Rifiuto del locatore di sottoscrivere il contratto preliminare di locazione

I giudici di legittimità hanno affermato che quando si parla di contratto preliminare di locazione possono sorgere alcune perplessità in merito alla possibilità di ricondurre gli accordi presi alla fase embrionale delle trattative piuttosto che considerarli già un vero e proprio contratto; dubbi che, naturalmente, si ripercuotono sulla disciplina della tutela risarcitoria applicabile. A tal proposito, la Suprema Corte ha precisato che il contratto preliminare, avendo superato lo stadio precontrattuale, costituisce un accordo perfettamente compiuto, benché proteso alla stipulazione di un ulteriore contratto, quello definitivo, con la conseguenza che allo stesso preliminare non è applicabile l' art. 1337 c.c. (Cass. VI, n. 20989/2020: secondo i giudici, il contratto preliminare costituisce un accordo perfettamente com-piuto con la conseguenza che, in caso di inadempimento, non potrà che trovare applicazione la tutela contrattuale e non, dunque, la tutela attenuata precontrattuale).

In materia contrattuale, la stipula di un preliminare di locazione, con fissazione di un termine essenziale per la conclusione del definitivo, comporta in caso di infruttuosa scadenza del termine de quo un'ipotesi di inadempimento con conseguente diritto per la controparte alla risoluzione del contratto preliminare (Trib. Roma 2 febbraio 2006, n. 2352).

Con riferimento al preliminare di locazione con patto di futuro acquisto, è stata dichiarata inammissibile la domanda di risarcimento danni per ritardata consegna dell'immobile e, dunque, in definitiva, per inadempimento contrattuale (T.A.R. Lazio-Roma III, n. 9232/2006: secondo il giudice amministrativo, in tal questione, la configurazione riguardava la controversia tra socio e cooperativa relativa a rapporti sociali, dunque sottoposta preliminarmente alla cognizione della speciale Commissione di vigilanza per l'edilizia economica e popolare in sede giustiziale).

Il rimedio di attuazione del contratto preliminare richiede appunto che il contratto sia determinato (o determinabile) in tutti i suoi aspetti ed elementi essenziali e che non si frappongano elementi di fatto o di diritto che impediscano alla sentenza di realizzare il risultato del contratto definitivo divisato dal preliminare. La domanda di esecuzione in forma specifica richiede anche che la parte che agisce esegua od offra di eseguire la propria controprestazione. A tal proposito, è stato evidenziato che è esperibile l'azione ex art. 2932 c.c. anche in relazione a contratti ad effetti obbligatori quali la locazione (Cass. III, n. 1708/2000). Invero, ai contratti con effetti obbligatori, compreso il contratto di locazione, è astrattamente possibile applicare la disciplina di cui all'art. 2932 c.c., quale rimedio riconosciuto dall'ordinamento a fronte dell'inadempimento dell'obbligo di concludere un contratto.

L'astratta applicabilità deve, tuttavia, tener conto dell'effettiva possibilità di dare attuazione concreta al contratto preliminare originariamente stipulato e non dovrà generare un nuovo e differente negozio, con conseguente attenzione da prestare alla durata del contratto (Trib. Milano 20 luglio 2017, n. 8203).

Difatti, ai sensi dell' art. 1183 c.c. , che trova applicazione anche con riguardo all'adempimento del contratto preliminare, la regola dell'immediata esigibilità della prestazione opera con esclusivo riguardo al caso della mancata determinazione del tempo della medesima, mentre quando il termine non sia stato fissato, essendosene rimessa l'individuazione alla volontà di una delle parti, spetta al giudice – con apprezzamento di fatto che si sottrae a controllo di legittimità se correttamente e congruamente motivato – di stabilirlo secondo le circostanze (Cass. III, n. 11371/2010: sulla scorta del riferito principio di diritto, si era cassata la sentenza di merito per avere i giudici di appello erroneamente ritenuto che la mancanza di un preciso accordo sul termine entro il quale perfezionare il contratto definitivo fosse, di per sé, sufficiente ad escludere l'esistenza di un contratto preliminare avente ad oggetto il contratto definitivo di locazione).

Secondo altro orientamento, invece, la sentenza ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto non concluso, in tema di preliminare di locazione, non ha efficacia retroattiva e vale solo per il futuro, sicché è inidonea ad assicurare tutela al promittente locatore per il periodo pregresso relativamente ai canoni non percepiti, che possono, invece, essere ottenuti tramite le domande di risarcimento del danno o indennità di occupazione (Cass. VI, n. 8607/2015: in applicazione di tale principio, si era confermato il rigetto dell'azione ex art. 2932 c.c. con riferimento ad un preliminare di locazione a termine con scadenza anteriore alla data dell'eventuale sentenza).

