Mancato pagamento del canone per i vizi dell'immobile già presenti al momento della stipula del contratto di locazione

Il locatore non è tenuto alla garanzia se i vizi della cosa locata erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, dovendo, in quest'ultima ipotesi, lo stesso imputare alla propria negligenza se non ha avvertito la presenza di un vizio di agevole constatazione. Solo se il conduttore non conosceva i vizi e se il locatore era in colpa, perché conoscendoli li aveva taciuti, egli può domandare, oltre la risoluzione del contratto (o una riduzione del corrispettivo), anche il risarcimento del danno. In applicazione di tali principi, la Cassazione (Cass. III, n. 1398/2011) ha affermato che non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d'uso dell'immobile locato (nella specie, commerciale e non artigianale) al momento in cui al contratto venne data attuazione (nella specie, come desunto dalla clausola contrattuale relativa al divieto di mutamento della destinazione originaria) e, quindi, anche della inidoneità dell'immobile a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione dell'immobile stesso come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione.

La legittimità dell'autoriduzione richiede comunque che l'inadempimento del locatore sia “sopravvenuto” alla stipulazione del contratto, in quanto l' art. 1578 c.c. attribuisce al conduttore la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo in presenza di vizi della cosa locata che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, salvo che si tratti di vizi conosciuti dal conduttore o facilmente riconoscibili, al momento della consegna della cosa locata. In tema, i giudici hanno evidenziato che quando il conduttore all'atto della stipulazione del contratto di locazione non abbia denunziato i difetti dell'oggetto del contratto, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, con rinuncia a chiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del canone o l'esatto adempimento, ed in ogni caso il risarcimento del danno (Cass. III, n. 10282/2015; Cass. III, n. 25278/2009; Cass. III, n. 8303/2008). Difatti, secondo le predette pronunce, non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.

Il conduttore che continua a godere dell'immobile, per quanto esso presenti vizi, non può sospendere integralmente il pagamento del canone di locazione, giustificandosi in tal caso, ai sensi dell' art. 1460, comma 2, c.c. , soltanto una riduzione del canone, proporzionata all'entità del mancato godimento dipendente da difetti dell'immobile imputabili all'inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione a suo carico, in applicazione analogica dei principi di cui all'art. 1584 c.c.; in ogni caso, però, non può tenersi conto dei vizi già esistenti al momento della stipulazione del contratto e conosciuti o facilmente riconoscibili da parte del conduttore, il quale, accettando la cosa nello stato in cui si trovava al momento della consegna, ha implicitamente rinunciato a farli valere (Cass. III, n. 3341/2001). Allo stesso modo, il conduttore, convenuto in sede di sfratto per morosità, non può eccepire l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito e chiedere il risarcimento del danno o avvalersi dell'eccezione ex art. 1460 c.c. (Trib. Salerno 8 maggio 2014, n. 1206).

È dunque innegabile che la giurisprudenza resta ferma sulle affermazioni di illegittimità dell'autoriduzione anche in caso di proposizione di domanda giudiziale; viene, infatti, affermato che, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la c.d. autoriduzione del canone, e cioè il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell' art. 1578, comma 1, c.c. , per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore, consistente nei vizi della cosa locata; tale norma, infatti, non dà la facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. III, n. 7636/2016; Cass. III, n. 26540/2014; Cass. III, n. 10639/2012; Cass. III, n. 10271/2002; Cass. III, n. 9955/1997).

Il locatore può costituire in mora il conduttore in ritardo nel pagamento dei canoni di locazione, al fine di conseguire subito l'adempimento, avvertendolo che se entro un breve termine indicato nella lettera, non sarà adempiuta l'obbligazione, provvederà a notificare l'atto di intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida e che, in quel caso, trattandosi di locazione ad uso diverso da abitazione, non potrà chiedere un termine di grazia per sanare la morosità.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida è un procedimento speciale a carattere sommario che il locatore può azionare nei confronti del conduttore per conseguire la risoluzione del contratto di locazione e la consegna dell'immobile.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida è devoluta alla cognizione del Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato.

La legittimazione dal lato attivo spetta al locatore-intimante e dal lato passivo al conduttore-intimato.

Il locatore ha l'onere di allegare il contratto di locazione – fonte negoziale – del suo diritto, e la dichiarazione che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni persiste in misura pari ad almeno una mensilità, decorsi almeno 20 giorni dalla scadenza indicata nel contratto.

Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. con la contestuale citazione per la convalida, il locatore dovrà indicare il Tribunale territorialmente competente dinanzi al quale è proposta l'intimazione di sfratto, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo locatore, in qualità di soggetto istante, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso tribunale adito e nell'atto di intimazione, indicate le generalità del conduttore e l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano, con annessa indicazione degli identificativi catastali, dovrà essere riportata, oltre alla narrazione del fatto, la dichiarazione che la morosità persiste a fondamento della richiesta formulata dal medesimo locatore, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda (contratto di locazione ad uso diverso, lettera di costituzione in mora del conduttore).

Nella struttura dell'atto, deve essere inserito l'invito al conduttore a rilasciare immediatamente l'immobile nella piena ed esclusiva disponibilità dell'istante, libero e sgombro da persone e cose, e nella vocatio in jus va dato un termine a comparire non inferiore a venti giorni liberi decorrenti tra la data della notificazione dell'atto e quella dell'udienza in esso indicata.

Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità va, altresì, inserito l'avvertimento al conduttore che in caso di sua mancata comparizione all'udienza indicata, dunque, in legittima contumacia, o se comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto per morosità, ai sensi dell' art. 663 c.p.c.

Nelle conclusioni, il locatore deve chiedere la convalida dello sfratto per morosità, per inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni, e, per l'effetto, dichiararsi la risoluzione del contratto, con la conseguente condanna del conduttore al rilascio dell'unità immobiliare locata libera da persone e cose, in favore del medesimo istante, fissando il termine per l'esecuzione; con la richiesta in caso di opposizione dell'intimato, dell'immediata emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e la condanna dell'opponente al pagamento delle spese e del compenso del giudizio.

Inoltre va inserita la dichiarazione di valore ai fini del pagamento del contributo unificato, e, in calce su foglio separato, il mandato alla lite con firma autografa o digitale del locatore autenticata dal difensore.

Il locatore deve allegare, al più tardi all'udienza di comparizione, la fonte negoziale del proprio diritto ad esigere il pagamento dei canoni scaduti, a tale fine, allegando il contratto di locazione dal quale può evincersi la scadenza mensile, e la dichiarazione che alla stessa data dell'udienza di comparizione dinanzi al Tribunale la morosità del conduttore persiste nella misura minima di una mensilità del canone.

Il locatore che non ha ricevuto il pagamento dei canoni da parte del conduttore può notificargli l'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, non assumendo alcun valore giuridico la dichiarazione del conduttore che l'immobile locatogli ha dei vizi che lo rendono inidoneo, se al momento della sottoscrizione del relativo contratto non ha desistito dall'iniziare il rapporto, accettandone la stipula senza riserve.

Infatti, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene oggetto del contratto di locazione ad uso non abitativo siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ed il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato (Cass. III, n. 1735/2011).

Ciò significa che, almeno in via di principio, non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonchè il rilascio di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di una specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

In sintesi, ove il conduttore abbia riconosciuto al momento della sottoscrizione del contratto l'idoneità del bene locato all'uso pattuito, ed abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, è irrilevante la sussistenza dei vizi conosciuti o conoscibili da parte del conduttore in tale momento.

In casi siffatti, deve invero escludersi la risoluzione del contratto per colpa del locatore, essendo, in sostanza, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione di detti vizi ed all'autonomia delle parti la valutazione di quelli che non rendono impossibile il godimento del bene.

Soltanto quando in un contratto di locazione le parti si danno atto dell'esistenza di vizi del bene locato ed il locatore si sia impegnato ad eliminarli, e ciò nonostante, medio tempore si sia fatto luogo comunque alla consegna del bene ed al godimento dello stesso nelle condizioni in cui si trova, il regolamento contrattuale sfugge alla regola di cui all' art. 1578 c.c. , in modo che il conduttore, qualora l'obbligazione di eliminazione dei vizi venga inadempiuta dal locatore, non ha la facoltà di chiedere la riduzione del corrispettivo, ma soltanto i rimedi generali contro l'inadempimento e, quindi, a livello di azione, l'alternativa fra l'azione di adempimento e quella di risoluzione del contratto, ed a livello di autotutela la possibilità di sospendere il pagamento del corrispettivo proporzionalmente alla diminuzione del godimento arrecata dall'inesecuzione delle opere di eliminazione dei vizi (Cass. III, n. 14737/2005).

L' art. 1578 c.c. tutela, infatti, un conduttore che dovrebbe subire le conseguenze del vizio palesatosi dopo la conclusione del contratto e da lui non conosciuto al momento della sottoscrizione, mentre diversa è la posizione del conduttore che concluda il contratto pur conoscendo il vizio, con la pattuizione che il locatore lo eliminerà.