Danni all'immobile causati da terzi

In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (Cass. III, n. 7526/2018; Cass. III, n. 21788/2015; App. Napoli 12 marzo 2021; Trib. Massa 25 giugno 2020; Giud. Pace Milano 17 febbraio 2020).

L'inquilino è responsabile dei propri comportamenti in relazione alla cosa locata, ma è responsabile anche dei comportamenti degli appartenenti al suo nucleo familiare, sempre beninteso che le molestie siano determinate da attività svolte nell'abitazione data in locazione. In questi termini, la Suprema Corte (Cass. III, n. 6356/1981) ha ritenuto che la titolarità del rapporto di locazione implica che l'inquilino debba impedire lo svolgimento, nell'abitazione locatagli, di immissioni intollerabili all'esterno (rumori, fumi, esalazioni, ecc.). La colposa violazione di tale obbligo, che trova rispondenza in un principio di responsabilità sociale, è fonte di responsabilità extracontrattuale dell'inquilino che deve, pertanto, subire le azioni proposte nei suoi confronti da altri inquilini o condomini.

Il conduttore, il quale ha certamente la disponibilità ed il potere di fatto sull'immobile locato anche quando in esso si svolga attività produttiva attraverso un'azienda da altri esercitata, deve esserne a tutti gli effetti considerato custode, anche ai sensi e per gli effetti di cui all' art. 2051 c.c. , per cui su di lui grava la presunzione iuris et de iure di colpa, posta da tale norma, con il conseguente onere di provare che il danno cagionato alla cosa locata ed a terzi a seguito di accadimenti concernenti l'immobile locato, ivi compreso l'incendio, è derivato esclusivamente da caso fortuito. Ne discende, fra l'altro, che il conduttore è responsabile (nei riguardi del locatore) dell'incendio della cosa locata, anche se causato da persone che egli abbia ammesso, pur temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa. In tal caso, infatti, il locatore ha diritto di chiedere al conduttore il risarcimento dei danni conseguenti ad un incendio verificatosi nell'immobile, non per caso fortuito, anche nel caso in cui l'immobile sia stato sublocato, giacché la sublocazione non determina la sostituzione del subconduttore al conduttore-sublocatore, che resta pertanto tenuto all'adempimento delle obbligazioni nascenti dal rapporto principale di locazione (Cass. III, n. 1824/1992).

È, invece, da escludersi che l'occupante dell'immobile cui il conduttore abbia concesso l'uso momentaneo o anche continuativo della cosa locata possa rispondere nei confronti del locatore, se la cosa subisce un incendio, ai sensi dell' art. 2051 c.c. , posto che tale norma attiene esclusivamente ai danni causati dalla cosa ai terzi, e non già a quelli che il conduttore causa alla cosa stessa (Cass. III, n. 25779/2019).

È sanzionabile il comportamento del conduttore che consente l'esercizio del meretricio nella cosa locata. Difatti, il locatore può risolvere il contratto per inadempimento del conduttore per abuso della cosa locata e chiedere altresì il risarcimento del danno se l'immobile viene utilizzato come casa di appuntamenti. Nella specie, si trattava di un piccolo albergo cittadino che era stato adibito dai conduttori in un luogo adibito all'esercizio del meretricio. Ciò aveva leso il valore locativo dell'immobile alterando l'equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore per il degrado morale ed economico dell'immobile e legittimando in tal modo la risoluzione giudiziale (Cass. III, n. 5473/2015; Cass. III, 2406/2006).

I giudici di legittimità hanno affermato che l' art. 1588, comma 2, c.c. pone a carico del conduttore la responsabilità, in quanto trattasi di fatti che si ricollegano a sue scelte nelle modalità d'uso della cosa locata, svolgendosi normalmente la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore, senza che al terzo venga attribuito un autonomo potere di disponibilità sull'immobile. Ne discende che il danneggiato, al fine di invocare il concorso, con la responsabilità del conduttore, della responsabilità ex art. 2051 c.c. del terzo ammesso nella disponibilità o nel godimento della cosa, deve dimostrare che quest'ultimo si trovi in una situazione di autonoma detenzione qualificata, tale da rendere anche lui titolare di un potere di vigilanza sul bene locato (Cass. III, n. 19185/2003).