Secondo un orientamento di merito, non esiste un rapporto di pregiudizialità necessaria tra l'accertamento del diritto al trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c. (in relazione all'affermata esistenza di un diritto di prelazione spettante alla parte conduttrice ovvero di un contratto preliminare intercorso tra conduttore e locatore) e l'accertamento circa la scadenza del contratto di locazione del medesimo immobile, con conseguente ordine di rilascio. Pertanto, attesa la natura costitutiva della sentenza che dispone il trasferimento coattivo, destinata a produrre effetti solo alla data del passaggio in giudicato della relativa pronuncia, gli esiti di tale giudizio non possono impedire il rilascio – medio tempore doveroso – in esecuzione del giudicato già formatosi sulla risoluzione del contratto di locazione (Trib. Bologna 19 novembre 2008, n. 2932).

La natura della caparra confirmatoria è quella di risarcire la parte che ha anticipato parte della prestazione, privandosene e, quindi, oltre alla sua restituzione, il diritto al raddoppio. Nella vicenda, alla stipula del preliminare fu consegnato un assegno bancario non incassato dal locatore. Quest'ultimo affermava che, al momento della presentazione in banca, l'incasso fu rifiutato per mancanza di fondi; il conduttore, invece, precisava di aver revocato l'autorizzazione all'incasso poiché erano trascorsi quattro mesi. La motivazione del mancato pagamento era per la decisione del tutto ininfluente. Nella specie, infatti, l'emittente dell'assegno non ero stata mai privato della disponibilità della somma perché non li aveva mai effettivamente consegnati. Secondo il giudice, dunque, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la consegna dell'assegno bancario equivale a una promessa di pagamento della caparra, mai realizzatasi; con la conseguenza che non può esigersi la restituzione, tantomeno in quantità doppia (Trib. Como 21 marzo 2023, n. 303).

Il rifiuto ingiustificato del promittente locatore a stipulare il contratto definitivo di locazione, nel termine indicato nel preliminare, legittima il promittente conduttore ad evocarlo in giudizio per conseguirne la risoluzione ed il conseguente risarcimento del danno. Tuttavia, in questo caso, prima di esercitare l'azione legale, il promittente conduttore può tentare di percorrere una soluzione amichevole della controversia, proponendo al promittente locatore di addivenire consensualmente alla risoluzione del precedente contratto preliminare, con il riconoscimento di un equo risarcimento che compensi la parte non inadempiente, del tempo e delle occasioni perse nel reperire medio tempore e tempestivamente sul mercato altre soluzioni locative, avendo confidato invano nel perfezionamento del definitivo.

L'azione intrapresa dal promittente conduttore nei confronti del promittente locatore è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la risoluzione del contratto preliminare ed il correlato risarcimento del danno conseguente al rifiuto del secondo nell'addivenire alla stipula del definitivo.

Il promittente conduttore, che intende esercitare in giudizio nei confronti del promittente locatore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto preliminare di locazione e di risarcimento del danno conseguente al rifiuto di stipulare il definitivo, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Al riguardo, l' art. 21 c.p.c. , fa espresso riferimento alle «cause in materia di locazione», formula certamente più ampia rispetto al termine «rapporto», nella quale devono dunque ritenersi comprese tutte le controversie comunque collegate alla materia della locazione, e, quindi, anche quelle nelle quali si controverte in ordine ad un rapporto costituito sulla base di un contratto preliminare.

Il promittente conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto preliminare di locazione e del risarcimento del danno, ed il promittente locatore quello legittimato passivo.

Il promittente conduttore ha l'onere di allegare il rifiuto ingiustificato del promittente locatore a concludere il contratto definitivo di locazione, quale situazione legittimante la sua richiesta di risoluzione del contratto preliminare precedentemente stipulato ed il correlato risarcimento del danno, a tale ultimo fine, dovendo allegare la situazione rimasta pregiudicata per effetto del mancato perfezionamento dell'anzidetta fattispecie negoziale.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il promittente conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il promittente locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il promittente conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto preliminare di locazione ed al risarcimento del danno per il rifiuto del promittente locatore a stipulare il contratto definitivo – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del promittente locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto preliminare di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del promittente locatore, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal promittente locatore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto preliminare riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di prestare il consenso alla stipula del definitivo, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal promittente conduttore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso promittente conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il promittente conduttore, oltre a chiedere nel ricorso introduttivo l'interrogatorio formale del promittente locatore diretto a provocarne la confessione in ordine al rifiuto a prestare il proprio consenso alla stipula del definitivo, può articolare sulle stesse posizioni una prova testimoniale, il cui fine è di provare il danno conseguente, del quale si intende conseguire il ristoro.

