Pagamento del canone con modalità diverse da quelle pattuite

L'obbligo del conduttore di pagare al locatore il canone dopo la cessazione della locazione e fino al rilascio dell'immobile discende dalla legge e non dal contratto; tuttavia, in mancanza di una contraria volontà delle parti, le modalità di pagamento restano quelle contrattuali (Cass. III, n. 11759/2002). Premesso ciò, in tema, i giudici hanno precisato che l'offerta di pagamento del canone locativo con modalità difformi da quelle indicate nel documento contrattuale, ovvero comprovatamente consolidatesi nella prassi negoziale nel corso del tempo e, quindi, pattuite per fatti concludenti, integra un fatto d'inadempimento contrattuale grave ed idoneo a produrre la risoluzione del contratto. Si evidenzia come l'invio di un vaglia postale per effettuare il pagamento del canone di locazione non ha efficacia liberatoria se esso non viene accettato dal creditore -locatore. Dunque, costituisce grave inadempimento del conduttore la persistente corresponsione del canone locatizio per mezzo di vaglia postali, nonostante il ripetuto invito del locatore al rispetto dell'obbligo contrattuale di pagamento, come pattuito nel contratto (Trib. Roma 22 novembre 2013, n. 23647: nella fattispecie, il rifiuto del locatore di accettare i vaglia rimessi dal conduttore, con modalità difformi dalla prassi precedentemente seguita e, oltretutto, ignorando la diffida con cui il medesimo era stato richiamato al rispetto di tali modalità, secondo il giudicante, non era ingiustificato, con il conseguente accoglimento della domanda di risoluzione, essendo stati dimostrati il titolo e la scadenza dell'obbligazione dedotta insoluta in giudizio, e non avendo il convenuto debitore superato la presunzione di colpevolezza posta, a suo carico, dall'art. 1218 c.c.). Quindi, secondo questo orientamento, in riferimento alle modalità con cui effettuare il pagamento del relativo canone di locazione, l'invio di un titolo di credito improprio, quale un vaglia postale, costituendo una modalità diversa da quella concordata dalle parti contrattuali, non produce efficacia liberatoria allorché non venga accettato dal locatore-creditore. Ciò sia perché, ai sensi dell'art. 1277 c.c., i debiti pecuniari si estinguono soltanto con moneta avente corso legale nello Stato, sia perché tali debiti devono essere adempiuti nel domicilio del creditore al tempo della scadenza, e l'invio del titolo implica la sostituzione del predetto domicilio con la sede dell'ufficio postale presso il quale il vaglia è convertibile in denaro contante. Ne consegue che l'efficacia liberatoria di siffatta modalità di pagamento è condizionata al consenso del creditore che può manifestarsi anche in forma tacita, per facta concludentia, ovvero mediante dei fatti che devono, tuttavia, sostanziarsi in una pregressa e prolungata accettazione di tale modalità di corresponsione del canone (Cass. III, n. 15202/2005; Cass. III, n. 9595/1998; Trib. Palermo 1° febbraio 2013, n. 228: nel caso di specie, tenuto conto di quanto sopra esposto, secondo il giudicante, la modalità con cui il conduttore convenuto aveva offerto il pagamento della mensilità per cui era moroso, o mediante vaglia postale, essendo diversa da quella concordata e consistente nel pagamento in contanti presso il domicilio del locatore, era stata legittimamente rifiutata dai locatori-attori, non potendo, pertanto, rivestire alcuna efficacia liberatoria). In definitiva, in difetto di diversi accordi, il pagamento deve avvenire in moneta avente corso legale: non sono quindi ammesse forme equipollenti, come a mezzo assegno di conto corrente o vaglia postale, non essendo il locatore tenuto a recarsi in banca o presso un ufficio postale per la commutazione in moneta, specialmente se ciò, per motivi di lontananza od altro, riuscisse particolarmente disagevole. In altre parole, il pagamento del canone con assegno, bonifico o vaglia non ha efficacia liberatoria se non venga accettato dal creditore locatore.

