Codice Civile art. 1759 - Responsabilità del mediatore.

Doveri di informazione positivi: casistica

L'obbligo di informazione del mediatore si sostanzia nel dovere di mettere a conoscenza delle parti tutte le circostanze idonee a porle in grado di valutare la convenienza e la sicurezza dell'operazione economica proposta (Luminoso, in Tr. C. M., 2006, 135; Marini, in Comm. S., 1992, 134).

Per quanto riguarda i doveri di informazione «positivi», è costante in giurisprudenza, l'affermazione del principio per cui — salvo che abbia ricevuto espressamente l'incarico — non è tenuto a svolgere, nell'adempimento della propria prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (quale ad es. l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento mediante le c.d. «visure catastali e ipotecarie», Cass. II, n. 8849/2017; Cass. II, n. 19075/2012; Cass. III, n. 15926/2009; Cass. III, n. 822/2006), ma è tenuto ad adottare un parametro di diligenza professionale media, tenuto conto, comunque, dei parametri di preparazione che si ricollegano all'attuale obbligo di iscrizione all'albo.

Si tratta, quindi, non solo delle circostanze note al mediatore e relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, cioè quelle accertate o di cui abbia avuto, comunque, notizia, ma anche di quelle che, sebbene non conosciute dal mediatore, lo stesso avrebbe dovuto conoscere, o per espresso incarico del cliente, o perché rientranti nel contenuto della prestazione che il mediatore usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente.

Per tali ragioni è stato ritenuto che il promissario acquirente di un immobile può rifiutarsi di corrispondere la provvigione al mediatore che non lo abbia informato circa l'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata, della quale il mediatore stesso era in grado di accorgersi usando la normale diligenza professionale (Cass. II, n. 20132/2022; Cass. III, n. 16623/2010; nei casi esaminati dalla S.C., è stato evidenziato che il mediatore avrebbe dovuto attivarsi a fronte dell'incontestabile divergenza tra lo stato dei luoghi e la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza, di cui l'intermediario era in possesso).

I giudici di legittimità hanno poi rimarcato che, in difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente in tal senso, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliare per verificare in quale categoria catastale rientri l'immobile, e, di conseguenza, se l'acquisto di esso consentirà all'acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa (Cass. III, n. 6929/2012).

Si è altresì ritenuto che la circostanza che l'immobile, rispetto al quale le parti messe in contatto dal mediatore hanno stipulato un preliminare di vendita, sia privo del certificato di abitabilità non incide sul diritto alla provvigione, ove non consti che il mediatore fosse a conoscenza di detta circostanza e abbia quindi taciuto o mentito, né risulti che lo stesso, specificamente incaricato di procedere a una verifica in tal senso, abbia omesso la relativa indagine o l'abbia eseguita in modo erroneo (Cass. III, n. 4415/2017).

Di recente la S.C. ha statuito che la provenienza da donazione dell'immobile posto in vendita rientra nella valutazione della sicurezza dell'affare e, come tale, deve essere compresa nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione dello stesso, che il mediatore è tenuto a riferire alle parti ex art. 1759 (Cass. II, n. 965/2019).

L'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso, non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di essa non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole, né la responsabilità dell'intermediario è esclusa da quella del venditore che abbia taciuto le medesime circostanze (Cass. II, n. 2277/1984).

In senso contrario all'orientamento sin qui delineato si è posta Cass. III, n. 16382/2009 che ha ritenuto che l'obbligo del mediatore di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile, ricomprenda, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Più precisamente, è stato ritenuto che il mediatore deve segnalare le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione.

La S.C. ha, altresì, ritenuto che la capacità patrimoniale delle parti è un elemento di rilievo per la sicurezza dell'affare e, pertanto, il mediatore è tenuto ad informare le parti di tutte le questioni a lui note circa le condizioni personali e patrimoniali della controparte (Cass. II, n. 20512/2020).

I giudici di legittimità hanno chiarito che, in caso di mediazione immobiliare, il mediatore è tenuto, secondo il criterio della media diligenza professionale, a rendere le informazioni sul rendimento energetico (cd. classe energetica) dell'immobile oggetto dell'affare intermediato fin dal momento in cui ne effettua la relativa pubblicità, con la possibilità di visionare la relativa documentazione, trattandosi di informazioni funzionali alla determinazione dell'acquirente in ordine all'acquisto dell'immobile (Cass. II, n. 24534/2022).

Recentemente la S.C. ha ritenuto sussistente la responsabilità risarcitoria del mediatore il quale, pur consapevole, per aver presenziato personalmente al sopralluogo ed all'inizio delle operazioni di incameramento, che l'immobile compravenduto, posto su area appartenente al demanio marittimo, era stato incamerato dallo Stato quasi dieci anni prima della stipula, aveva colpevolmente taciuto tale circostanza all'acquirente (Cass. II, n. 34503/2023).

