Impedimento all'accesso nell'immobile locato per sospendere l'erogazione dell'acqua o del riscaldamento in caso di mora ultrasemestrale

Secondo un orientamento, nonostante la prova dell'ultrasemestralità della morosità e quindi riscontrati i presupposti applicativi dell' art. 63, comma 3, disp. att. c.c. , è necessario distinguere fra servizi essenziali e non essenziali in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente garantito (art. 32 Cost.). Ne consegue che tale sospensione non può essere applicata con specifico riferimento all'erogazione del riscaldamento e dell'acqua anche tenendo presente che, per quanto riguarda il servizio dell'acqua, il d.P.C.M. 29 agosto 2016 («Disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato») ha stabilito che ai soggetti indigenti, seppure morosi, deve essere comunque assicurata una fornitura di 50 litri al giorno pro capite (Trib. Bologna 15 settembre 2017, secondo cui l'istituto in discussione vada riguardato come extrema ratio).

L'orientamento del Tribunale di Bologna è stata ritenuto corretto in quanto ha indicato una scala di graduazione tra gli interessi delle varie componenti del condominio, stabilendo che quelli individuali ed essenziali non possono essere compressi da quelli comuni e di carattere meramente economico. Conformemente a tale orientamento, con altro provvedimento è stato ordinato all'amministratore di ripristinare immediatamente il servizio di riscaldamento in favore del condominio amministrato, riscaldamento che era stato staccato sul presupposto dell'esistenza di una morosità nel pagamento degli oneri condominiali. In particolare, la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale il riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute; mentre il diritto che con la sospensione si intendeva tutelare era puramente economico e sempre riparabile. Pertanto, l'organo giudicante ha ritenuto sussistente un pericolo di danno grave e irreparabile e, quindi, di dover accogliere il provvedimento d'urgenza (Trib. Milano 24 ottobre 2013). In senso conforme anche Trib. Roma, 14 dicembre 2015.

Secondo un orientamento è consentita la sospensione dei servizi al condòmino che non abbia provveduto al pagamento delle relative quote di sua pertinenza per oltre un semestre, senza che rilevi la natura del bene oggetto del servizio; tale interpretazione è conforme al dettato letterale dell' art. 63 disp. att. c.c. , né si può trarre dalla previsione dell'art. 32 Cost. un generale obbligo di solidarietà a carico degli altri condòmini, che agiscono nell'àmbito di un rapporto strettamente privatistico e che finirebbero per essere obbligati a gravarsi delle quote del moroso per non subire l'interruzione del servizio da parte del gestore (Trib. Bologna 3 aprile 2018: ad avviso del giudice emiliano, il testo costituzionale non consente, neanche in via deduttiva, di affermare un obbligo in capo ai virtuosi di assumersi le obbligazioni inadempiute per garantire un diritto alla salute al condòmino inadempiente, poiché si giungerebbe altrimenti al paradosso di affermare una sorta di “solidarietà coattiva” di matrice costituzionale che, per garantire il diritto alla salute del singolo moroso, rischierebbe di pregiudicare lo stesso diritto dei singoli condòmini virtuosi che, viste accresciute le loro obbligazioni, potrebbero non essere in grado di adempiere e vedersi a loro volta interrotto il servizio; l'argomento adottato consente di superare il rilievo di incostituzionalità dell'art. 63 disp. att. c.c., sollevato dal condominio: il reclamante ha infatti sottolineato che, ove si ritenesse applicabile l'art. 32 Cost., la norma di attuazione dovrebbe ritenersi in contrasto con la carta fondamentale laddove invece consente l'indiscriminato distacco senza distinzione fra servizi essenziali o meno. Conformi alla pronuncia: Trib. Treviso 21 luglio 2017; Trib. Modena 5 giugno 2015; Trib. Alessandria 17 luglio 2015; Trib. Roma 27 giugno 2014; Trib. Brescia 21 maggio 2014).

A seguito della morosità accertata da oltre un semestre da parte del conduttore, nel pagamento del servizio idrico condominiale, l'amministratore può inoltrare la richiesta di pagamento al condòmino, anticipandogli che ove non venga assolta nel termine assegnatogli, procederà ad avviare idonea azione al fine di sospendere nell'unità immobiliare concessa in locazione al conduttore il servizio di erogazione dell'acqua.

