Mancato pagamento del canone da parte di un terzo

Alberto Celeste
Vito Amendolagine
Maurizio Tarantino

1. Bussole di inquadramento

La garanzia fideiussoria

La fideiussione indica il diritto personale di garanzia costituito dal fideiussore in favore del creditore, come previsto dall' art. 1936 c.c. secondo cui oggetto della fideiussione è la garanzia di un debito altrui. L'obbligazione fideiussoria è, pertanto, un'obbligazione accessoria che sussiste fin tanto che sussiste l'obbligazione principale operando per la sua durata seppure con le dovute eccezioni. Caratteristica fondamentale della prestazione fideiussoria è l'accessorietà rispetto all'obbligazione del terzo, limitandosi il fideiussore ad adempiere come se fosse il debitore principale. Tale principio si rinviene nell'art. 1939 c.c., per il quale, al fideiussore stesso è consentito opporre le eccezioni fondate sulla validità dell'obbligazione principale o nell'art. 1945 c.c. che riconosce al garante la possibilità di proporre nei confronti del creditore tutte le eccezioni spettanti al solo debitore; nell'art. 1941 c.c. secondo cui la fideiussione non può eccedere importo dovuto, non potendo essere prestata a condizioni più onerose. Si tenga conto, poi, che l'art. 1944, comma 2, c.c. prevede, in ragione dell'accessorietà della garanzia, che il fideiussore non è tenuto a pagare prima dell'escussione del debitore principale. Le parti possono, tuttavia, convenire di inserire un'apposita clausola c.d. a prima richiesta, in ragione della quale, il fideiussore è obbligato a pagare a prima richiesta del locatore e senza necessità di escutere il conduttore.

Scadenza dell'obbligazione principale

Il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell'obbligazione principale, imponendosi una tempestiva attivazione del creditore, tesa a provocare il sollecito esercizio del diritto di credito (affinché sia evitato che il garante rimanga a lungo in una situazione di incertezza, pena la liberazione del fideiussore medesimo). Va, infatti, specificato che, sempre a norma dell' art. 1957 c.c. , nel caso non sia fissato alcun termine di validità ed efficacia della fideiussione, il creditore ha sei mesi di tempo, dopo la scadenza dell'obbligazione principale, per proporre le sue istanze contro il debitore; qualora, invece, sia limitata alla durata dell'obbligazione principale, il tempo per proporre le istanze si riduce a due mesi. Si è osservato che l'art. 1957 c.c. non è una norma imperativa, ed infatti le parti possono derogarvi vincolando la durata della garanzia personale all'integrale adempimento dell'obbligazione principale. In quest'ultimo caso, tuttavia, occorre chiarire che detta circostanza non implica che il termine di prescrizione del diritto del creditore ad escutere la garanzia non decorra più e che quindi la garanzia divenga imprescrittibile. La fideiussione infatti pur se prestata senza limiti di tempo, e, quindi, sottratta al termine di decadenza previsto dall'art. 1957 c.c. verrà comunque meno in virtù del decorso del termine ordinario di dieci anni ex art. 2946 c.c., decorrente dal momento in cui la garanzia poteva essere fatta valere, nonché in virtù dell'eventuale estinzione dell'obbligazione principale alla quale era accessoria (Cass. III, n. 6520/1996; Cass. III, n. 2827/1994; Trib. Arezzo n. 647/2018).

La fideiussione a garanzia della locazione

La fideiussione utilizzata in ambito locatizio non è quella c.d. omnibus, che è una garanzia personale che, se stipulata, impone al fideiussore il pagamento non di un singolo e specifico debito altrui, ma genericamente il pagamento di tutti i debiti, presenti e futuri, che il debitore principale ha assunto o, peggio ancora, assumerà nei confronti del creditore nella prassi, spesso un istituto di credito in dipendenza di qualsivoglia operazione. Al contrario, la garanzia fideiussoria, stipulata in calce ad un contratto di locazione ed avente ad oggetto l'adempimento delle obbligazioni del conduttore, non integra un'ipotesi di fideiussione omnibus: ciò perché, da un lato, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso, e, dall'altro, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili) con riferimento alle parti ed all'entità dei canoni locativi, il cui importo è determinato sulla base delle previsioni contrattuali (Trib. Milano 1° marzo 2011).

2. Questioni e orientamenti giurisprudenziali

Domanda
In presenza di una garanzia fideiussoria, il mancato pagamento del garante legittima il locatore all'azione monitoria nei confronti del terzo inadempiente?

