Vendita di immobile pignorato e accordo di composizione della crisi da sovraindebitamento

Sovraindebitamento - in un accordo di ristrutturazione dei debiti con presenza di un immobile - in caso lo stesso sia oggetto di procedura esecutiva (prima asta deserta); - che un terzo vuole fare una proposta irrevocabile di acquisto (per un prezzo poco più alto del prezzo base d'asta) - si può direttamente effettuare la vendita al terzo o si devono espletare le procedure di vendita competitiva (magari in subordine si potrebbe ipotizzare la vendita competitiva)? La prima ipotesi sarebbe economicamente più vantaggiosa per minori spese; il creditore ipotecario che non essendo integralmente pagato, parteciperebbe al voto per il credito degradato a chirografo. Per i creditori chirografari, interverrebbe un parente del fallito che per 5 anni verserebbe una somma a parziale soddisfacimento di questi ultimi. Sempre in riferimento all'immobile per la cancellazione dell'ipoteca serve l'assenso del creditore oppure un provvedimento del GD?

Il quesito attiene alla (futura) esecuzione di un accordo di composizione della crisi da sovraindebitamento di cui alla L. 27 gennaio 2012, n. 3. In particolare, le domande hanno ad oggetto la vendita di un immobile pignorato: l'immobile può essere ceduto al soggetto che formula un'offerta irrevocabile di acquisto o, anche in presenza di tale offerta, deve essere liquidato tramite procedure competitive? Come si consegue la cancellazione dell'iscrizione di ipoteca sull'immobile stesso?

