Rimborso di riparazioni urgenti a carico del locatore

La giurisprudenza ritiene che l'obbligo per il locatore di attivarsi non dipenda, quale condicio sine qua non, dalla comunicazione, proveniente dal conduttore, della necessità di procedere alla riparazione quanto, piuttosto, dalla conoscenza, comunque acquisita, della necessità di intervenire, sia che ciò dipenda dall'iniziativa di un terzo (Cass. III, n. 2533/1955; Cass. III, n. 2812/1960), sia che ciò consegua alla facile prevedibilità degli inconvenienti, in relazione allo stato della cosa che il locatore conosceva (Cass. III, n. 3933/1977), sia che si versi in presenza di un fatto notorio (Trib. Milano 6 dicembre 1990).

Altra pronuncia (Cass. III, n. 19943/2008), sia pure con riferimento al comma 2 dell'art. 1577 c.c., la quale, partendo dall'esame del sistema delineato dagli artt. 1575-1577 c.c., osserva che l'interpretazione sistematica della norma induce ad affermare che, ove occorrano interventi di manutenzione straordinaria, il locatore ha l'obbligo contrattuale di intervenire e di eseguirli: l'urgenza dell'intervento attribuisce al conduttore – allo scopo di tutelarlo – la facoltà di provvedervi direttamente; la necessità del contemporaneo avviso è posto a tutela del locatore, il quale ha, a sua volta, facoltà di intervenire sia eventualmente per contestare la necessità dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione, di cui in definitiva dovrà sopportare il costo.

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore (Cass. III, n. 6395/2018; Cass. III, n. 16136/2010).

Invero, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell' art. 1577 c.c. nell'ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente (Cass. III, n. 19943/2008; Cass. III, n. 10742/2002).

Pertanto, non è necessaria l'autorizzazione del locatore per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria se il conduttore abbia provveduto a dare avviso della necessità di tali opere al locatore ad esse tenuto; inoltre, in caso di riparazioni urgenti, lo stesso conduttore può provvedere direttamente alla loro esecuzione, salvo rimborso, purché ne dia contestuale avviso al locatore (Cass. III, n.4583/2008). In conclusione, secondo questo orientamento, è principio generale del nostro ordinamento che, nell'esecuzione del contratto le parti debbono comportarsi secondo buona fede, sicché, laddove il locatore sia comunque a conoscenza della necessità di procedere a lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile locato, la mancata esecuzione degli stessi entro un limite temporale ragionevole, che deve essere apprezzato con riferimento alla loro natura, entità e necessità, ne determina l'inadempimento contrattuale e legittima il conduttore, sempre in presenza del carattere dell'urgenza, di provvedervi direttamente e a ottenere il rimborso del costo.

Il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all' art. 1577 c.c. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore (Cass. III, n. 16089/2003: secondo la Suprema Corte, circa la quota riferita a riparazioni asseritamene urgenti, il mancato previo avviso, secondo una risalente giurisprudenza – Cass. n. 1436/1948 – che il Collegio condivide, non esclude il diritto al rimborso).

Deve escludersi che il rimborso possa essere conseguito dal conduttore mediante compensazione con quanto dovuto al locatore a titolo di canone, neppure in sede giurisdizionale: ed infatti, trova applicazione il principio generale per cui la disciplina della compensazione non è applicabile nella controversia in cui le parti facciano valere contrapposti crediti derivanti dal medesimo rapporto giuridico ancorché aventi natura diversa, per essere, uno, di valore, in quanto risarcitorio dell'inadempimento dello stesso rapporto e, l'altro, di valuta, poiché in tal caso la valutazione delle rispettive pretese si risolve un mero accertamento contabile di dare e avere (Cass. II, n. 2171/1997).

Il conduttore che, avvalendosi dei poteri sostitutivi e di gestione conferitigli dagli artt. 1577, comma 2, e 2028 c.c., esegue riparazioni urgenti, ancorché su cosa non locatagli, ma necessarie per l'uso convenuto di quella locatagli, ha diritto al rimborso (Cass. III, n. 9465/1997: nella specie, il conduttore aveva riparato l'appartamento sovrastante quello locatogli, entrambi di proprietà del locatore, dal quale provenivano infiltrazioni nell'appartamento detenuto).

Il conduttore può chiedere al locatore di procedere all'esecuzione delle necessarie riparazioni urgenti nella cosa locata che non tollerano ritardo, e che competono allo stesso locatore, a tale fine fissando un termine, decorso il quale, procederà ad anticipare il costo necessario, avvisandolo che, in questo caso, sarà tenuto al relativo rimborso, salvo il risarcimento degli eventuali danni causati dal ritardo.

