Impedimento all'accesso nell'immobile locato per riparare l'antenna condominiale sita nel tetto dell'edificio

L'antenna TV è parte dell'impianto di ricezione del segnale radio-televisivo ed è condominiale a meno che il titolo (leggasi atti di acquisto ovvero regolamento condominiale contrattuale) non dispongano altrimenti. In tale situazione, l'amministratore deve provvedere alla sua manutenzione e alle relative riparazioni, a norma dell' art. 1130, n. 2) c.c. , per il quale “l'amministratore, oltre a quanto previsto dall'art. 1129 c.c. e dalle vigenti disposizioni di legge, deve disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”. Quindi, l'amministratore è legittimato ad agire in via d'urgenza, così come per le azioni ordinarie, anche senza il preventivo assenso dell'assemblea dei condomini, sempre che la materia oggetto del contendere rientri tra quelle di sua competenza, per legge o regolamento condominiale. Sicché il potere-dovere di “compiere atti conservativi”, riconosciuto all'amministratore di condominio exartt. 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di chiedere anche le necessarie misure cautelari, avuto riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni (Trib. Catania 20 luglio 2018, n. 6304).

La prassi pretoria condominiale ha, inoltre, visto l'impiego della cautela atipica ex art. 700 c.p.c. in funzione di preventiva autorizzazione all'esercizio di facoltà normativamente riconosciute. Quindi, il potere dovere di “compiere atti conservativi”, riconosciuto all'amministratore di condominio exartt. 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di chiedere non soltanto le necessarie misure cautelari (avuto riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni), ma anche il risarcimento dei danni, qualora l'istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni, e risulti consequenziale all'impedimento frapposto alla tempestiva esecuzione di quanto legittimamente richiesto (nella specie, domanda, ex art. 700 c.p.c., di passaggio su fondo finitimo per l'esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetrali del fabbricato), senza che assuma rilievo, in contrario, né la circostanza che la vertenza sia stata introdotta con ricorso ex art. 700 c.p.c., né che il ricorso stesso sia stato presentato da un precedente amministratore privo dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini (Cass. II, n. 10474/1998).

Secondo un orientamento, la tutela cautelare atipica ex art. 700 c.p.c. interviene in funzione di situazioni positivamente apprezzabili in termini giuridici e che siano minacciate da un nocumento, effettivo o potenziale, avente il carattere dell'irreparabilità e dell'imminenza di modo che il risultato favorevole conseguibile all'esito del relativo procedimento di merito non consentirebbe, all'avente diritto, di conseguire alla propria posizione giuridica esaustiva e totale salvaguardia. Corollario di tali caratteri è, poi, in logica coerenza e consequenzialità, l'ulteriore profilo della “inevitabilità altrimenti”, ossia il danno, che si lamenti derivante dalla condotta asseritamente lesiva, deve connotarsi per la sua oggettiva inidoneità ad essere eluso con soluzioni ragionevolmente praticabili ed alternative all'adozione del provvedimento giurisdizionale; del resto, solamente qualora il nocumento palesi tale risvolto, esso può effettivamente ritenersi “irreparabile” (Trib. Roma 22 marzo 2006: nel caso di specie, il collegio, nel rigettare il reclamo, ha ritenuto che il danno lamentato dal reclamante – mancata ricezione dei canali televisivi dovuta all'impossibilità di realizzare interventi tecnici sull'impianto dell'antenna esterna se non previo attraversamento e passaggio nella proprietà di parte reclamata – fosse in realtà fronteggiabile interinalmente con soluzioni tecniche alternative a quelle prospettate, e tali da consentire, nelle more della definizione del giudizio di merito, il soddisfacimento delle pretesa azionata).

Secondo altro orientamento, invece, il diritto del condòmino di passare attraverso l'appartamento di proprietà di altro condòmino, allo scopo di accedere al lastrico solare per installarvi un'antenna, non può essere tutelato con un provvedimento d'urgenza, ex art. 700 c.p.c. , se l'opposizione dell'altro condòmino non sia relativa all'installazione dell'antenna, ma solamente al passaggio attraverso la sua proprietà e se, relativamente allo stato dei luoghi, sia possibile accedere per altra via al lastrico solare (Trib. Taranto 1 ottobre 1994).

