Mancata osservanza delle disposizioni del regolamento di condominio

Secondo la giurisprudenza, nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento di condominio da parte dell'inquilino, il condominio può richiedere la cessazione del comportamento illegittimo sia al conduttore che al locatore. In pratica, siamo dinanzi a ciò che viene tecnicamente chiamata responsabilità solidale: il condominio può cioè agire tanto nei confronti del proprietario dell'appartamento quanto dell'inquilino ed entrambi sono tenuti a risarcire i danni eventualmente procurati. Quindi, se le diffide dell'amministratore non interrompono le violazioni del conduttore, il condominio può chiedere giudizialmente la cessazione del comportamento abusivo e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condòmino suo locatore. Di conseguenza, l'accertata violazione del regolamento condominiale legittima il condominio a richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore, che al proprietario locatore, poiché il condòmino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo, risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza ex art. 1176 c.c. , a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. II, n. 11859/2011; Trib. Roma 10 ottobre 2016; Trib. Milano 8 giugno 1992).

L'amministratore, quale rappresentante di tutti i condòmini, sia qualsiasi condòmino (nel caso di inerzia dell'amministratore) possono intervenire ed avviare iniziative nei confronti dell'inquilino trasgressore a tutela degli interessi personali o dell'intero condominio. In particolare, l'amministratore è tenuto a far osservare tutte le disposizioni del regolamento, nel suo complesso, anche se disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, ma la cui applicazione incide sulla disciplina e sui rapporti relativi alle parti comuni dell'edificio, dal momento che l' art. 1130 c.c. attribuisce, senza alcuna distinzione, il potere/dovere di curare l'osservanza delle norme del regolamento di condominio (Cass. II, n. 8883/2005). Naturalmente, l'obbligo di osservare le clausole contenute nel regolamento di condominio vale non solo per i condòmini ma anche per i conduttori con la conseguenza che l'amministratore sarà tenuto a fare osservare il regolamento di condominio anche a costoro (Cass. II, n. 825/1997).

Pertanto, la cattiva condotta tenuta dal locatario nei confronti degli altri condòmini, come l'aver assunto comportamenti che integrano violazione del regolamento condominiale, può portare alla responsabilità nei confronti del condominio e nei confronti del proprio locatore. Nello specifico, l'azione può essere rivolta nei confronti del solo conduttore quando non sia contestata l'effettiva opponibilità della clausola al condòmino locatore. Qualora, invece, il giudizio si estenda anche a sindacare la validità del divieto, derivante dal regolamento contrattuale di condominio, di conferire una certa destinazione all'immobile – divieto, in ipotesi, riguardante tanto il proprietario quanto il conduttore – si verte proprio in caso di litisconsorzio necessario (Cass. II, n. 11859/2011; Cass. II, n. 4920/2006; App. Palermo 23 maggio 2014, n. 753; Trib. Roma 13 gennaio 2021, n. 556). Del resto, l'accertamento contenuto nella sentenza costituente titolo esecutivo relativo allo svolgimento all'interno di un immobile di una attività contraria al regolamento di condominio produce effetti anche nei confronti di un nuovo e diverso conduttore che ha conseguito la detenzione dell'immobile solo dopo la formazione del suddetto titolo esecutivo (Cass. VI, n. 29131/2020).

La cattiva condotta tenuta dal locatario nei confronti degli altri condòmini, come l'aver assunto comportamenti che integrano violazione del regolamento condominiale, può portare alla risoluzione del contratto di locazione. In merito alla problematica in esame, i giudici di merito hanno precisato che il regolamento di condominio è vincolante anche per l'inquilino e, se questi non lo rispetta, è possibile agire giudizialmente per chiedere la risoluzione del contratto di locazione (Trib. Aosta 28 giugno 2018, n. 198; Trib. Monza 7 settembre 2016, n. 2395). In altra fattispecie, la Suprema Corte ha cassato la pronuncia di merito che aveva mandato assolto il condòmino locatore, osservando che egli avrebbe potuto porre fine alle violazioni del regolamento di condominio agendo in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione (Cass. II, n. 11383/2006: nella specie, si è precisato che il non avere attivato il suddetto strumento giuridico lo rende a sua volta inadempiente all'obbligo del rispetto del regolamento di condominio, da ciò derivando la sua responsabilità nei confronti del condominio e degli altri condomini).