Il locatore ha l'obbligo di informare il fideiussore della mora del conduttore

In caso di fideiussione a garanzia degli obblighi del conduttore in un rapporto di locazione, laddove intervenga una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione del contratto, l'obbligo del locatore garantito di informare il fideiussore della mora, e di chiedere a quest'ultimo l'autorizzazione per continuare a fare credito al debitore – e quindi non agire immediatamente per la risoluzione della locazione ai sensi dell' art. 1956 c.c. , richiede comunque, come espressamente previsto da tale disposizione, che il locatore stesso fosse consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito; tale requisito può peraltro essere accertato anche sulla base di presunzioni, se dotate dei caratteri di cui all'art. 2729 c.c. (Cass. III, n. 29364/2019).

Pertanto, se a garanzia del pagamento dei canoni di un contratto di locazione si stipula una fideiussione, e la morosità dell'inquilino sia tale da giustificare la domanda di risoluzione da parte del locatore, questi dovrà comunicare la situazione al fideiussore e farsi autorizzare ad attendere il saldo. Diversamente, il fideiussore potrà dirsi libero da ogni obbligo (Cass. III, n. 27993/2019).

In definitiva, costituisce regola generale e largamente accolta che per aversi scadenza dell'obbligazione principale agli effetti dell' art. 1957 c.c. , è necessario che detta obbligazione sia suscettibile di adempimento, e sia cioè certa nella sua esistenza e nel suo ammontare, e che sia venuta a scadenza (Trib. Milano 3 gennaio 2000).

Il creditore ha l'onere di richiedere l'adempimento del fideiussore entro il termine di sei mesi dalla scadenza dell'obbligazione principale

Ai sensi dell' art. 1957 c.c. , il creditore ha l'onere di richiedere giudizialmente, entro il termine di sei mesi dalla scadenza dell'obbligazione principale, l'adempimento dell'obbligazione garantita dal fideiussore, a pena di decadenza del suo diritto verso quest'ultimo. Tale onere è previsto anche in caso di fideiussione solidale, laddove non sia esplicitamente convenuto il beneficio della preventiva escussione del debitore principale, dunque la preventiva esecuzione forzata dei beni di quest'ultimo, potendo in tal caso, l'istanza giudiziale essere indifferentemente rivolta, a scelta del creditore, contro l'uno o l'altro dei condebitori solidali. La proposizione della domanda giudiziale nei confronti anche del solo fideiussore entro il termine semestrale previsto dall'art. 1957 c.c., a partire dalla scadenza del debito principale, vale ad evitare l'estinzione dell'obbligazione fideiussoria. Tuttavia, la decadenza del creditore dal diritto di pretendere dal fideiussore l'adempimento dell'obbligazione principale per la mancata tempestiva proposizione dell'azione nei sei mesi, può essere convenzionalmente esclusa, e non opera, in particolare, qualora le parti abbiano previsto la validità della garanzia fideiussoria per tutta la durata del contratto e, dunque, la sua estinzione solo all'estinguersi del debito garantito (Trib. Milano 19 ottobre 2010, n. 11768: fattispecie relativa ad un'opposizione a decreto ingiuntivo, emesso sulla base di una polizza fideiussoria a garanzia del pagamento dei canoni di locazione commerciale).

Il locatore può chiedere nei confronti del fideiussore i canoni di locazione, l'aggiornamento del canone e l'indennità di occupazione

Quando l'obbligazione fideiussoria ha peroggetto il pagamento di canoni di locazione, la fideiussione deve ritenersi estesa anche all'aggiornamento del canone secondo gli indici Istat. Infatti poiché in materia di fideiussione vige il generale principio in base al quale, salva una pattuizione più favorevole al fideiussore, la prestazione da questi dovuta va fatta corrispondere, anche per quanto riguarda gli accessori, a quella del debitore principale, e poiché, ancora, l'aggiornamento del canone di locazione secondo gli indici Istat ha natura accessoria rispetto al canone di locazione, deve ritenersi che tale voce accessoria sia oggetto della garanzia fideiussoria anche in assenza di un esplicito accordo delle parti in tale senso (Trib. Vicenza 8 ottobre 2010, n. 1687). Oltre a ciò, nell'ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata, e, quindi, dell'indennità di occupazione in misura pari al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, dovuta ex art. 1591 c.c. , in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore. L'obbligazione di pagamento del canone di occupazione dell'immobile concesso in locazione da doversi restituire al locatore, trova fonte nella legge, ma è, pur sempre, geneticamente collegata al contratto (Cass. III, n. 11587/2020).

