Ritardo del conduttore nel pagamento del corrispettivo della locazione ad uso non abitativo

Le Sezioni Unite hanno escluso l'applicazione non solo dell' art. 5, ma anche dell'art. 55 della l. n. 392/1978, alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione (Cass. S.U., n. 272/1999). Secondo tale pronuncia, nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla l. n. 392/1978 la disciplina di cui all'art. 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti, e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Infatti, il legislatore, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere in generale che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tale effetto pagando, nell'ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni, oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità descritte e prese in considerazione dall'art. 5 della stessa l. n. 392/1978, di tal ché è la stessa disposizione di cui all'art. 55 – la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per sé, non sono idonee a dilatare l'ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale – a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative (orientamento conforme: Cass. III, n. 1428/2017; Cass. III, n. 4031/1998; Cass. III, n. 6023/1995; Cass. III, n. 2496/1992).

In precedenza, la Suprema Corte, a Sezioni Unite, a seguito del contrasto sorto sull'applicabilità dell' art. 5 della l. n. 392/1978 , evidenziò che, in tema di locazione di immobili urbani, il citato art. 5 sulla “predeterminazione” della gravità dell'inadempimento, al fine della risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo, non essendo invece richiamata nella disciplina di quelle non abitative, ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo. Dunque, secondo questo orientamento, per le locazioni non abitative, ferma restando l'operatività dell'art. 55 della citata legge con riguardo alla possibilità di sanare la mora, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass. S.U., n. 4057/1985). Successivamente a tale provvedimento, i giudici di legittimità consideravano l'orientamento di cui all'art. 1455 c.c., senza però precludere al giudice l'utilizzazione del principio posto dal citato art. 5 come criterio orientativo circa l'importanza dell'inadempimento e della sanatoria di cui all'art. 55, ove le particolarità del caso concreto li giustificassero (Cass. III, n. 2232/1995; Cass. III, n. 13575/1991).

In tema di locazione ad uso commerciale, costituisce grave inadempimento, ai sensi dell' art. 1455 c.c. , il mancato versamento della pigione, anche se differita, posto che il non tempestivo adempimento da parte del conduttore dell'obbligo principale, nella disciplina dei contratti di locazione ad uso diverso, rispetto a quello abitativo, comporta come conseguenza la risoluzione del rapporto contrattuale e della condanna al rilascio dell'immobile locato (Cass. VI, n. 18345/2016; Cass. III, n. 25853/2014; Trib. Milano 15 settembre 2017, n. 9310; Trib. Treviso 12 giugno 2017, n. 1328). In definitiva, ai fini della risoluzione del contratto di locazione, la valutazione della morosità del conduttore deve essere unitaria, oppure deve essere riferita all'intero rapporto contrattuale, avuto riguardo anche alle successive omissioni di pagamento dei canoni scaduti nel corso del giudizio (Trib. Milano 19 febbraio 2019, n. 1671).

A seguito dell'ultimo intervento delle Sezioni Unite, sebbene sia noto che nei contratti di locazione ad uso non abitativo non possa realizzarsi la purgazione della mora con il pagamento in ritardo dei canoni arretrati, è altrettanto noto che, per potersi avere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, lo stesso deve essere qualificato grave, ovvero di non scarsa importanza, ai sensi dell' art. 1455 c.c. Difatti, al fine di procedere a tale qualificazione non rileva soltanto il mancato pagamento del canone, ma anche il concorso di altre circostanze, e l'interesse che l'altra parte intende realizzare. Occorre, dunque, coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, con gli elementi soggettivi e con le modalità e le circostanze di quello specifico rapporto, al fine di valutare se l'inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto (Trib. La Spezia 14 dicembre 2020, n. 617). Pertanto, nella valutazione della gravità della condotta di inadempimento, rilevano non solo condotte di omesso pagamento (totale o parziale), bensì anche quelle di mero ritardo, comunque atte ad inficiare il rapporto sinallagmatico, posta la presunzione, fino a prova contraria, dell'interesse del locatore ad ottenere puntuali adempimenti (Trib. Bologna 29 giugno 2020, n. 870).

Nelle locazioni ad uso diverso da abitazione, a differenza di quelle ad uso abitativo, la discrezionalità del giudice, investito della domanda di risoluzione per morosità di un contratto di locazione si estende alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento, oltre che alla colpevolezza della mora debendi. Ciò in quanto, in tale tipologia di locazione, la purgazione della mora intervenuta successivamente alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto per morosità, non impedisce l'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario, che a tale fine prosegue dopo il pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato (Trib. Torino 16 marzo 2017), in tale ottica occorrendo tenere conto, in primo luogo, di un parametro oggettivo, dovendosi verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto – in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente – sì dà dare luogo ad uno squilibrio sensibile del cd. sinallagma contrattuale. Dunque, non rileva la circostanza dell'avvenuto pagamento dei canoni relativi alle mensilità dedotte in giudizio, ove risulti avvenuto successivamente alla notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità anche se prima dell'udienza di comparizione nella fase sommaria (Trib. L'Aquila 19 novembre 2012, n. 714). Oltre a ciò, si osserva che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale (Trib. Roma 11 dicembre 2019, n. 23821).

