Risarcimento da parte del conduttore per l'incendio dell'immobile assicurato

I giudici di legittimità e di merito sono concordi nel ritenere che la norma ex art. 1588 c.c. secondo cui il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico (Cass. III, n. 22823/2018; Cass. III, n. 2250/2007; Trib. Benevento 31 maggio 2019).

A tal fine, è irrilevante, peraltro, che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, occorrendo, piuttosto, ai fini dell'esonero da responsabilità, che la causa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore (Cass. III, n. 11972/2010; Trib. Bari 8 marzo 2012).

Il conduttore, il quale ha certamente la disponibilità ed il potere di fatto sull'immobile locato anche quando in esso si svolga attività produttiva attraverso un'azienda da altri esercitata, deve esserne a tutti gli effetti considerato custode, anche ai sensi e per gli effetti di cui all' art. 2051 c.c. , per cui su di lui grava la presunzione iuris et de iure di colpa, posta da tale norma, con il conseguente onere di provare che il danno cagionato alla cosa locata ed a terzi a seguito di accadimenti concernenti l'immobile locato, ivi compreso l'incendio, è derivato esclusivamente da caso fortuito. Ne discende, fra l'altro, che il conduttore è responsabile (nei riguardi del locatore) dell'incendio della cosa locata, anche se causato da persone che egli abbia ammesso, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa. In tal caso, infatti, il locatore ha diritto di chiedere al conduttore il risarcimento dei danni conseguenti ad un incendio verificatosi nell'immobile, non per caso fortuito, anche nel caso in cui l'immobile sia stato sublocato, giacché la sublocazione non determina la sostituzione del subconduttore al conduttore-sublocatore, che resta pertanto tenuto all'adempimento delle obbligazioni nascenti dal rapporto principale di locazione (Cass. III, n. 1824/1992).

È, invece, da escludersi che l'occupante dell'immobile cui il conduttore abbia concesso l'uso momentaneo o anche continuativo della cosa locata possa rispondere nei confronti del locatore, se la cosa subisce un incendio, ai sensi dell' art. 2051 c.c. , posto che tale norma attiene esclusivamente ai danni causati dalla cosa ai terzi, e non già a quelli che il conduttore causa alla cosa stessa (Cass. III, n. 25779/2019).

Responsabile del danno cagionato dalla cosa è colui che ha la cosa in custodia. In caso di incendio sprigionato in immobile in locazione sussiste la responsabilità del conduttore per non adeguata manutenzione ed eventualmente anche quella del locatore, allorché l'incendio sia stato cagionato dal difetto di costruzione o di manutenzione di una parte strutturale. Nella presente fattispecie, invece, l'incendio, imputabile a dolo di un terzo, è divampato all'interno dei magazzini della convenuta, alimentandosi con i macchinari e le altre cose ivi custodite. Anche in tal caso, secondo i giudici, l'accertamento della responsabilità è in capo alla società convenuta, conduttrice dell'immobile da cui l'incendio è divampato (Trib. Catanzaro 11 agosto 2022, n. 1190: riconosciuto a favore del proprietario dell'immobile sovrastante il risarcimento dei danni subìti a causa dell'incendio doloso sviluppatosi al piano inferiore nei locali condotti dalla ditta conduttrice).

In giurisprudenza, si evidenzia che l' art. 1588 c.c. pone a carico del conduttore l'obbligazione di tenere indenne il locatore della perdita e del deterioramento della cosa e la corrispondente responsabilità, se derivante da incendio, non è esclusa o limitata nel caso in cui la cosa sia stata assicurata, a norma del successivo art. 1589 c.c., poiché l'assicurazione incide soltanto sulla posizione soggettiva del locatore indennizzato, nel senso che questi, una volta ricevuto il pagamento dell'indennizzo, può pretendere dal conduttore la differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo sofferto. La presunzione di colpa sancita dal suddetto art. 1588 c.c. può essere superata dal conduttore solo mediante la prova che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non era a lui imputabile: in difetto di simile dimostrazione, le conseguenze negative riconducibili alla causa sconosciuta rimangono a suo carico. Nel caso di deterioramento di bene locato, il danno risarcibile – conseguente alla configurazione della responsabilità disciplinata dall'art. 1588 c.c. – si identifica non solo con quello che si riferisce alla cosa locata, considerata nella sua individualità, ma deve comprendere anche i danni derivanti dagli accadimenti concernenti la stessa cosa locata, come quelli alle parti comuni dell'edificio in cui l'immobile è ubicato, trattandosi di danni derivanti da inadempimento di obbligo contrattuale, in relazione al disposto di cui all'art. 1218 c.c., i quali sono complessivamente individuati nell'art. 1223 c.c. (Cass. III, n. 20357/2005).

