Codice Civile art. 1619 - Diritto di controllo.

Le conseguenze della violazione del diritto di accesso

Ai sensi dell'art. 5, comma 2, l. n. 200/1982, in riferimento all'art. 1619 c.c., costituisce grave inadempimento, che dà luogo a risoluzione del contratto, il rifiuto opposto dall'affittuario al concedente che chiede di accedere al fabbricato insistente sul fondo, per accertare lo stato di conservazione (Cass. n. 3554/1985).

Facoltà del proprietario

La legge non dispone che il corrispettivo nel contratto di affitto debba necessariamente essere periodico e svincolato dall'ammontare dei prodotti del bene oggetto del contratto, per cui ben è compatibile con la figura astratta del negozio di affitto di una cava — anche senza predeterminazione di un termine — la previsione di un corrispettivo variabile in relazione alla quantità dei materiali estratti ovvero commisurato ad una quota del materiale «estraibile» (e non necessariamente da estrarre) o del ricavato dalla vendita del materiale estratto. Se il materiale non viene estratto o se quello estratto non viene venduto (per vari possibili motivi anche obiettivi) il corrispettivo non è dovuto, salva rimanendo la facoltà per il locatore di avvalersi del diritto — concessogli dall'art. 1619 — di accertare in ogni tempo, anche con l'accesso in luogo, il rispetto da parte dell'affittuario degli obblighi che gli incombono, nonché di chiedere la risoluzione del contratto se l'affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa e non osserva le regole della buona tecnica ex art. 1619 c.c. (Cass. n. 3750/1999).

In tema di affitto di cave, il corrispettivo da corrispondersi al proprietario da parte dell'affittuario non deve necessariamente essere periodico e svincolato dall'ammontare dei prodotti del bene oggetto del contratto, ben potendo risultare, per converso, compatibile con il ricordato schema negoziale la previsione di un corrispettivo variabile in relazione alla quantità dei materiali estratti, ovvero rapportato ad una quota del materiale estraibile (e non necessariamente da estrarre) o del ricavato della vendita del materiale stesso, con la conseguenza che, se il materiale non viene estratto, ovvero se quello estratto non viene venduto, il corrispettivo non è dovuto, salva la facoltà, per il proprietario, di avvalersi del diritto di accertare in ogni tempo, anche con l'accesso in loco, il rispetto, da parte dell'affittuario, degli obblighi su di lui incom benti, nonché di chiedere la risoluzione del contratto se l'affittuario stesso non destini al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, ovvero non osservi le regole della buona tecnica ex artt. 1619 e 1618 c.c. (Cass. n. 3750/1999).

L'art. 10 l. n. 11/1971 amplia i poteri di iniziativa dell'affittuario assegnandogli per l'esercizio della sua attività di carattere imprenditoriale la vasta area di discrezionalità necessaria per l'organizzazione e la gestione di una razionale coltivazione del fondo, degli allevamenti del bestiame e delle attività connesse anche in relazione alle direttive di programmazione economica stabilite dalla competente autorità. Sicché l'affittuario nello svolgimento delle sue varie iniziative diretta a conseguire un proficuo risultato economico è libero di scegliere senza ingerenza del concedente il metodo produttivo che reputa più idoneo e di adattare l'ordinamento culturale alle esigenze concrete della gestione e organizzazione aziendale per il periodo in cui si estende il rapporto in conformità dell'interesse della produzione e in relazione anche alle direttive di programmazione purché le iniziative tendenti all'aumento di produttività non comportino né danni, né obblighi (art. 1620 c.c.) per il concedente salvo in quest'ultima ipotesi che dette iniziative si concentrino in miglioramenti eseguiti col rispetto della normativa stabilite nei successivi artt. 11 e 12 l. n. 11/1971.

Permangono tuttavia gli obblighi di coltivare il fondo razionalmente e secondo le regole della buona tecnica agraria e di non mutare la destinazione economica data al fondo stesso dal proprietario nell'esercizio del suo diritto, giacché nel sistema normativo introdotto dalla legge citata continuavano a rimanere in vigore, come ritenuto in modo prevalente da autorevole dottrina nonché dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 2841/1972; Cass. n. 5717/1981; Cass. n. 3285/1982; Cass. n. 184/1983; Cass. n. 1391/1983), le disposizioni degli artt. 1615, 1618 e 1620 c.c. perché non abrogate espressamente né incompatibili con la norma della nuova legge che non prevede tra l'altro alcuna eccezione all'obbligo dell'affittuario di rispettare la destinazione economica.

Ad ogni modo: «la facoltà dell'affittuario, prevista dal comma 3 dell'art. 5 l. n. 203/1982, di sanare l'inadempienza, con effetti preclusivi per la risoluzione del contratto, attiene al rapporto sostanziale e non è inscindibilmente connessa alla condizione di proponibilità della domanda, configurata dalla stessa norma. Tale facoltà presuppone, come si evince dalla testuale previsione di un termine, che l'inadempienza stessa sia sanabile, con la conseguente sua inapplicabilità allorché, in un giudizio in corso, risulti impossibile una sanatoria, concretandosi l'inadempimento accertato in una violazione della natura stessa del contratto di affitto» (Cass. n. 3554/1985).