Quindi, incombe al conduttore, ai sensi degli artt. 1590 e 1588 c.c., l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato al termine della locazione ed all'atto della riconsegna, restando esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo della cosa in costanza di rapporto (Trib. Ivrea 6 maggio 2016, n. 378: nella specie, si era accolta la richiesta di risarcimento danno derivanti dalla rottura della serratura del portoncino di ingresso, della maniglia della portafinestra e della fune riavvolgibile, tutti danni non riconducibili al normale deterioramento della cosa, dunque risarciti dal conduttore). Pertanto, per liberarsi da ogni responsabilità, il conduttore deve fornire la prova liberatoria, cioè dimostrare di aver adempiuto con la diligenza dovuta a tutti gli obblighi di custodia della cosa previsti a suo carico, e che la causa di eventuali danni non è a lui imputabile. Una prova che può rivelarsi tutt'altro che agevole, se si considera che, tra l'altro, per espressa previsione contenuta in molti contratti, l'immobile all'atto della consegna si considera in condizioni ottimali e idoneo all'uso pattuito.

Il locatore può chiedere al conduttore per i danni causati all'immobile condotto in locazione – da terzi temporaneamente ospitati – il correlato risarcimento del danno e, a tale fine, può comunicare tale sua volontà con una richiesta formulata all'inquilino in via stragiudiziale, sottoscrivendola personalmente, oppure attraverso il proprio legale. In un caso del genere, l'incontro diretto delle parti, anche se alla presenza dei rispettivi difensori, può costituire un efficace strumento di dialogo per evitare il ricorso all'azione giudiziaria.

L'azione intrapresa dal locatore nei confronti del conduttore dell'immobile per conseguire il risarcimento dei danni arrecati da un qualunque terzo presente nella res locata è un ordinario giudizio di cognizione.

Il locatore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire il risarcimento degli eventuali danni arrecati da terzi nell'appartamento condotto in locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risarcimento dei danni all'immobile arrecati da terzi in esso ospitati dal conduttore, e, quest'ultimo, quello legittimato passivo.

Il locatore ha l'onere di provare l'an ed il quantum debeatur, circa i danni riportati dall'appartamento condotto in locazione dal conduttore, e la loro diretta riconducibilità causale al fatto imputabile a quest'ultimo, anche per semplice negligenza nella custodia, ai componenti del suo nucleo familiare, oppure ad eventuali terzi temporaneamente ospitati.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risarcimento nei confronti del conduttore per i danni causati nell'immobile da terzi in esso temporaneamente ospitati – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione inadempimento del conduttore, fotografie e/o riprese video degli ambienti interni dell'immobile da parte del personale tecnico dell'impresa incaricata dal locatore di eseguire le riparazioni, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile dei danni arrecati nell'immobile dai terzi in esso presenti per averli a qualunque titolo ospitati, in violazione dell'obbligo contrattuale di preservare lo stato della cosa locata, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore al fine di attivarsi per porre rimedio ai danni procurati all'appartamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione terminato con esito negativo per mancato accordo o per la mancata partecipazione del conduttore.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il locatore ha l'onere di formulare tempestivamente le richieste istruttorie a sostegno della domanda risarcitoria proposta nei confronti del conduttore per i danni riscontrati nell'immobile condotto in locazione, sebbene determinati da eventuali soggetti terzi in esso ospitati, i quali potranno essere chiamati a rendere interrogatorio formale sui fatti di causa capitolati nel ricorso.