Quindi, anche nell'ipotesi in cui il locatore abbia assicurato la cosa distrutta o deteriorata dall'incendio, il conduttore è pur sempre tenuto a pagare l'importo dell'intero danno poiché, oltre a rimborsare all'assicuratore, che agisca nei di lui confronti in surrogazione, quanto da costui versato, a titolo di indennizzo al locatore, dovrà a questi corrispondere la differenza tra l'indennizzo medesimo e il danno effettivo (Cass. III, n. 4405/1979).

In sostanza, al di fuori dell'ipotesi di incendio dovuto a causa a lui non imputabile, il conduttore è comunque tenuto a rispondere dei danni subiti dalla cosa: nei soli confronti del locatore, se questa non è assicurata; nei confronti dell'assicuratore fino alla concorrenza dell'indennizzo e nei confronti del locatore per l'eventuale differenza, se la cosa è assicurata (Cass. III, n. 5776/1982). Non incide sulla responsabilità del conduttore l'eventuale transazione conclusa tra il locatore e l'assicurazione (Cass. III, n. 10546/2002: infatti, anche in caso di intervenuta transazione tra locatore ed assicuratore, ricade ugualmente sul conduttore l'onere risarcitorio per la parte eccedente l'indennizzo assicurativo).

Il locatore può chiedere al conduttore di corrispondere la differenza tra l'indennizzo assicurativo ed il danno arrecato dall'incendio nella res locata, così come prescrive l' art. 1589, comma 1, c.c. per la parte – riguardante l'avvenuto deterioramento del cespite – non coperta dalla garanzia assicurativa, o comunque non indennizzata dall'assicuratore. In un caso del genere, l'incontro diretto delle parti, anche se alla presenza dei rispettivi difensori, può costituire un efficace strumento di dialogo utile per trovare una soluzione consensuale che eviti il ricorso all'azione giudiziaria.

L'azione intrapresa dal locatore nei confronti del conduttore dell'immobile per conseguire la differenza tra l'indennizzo assicurativo ed il danno arrecato all'incendio nella res locata è un ordinario giudizio di cognizione.

Il locatore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire la differenza tra l'indennizzo assicurativo già percepito dal medesimo locatore ed il danno arrecato dall'incendio nella res locata, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione esercitata per conseguire la differenza tra l'indennizzo assicurativo ed il danno arrecato dall'incendio nella res locata, ed il conduttore quello legittimato passivo.

Il locatore ha l'onere di provare l'an e il quantum debeatur, circa l'esistenza concreta dei presupposti per chiedere la differenza tra l'indennizzo assicurativo ed il danno arrecato dall'incendio nella res locata, anche per semplice negligenza del medesimo conduttore nella custodia.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione risarcitoria nei confronti del conduttore per conseguire la differenza tra l'indennizzo assicurativo ed il danno arrecato dall'incendio nella res locata – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del conduttore, fotografie e/o riprese video degli ambienti interni dell'immobile da parte del personale tecnico dell'impresa incaricata dal locatore di eseguire le riparazioni, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile dei danni arrecati nell'immobile, in violazione dell'obbligo contrattuale di preservare lo stato della cosa locata, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore al fine di attivarsi per porre rimedio ai danni procurati all'appartamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione terminato con esito negativo per mancato accordo o per la mancata partecipazione del conduttore. Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il locatore ha l'onere di formulare tempestivamente le richieste istruttorie a sostegno della domanda proposta nei confronti del conduttore per la differenza dovuta dal medesimo tra l'indennizzo assicurativo ed il danno arrecato dall'incendio nella res locata.

Il locatore può anche articolare una richiesta di prova orale sui medesimi fatti oggetto dell'interrogatorio formale che intende deferire al conduttore, o esteso ad ulteriori questioni, indicando i nominativi dei relativi testimoni. Considerato che l'azione risarcitoria si fonda, da un lato, sui danni riportati dall'immobile condotto in locazione e, dall'altro, sul nesso di causalità che necessariamente deve intercorrere tra gli stessi ed il comportamento tenuto dal conduttore, oppure dai componenti del proprio nucleo familiare conviventi nell'immobile, potrebbe rivelarsi necessario richiedere l'espletamento di una C.T.U. giustificata dalle risultanze dell'interpello e delle prove orali già assunte, e, eventualmente, dai rilievi fotografici riguardanti le condizioni sia anteriori alla locazione sia all'attualità, dell'immobile locato, ovvero una perizia di parte che possa descriverle, individuandone le cause ed i rimedi per l'integrale ripristino dello stato della res locata, quantificandone anche i costi presuntivamente occorrenti per l'integrale ripristino del cespite.

