Risarcimento del danno per mancata destinazione del locatore dell'immobile ad uso non abitativo alle attività industriali/commerciali/artigianali proprie o del proprio nucleo familiare

La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 , non può limitarsi a far generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall'art. 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell'intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato (Cass. III, n. 8669/2017). Invero, tale specificazione è funzionale non soltanto a soddisfare le esigenze di informazione e di controllo spettanti al conduttore, ma anche a consentire al giudice di verificare la conformità della pretesa alla fattispecie legale delineata dagli artt. 28 e 29 della citata legge, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto, e ciò in considerazione dell'esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, essendo consentita la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione, dovendo aggiungersi che la esatta e precisa individuazione e descrizione dell'esigenza, tra quelle indicate dalla legge, su cui è fondata la disdetta, costituisce al tempo stesso parametro per la verifica della serietà e della realizzabilità dell'intento del locatore e, dopo il rilascio, per il controllo dell'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nel caso in cui il conduttore pretenda l'applicazione delle misure sanzionatorie previste dall'art. 31 della legge citata (Cass. III, n. 6550/2016). Pertanto, in tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per il motivo indicato dall'art. 29, comma 1, lett. b), della l. n. 392/1978, ha l'onere di provare la serietà della dedotta intenzione di adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate dall'art. 27, e, quindi, la realizzabilità tecnica e giuridica, ma non anche la effettiva e concreta realizzazione, di quell'intento (Cass. III, n. 12891/2016).

Per l'ipotesi che, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso, il locatore che abbia ricevuto la riconsegna dell'immobile non lo abbia adibito, entro sei mesi, all'uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, le sanzioni previste dall' art. 31 della l. n. 392/1978 (ripristino del contratto locativo e risarcimento del danno a favore del conduttore) non si connettono ad un criterio di responsabilità oggettiva, o ad una presunzione assoluta di colpa, ma ad una presunzione iuris tantum, come tale suscettibile di prova contraria. Tali sanzioni configurano una forma di responsabilità per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina degli artt. 1176 e 1218 c.c., con la conseguenza che esse non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell'immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. L'onere della prova del superamento di tale presunzione grava sul locatore, cui spetta dimostrare l'esistenza a suo favore di una giusta causa, meritevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l'utilizzo della res locata in modo conforme al motivo assunto per il rilascio dal titolo giudiziale, cui è stata data esecuzione (Cass. III, n. 7352/2015). Ne consegue che, nel caso in cui il conduttore eccepisca o un diverso inizio del rapporto di locazione o una diversa somma corrisposta, questi è obbligato a provarne la veridicità essendo, in caso contrario, valevole unicamente quanto allegato documentalmente dalla parte più diligente (Trib. Bari 14 ottobre 2014, n. 4289).

Anche nel caso della destinazione dell'immobile ad una delle attività di cui all' art. 27 della l. n. 392/1978 rileva l'assoluta impossibilità giuridica di destinare l'immobile all'uso voluto. Peraltro, il diniego di rinnovo alla prima scadenza di un immobile urbano non abitativo per l'intenzione del locatore di destinare l'immobile all'esercizio della propria attività commerciale, non può trovare ostacolo nella mancanza di elementi di carattere amministrativo – quali l'autorizzazione all'esercizio della nuova attività o l'iscrizione alla camera di commercio – che oltre a presupporre, nella generalità dei casi, la raggiunta disponibilità dei locali, non possono incidere nell'ambito della disciplina del rapporto privatistico della locazione, stante la loro attinenza alla normativa pubblicistica (Cass. III, n. 537/2002; Cass. III, n. 463/1999; Cass. III, n. 4568/1997). Egualmente, non impedisce l'accoglimento della domanda la circostanza per cui il locatore non abbia assolto ad incombenti amministrativi previsti per l'attuazione del proposito manifestato (Trib. Napoli 1° ottobre 1991).

Il diritto del conduttore al ripristino del contratto ed a determinati rimborsi, ovvero al risarcimento del danno, presuppone esclusivamente il fatto della disponibilità dell'immobile comunque conseguita, anche attraverso il rilascio spontaneo da parte del conduttore a seguito del recesso esercitato dal locatore (Cass. III, n. 6600/1994). Invero, nel caso in cui il locatore non destini l'immobile, entro sei mesi dalla acquisita disponibilità, all'uso in relazione al quale aveva ottenuto il rilascio ai sensi dell'art. 29 della l. n. 392/1978, le sanzioni civili previste dall'art. 31 della stessa legge (ripristino del rapporto di locazione o risarcimento) non sono connesse ad un criterio di responsabilità oggettiva, né sussiste una presunzione assoluta di colpa, bensì solo una presunzione iuris tantum (Cass. III, n. 391/1997). Si osserva, inoltre, che l'art. 31 della l. n. 392/1978, ove prevede il diritto del conduttore al ripristino del rapporto locativo ed al risarcimento del danno quando il locatore non dia al bene l'uso per il quale abbia promosso giudizio di rilascio, trova applicazione anche se tale giudizio si sia concluso con transazione, sempre che le clausole di questa non contengano una rinuncia a detto diritto (Cass. III, n. 3624/1992). Nel caso in cui il conduttore non opta per il ripristino, il locatore che – a seguito del diniego di rinnovazione alla prima scadenza – non utilizzi l'immobile per l'esercizio della propria attività, ma lo offra in locazione a terzi è tenuto al risarcimento del danno nei confronti del conduttore (Trib. Milano 27 settembre 1990).