Il locatore può anche articolare una richiesta di prova orale sui medesimi fatti oggetto dell'interrogatorio formale che intende deferire al conduttore, o esteso ad ulteriori questioni, indicando i nominativi dei relativi testimoni. Considerato che l'azione risarcitoria si fonda, da un lato, sui danni riportati dall'immobile condotto in locazione e, dall'altro, sul nesso di causalità che necessariamente deve intercorrere tra gli stessi ed il comportamento tenuto dai terzi ospitati nell'immobile dal conduttore, potrebbe rivelarsi necessario richiedere l'espletamento di una C.T.U. giustificata dalle risultanze dell'interpello e delle prove orali già assunte, e, eventualmente, dai rilievi fotografici riguardanti le condizioni, sia anteriori alla locazione sia all'attualità, dell'immobile locato oppure una perizia di parte che possa descriverle, individuandone le cause ed i rimedi per l'integrale ripristino dello stato della res locata, quantificandone anche i costi presuntivamente occorrenti.

Il locatore non può pretendere il risarcimento dei danni per le spese di riparazione dell'immobile se non offre la prova dell'uso scorretto della cosa da parte dei terzi ospitati dal conduttore (Cass. III, n. 6306/2019), tenendo presente che, in assenza di una descrizione dello stato della cosa locata al momento della stipula del contratto, si presume che il conduttore l'abbia ricevuta in buono stato, salvo il deterioramento od il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore eventualmente riscontrato nella stessa res, anche se dovuto all'attività di soggetti terzi, invitati a qualunque titolo, nel cespite. Conseguentemente, se la richiesta risarcitoria si fonda su di un presunto uso disinvolto da parte dei terzi nell'immobile condotto in locazione dal conduttore, e manca la prova – che pure il locatore è onerato di allegare – circa l'anzidetto uso scorretto dell'immobile condotto in locazione, derivando eventuali danni riscontrati piuttosto dalla sua vetustà, la domanda attorea non potrà che essere rigettata (Cass. VI, n. 1320/2015).

Qualora, invece, emerga nel corso del processo la prova che l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso del cespite, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, anche laddove prodotti per effetto di atti od attività riconducibili a terzi presenti nella stessa unità immobiliare, consistenti nel costo delle opere necessarie per la sua totale rimessione in pristino.

Al riguardo, il locatore, nel predisporre il ricorso, deve considerare che il conduttore ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità, nei confronti di eventuali terzi presenti nell'immobile locato, di ogni singolo danno riscontrato al bene locato.

In tale ottica, nel corso del giudizio, possono quindi assumere una decisiva rilevanza l'escussione di eventuali testimoni in grado di riferire sulle reali condizioni all'attualità in cui versa l'immobile – come ad esempio un tecnico che lo ha visionato per stabilire le cause degli eventuali danni riscontrati, oppure il personale dell'impresa incaricata dal locatore di eseguire le riparazioni necessarie – i quali, se affermano, sostanzialmente, che il bene è ridotto in cattivo stato, e per ripristinarlo è necessario spendere una determinata somma, è di tutta evidenza che non si è di fronte ad un deterioramento risultante dall'uso normale della cosa in conformità del contratto, ma dinanzi ad una condotta improntata non solo alla violazione dei precetti contenuti nel n. 1) dell' art. 1587 c.c. e nell'antecedente art. 1175 c.c. – che stabilisce un criterio di reciprocità, imponendo a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra e costituisce un dovere giuridico autonomo a carico delle stesse parti contrattuali – ma, anche e soprattutto, alla noncuranza dei diritti di parte locatrice, in palese violazione dell'obbligo di conservazione della res locata. Del resto, sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incombe comunque l'obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata (Cass. III, n. 15721/2015), con onere a suo carico, nel giudizio in cui è convenuto, di fornire prova del relativo adempimento.

Ciò vale anche nel caso in cui i danni nell'immobile locato dipendano da comportamenti dei terzi ospitati dal conduttore, per i quali quest'ultimo è responsabile nei confronti del locatore, il quale, a sua volta, può dunque attivarsi per conseguirne il relativo risarcimento.