A seguito dell'accertata necessità di dovere accedere all'appartamento dell'ultimo piano dell'immobile condominiale condotto in locazione, l'amministratore può inoltrare la relativa richiesta al condòmino e, per opportuna conoscenza, anche al conduttore, anticipando al primo che ove non venga consentito l'accesso all'unità immobiliare nel termine assegnatogli, procederà ad avviare un'idonea azione d'urgenza al fine di provvedere alla riparazione dell'antenna condominiale gravemente danneggiata e pericolante sita sul tetto dell'edificio, con il possibile aggravio dei costi dovuti dalla necessità di sopportare il pagamento di spese legali. Tale tentativo, se espletato direttamente dall'amministratore del condominio per conseguire la necessaria collaborazione da parte del condòmino e, di riflesso, dallo stesso conduttore, può rappresentare una valida soluzione al problema, soprattutto se esercitato congiuntamente sulla parte legittimata passiva (condòmino) e, per conoscenza, sul conduttore dell'appartamento.

L'amministratore di condominio può ricorrere alla tutela cautelare atipica prevista dall' art. 700 c.p.c. proponendo un ricorso d'urgenza nei confronti del condòmino al fine di conseguire dal giudice adìto l'immediato accesso nell'immobile locato, al fine di provvedere alla riparazione dell'antenna condominiale sita sul tetto dell'edificio.

L'azione proponibile in via d'urgenza non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un autonomo procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Tuttavia, stante la velocità del relativo procedimento, unitamente al contenimento delle relative spese di avvio dello stesso, potrebbe comunque essere utile procedere preliminarmente con tale strumento di risoluzione alternativo della controversia, al fine di addivenire con l'ausilio dei rispettivi difensori delle parti ad una composizione amichevole della lite prima di rivolgersi al giudice.

La controversia ex art. 700 c.p.c. instaurata dall'amministratore di condominio per accedere alla proprietà individuale locata al conduttore dal singolo condòmino è devoluta alla cognizione del giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale.

La legittimazione, dal lato attivo, spetta all'amministratore di condominio e, dal lato passivo, al condòmino, il quale è il soggetto destinatario della richiesta proposta con il ricorso ex art. 700 c.p.c. rispetto alla quale è funzionale l'attività che dovrà espletare il personale incaricato dall'amministratore di condominio in sede di accesso nell'immobile condotto in locazione, al fine di provvedere alla riparazione dell'antenna condominiale sita sul tetto dell'edificio.

L'amministratore di condominio ha l'onere di allegare al ricorso d'urgenza le ragioni comprovanti il fumus boni juris al fine di conseguire l'accesso nell'unità immobiliare locata dal condòmino per provvedere alla riparazione dell'antenna condominiale sita sul tetto dell'edificio, allegando anche il periculum in mora, costituito dall'imminente pregiudizio derivante per la stessa collettività dei condòmini dalla situazione di pericolo dell'antenna condominiale già gravemente danneggiata, e suscettibile di aggravarsi ulteriormente, per effetto dell'esposizione prolungata e permanente all'agire imprevedibile di agenti atmosferici di eccezionale intensità, come il vento e la pioggia, in grado di causarne il progressivo distacco e la successiva caduta al suolo senza preavviso, con l'insorgenza di una correlata situazione di pericolo, anche per i terzi estranei.

Nel ricorso ex art. 700 c.p.c. , l'amministratore di condominio dovrà indicare l'autorità competente ratione valoris dinanzi alla quale è proposto, tenuto altresì conto dei criteri ex art. 23 c.p.c., unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo amministratore, in qualità di soggetto ricorrente, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso Tribunale adìto. Nel ricorso devono essere indicate le generalità del condòmino, l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano con annessa indicazione degli identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento del fumus e del periculum della richiesta formulata, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di procedimento sommario, occorre indicare anche le generalità degli eventuali informatori – tra i quali può annoverarsi lo stesso conduttore della res locata ed i restanti condomini dell'edificio – che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” del ricorso, e la documentazione riguardante lo “stato” di degrado dell'antenna condominiale, certificato da una perizia redatta da un tecnico incaricato dall'amministratore del condominio, la lettera con la quale si è provveduto ad informare il condòmino interessato e per conoscenza il conduttore, dell'urgenza di provvedere all'accesso nell'unità immobiliare posta all'ultimo piano per provvedere all'urgente riparazione – non più rinviabile – dell'antenna condominiale.

