Memoria di costituzione nel giudizio di impugnazione contro l'avviso di accertamento per erronea determinazione della plusvalenza tassabile nell'ipotesi di cessione di immobile.

Per la tassazione delle plusvalenze realizzate con il trasferimento di immobili la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 67 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), il quale, al comma 1, lettera b), stabilisce "che sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, [...]. le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante".

La plusvalenza da cessione di immobili è soggetta, dunque, per chi la realizza, a tassazione. La plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo. Affinché si realizzi l'ipotesi di una plusvalenza tassabile ai sensi dell'art. 67 del d.P.R. n. 917/1986 è necessario, invero, che:

si tratti di immobili ceduti a titolo oneroso prima di cinque anni dal momento dell'acquisto o della costruzione;

non si tratti di beni acquisiti per successione;

non si tratti di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

L'art. 37, comma 38 del d.l. n. 223/2006 ha modificato la disposizione normativa in esame, la quale, nella sua attuale formulazione, assoggetta a tassazione anche le plusvalenze realizzate con la cessione a titolo oneroso di beni immobili ricevuti per donazione, con la precisazione che, in tale ipotesi, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Nel caso di immobili costruiti, per il computo del quinquennio utile per evitare la tassazione è necessario individuare il momento iniziale del possesso. L'Amministrazione Finanziaria con la R.M. 231/E/2008 ha precisato che, in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del periodo quinquennale agli effetti del citato art. 67 decorra dal momento in cui l'immobile è stato realizzato. Tale momento coincide con quello in cui l'immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.

Il successivo art. 68 precisa che "le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'art. 67, e quindi anche quelle in esame, sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lett. b) del comma 1 dell'art. 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante".

La plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF (redditi da lavoro dipendente, pensione, etc.).

La plusvalenza deve essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF.

Tuttavia, al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un'imposta sostitutiva del 20%. Questo tipo di tassazione è alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF indicata sopra.