Doveri di informazione negativi: casistica

Secondo una parte della dottrina non sarebbe possibile configurare a carico del mediatore un dovere di assumere informazioni per accertare l'esistenza o l'inesistenza delle circostanze o la veridicità delle informazioni che a sua volta abbia ricevuto (Stolfi, in Comm. S. B., 1970, 45).

Per quanto riguarda i doveri di informazione «negativi», è invece frequente in giurisprudenza l'affermazione per cui, al di là delle informazioni scientemente false, il mediatore deve comunque evitare di fornire informazioni che non abbia controllato, apparendo comunque tale condotta contraria al dovere di buona fede che grava sul mediatore. Invero, chi si rivolge al mediatore per concludere un affare fa legittimo affidamento sul suo dovere di imparzialità, ogniqualvolta egli non sia agente di una sola parte, essendo tenuto a riequilibrare l'asimmetria informativa dell'una parte rispetto all'altra sulla sicurezza e convenienza dell'affare (Cass. II, n. 34503/2023; Cass. III, n. 8374/2009).

Pertanto, è configurabile in capo al mediatore una responsabilità per danni al cliente, qualora egli dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi non esatte e false (Cass. II, n. 18140/2015). Come, ad esempio, nell'ipotesi in cui il mediatore, richiesto dal venditore, dichiari la sicura affidabilità del compratore pur non avendolo mai conosciuto (Cass. III, n. 19951/2008).

La S.C. ha chiarito che il limite dell'obbligo d'informazione a carico del mediatore, ricavabile dal primo comma dell'art. 1759, non esclude la possibilità di configurare la sua responsabilità per avere fornito ad uno dei contraenti informazioni obiettivamente non vere, qualora esse vertano su circostanze sicuramente rilevanti, quali ad esempio quelle attinenti all'assenza d'iscrizioni ipotecarie sull'immobile. Il mediatore, infatti, in forza del dovere generale di correttezza e tenuto conto dell'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni da lui ricevute sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, ha l'obbligo d'informare chi sia interessato all'acquisto della circostanza che si tratta di informazioni la cui veridicità non è stata previamente verificata (Cass. III, n. 6714/2001).

Se, quindi, il mediatore non è tenuto a fornire informazioni di tipo tecnico-giuridico, e tuttavia vero che, nel momento in cui egli decida di fornire ogni tipo di informazione alle parti sarà comunque tenuto ad una preventiva verifica dell'attendibilità delle medesime.

Autenticità delle sottoscrizioni e girata dei titoli

La responsabilità del mediatore in ordine alla autenticità delle sottoscrizioni viene riferita a tutte le scritture di carattere negoziale trasmesse per il tramite del mediatore da un contraente all'altro.

Per quanto, invece, riguarda i titoli di cui al comma 2 dell'art. 1759 si ritiene che la norma faccia riferimento ai titoli all'ordine e nominativi, con esclusione di quelli al portatore in quanto questi ultimi non necessitano di girata.

Ai titoli al portatore non potrebbero parificarsi, secondo alcuni, i titoli all'ordine con girata in bianco (Azzolina, La mediazione, 109) perché il mediatore che riceve il titolo può assicurarsi che l'ultima firma sia autografa, chiedendo a chi glielo consegna di apporre la propria firma (contra Carraro, 170).

Si ritiene che la norma di cui al secondo comma dell'articolo in esame stabilisca, a carico del mediatore, un obbligo di garanzia dell'autenticità delle sottoscrizioni e dei titoli e non un semplice obbligo di diligenza nell'accertamento dell'autenticità (Carraro, 158).

Secondo una parte della dottrina la garanzia prevista dal secondo comma dell'art. 1759 si configura come una garanzia ex lege, analoga per certi versi alla garanzia per evizione, che trova la propria giustificazione nella fiducia riposta dalla parte che riceve il documento per il fatto stesso che sia trasmesso dal mediatore (Carraro, 166).

Altri autori, invece, rinvengono nella previsione normativa una ipotesi di responsabilità derivante dall'inadempimento dell'obbligo di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni (Azzolina, in Tr. Vas., 1955, 201).

Per quanto concerne le scritture secondo una tesi restrittiva (Carraro, 169) ci si dovrebbe riferire solo ai documenti attinenti all'affare trattato che abbiano carattere negoziale, secondo la tesi opposta (Azzolina, in Tr. Vas., 1955, 201) a qualunque documento privato suscettibile di produrre effetti giuridici.

È stato altresì affermato che la garanzia non si estende alle scritture private autenticate dato che in esse la funzione fidefacente che la legge ha voluto imporre al mediatore è assorbita dall'attestazione dell'autenticità proveniente dal pubblico ufficiale (Cataudella, 8).