In tema di cessazione, per diniego di rinnovazione, della locazione di un immobile urbano destinato ad uso non abitativo, il diritto del conduttore a percepire l'ulteriore indennità per perdita di avviamento commerciale prevista dall' art. 34, comma 2, della l. n. 392/1978 , richiede che l'immobile sia destinato all'esercizio della stessa attività o di un attività affine a quella già esercitata dal conduttore uscente e, inoltre, che essa sia iniziata entro un anno dalla cessazione di quella svolta dal conduttore; la valutazione del requisito della affinità delle attività, involgendo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, è incensurabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione congrua, coerente e completa (Cass. III, n. 1234/2003). Pertanto, il fatto che il conduttore abbia prestato acquiescenza alla disdetta del contratto di locazione comunicatagli dal locatore, ancorché nulla – nella specie, perché non contenente la specifica indicazione del motivo del diniego di rinnovazione ex art. 29 della l. n. 392/1978 – non determina il venir meno del suo diritto alla corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (Cass. III, n. 9545/1997).

Il conduttore, prima di intraprendere un'azione legale nei confronti del locatore per conseguire il risarcimento dei danni causati dal diniego di rinnovazione del contratto di locazione ad uso diverso alla prima scadenza, qualora abbia omesso di adibire l'immobile all'uso dichiarato, può scrivergli personalmente una lettera raccomandata con la quale lo invita a concordare una somma a titolo di risarcimento del danno. Il suddetto tentativo può sortire il duplice effetto positivo: da un lato, di ottenere immediatamente il risultato che si intende conseguire – un equo risarcimento dei danni causati al conduttore dal mancato proseguimento del rapporto locatizio – e, dall'altro, di evitare il ricorso all'azione legale da parte del medesimo conduttore, trattandosi di un'attività per la quale non deve necessariamente rivolgersi all'avvocato, oppure, nel caso in cui decida in tale senso, evitando comunque di sopportare sia i costi ulteriori di un procedimento giudiziario, sia le lungaggini temporali che quest'ultimo normalmente comporta.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale il conduttore evoca dinanzi al giudice il locatore al fine di conseguire nei suoi confronti il risarcimento dei danni causati dal diniego espresso in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a conseguire il risarcimento del danno arrecato dal diniego espresso in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010, quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di una eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risarcimento del danno derivante dal diniego espresso dal locatore in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore; quest'ultimo, invece, è il soggetto legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare la fonte negoziale del proprio diritto, unitamente all'inadempimento del locatore per effetto del diniego espresso dal medesimo in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto. Nell'atto devono essere indicate le esatte generalità del locatore e la precisa ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risarcimento dei danni causati al conduttore dal diniego espresso dal locatore in ordine alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato dal medesimo locatore – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subìto, a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione dell'inadempimento del locatore, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di avere opposto il diniego espresso alla rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 laddove l'immobile non sia stato successivamente adibito all'uso dichiarato, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell'art. 116 c.p.c., sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, riguardante i danni causati dal diniego concernente la rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 laddove l'immobile non sia stato adibito all'uso dichiarato – grava sul conduttore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale del proprio diritto – copia del contratto di locazione ad uso diverso – spettando al locatore l'onere di allegare la prova contraria. Il conduttore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione di danni. Inoltre, egli può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire, rispettivamente la causa dei danni lamentati che si intende addebitare al locatore, nonché la relativa quantificazione.

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi dell' art. 29 della l. n. 392/1978 , deve essere specificato quale particolare attività il locatore – o chi per lui – intenda svolgere.

Conseguentemente, se in ordine alle attività da intraprendere viene indicato tutto il ventaglio di possibilità sancite dall' art. 27 della l. n. 392/1978 ed ugualmente quali soggetti preposti a gestire la nuova attività tutti i soggetti ammessi dalla norma, trattasi di un'evidente ipotesi di nullità della disdetta per l'assoluta genericità delle informazioni fornite al conduttore attuale che a fronte di un così ampio ventaglio di possibilità non è in grado di valutare la serietà dell'iniziativa del locatore (App. Reggio Calabria 6 ottobre 2020), intesa quale concreta possibilità di utilizzo, la cui realizzabilità si configura quale condizione di procedibilità dell'azione del locatore (App. Salerno, 6 giugno 2017).

L'onere del locatore di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29, commi 4 e 5, della l. n. 392/1978 nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata, ha come fine quello di consentire il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato (Trib. Ravenna 6 maggio 2019).

E, poi, opportuno chiarire che tali requisiti di specificità devono comportare l'autosufficienza della comunicazione fatta dal locatore, e non possono pertanto essere integrati ex post con il contenuto degli atti processuali o con l'attività istruttoria. Infine, poiché la scelta del locatore di avvalersi di una delle facoltà consentite dall' art. 29 della l. n. 392/1978 rientra nell'àmbito della sua discrezionalità, il successivo vaglio del giudice non può investire l'opportunità della relativa scelta.