Tale tentativo, se espletato direttamente dall'amministratore del condominio, senza il necessario intervento del proprio legale, in un'ottica finalizzata al contenimento dei costi di recupero della morosità, può rappresentare una valida soluzione al problema, soprattutto se esercitata congiuntamente sulla parte legittimata passiva (condòmino) e, per conoscenza, sul conduttore moroso, laddove le somme rimaste impagate siano di modesta entità.

L'amministratore di condominio può ricorrere alla tutela cautelare atipica prevista dall' art. 700 c.p.c. proponendo un ricorso d'urgenza nei confronti del condòmino al fine di conseguire dal giudice adìto l'immediato accesso degli operai inviati per eseguire il distacco della fornitura idrica condominiale nell'unità immobiliare locata al conduttore che risulta in mora nei pagamenti dell'acqua da oltre un semestre.

L'azione proponibile in via d'urgenza non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Tuttavia, stante la velocità del relativo procedimento, unitamente al contenimento delle relative spese di avvio dello stesso, potrebbe comunque essere utile procedere preliminarmente con tale strumento di risoluzione alternativo della controversia al fine di addivenire con l'ausilio dei rispettivi difensori delle parti ad una composizione amichevole della lite prima di rivolgersi al giudice.

La controversia ex art. 700 c.p.c. instaurata dall'amministratore per accedere alla proprietà locata al conduttore moroso dal singolo condòmino è devoluta alla cognizione del giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale.

La legittimazione dal lato attivo spetta all'amministratore di condominio e dal lato passivo al condòmino, il quale, ai sensi dell' art. 63, comma 3, disp. att. c.c. , è il soggetto destinatario della richiesta di distacco rispetto alla quale è funzionale l'attività che dovrà espletare il personale incaricato dall'amministratore di condominio nel ricorso ex art. 700 c.p.c. in sede di accesso all'unità immobiliare locata al conduttore moroso nei pagamenti del servizio idrico condominiale.

Nel ricorso d'urgenza, l'amministratore di condominio ha l'onere di allegare al ricorso d'urgenza le ragioni comprovanti il credito in ragione del quale egli agisce – il c.d. fumus boni juris – per conseguire l'accesso nell'unità immobiliare locata dal condòmino al conduttore moroso nei pagamenti da oltre un semestre al fine di procedere con il distacco della prefata unità dal servizio idrico condominiale, allegando il periculum in mora, costituito dall'imminente aggravarsi del disavanzo di cassa, laddove da un lato, la morosità sia già di importo notevole con propensione ad aumentare in misura ancora più considerevole nel corso del tempo e, dall'altro, il condominio risulti essere di modeste dimensioni, ragione per cui, per l'intero condominio e, dunque anche per i restanti condòmini virtuosi nei pagamenti, si profilerebbe in maniera pressoché inevitabile la concreta possibilità di un'interruzione o significativa riduzione generalizzata della fornitura di acqua da parte dell'ente erogatore del servizio idrico, con la conseguente irreparabilità del danno causato dalla privazione totale o parziale del suddetto bene primario ed essenziale per l'intera comunità condominiale.

Nel ricorso ex art. 700 c.p.c. , l'amministratore di condominio dovrà indicare l'autorità competente ratione valoris dinanzi alla quale è proposto, tenuto altresì conto dei criteri ex art. 23 c.p.c., unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo amministratore, in qualità di soggetto ricorrente, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso Tribunale adìto. Nel ricorso devono essere indicate le generalità del condòmino, l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano con annessa indicazione degli identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento del fumus e del periculum della richiesta formulata, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di procedimento sommario, occorre indicare anche le generalità degli eventuali informatori – tra i quali, può annoverarsi lo stesso conduttore moroso nei pagamenti, il personale delegato dal gestore del servizio al recapito dei bollettini periodici di pagamento presso le singole unità immobiliari – che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” del ricorso, e la documentazione riguardante la ripartizione dell'acqua per un semestre rilasciata dal gestore del servizio idrico; la lettera di messa in mora con la quale è stato richiesto il relativo pagamento, le bollette emesse periodicamente dal gestore del servizio di addebito dei consumi dell'acqua, ulteriori eventuali solleciti di pagamento inoltrati periodicamente al condòmino e per conoscenza al conduttore moroso.