Quanto alle modalità di vendita del bene, si premette che l'unica disposizione che regola l'esecuzione dell'accordo di composizione della crisi - l'art. 13 L. n. 3/2012 - non detta una disciplina specifica per la liquidazione dei beni. Per ciò che interessa, la citata disposizione stabilisce che “se per la soddisfazione dei crediti sono utilizzati beni sottoposti a pignoramento [come anche nel caso concreto] ovvero se previsto dall'accordo”, il giudice “nomina un liquidatore che dispone in via esclusiva degli stessi e delle somme incassate”. A parte le altre questioni insorte attorno a questa previsione, pare certo che la monetizzazione di un bene immobile pignorato debba avvenire tramite la figura di un liquidatore. Solo che - come anticipato - non vi sono indicazioni per il nominando liquidatore sui procedimenti da seguire per la cessione del bene. Ciò detto, sorge spontaneo guardare alla disciplina della liquidazione dei beni dettata per la diversa procedura della liquidazione del patrimonio del debitore in sovraindebitamento. Nell'ambito di tale procedura, l'art. 14 novies, comma 2, L. n. 3/2012 stabilisce che “Le vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di liquidazione sono effettuati dal liquidatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati”. Qui il liquidatore deve adottare procedimenti che diano un'evidenza pubblicistica alle operazioni di liquidazione dei beni a garanzia del miglior soddisfacimento dei creditori del soggetto sovraindebitato. La stessa finalità - a fianco della soluzione della situazione di sovraindebitamento - è in ultima analisi propria anche dell'accordo di composizione della crisi; tant'è che, nell'ipotesi in cui sia contestata la convenienza dell'accordo, questo può essere omologato se i crediti saranno soddisfatti dall'esecuzione dello stesso in misura non inferiore all'alternativa della liquidazione del patrimonio. Se così è, parrebbe allora coerente estendere pure all'accordo la disposizione per cui il liquidatore deve effettuare le vendite e gli altri atti di liquidazione tramite procedure competitive. Quello della liquidazione dei beni secondo procedure che consentano un'ampia partecipazione di soggetti interessati terzi rispetto al debitore ai fini della massimizzazione del ricavato è più in generale un principio proprio anche di altre procedure concorsuali (oltre che delle procedure esecutive individuali): il riferimento immediato è al fallimento (e, nel prossimo futuro, alla liquidazione giudiziale - su cui infra), considerato che il citato art. 14novies, comma 2, L. n. 3/2012 ricalca alla lettera l'art. 107, comma 1, l. fall. dettato per le modalità delle vendite nella procedura fallimentare; ma ciò vale anche per il concordato preventivo, in forza del richiamo dello stesso art. 107 l. fall. ad opera dell'art. 182, comma 5, l. fall., nonché dell'introduzione dell'art. 163 bis l. fall. in tema di offerte concorrenti. E l'accordo di composizione della crisi è il “fratello” minore del concordato preventivo secondo il codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza di cui al D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14. Proprio il nuovo codice pone rimedio pro futuro alla mancanza di una regolamentazione delle modalità di vendita dei beni nella procedura dell'accordo: quanto alla disciplina del concordato minore, infatti, in esito a una serie di rinvii (dell'art. 74, comma 4, c.c.i. alle disposizioni dettate per il concordato preventivo e dell'art. 114, comma 4, c.c.i. alle disposizioni sulle vendite nella liquidazione giudiziale) risulta applicabile - in quanto compatibile - l'art. 216, comma 2, c.c.i., che ripropone la norma dell'art. 107 l. fall. secondo cui “le vendite e gli altri atti di liquidazione […] sono effettuati dal curatore o dal delegato alle vendite tramite procedure competitive”. Seppur non applicabili ratione temporis, le disposizioni del codice sono sempre più di frequente richiamate a fini interpretativi e ricostruttivi del sistema vigente (sul punto, in particolare Cass. 23 luglio 2019, n. 19881, e Cass. 12 luglio 2019, n. 18790). A ciò si aggiunga che, peraltro, la nuova disciplina sembra aver consolidato l'orientamento maggioritario della giurisprudenza e della dottrina formatosi sull'art. 13 L. n. 3/2012 che qui rileva. Nei termini suddetti si è espresso in particolar modo il Tribunale di Verona in un decreto del 14 settembre 2018, ove in relazione a un caso affine a quello qui in esame ha statuito che “la vendita dell'immobile dovrà avvenire secondo procedure competitive, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati. Invero la previsione in tal senso di cui all'art. 14 novies, c. 2 legge 3/12, seppur contemplata solo in relazione alla diversa procedura di liquidazione dei beni, deve ritenersi espressione di un principio generale applicabile in tutte le procedure di sovraindebitamento, posto l'obiettivo comune a tutte di garantire la maggior soddisfazione possibile dei creditori”; tutto ciò premesso, il Tribunale ha poi adottato una soluzione di compromesso riguardo alla proposta irrevocabile di acquisto, prevedendo che “una volta acquisita la proposta irrevocabile di acquisto di un interessato, il mercato dovrà essere sollecitato ad offrire un importo maggiore, ad esempio pubblicizzando su siti specializzati […] la messa in vendita dell'immobile e la sussistenza dell'offerta di acquisto acquisita, con invito ad offrire un importo maggiore entro un determinato termine […]. Nel caso in cui non pervengano offerte migliorative potrà essere accettata quella previamente acquisita, mentre in caso di offerte migliorative potranno essere attivate procedure di gara tra tutti gli offerenti, al fine di conseguire il maggior prezzo possibile” (Trib. Verona 14 settembre 2018, in www.vr.camcom.it, 2018). Il principio quindi resta quello della vendita tramite procedure competitive, da tradursi però in una gara formale ove se ne verifichi in concreto un'utilità per la presenza di più interessati all'acquisto del bene.