L'efficacia liberatoria può ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata accettazione dei canoni in una diversa forma, manifesti tacitamente il consenso del creditore ai sensi dell' art. 1197 c.c. alla prestazione diversa da quella dovuta, tale comportamento (del creditore) potendo essere idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente e, quindi, la mora idonea a permettere la risoluzione del contratto (Cass. III, n. 5447/2006; Cass. III, n. 1226/2006; Cass. III, n. 9595/1998; Cass. III, n. 1326/1995). In ogni caso, quando, pur a fronte di una clausola contrattuale che preveda la corresponsione del canone mediante bonifico bancario, il locatore fin dall'inizio del rapporto e per diversi anni abbia instaurato la prassi di recarsi mensilmente presso la residenza del conduttore per ritirare la somma, il mancato pagamento di alcune mensilità del canone non può ascriversi a colpa dell'affittuario – né può costituire inadempimento alle obbligazioni nascenti dal contratto – laddove il proprietario, oltre a non presentarsi più, non abbia neppure provveduto a comunicare le coordinate bancarie (non già specificate nel contratto) necessarie per l'esecuzione del bonifico (Trib. Padova 12 febbraio 2007). Si noti, però, che la tolleranza del locatore in ordine al pagamento del canone a mezzo bonifico o accredito in conto corrente bancario, anziché presso il proprio domicilio in moneta avente corso legale, non implica – salvo prova contraria a carico del conduttore – anche la tolleranza ad ottenere la disponibilità della somma dovuta oltre il termine pattuito per il versamento del canone stesso; sicché, in difetto di quella prova, restano a carico del conduttore i rischi di eventuali ritardi o disguidi derivanti dall'utilizzazione del servizio bancario.

Il locatore può chiedere al conduttore di effettuare il pagamento delle somme dovute a titolo di canoni di locazione rispettando le prescrizioni contenute nel contratto a suo tempo stipulato, palesandogli che in difetto, l'uso di modalità diverse da quelle pattuite, comporta la possibilità per il medesimo locatore di chiedere la risoluzione del contratto.

L'azione intrapresa dal locatore nei confronti del conduttore dell'immobile è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del medesimo conduttore.

Il locatore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione per effetto del suo inadempimento, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale, ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento del conduttore, e, quest'ultimo, quello legittimato passivo.

L'onere di allegare gli elementi addotti a giustificazione della domanda di risoluzione del contratto di locazione grava sul locatore.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio, l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, lettera di contestazione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore, potendo detta documentazione risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione grava sul locatore, il quale, deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ed all'esito una C.T.U. al fine di determinare con esattezza il quantum debeatur.

Nel contratto di locazione intercorso tra le parti, può prevedersi espressamente che il canone di locazione debba essere pagato in contanti, presso il domicilio del locatore, salva l'autorizzazione di quest'ultimo, espressa con atto scritto, di provvedervi tramite bonifico bancario o con altra formalità concordata, ragione per cui se invece il conduttore paga unilateralmente di propria iniziativa, il canone a mezzo bonifico bancario, senza l'autorizzazione del locatore, vìola detta clausola pattizia, ragione per cui, se nello stesso contratto tale inadempimento è presidiato dalla clausola risolutiva espressa con la quale sono state indicate le condotte determinate ed univoche alla cui violazione le parti possono ricollegare la risoluzione immediata del contratto, ciò esclude la buonafede nel comportamento del conduttore che ha persistito nell'inosservanza delle concordate modalità di adempimento malgrado la diffida del locatore.

Ciò in considerazione del citato requisito riferito alla determinatezza della modalità richiesta ed accettata per l'adempimento dell'obbligo di pagare il canone locatizio ai fini della validità della clausola risolutiva espressa (Cass. III, n. 5786/2014).

Al riguardo, è stato altresì affermato che il pagamento del canone, a mezzo di vaglia postale, se praticato dal conduttore per oltre un anno anteriormente al periodo in cui era sorta la relativa contestazione, lascia presumere il tacito consenso del locatore ad una prestazione in forma diversa da quella convenuta, ragione per cui, l'efficacia liberatoria del pagamento può essere ravvisata dal giudice se nell'accertata pregressa e prolungata accettazione dei canoni, nella forma suddetta, possa individuarsi la manifestazione tacita del consenso del locatore, ai sensi dell' art. 1197 c.c.

In tale occasione, il comportamento del creditore è, infatti, idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del conduttore inadempiente e, quindi, la sua mora, valevole a permettere la risoluzione del contratto di locazione (Cass. III, n. 1226/2006).

Conseguentemente, si è ritenuto che se non sia diversamente previsto nel contratto, il conduttore deve versare il canone di locazione in contanti, altrimenti deve considerarsi inadempiente alla propria obbligazione (Cass. III, n. 5182/1988), come peraltro affermato in altra risalente decisione, secondo cui, integra grave inadempimento del conduttore – per inosservanza del fondamentale obbligo previsto dall'art. 1557, n. 2), c.c. – la persistente corresponsione del canone locatizio per mezzo di vaglia postali, nonostante il ripetuto invito del locatore al rispetto dell'obbligo contrattuale di pagamento in contanti nel suo domicilio (Cass. III, n. 971/1982).

Quanto sopra evidenziato, deve tuttavia tenere conto anche della normativa vigente pro tempore in tema di limiti all'uso del denaro contante nell'adempimento delle obbligazioni contrattuali, attesa nel corso degli ultimi anni, la ratio legis sempre più orientata ad esigere che i pagamenti vengano eseguiti con precise modalità, o con strumenti che ne consentano agevolmente la tracciabilità.