Nella narrazione dell'atto, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta dal condòmino, proprietario dell'unità immobiliare concessa in locazione, e dallo stesso conduttore moroso nei pagamenti laddove anche quest'ultimo sia rimasto inerte nonostante la conoscenza dei fatti comprovata dalle lettere inviategli personalmente dall'amministratore “per conoscenza” e, dunque, ritenuta gravemente inadempiente, anche all'esito di un eventuale precedente procedimento di mediazione avviato dall'amministratore del condominio nei riguardi del condòmino e, per conoscenza, esteso anche al conduttore. Il ricorso ex art. 700 c.p.c. deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'amministratore ha l'onere di allegare al ricorso d'urgenza la fonte del credito in ragione del quale agisce per conseguire il distacco dell'unità immobiliare concessa in locazione dal condòmino al conduttore moroso nei pagamenti da oltre un semestre, ragione per cui deve allegare: il prospetto di rendiconto riguardante la ripartizione dell'acqua per un semestre, la lettera di messa in mora con la quale è stato richiesto il relativo pagamento, le bollette emesse dal gestore del servizio di addebito dei consumi dell'acqua, ulteriori eventuali solleciti di pagamento inoltrati periodicamente al condòmino e per conoscenza al conduttore moroso.

Non è, invece, necessario allegare né il rendiconto annuale approvato dall'assemblea dei condòmini né l'autorizzazione di quest'ultimi a procedere con l'azione nei confronti del condòmino moroso.

L'onere probatorio può essere assolto dall'amministratore del condominio anche mediante l'audizione di informatori in grado di riferire su circostanze specifiche concernenti la prova del credito vantato ed in ragione del quale, si agisce in via d'urgenza chiedendo al giudice l'autorizzazione ad accedere nell'altrui proprietà privata al fine di procedere con il distacco dal servizio da parte del personale addetto.

Al fine di ottenere dal giudice il distacco dal servizio idrico condominiale dell'appartamento di un condòmino concesso in locazione ad un conduttore in mora nei pagamenti da oltre un semestre, l'azione ex art. 700 c.p.c. è l'unica in grado di consentire con celerità all'amministratore di condominio, l'accesso nel suddetto immobile, tenuto conto della disposizione testuale della norma ex art. 63, comma 3, disp. att. c.c. che si riferisce esclusivamente alla persona – fisica o giuridica – del “condòmino”.

Ciò premesso, considerato che nella giurisprudenza di merito non si registra un orientamento uniforme sulla possibilità di sospendere l'erogazione del servizio idrico ad un singolo condòmino, nonostante il susseguirsi di varie pronunce favorevoli in tale senso (Trib. Bologna 3 aprile 2018; Trib. Brescia 25 gennaio 2014), occorre quindi che la difesa dell'amministratore di condominio sia particolarmente attenta e scrupolosa nell'allegare gli elementi volti a comprovare nel caso specifico la ricorrenza sia del fumus sia del periculum a sostegno della relativa domanda, attesa la stessa sommarietà propria del procedimento d'urgenza che non consente alle parti in causa di avvalersi di un'istruttoria particolarmente complessa e laboriosa, non essendo modellata su quella propria di un procedimento a cognizione piena.

Va, poi, considerato che in caso di accoglimento del ricorso ex art. 700 c.p.c. , sarebbe utile notificare l'emanando provvedimento per opportuna conoscenza anche al conduttore dell'immobile, al fine di renderlo edotto dell'esistenza di un comando giudiziale, sebbene non lo riguarda personalmente e direttamente; ciò nonostante, nella fattispecie qui considerata, il provvedimento è pur sempre destinato ad incidere di “rimbalzo” anche nella sua sfera privata, ragione per cui, nell'impostare le conclusioni del ricorso d'urgenza, si potrebbe “precisare” la richiesta di accesso nell'immobile estendendola nei confronti del condòmino e di chiunque all'attualità lo rappresenti nel possesso o detenzione qualificata dell'unità immobile alla quale si intende accedere per eseguire le operazioni materiali di distacco dal servizio idrico condominiale.