La controversia relativa alla fideiussione prestata dal terzo è assoggettata al rito ordinario

La controversia relativa alla fideiussione prestata dal terzo a garanzia degli obblighi nascenti dal rapporto di locazione è assoggettata al rito ordinario e non al rito locatizio, in quanto l'accessorietà del rapporto fideiussorio opera interamente sul piano funzionale degli obblighi assunti dal garante e non comporta l'attrazione nella disciplina processuale regolante il rapporto obbligatorio principale; anche in caso di cumulo con la connessa lite riguardante il rapporto di locazione, la controversia è regolata dal rito ordinario ai sensi dell' art. 40, comma 3, c.p.c. che prevede l'applicazione del rito speciale soltanto in ipotesi di connessione con cause di lavoro o previdenziali (Cass. III, n. 28827/2019: in applicazione di tale principio, la Suprema Corte ha ritenuto tempestiva l'opposizione a decreto ingiuntivo avanzata dal fideiussore del locatario con atto di citazione, dovendosi avere riguardo alla data di notificazione dell'atto e non a quella del suo deposito in cancelleria).

3. Azioni processuali

TUTELA STRAGIUDIZIALE

Nel caso di inadempimento del terzo all'obbligo di eseguire il pagamento, in qualità di garante per la prestata garanzia fideiussoria prevista nel contratto di locazione, a tutela dell'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone da parte del conduttore, il locatore può chiedergli di dare corso alla garanzia fideiussoria, avvisandolo che in difetto, procederà nei suoi confronti ad escuterla in sede monitoria.

Funzione e natura del giudizio

L'azione monitoria, che il locatore può intraprendere nei confronti del terzo per chiedere il pagamento delle somme dovute da quest'ultimo per la garanzia fideiussoria prestata a tutela dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore di pagare il canone locatizio, è un procedimento speciale sommario, a contraddittorio differito, caratterizzato dal fatto che la decisione adottata dal giudice sulla domanda proposta dal creditore è fondata sullo stato dei documenti presentati dal medesimo, dalla cui idoneità, pertinenza e completezza dipende l'accoglimento dell'azione in tale giudizio, che, è dunque, caratterizzato da un lato, quanto alla sua natura, dalla palese sommarietà dell'esame del materiale probatorio comprovante l'esistenza del credito, e, dall'altro, è finalizzato all'emissione di una rapida pronuncia giudiziale, immediatamente eseguibile in danno del terzo debitore per il recupero del credito portato dalle somme dovute in forza della garanzia fideiussoria.

Aspetti preliminari

Mediazione

Nel caso in cui il locatore proponga ricorso per decreto ingiuntivo, in questa fase non esiste l'obbligo di instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, ragione per cui, decorsi i termini assegnati nella costituzione in mora comunicata dal medesimo locatore al terzo debitore, con l'invito ad adempiere la prestazione concernente il pagamento degli importi dovuti da quest'ultimo per la garanzia fideiussoria prestata, sarà possibile adire immediatamente la tutela monitoria.

Negoziazione assistita

Il locatore attraverso il proprio legale può avviare nei confronti del terzo debitore una richiesta di negoziazione assistita, con la quale, formula nei confronti di quest'ultimo la richiesta di pagamento degli importi dovuti in forza della garanzia fideiussoria, ed il terzo può rispondere dichiarando se intende o meno aderirvi, con l'intervento del proprio difensore, ed eventualmente allegando le proprie richieste ed eccezioni giustificative del mancato pagamento.

La negoziazione assistita è, infatti, una procedura alternativa al giudizio civile che si svolge direttamente tra i difensori delle parti, ciascuno dei quali è invitato a prendere posizione sulle altrui doglianze, aderendo o meno all'invito, la quale, potrebbe costituire un valido approccio per mediare fra le avverse pretese, con l'aiuto ed il filtro dei rispettivi difensori delle parti.

Competenza

Il giudice competente per l'ingiunzione richiesta dal locatore nei confronti del terzo debitore relativa al mancato pagamento degli importi dovuti in forza della garanzia fideiussoria, ai sensi dell' art. 637 c.p.c. , è il Giudice di Pace o in composizione monocratica, il Tribunale che sarebbe competente per la domanda proposta in via ordinaria, ragion per cui, almeno fino al 30 ottobre 2025 il giudice competente è quindi determinato ai sensi dell'art. 7, comma 1, c.p.c. in persona del Giudice di Pace, se il credito non supera € 5.000,00, e del Tribunale se il valore eccede detta somma.

Legittimazione

La legittimazione attiva, a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento delle somme dovute dal terzo in forza della garanzia fideiussoria, spetta al locatore, il quale ha così la possibilità di attivarsi per recuperare i relativi importi proponendo l'azione monitoria nei confronti del terzo, essendo quest'ultimo il soggetto dotato della legittimazione passiva.