Quanto alle modalità di cancellazione dell'ipoteca, nella disciplina dell'accordo di composizione della crisi il citato art. 13 L. n. 3/2012 stabilisce che “Il giudice, sentito il liquidatore e verificata la conformità dell'atto dispositivo all'accordo […] autorizza lo svincolo delle somme e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento, delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché ogni altro vincolo, ivi compresa la trascrizione del decreto di cui agli articoli 10, comma 1 e 12 bis, comma 3, e la cessazione di ogni altra forma di pubblicità”. Al tal riguardo, si osserva - per completezza - che un dubbio sulla necessità dell'assenso del creditore potrebbe semmai sorgere nell'ipotesi in cui si ritenesse possibile una vendita di beni al di fuori delle procedure competitive, ipotesi che - come detto - pare estranea ai principi che governano i procedimenti concorsuali. Più nello specifico, l'ipotesi della vendita “diretta” sembra non conciliarsi con la gestione dei beni pignorati da parte di un liquidatore. Sul punto, si segnala la decisione del Tribunale di Torino datata 11 novembre 2019, ove è stato stabilito che “laddove vi sia stata la nomina di un liquidatore e la vendita sia avvenuta secondo le regole competitive il giudice possa […] ordinare detta cancellazione. La necessità di applicare le regole della procedura competitiva al fine di addivenire al provvedimento ex art. 13 co. 3 […], ancorché non esplicitamente prevista per il piano del consumatore e l'accordo del debitore, deriva dalla natura concorsuale delle procedure previste dalla l. 3/2012” (Trib. Torino 11 novembre 2019, in www.ilcaso.it, 2020). Nel caso concreto pertanto - sulla base di tutto quanto sopra argomentato - la vendita dell'immobile pignorato da parte del liquidatore tramite procedure competitive comporterà (anche) la cancellazione della ipoteca iscritta sullo stesso mediante provvedimento del giudice.

Riferimenti normativi - Artt. 13 e 14 novies, comma 2, L. 27 gennaio 2012, n. 3; artt. 107, comma 1, 163 bis e 182, comma 5, l. fall., nonché artt. 74, comma 4, 114, comma 4, e 216, comma 2, c.c.i.

Riferimenti giurisprudenziali - Sull'impiego della disciplina del codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza a fini interpretativi della normativa ancora applicabile alle procedure concorsuali, in particolare Cass. 23 luglio 2019, n. 19881, in Leggi d'Italia, 2019, ove la predetta disciplina “(sebbene […] non direttamente applicabile ratione temporis), viene […] richiamata a fini interpretativi e ricostruttivi, perché, […] la stessa fa ora parte integrante dell'ordinamento positivo (nonostante la lunga vacatio legis prevista)”, e Cass. 12 luglio 2019, n. 18790, ivi, 2019, secondo cui “anche la nuova regolazione della crisi d'impresa […], nonostante l'ampia vacatio legis, può ragionevolmente assurgere a significativo indice interpretativo delle norme tuttora vigenti”; come esempi concreti si vedano, tra le molte, Cass. s.u. 26 settembre 2019, n. 24068, in Leggi d'Italia, 2019, e Corte cost. 17 aprile 2019, n. 90, ivi, 2019. Sulle modalità di vendita dei beni nelle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento, Trib. Verona 14 settembre 2018, in www.vr.camcom.it, 2018. Si veda al riguardo - e anche in tema di modalità di cancellazione dell'ipoteca - Trib. Torino 11 novembre 2019, in www.ilcaso.it, 2020; tale Tribunale, nel risolvere una questione inerente alla cancellazione delle formalità sul bene venduto, sembra presupporre la possibilità per il debitore (e - pare - non anche per il liquidatore) di effettuare una “vendita privatistica”.

Riferimenti dottrinali - Si veda anzitutto la risposta a un quesito affine a quello in esame: Garbin-Vinco, Modalità di vendita di beni immobili nelle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento, in questo Portale, 2018. Sul tema, tra gli altri, Benincasa, Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza - Le procedure in caso di sovraindebitamento ai sensi dell'art. 2, 1° comma, lett. c), in Giur. it., 2019, 8-9, 1943; Michelotti, La costruzione di un accordo di composizione della crisi da sovraindebitamento, in Fallimento, 2019, 6, 811; Crivelli, Il piano e la proposta nelle procedure di componimento della crisi da sovraindebitamento nella L. n. 3/2012 e nel CCI”, ivi, 6, 713; Cipolla, Procedure di sovraindebitamento: le sorti delle procedure esecutive individuali, in www.dirittobancario.it, 2019; Crivelli, Profili applicativi delle procedure di accordo e di piano del consumatore, in Dir. fall., 2017, 2, 526; Minutoli, L'adempimento dell'accordo, in Fallimento, 2012, 9, 1085. Con specifico riguardo alla cancellazione delle formalità a carico dell'immobile oggetto di vendita, Mancini, Sovraindebitamento: ancora sulla cancellazione delle formalità pregiudizievoli ex art. 13 L. 3/2012”, in www.ilcaso.it, 2019.