Vizi dell'immobile locato che diminuiscono l'idoneità all'uso pattuito

I vizi della cosa locata ( art. 1578 c.c. ), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 c.c.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c. Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale (Cass. III, n. 8637/2016; Cass. III, n. 6580/2013; Trib. Milano 30 gennaio 2019, n. 1029).

Quindi, in sintesi, costituiscono vizi della cosa locata, idonei a fondare il diritto ad ottenere la riduzione del canone per il periodo di parziale godimento dell'immobile exartt. 1578 e 1581 c.c., quei difetti gravi e non facilmente eliminabili se non attraverso un'opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore, laddove, invece, i guasti sono alterazioni transitorie e connaturali all'uso e al godimento eliminabili attraverso opere di semplice riparazione (Trib. Benevento 7 febbraio 2020, n. 294).

Per vizio si intende un difetto che attiene alla struttura materiale della cosa, nella costruzione, nella composizione, nell'aspetto o nel funzionamento, e perché sia rilevante ai fini della garanzia prevista il vizio deve inficiare in modo apprezzabile la possibilità di godimento secondo l'uso contrattuale (Trib. Milano 13 settembre 2019).

La scoperta in corso di rapporto di vizi occulti della res locata che – preesistenti alla stipula del contratto – siano tali da determinare l'impossibilità totale di godimento del bene, legittima il conduttore a sospendere il pagamento dei canoni di locazione (Cass. III, n. 8637/2016: nel caso di specie, in applicazione dell'enunciato principio, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata non avendo neppure la corte del merito in sede di gravame considerato che, nell'immobile locato, in sede di esecuzione dei lavori di adattamento e miglioria eseguiti a spese del conduttore, era stata riscontrata la presenza di una servitù di ben quattro cavi elettrici posti ad una profondità inferiore a quella regolamentare e totalmente privi di ogni protezione tali da generare una situazione di pericolo con annesso rischio di folgorazione).

In tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c. grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa (Cass. III, n. 3548/2017).

In materia di locazione, ai sensi degli artt. 1578 e 1580 c.c. – che riflettono la garanzia alla quale il locatore è tenuto per tutti i vizi che impediscono o sminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito, nel presupposto che la cosa stessa debba essere sempre suscettibile del godimento che il locatore si è obbligato a procurare al conduttore – applicabili, in quanto compatibili, anche nel caso di vizi sopravvenuti, il conduttore può domandare, in relazione ad un vizio esistente al momento della consegna o sopravvenuto nel corso della locazione, la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, a seconda della gravità del vizio, ed in ogni caso il risarcimento dei danni, se il locatore non provi di avere senza colpa ignorato il vizio al momento della consegna. Dette disposizioni, prevedendo a tutela della garanzia per vizi spettanti al conduttore soltanto gli indicati rimedi, escludono, pertanto, l'azione per esatto adempimento (Trib. Roma 25 giugno 2019, n. 13570).

Affinché possa ritenersi legittima, occorre che la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore non determini uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede. Pertanto, la circostanza che lo stato precario di manutenzione del tetto e dei finestroni costituisca causa di periodiche infiltrazioni di acqua all'interno del capannone, non è in sé sufficiente a giustificare la totale sospensione del pagamento del canone di locazione (Trib. Torino 15 settembre 2022, n. 3587: nella specie, la parte convenuta non aveva provato che l'utilizzo dell'immobile era stato stato concretamente precluso o diminuito a causa di vizi lamentati. In particolare, dalla relazione tecnica nel corso del procedimento ex artt. 696 e 696-bis c.p.c., acquisita nel giudizio in esame, non erano emerse violazioni degli obblighi posti a carico del locatore ex artt. 1575 e 1576 c.c. tali da giustificare la totale omissione nel pagamento dei canoni; inoltre, la convenuta non aveva provato di aver subìto dei fermi o delle riduzioni nello svolgimento della propria attività, né di aver riportato dei danni ai propri materiali).

Quando il conduttore dichiara di aver trovato il locale in buon stato e comunque tale da ben servire all'uso convenuto, non può rientrare a norma degli artt. 1575-1576 c.c., la realizzazione delle opere rivolte a mantenere in efficienza ed adeguare alle nuove normative gli impianti antincendio l'immobile locato, trattandosi propriamente di lavori di trasformazione e modificazione della cosa locata, esulanti dal concetto di lavori “necessari per mantenere la stessa nello stato in cui è stata locata” (Trib. Sassari 21 novembre 2023). Nella vicenda, il conduttore allegava di aver subìto una visita ispettiva da parte del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco, il quale evidenziava la necessità di ripristinare l'impianto antincendio dello stabile e la stazione di pompaggio. Secondo il conduttore, tali opere dovevano essere a carico del locatore; nonostante ciò, l'inadempimento all'adeguamento aveva avuto, come conseguenza la cessazione immediata dell'attività esercitata dal conduttore. A parere del giudicante, la visita ispettiva da parte del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco era avvenuta in un momento sopravvenuto alla consegna e, quindi, non spettava tale incombenza al locatore. Difatti, gli obblighi derivanti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa specificamente idonea all'esercizio dell'attività per la quale è stata locata, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere.