Profili di merito

Onere della prova

L'onere di allegare i documenti necessari per dimostrare la debenza delle somme dovute dal terzo in forza della garanzia fideiussoria – anche per non incorrere in una pronuncia di inammissibilità del ricorso – riguardanti un credito certo (non controverso), liquido (predeterminato nel suo ammontare anche attraverso un semplice calcolo aritmetico) ed esigibile (attualità della pretesa), grava sul locatore, a tale fine, dovendo il medesimo allegare il contratto di locazione contenente la garanzia fideiussoria del terzo e le condizioni previste per la sua escussione.

Contenuto del ricorso

Il ricorso deve contenere le generalità del ricorrente e del suo difensore, compresa l'indicazione del codice fiscale di entrambi, e del numero di fax e di posta elettronica certificata del difensore presso cui il locatore deve eleggere domicilio, nel Comune ove ha sede il giudice adito, conferendogli con atto separato la procura alla lite, la quale, va sottoscritta dal ricorrente e dal difensore che deve autenticarne la sottoscrizione.

Nel ricorso, prima della formulazione delle conclusioni, con le quali, il locatore chiede l'emissione dell'ingiunzione nei confronti del terzo per gli importi dovuti in forza della garanzia fideiussoria prestata, ai sensi dell' art. 638 c.p.c. , occorre indicare le prove che si producono, per cui, vanno specificati nella narrativa dell'atto tutti i documenti dotati di efficacia probatoria (copia del contratto di locazione, contenente la garanzia fideiussoria; lettera di costituzione in mora; carteggio riferito alla negoziazione assistita) che si offrono in comunicazione al giudice della fase monitoria, e che dovranno essere anche allegati come da indice, sottoscritto dal difensore della parte ricorrente, unitamente all'atto.

Richieste istruttorie

Nella fase monitoria, caratterizzata dalla sommarietà del rito che governa tale procedimento speciale, e, dall'assenza di contraddittorio, le richieste istruttorie sono presenti in forma esclusivamente documentale, descritte nel ricorso, ed allegate come da indice riportato in calce all'atto e ripetuto nel fascicolo di parte ai sensi dell' art. 74 disp. att. c.p.c.

4. Conclusioni

La garanzia fideiussoria – salvo diversa convenzione – si estende a tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione gravanti sul conduttore, ragione per cui il perimetro dell'obbligazione deriva, oltre che dalle pattuizioni intercorse tra le parti, da due disposizioni codicistiche: l' art. 1941 c.c. , secondo cui la fideiussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore, e l'art. 1942 c.c., a mente del quale, la fideiussione comprende anche le spese maturate successivamente alla denuncia al fideiussore della causa promossa contro il debitore principale.

Conseguentemente, nell'ipotesi di una fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per la ritardata restituzione della cosa locata, e, quindi, dell'indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna del bene, dovuta in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore.

L'obbligazione di pagamento del canone di occupazione dell'immobile concesso in locazione e da doversi restituire al locatore trova, dunque, fonte nella legge, ma è pur sempre geneticamente collegata al contratto di locazione (Cass. III, n. 11587/2020).

Ciò premesso, va opportunamente considerato che qui l'oggetto del giudizio non è il rapporto di locazione dell'immobile, ma il rapporto fideiussorio, nel quale non sono coinvolte le parti del contratto di locazione, bensì il locatore ed il terzo fideiussore, ragione per cui a quest'ultimi, come non può applicarsi la disciplina sostanziale della locazione, così non può applicarsi la relativa disciplina processuale (Cass. I, n. 9456/2020).

Infatti, la questione circa il rito applicabile ad una controversia relativa al rapporto nascente dalla fideiussione prestata da un terzo a garanzia degli obblighi nascenti dal rapporto di locazione di immobili urbani, risulta già affrontata dalla giurisprudenza di legittimità, nel senso dell'applicabilità non del rito locatizio ex art. 447-bis c.p.c. ma del rito ordinario (Cass. III, n. 3525/2009).

In tale ottica, l'accessorietà che caratterizza il rapporto fideiussorio rispetto a quello principale opera interamente sul piano funzionale degli obblighi assunti dal fideiussore, non certo su quello morfologico e strutturale, rispetto al quale, resta netta ed indiscutibile la distinzione ed autonomia dei due rapporti.

Di questi, solo uno, quello tra il locatore ed il conduttore, è connotato, in relazione agli interessi coinvolti ed alle peculiari esigenze di tutela, da quella specialità che si riflette sia nella disciplina sostanziale che in quella processuale, mentre l'altro, invece, riguarda un soggetto estraneo a tali esigenze, e persegue lo scopo di garanzia del credito che ne definisce e giustifica l'accessorietà, ma non ne comporta anche l'attrazione nella disciplina speciale del rapporto obbligatorio principale (Cass. III, n. 28827/2019).

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