Va ovviamente allegata la fonte negoziale (contratto preliminare) rimasta inadempiuta in relazione agli obblighi in essa contenuti per quanto attiene anche il profilo specifico della stessa tempistica riguardante la stipula del definitivo, unitamente alla diffida ad adempiere quest'ultimo, comunicata dal promittente conduttore ai sensi e per gli effetti di cui all' art. 1454 c.c.

Il promittente conduttore può, inoltre, allegare tutti i documenti che possono comprovare per tabulas l'esistenza di una situazione idonea a giustificare la richiesta di un danno risarcibile derivante nell'immediato dalle occasioni perdute nel reperire prontamente altra soluzione abitativa sul mercato delle locazioni, avendo confidato invano nella stipula del definitivo, non concretizzatosi per effetto dell'ingiustificato ed inatteso rifiuto del promittente locatore.

La risoluzione del contratto preliminare consente al promittente conduttore di liberarsi dal rapporto, laddove la stipula del definitivo sia divenuta impossibile per effetto del rifiuto opposto dal promittente locatore. Conseguentemente, accertato l'ingiustificato rifiuto della parte obbligata – nel caso di specie, il promittente locatore – a prestare il proprio consenso alla stipula del contratto di locazione definitivo, in esecuzione del precedente obbligo stabilito convenzionalmente in tale senso nel preliminare, il promittente conduttore può legittimamente invocare il proprio diritto al risarcimento del danno subìto quale diretta conseguenza del mancato perfezionamento dell'accordo a titolo definitivo.

Un esempio è costituito dall'ipotesi in cui il promittente conduttore abbia uno sfratto esecutivo, essendo tenuto a rilasciare il precedente alloggio nel rispetto di un termine fissato dal giudice, essendo evidente che il mancato rispetto dell'accordo già raggiunto in sede di stipula del contratto preliminare volto a conseguire la disponibilità di una nuova abitazione, lo espone alle conseguenze derivanti dall'impossibilità di rilasciare nel rispetto del termine giudiziale il vecchio alloggio, con il danno costituito dal dover corrispondere a sua volta una maggiorazione nel pagamento dell'indennità di occupazione in favore del precedente proprietario.

A ciò aggiungasi anche il disagio psicologico del promittente conduttore nel dover attendere ulteriormente chissà quanto tempo prima di reperire una nuova abitazione disponibile sul mercato delle locazioni, a causa delle minori probabilità di successo, laddove, medio tempore, altre opportunità siano già venute meno nell'arco di tempo compreso fra la stipula del preliminare e l'invano spirare del termine utile entro il quale avrebbe potuto addivenirsi alla stipula del definitivo.

Nella specie, quindi, incombe sul ricorrente l'onere di provare che, nel periodo che interessa, non sono reperibili, nella stessa zona in cui si trovava l'immobile che sarebbe stato oggetto del definitivo, altre abitazioni in locazione per un canone pari od inferiore a quello pattuito nel preliminare.

A tale fine, da un lato, basterà allegare le brochure pubblicitarie delle agenzie immobiliari riguardanti gli immobili offerti in locazione nello stesso periodo di riferimento e chiedere l'ammissione della testimonianza del personale addetto alla loro stipula, e, dall'altro, esibire lo sfratto esecutivo notificato al promittente conduttore unitamente ai conseguenti atti ad esso successivi, ed eventualmente, gli accessi già eseguiti dall'ufficiale giudiziario per conseguire la liberazione del vecchio alloggio tutt'ora occupato.

Ciò in quanto, il risarcimento del danno conseguente all'inadempimento è dovuto esclusivamente per i danni che siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento medesimo (rifiuto ingiustificato del promittente locatore a stipulare il definitivo).

Va altresì considerato che, ove il locatore ritenga di avere diritto alla rinegoziazione delle condizioni economiche convenute nel contratto preliminare di locazione, né l'art. 1374 c.c., né i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, né il dovere di solidarietà sociale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali ed imprevedibili, e un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge. Infatti, pur riconoscendo che l'art. 1374 c.c. consente di ritenere i principi di buona fede e correttezza fonti di integrazione della regolamentazione contrattuale, ne va circoscritta la portata alle clausole contrattuali ambigue, ai testi contrattuali lacunosi, ovvero ai casi non previsti dalle parti al momento della stipula del contratto, da regolarsi ricercando quella che sarebbe stata la loro volontà qualora si fosse prospettata la situazione venutasi a creare (Trib. Terni 21 febbraio 2023).