Il conduttore, per effetto dei vizi sopravvenuti alla conclusione del contratto che impediscono o sminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito, può contestarli al locatore, chiedendo al medesimo la loro immediata eliminazione, ovvero, in difetto, una congrua riduzione del canone convenuto, paventandogli la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto, nel caso in cui la presenza dei succitati vizi renda eccessivamente difficoltosa la permanenza nell'immobile.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la riduzione del canone di locazione conseguente alla riscontrata esistenza di gravi vizi nell'immobile che ne diminuiscano in modo apprezzabile il godimento.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la riduzione del canone di locazione conseguente alla riscontrata esistenza di gravi vizi nell'immobile che ne diminuiscano in modo apprezzabile il godimento, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità. Ai sensi dell'art. 30, comma 3, del d.m. 24 ottobre 2023, n. 150, entrato in vigore il 15 novembre 2023, quando il procedimento prosegue con incontri successivi al primo e si conclude senza conciliazione, sono dovute agli organismi pubblici od agli organismi privati le ulteriori spese di mediazione determinate nella tabella allegata od in conformità dell'art. 32 dello stesso d.m., con la precisazione che quando la mediazione è condizione di procedibilità della domanda ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 oppure quando è demandata dal giudice, le spese di mediazione, determinate in conformità dell'art. 30 cit. sono ridotte di un quinto.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di riduzione del canone di locazione, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare l'esistenza sopravvenuta dei vizi nell'immobile locato, ed in particolare, la gravità degli stessi, che legittima il medesimo conduttore ad esercitare l'azione di riduzione del canone in precedenza convenuto.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di riduzione del canone di locazione per la riscontrata esistenza di gravi vizi nell'immobile – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione; perizia ricognitiva dello stato attuale dell'immobile; lettera di contestazione dell'inadempimento del locatore; diffida ad adempiere; verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di eliminare i vizi che possono incidere in misura apprezzabile sul godimento della res locata, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

Il conduttore può formulare una richiesta di interrogatorio formale del locatore sulle circostanze riguardanti l'esistenza dei gravi vizi nell'immobile oggetto del contratto di locazione, e, all'esito, prova orale a mezzo dei testimoni in grado di riferire sulle stesse circostanze; inoltre, deve allegare la fonte dell'obbligazione negoziale assunta a fondamento del proprio diritto che intende fare valere nel giudizio (contratto), al cui interno sia stata prevista la consegna del cespite esente da vizi che possano incidere apprezzabilmente sul relativo godimento dello stesso. Se il conduttore formula anche una richiesta di risarcimento del danno, deve estendere la richiesta dei mezzi di prova anche a tale parte della domanda.

Il conduttore deve anche chiedere una C.T.U. volta a comprovare sia l'esistenza dei vizi sia la loro gravità che giustifica la richiesta di riduzione del canone locatizio. A tale fine, è quindi opportuno che il medesimo conduttore alleghi preventivamente una perizia di parte sullo stato dell'immobile locato a sostegno della successiva richiesta di perizia.

Tuttavia, va opportunamente evidenziato che sempre in base alle risultanze della C.T.U., quest'ultima anche laddove abbia motivatamente ritenuto sussistente l'obbligo per il locatore di provvedere alla riparazione della res locata ai sensi dell'art. 1576 c.c. se non abbia altresì valutato espressamente la medesima fattispecie anche sotto il diverso profilo dell'inidoneità della cosa locata all'uso convenuto, in tale ipotesi, non può invocarsi alcun diritto della parte conduttrice alla risoluzione del contratto od alla riduzione del canone ai sensi dell'art. 1578 c.c. ovvero alla ripetizione delle somme corrisposte in eccesso in dipendenza del relativo titolo contrattuale (Cass. III, n. 27076/2022).

Il conduttore, che propone l'istanza di riduzione del canone di locazione, deve preventivamente accertarsi non solo dell'esistenza dei vizi sopravvenuti nell'immobile, rispetto alla precedente stipula del contratto, ma anche la gravità degli stessi, la cui esistenza giustifica la suddetta richiesta giudiziale nei confronti del locatore.

Ciò in quanto costituiscono vizi della cosa locata, idonei a fondare il diritto ad ottenere la riduzione del canone per il periodo di parziale godimento dell'immobile exartt. 1578 e 1581 c.c., i difetti gravi e non facilmente eliminabili, se non attraverso un'opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore, mentre i semplici “guasti”, eliminabili attraverso delle opere di semplice riparazione, non legittimano il conduttore alla proposta di riduzione del canone locativo (Trib. Benevento 7 febbraio 2020). In ogni caso, anche in presenza di vizi gravi nell'immobile, il conduttore non può considerarsi legittimato ad autoridursi il canone, atteso che, ad esempio, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, il pagamento del canone in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venire meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal medesimo conduttore in riferimento al canone dovuto, per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.

L' art. 1578 c.c. non dà facoltà al conduttore di autoridursi il canone autonomamente, ma solo quella di domandare la riduzione del corrispettivo (in alternativa alla risoluzione del contratto), essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Al riguardo, va anche considerato che, nel caso in cui il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile pur in presenza di gravi vizi nello stesso, non è automaticamente applicabile l'exceptio non rite adimpleti contractus ex art. 1460 c.c., perché la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, va attentamente valutata e soppesata non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti del rapporto locatizio se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, ragion per cui, in tale ipotesi, laddove non emerga un consistente squilibrio sinallagmatico del contratto, non è legittima la sospensione da parte del conduttore del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore conseguente alla riscontrata presenza dei vizi (Trib. Roma 2 settembre 2020).

Conseguentemente, la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore può essere considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (Trib. Grosseto 19 febbraio 2020).

Infatti, la permanenza della detenzione della cosa locata potrebbe risultare compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l'inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l'inadempimento del locatore, mentre qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell'immobile locato, o una “quota” di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, applicando l' art. 1460 c.c. e seguendo, per effettuarne nel concreto la corretta applicazione, il parametro posto nell'art. 1460, comma 2, c.c., laddove se non corrisponde alla buona fede oggettiva sospendere l'adempimento nel caso in cui l'inadempimento o l'adempimento inesatto di controparte – avuto riguardo alle circostanze concrete – non giustifichi la sospensione, viceversa la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando avuto riguardo alle circostanze, l'inadempimento o l'adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore (Cass. III, n. 16918/2019).