L'azione intrapresa dal conduttore nei confronti del locatore dell'immobile è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire il rimborso delle spese anticipate per le opere di manutenzione straordinaria gravanti sul locatore.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire la restituzione delle somme anticipate per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria riguardanti l'immobile condotto in locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di rimborso delle somme anticipate per conto del locatore per la manutenzione straordinaria dell'immobile, ed il locatore quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare i costi effettivamente sostenuti per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria eseguite per conto del locatore, nonché, preliminarmente, la natura urgente delle relative opere, e l'invito rivolto allo stesso locatore a provvedere in tal senso rimasto senza riscontro, prima di essere costretto ad intervenire in prima persona nel disporne l'esecuzione.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di rimborso delle somme corrisposte in via di anticipazione per conto del locatore per le opere di manutenzione straordinaria eseguite nell'immobile – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, perizia sullo stato dell'immobile locato prima e dopo l'esecuzione delle opere manutentive con l'indicazione dei relativi costi, fatture pagate per gli interventi manutentivi, lettera di contestazione inoltrata al locatore con la quale si è chiesta l'esecuzione delle stesse opere di manutenzione straordinaria, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione grava sul conduttore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa – operai dell'impresa e tecnici incaricati dal conduttore di eseguire gli interventi di manutenzione – posti a fondamento della richiesta di rimborso delle opere manutentive eseguite nell'immobile per conto del locatore inadempiente.

Il ricorrente deve, altresì, valutare se chiedere all'esito delle prove orali, una C.T.U. per determinare, da un lato, l'an debeatur, consistente nell'individuazione della necessità di eseguire senza ritardo le opere di manutenzione straordinaria gravanti sul locatore e, dall'altro, il quantum debeatur delle stesse, quanto alla congruità dei relativi costi effettivamente sostenuti e comprovati dalle fatture pagate all'impresa incaricata di eseguire i lavori.

L' art. 1577, comma 2, c.c. stabilisce che il conduttore può eseguire direttamente le riparazioni urgenti, cioè non differibili, purchè ne dia contestuale comunicazione al locatore, sulla cui scorta appare così evidente che la suddetta norma non esige, dunque, che il conduttore ottenga dal locatore alcuna autorizzazione, essendo sufficiente che si limiti ad “avvisarlo”.

L'urgenza dell'intervento attribuisce, dunque, al conduttore – allo scopo di tutelarlo – la facoltà di provvedervi direttamente, mentre la necessità del contemporaneo “avviso” è posta a tutela del locatore, il quale ha – a sua volta – facoltà di intervenire sia eventualmente per contestare la necessità dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione, di cui in definitiva dovrà sopportare il costo.

A quanto sopra, consegue quindi che il locatore laddove sia a conoscenza della necessità di procedere a lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile locato, la mancata esecuzione degli stessi entro un limite temporale ragionevole, che deve essere apprezzato con riferimento alla loro natura, entità e necessità, ne determina l'inadempimento contrattuale e, nel contempo, legittima il conduttore, sempre in presenza del carattere dell'urgenza, di provvedervi direttamente salvo poi ottenere il rimborso del relativo costo.

Questa è anche la ragione per cui il conduttore, generalmente, sceglie di intraprendere il giudizio ordinario anziché il ricorso per decreto ingiuntivo al fine di conseguire il rimborso delle somme sostenute in via di anticipazione per l'esecuzione delle necessarie ed urgenti opere manutentive, essendo evidente che la relativa documentazione probatoria offerta in sede monitoria potrebbe non “reggere” anche nell'eventuale giudizio di opposizione che il locatore potrebbe instaurare qualora intenda contestare specificamente nel merito l'esistenza dell'an e del quantum debeatur posti a fondamento della richiesta di rimborso dei costi riferiti alle stesse opere di manutenzione.

Pertanto, posto che ove occorrano interventi di manutenzione straordinaria, il locatore ha l'obbligo contrattuale di intervenire e di eseguirli, il conduttore che agisce nei confronti del locatore per conseguire il rimborso delle somme anticipate per sostenere le opere di manutenzione straordinaria nell'immobile locato, deve prima di tutto “avvisare” il locatore della necessità di eseguirle non essendo ulteriormente procrastinabili nel tempo, e, soltanto in caso di mancata risposta, decorso l'eventuale termine indicato nella lettera di costituzione in mora, può pensare di munirsi di una perizia fatta redigere da un tecnico della stessa impresa che eseguirà i lavori, al fine di avere un primo riscontro concreto sulla necessità dei lavori ad eseguirsi e sui relativi costi occorrenti. Il secondo punto da prendere in considerazione è la prova concernente l'esecuzione di quest'ultimi, per i quali occorrerà una fattura dettagliata in cui risultino essere indicati sia le opere eseguite, sia i materiali e le ore di lavoro impiegate dalle maestranze, oltre alle maggiorazioni fiscali calcolate sui relativi importi.

L'impresa incaricata dal conduttore deve, inoltre, essere in regola con la normativa fiscale e professionale riguardante il genere di intervento richiesto nel caso specifico, oltre ad essere assicurata per la responsabilità civile professionale nel caso in cui sorgano successivamente problematiche di vario genere, scaturenti per effetto dei lavori eseguiti una volta che gli stessi siano stati ultimati.