Altri giudici hanno sostenuto che il comportamento del conduttore che pone in essere atti molesti volti a recare danno agli altri abitanti dello stabile, costituisce motivo di abuso del bene locato, ed è pertanto ravvisabile l'inadempimento contrattuale qualora, anche in assenza di modificazione di fatto dell'immobile o cambio della destinazione d'uso, l'utilizzo pregiudica il valore dell'immobile stesso, ex art. 1587 c.c. (Cass. III, n. 22860/2020). In conclusione, secondo questo orientamento, quando viene concesso in locazione una unità abitativa a un terzo, il proprietario risponde nei confronti degli altri condomini delle violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore. Per esentarsi da responsabilità deve dimostrare di avere adottato misure idonee a far cessare gli abusi ponendo in essere tutte le iniziative necessarie compresa quella di richiedere la cessazione anticipata del rapporto di locazione.

Il conduttore è tenuto all'osservanza delle norme regolamentari e legali, poiché egli, detenendo il bene a nome del condomino locatore, non può trovarsi in una posizione giuridica diversa da quella del condomino locatore. Tuttavia, è altrettanto vero che non viene meno la responsabilità del locatore verso il condominio per eventuale inosservanza delle norme regolamentari e legali da parte del conduttore; naturalmente sempre che chiaramente sussista una sua culpa in eligendo o una sua culpa in vigilando o, comunque, l'omissione di una qualche iniziativa "per far cessare lo stato antigiuridico", anche ponendo termine al rapporto locativo o, quanto meno, condizionandolo al rigoroso rispetto delle prescrizioni regolamentari e legali (App. Roma 11 luglio 2022, n. 4765: nella specie, il regolamento prevedeva espressamente il divieto di occupare in qualsivoglia modo le parti comuni ed in particolare con arredi e mobili di qualsiasi tipo, nonché con conseguente pregiudizio per i condomini, sia sotto il profilo della tranquillità, salute e sicurezza, sia in ragione delle difficoltà per accedere allo stabile condominiale, avendo la stabile occupazione del porticato reso disagevole tale accesso. Per i motivi esposti, la Corte ha riconosciuto la concorrente responsabilità della locatrice che non solo non aveva avuto alcuna reazione dopo l'occupazione del porticato attraverso il posizionamento stabile di tavolini e sedie, in tal modo consentendo al conduttore di persistere nel godimento illecito dell'immobile, ma aveva cercato pure di favorire tale occupazione, opponendosi, anche in via giudiziale alle pretese del condominio).

Il locatore può agire nei confronti del conduttore che si sia reso gravemente inadempiente agli obblighi previsti dal regolamento di condominio espressamente richiamato nel contratto di locazione, con apposita clausola, contestandogli il mancato rispetto di quanto convenuto in sede di stipula contrattuale, circa il puntuale ed incondizionato rispetto degli obblighi previsti nel succitato regolamento, a tutela dello stesso locatore nei confronti dei condòmini, con particolare riferimento all'osservanza delle regole di civile convivenza all'interno dell'edificio. A tale fine, prima di avviare l'azione legale, il locatore può quindi contestare per iscritto (fax, raccomandata, pec) al conduttore tale inadempimento, specificandone la gravità delle conseguenze derivanti, eventualmente anche a carico del medesimo, in quanto responsabile autonomamente nei confronti del condòmino di determinate violazioni del regolamento, al fine di preannunciargli che la prosecuzione di tale suo comportamento determinerà senz'altro l'avvio dell'azione legale volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione con il risarcimento degli eventuali danni. Tale scelta, laddove coltivata dal locatore anche per il tramite del proprio legale, potrebbe rivelarsi determinante nell'evitare il ricorso al giudice per sortire l'effetto di un consensuale componimento bonario dell'insorta controversia.

L'azione intrapresa dal locatore è un ordinario giudizio di cognizione, di natura costitutiva, volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione ed il correlato risarcimento dei danni causati per effetto del comportamento del convenuto. Tale azione, assume invece natura dichiarativa, se nel contratto è presente una clausola ex art. 1456 c.c. tendendo ad una pronuncia di mero accertamento della risoluzione di diritto già maturata in conseguenza dell'inadempimento, previsto come determinante per la sorte del rapporto dalla clausola risolutiva espressa (Cass. I, n. 9488/2013).

Il locatore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale del giudice del locus rei sitae, come si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del rapporto locatizio, ed il conduttore legittimato passivo.

L'onere di provare l'esistenza dei presupposti per l'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione, compresa la sua gravità ex art. 1455 c.c. grava sul locatore, salva l'ipotesi che la domanda di risoluzione venga azionata sulla scorta della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. contenuta nel contratto, poiché, in tale ipotesi, al locatore basterà semplicemente richiamarne l'esistenza ed il relativo contenuto, fornendo prova della fonte negoziale del proprio diritto, gravando sul conduttore l'onere di allegare la non ricorrenza nella fattispecie della situazione idonea ad attivare l'anzidetta clausola, salvo in ogni caso l'accertamento dell'imputabilità dell'inadempimento al conduttore, quantomeno a titolo di colpa ex art. 1218 c.c., il cui relativo onere ricade sul locatore (Cass. III, n. 19602/2013; Trib. Ravenna 5 giugno 2020).