Nella narrazione dell'atto, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta dal condòmino, proprietario dell'unità immobiliare concessa in locazione, e dallo stesso conduttore laddove anche quest'ultimo sia rimasto inerte nonostante la conoscenza dei fatti comprovata dalle lettere inviategli personalmente dall'amministratore “per conoscenza” e, dunque, ritenuta gravemente inadempiente, anche all'esito di un eventuale precedente procedimento di mediazione avviato dall'amministratore del condominio nei riguardi del condòmino e, per conoscenza, esteso anche al conduttore dello stesso appartamento. Il ricorso ex art. 700 c.p.c. deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata (amministratore condominiale) dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'amministratore ha l'onere di allegare al ricorso d'urgenza la situazione di gravità che rende improcrastinabile la riparazione dell'antenna condominiale, opportunamente certificata da una perizia fatta redigere da un proprio tecnico fiduciario, nella quale si indicano oltre ai costi anche quali potrebbero essere le probabili conseguenze derivanti dall'omessa tempestiva esecuzione dell'intervento.

Il suddetto onere probatorio può essere assolto dall'amministratore del condominio anche mediante l'indicazione di prove, anche presuntive exartt. 2727 e 2729 c.c., e l'audizione di informatori – tecnico incaricato per la riparazione, conduttore dell'appartamento, condòmini, anche residenti all'ultimo piano dell'edificio adiacente, i quali siano eventualmente a conoscenza della grave situazione pericolante in cui versa l'antenna condominiale – in grado di riferire su circostanze specifiche concernenti la gravità della situazione già esposta nella suddetta perizia, ed in ragione della quale, si agisce in via d'urgenza, chiedendo al giudice l'autorizzazione ad accedere nell'altrui proprietà privata al fine di procedere con la riparazione dell'antenna condominiale sita sul tetto dell'edificio.

La tutela condominiale del c.d. diritto di antenna comprende anche la possibilità di accedere alla proprietà individuale per compiere i necessari interventi di manutenzione e riparazione degli impianti di ricezione senza che ciò arrechi danno alla proprietà altrui (Trib. Castrovillari 7 agosto 2020).

L'azione ex art. 700 c.p.c. è l'unica in grado di consentire con celerità all'amministratore di condominio di ottenere dal giudice l'accesso all'appartamento di un condòmino concesso in locazione.

In considerazione della sommarietà propria del procedimento d'urgenza, che non consente alle parti in causa di avvalersi di un'istruttoria particolarmente complessa e laboriosa, non essendo modellata su quella propria di un procedimento a cognizione piena, occorre quindi che la difesa dell'amministratore di condominio sia particolarmente attenta e scrupolosa nell'allegare gli elementi volti a comprovare nel caso specifico la ricorrenza sia del fumus sia del periculum a sostegno della relativa domanda.

In tale ottica, occorre anche provare la preesistenza del diritto all'installazione dell'antenna nel caso in cui venga contestato dalla parte resistente, riguardante ad esempio il pregresso posizionamento dell'antenna TV da un ventennio sul lastrico di copertura del fabbricato condominiale, anche se di proprietà esclusiva del condòmino interessato dall'accesso per l'esecuzione dell'intervento di manutenzione, in modo da dimostrare che l'eventuale rifiuto del medesimo di consentire l'accesso al terrazzo, possa rivelarsi del tutto ingiustificato, tenuto conto del fatto che il condominio avrebbe in tale ipotesi un diritto soggettivo perfetto di natura personale a provvedere alla manutenzione dell'antenna (Cass. I, n. 16865/2017).

È anche importante specificare nel ricorso ex art. 700 c.p.c. che l'accesso alla proprietà individuale del condòmino, concessa in locazione, per procedere alle opere di manutenzione o riparazione dell'antenna condominiale già esistente, per il tempo strettamente necessario ai lavori, è indispensabile, perché manca una via di accesso alternativa già praticabile per le maestranze (Cass. II, n. 2274/1995).

In caso di accoglimento, l'emanando provvedimento con il ricorso ex art. 700 c.p.c. sarebbe poi utile notificarlo per opportuna conoscenza anche al conduttore dell'immobile, al fine di renderlo edotto dell'esistenza di un comando giudiziale, che sebbene non lo riguarda personalmente e direttamente, ciò nonostante, nella fattispecie qui considerata, è pur sempre destinato ad incidere di “rimbalzo” anche nella sua sfera privata, ragione per cui, nell'impostare le conclusioni del ricorso d'urgenza, si potrebbe “precisare” la richiesta di accesso nell'immobile estendendola nei confronti del condòmino e di chiunque all'attualità lo rappresenti nel possesso o detenzione qualificata dell'unità immobile alla quale si intende accedere per eseguire le operazioni materiali di riparazione dell'antenna condominiale.