Il locatore, constatato il verificarsi di un incendio divampato nell'immobile locato, può agire nei confronti del conduttore per conseguire la differenza dell'indennizzo già corrisposto dall'assicuratore per i maggiori danni non coperti dalla garanzia assicurativa, riguardanti il deterioramento verificatosi nell'immobile, specie laddove il conduttore abbia concorso al suo verificarsi, ponendo in essere un comportamento gravemente negligente, ed in ogni caso, tale da integrare gli estremi della c.d. culpa in vigilando in qualità di custode della res locata. Infatti, il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendosi una presunzione di colpa a carico del medesimo, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta od anche dubbia della perdita o deterioramento della cosa locata rimane a suo carico (Cass. III, n. 11972/2020; Cass. III, n. 4799/2001). In particolare, il locatore può chiamare il conduttore a rispondere dei gravissimi danni derivanti dall'incendio, per effetto del quale l'immobile sia uscito seriamente danneggiato per effetto dell'entità del fenomeno laddove, ad esempio, causato da un corto circuito delle prese della corrente alla quale sono collegati frigorifero, lavatrice ed altri elettrodomestici nonostante il periodo di prolungata assenza del conduttore per ragioni di lavoro o di vacanza, e nonostante la sua diretta conoscenza dei concreti rischi in tale senso, connessi ad un sistema elettrico dell'appartamento non più a norma ovvero divenuto in precarie condizioni per effetto della normale usura senza che sia mai stato effettuato alcun genere di intervento riparatorio, ed ai frequenti sbalzi di corrente che sovente si verificano nella stessa microzona residenziale in cui è ubicato l'immobile locato. In tali ipotesi – così come quando l'incendio si verifica per effetto di una qualunque altra forma di mancanza di prudenza o imperizia nel maneggiare materiale infiammabile all'interno degli stessi locali condotti in locazione, non importa se ascrivibile direttamente al conduttore od ai suoi stessi familiari conviventi oppure ad eventuali terzi ospitati – l'entità dei danni, se particolarmente estesi e gravi in maniera da danneggiare seriamente non solo la struttura dell'immobile locato ma anche quelli confinanti, può rendere legittima la richiesta del locatore di risarcimento degli eventuali danni laddove non coperti in misura adeguata dall'assicurazione.

In ordine alla posizione dell'assicuratore, la giurisprudenza più recente ha altresì ribadito il principio che in caso di mancato pagamento del premio, la volontà di rinunciare all'effetto sospensivo della garanzia assicurativa richiede un comportamento dell'assicuratore che implichi una volontà negoziale, ricognitiva del diritto all'indennizzo ed abdicativa del favorevole effetto previsto ex lege, ragione per cui non può essere desunta dalla mera accettazione del tardivo pagamento del premio (Cass. III, n. 23075/2022). In particolare, con riferimento all'applicabilità a questa fattispecie dell'art. 1460, comma 2, c.c. sono emersi due orientamenti giurisprudenziali. Secondo un primo orientamento l'accettazione senza riserve del premio pagato tardivamente costituirebbe rinuncia alla sospensione dell'efficacia del contratto. Si afferma in particolare che in applicazione dell'art. 1460, comma 2, c.c. deve negarsi all'assicuratore la facoltà di rifiutare la garanzia assicurativa ove ciò sia contrario a buona fede, come nel caso in cui l'assicuratore medesimo abbia, sia pure tacitamente, manifestato la volontà di rinunciare alla sospensione, ad esempio tramite ricognizione del diritto all'indennizzo, ovvero accettazione del versamento tardivo del premio senza effettuazione di riserve, nonostante la conoscenza del pregresso verificarsi del sinistro. Secondo altro indirizzo più rigoroso, la volontà di rinunciare all'anzidetto effetto sospensivo, che può essere manifestata anche per facta concludentia, deve invece essere chiara ed inequivoca. Il secondo orientamento sembra preferibile in quanto più coerente con la disciplina legale del mancato pagamento del premio e la funzione di quest'ultimo, le cui conseguenze riverberano dunque i relativi effetti anche sul piano squisitamente processuale, nel caso della chiamata in giudizio dell'assicuratore quale terzo garante.