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto. Nell'atto devono essere indicate le esatte generalità del conduttore e la precisa ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare, nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con richiesta di risarcimento dei correlati danni – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, regolamento di condominio, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile delle violazioni ascrittegli nel regolamento di condominio, abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta al fine di fare cessare il suddetto comportamento, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal locatore nei confronti del medesimo responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione del regolamento condominiale violato grava sul locatore, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali chiedere la prova testimoniale a mezzo dell'amministratore del condominio e dei condòmini in grado di riferire le circostanze fattuali oggetto di contestazione inerenti i comportamenti del conduttore e del di lui nucleo familiare convivente nella vita di relazione interna alla comunità appartenente allo stesso complesso condominiale. In tale ottica, potrebbe, inoltre, essere opportuno estendere i suddetti capitoli di prova anche ad altri soggetti abituali frequentatori degli ambienti interni al condominio, i quali possono essere a conoscenza delle relative circostanze costituenti violazioni del regolamento, come ad esempio, adibire l'immobile condotto in locazione ad un'attività lavorativa vietata dal regolamento (affittacamere, B&B, ecc.), o comportamenti incivili (distribuzione sul viale interno od all'interno/esterno dell'androne condominiale di escrementi non raccolti dell'animale posseduto, occupazione per un'apprezzabile periodo di tempo di parte dell'androne condominiale con beni mobili del medesimo conduttore, portone e cancello d'ingresso lasciati sempre aperti, ecc.) vandalistici (danneggiamento di beni comuni per effetto di comportamenti incauti del conduttore come l'imbrattamento di muri esterni od interni all'edificio, rottura di vetri, danneggiamento delle piante per effetto del camminamento nel giardino al di fuori degli appositi spazi, ecc.) o lesivi della quiete condominiale (radio o televisione ad alto volume nelle opre di riposo o notturne, assembramenti e stazionamento del conduttore in compagnia di persone estranee con schiamazzi notturni nelle aree interne dell'abitazione o degli spazi all'aperto del complesso adibiti a giardino, occupazione di posti auto spettanti ad altri condòmini, immissioni di vario genere, ecc.).

Il locatore che intende chiamare in giudizio il conduttore al fine di addebitargli la risoluzione anticipata del rapporto per suo esclusivo fatto e colpa non avendo osservato gli obblighi derivanti dal regolamento di condominio, così come richiamato nel contratto di locazione, ha l'onere di allegare al ricorso la fonte negoziale di tali obblighi, avendo altresì cura di indicare le specifiche violazioni sul quale costruire il relativo impianto probatorio, che risulterà essenzialmente fondato – oltre che sulle risultanze dell'interrogatorio formale del medesimo conduttore al fine di provocarne la confessione – sulle risultanze dell'audizione dei testimoni a conoscenza dei singoli fatti la cui violazione si intende addebitare al comportamento del conduttore o dei componenti il proprio nucleo familiare.

Il locatore, se chiamato dall'amministratore di condominio o laddove risulti configurato l'interesse processuale, dal singolo condòmino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune, in un separato giudizio a rispondere egli stesso a titolo personale di alcuni comportamenti posti in essere dal conduttore in violazione del regolamento di condominio, come nel caso in cui il conduttore abbia fatto montare una canna fumaria per l'attività di pizzeria o di ristorazione espletata nel locale facente parte dell'edificio condominiale, senza l'autorizzazione dell'assemblea, in violazione del divieto previsto dal regolamento di condominio, laddove connota tali opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico dell'edificio, atteso che il regolamento può validamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall' art. 1120 c.c. e supposta dal medesimo art. 1102 c.c., arrivando al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica ed all'aspetto generale dell'edificio (Cass. II, n. 17965/2020).

Conseguentemente, la violazione unilaterale da parte del conduttore del divieto di apportare qualsiasi modifica alle parti esterne dell'edificio, o di installare tubi sui muri perimetrali previsto nel regolamento condominiale – richiamato nel contratto di locazione sottoscritto dal medesimo conduttore – che riconosce all'autonomia privata la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condòmini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà, comporta per il locatore la possibilità di agire nei confronti del conduttore al fine di essere quantomeno manlevato dalle relative conseguenze pregiudizievoli, così come di goni danno causato alla struttura dell'edificio condominiale, la cui allegazione presuppone però la richiesta di una C.T.U. nello stesso ricorso introduttivo del giudizio, al fine di dimostrare l'esistenza dei presupposti riguardanti l'an e il quantum debeatur.

Ciò premesso, in tema di  condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro ed inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tale fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato od accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Cass. II, n. 21440/2022).