Nella locazione ad uso diverso da quello abitativo, la condotta del locatore che, dopo essere stato inerte nell'escutere il conduttore - anche se per un fatto a lui imputabile e per un tempo tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato - richiede l'integrale pagamento dei canoni maturati non è sufficiente ad integrare un contegno concludente da cui desumere univocamente la tacita volontà di rinunciare al diritto, né rappresenta un caso di abuso del diritto, perché il semplice ritardo di una parte nell'esercizio delle proprie prerogative può dar luogo ad una violazione del principio di buona fede nell'esecuzione del contratto soltanto se, non rispondendo ad alcun interesse del suo titolare, si traduce in un danno per la controparte (Cass. III, n. 11219/2024).

Lo scioglimento del contratto per inadempimento, salvo che la risoluzione operi di diritto, consegue ad una pronuncia costitutiva che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. La valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale. L'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (Trib. Verona 18 settembre 2024, n. 2037).

Il locatore può costituire in mora il conduttore in ritardo nel pagamento del canone di locazione, al fine di conseguire subito l'adempimento, avvertendolo che, se entro un breve termine indicato nella lettera, non sarà adempiuta l'obbligazione, provvederà a notificare atto di intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, e che in quel caso, trattandosi di locazione ad uso diverso da abitazione, non potrà chiedere un termine di grazia per sanare la morosità.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida è un procedimento speciale a carattere sommario, che il locatore può azionare nei confronti del conduttore per conseguire la risoluzione del contratto di locazione e la consegna dell'immobile.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida non richiede per la sua immediata esperibilità la preventiva instaurazione di un procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi dell'art. 8 d.lgs. n. 28/2010 nel testo sostituito dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 le parti partecipano personalmente alla procedura di mediazione. In presenza di giustificati motivi, possono delegare un rappresentante a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la composizione della controversia. I soggetti diversi dalle persone fisiche partecipano alla procedura di mediazione avvalendosi di rappresentanti o delegati a conoscenza dei fatti e muniti dei poteri necessari per la composizione della controversia.

L'art. 7 d.lgs. n. 149/2022 ha sostituito il comma 1 dell'art. 4 d.lgs. n. 28/2010 ai sensi del quale, la domanda di mediazione relativa alle controversie di cui all'art. 2 d.lgs. n. 28/2010 è depositata da una delle parti presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. In caso di più domande relative alla stessa controversia, la mediazione si svolge davanti all'organismo territorialmente competente presso il quale è stata presentata la prima domanda. La competenza dell'organismo è derogabile su accordo delle parti. Per determinare il tempo della domanda si ha riguardo alla data del deposito.

L'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida è devoluta alla cognizione del Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato.

La legittimazione dal lato attivo spetta al locatore-intimante e dal lato passivo al conduttore-intimato.

Il locatore ha l'onere di allegare il contratto di locazione – fonte negoziale – del suo diritto, e la dichiarazione che la morosità del conduttore nel pagamento del canone persiste in misura pari ad almeno una mensilità, decorsi almeno 20 giorni dalla scadenza indicata nel contratto di locazione.

Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. con la contestuale citazione per la convalida, il locatore dovrà indicare il Tribunale territorialmente competente dinanzi al quale è proposta l'intimazione di sfratto, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Il medesimo locatore, in qualità di soggetto istante, deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso Tribunale adito, e nell'atto di intimazione, indicate le generalità del conduttore e l'ubicazione precisa della strada in cui è posto l'immobile presente sul territorio urbano, con annessa indicazione degli identificativi catastali, dovrà essere riportata oltre alla narrazione del fatto, la dichiarazione che la morosità persiste, a fondamento della richiesta formulata dal medesimo locatore, con la correlata documentazione probatoria che si offre a corredo della domanda (contratto di locazione ad uso diverso, lettera di costituzione in mora del conduttore).

Nella struttura dell'atto, deve essere inserito l'invito al conduttore a rilasciare immediatamente l'immobile nella piena ed esclusiva disponibilità dell'istante, libero e sgombro da persone e cose, e nella vocatio in jus va dato un termine a comparire non inferiore a venti giorni liberi, decorrenti tra la data della notificazione dell'atto e quella dell'udienza in esso indicata.

Nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, va altresì inserito l'avvertimento al conduttore che in caso di sua mancata comparizione all'udienza indicata, dunque, in legittima contumacia, o se comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto per morosità, ai sensi dell' art. 663 c.p.c.

Nelle conclusioni, il locatore deve chiedere la convalida dello sfratto per morosità, per inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni, e, per l'effetto, dichiararsi la risoluzione del contratto, con la conseguente condanna del conduttore al rilascio dell'unità immobiliare locata, libera da persone e cose, in favore del medesimo istante, fissando il termine per l'esecuzione; con la richiesta in caso di opposizione dell'intimato, dell'immediata emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e la condanna dell'opponente al pagamento delle spese e del compenso del giudizio.

Va inserita la dichiarazione di valore ai fini del pagamento del contributo unificato, e, in calce su foglio separato, il mandato alla lite, con firma autografa o digitale del locatore autenticata dal difensore.

A seguire, la sottoscrizione dell'atto in calce da parte del difensore.

Il locatore deve allegare, al più tardi all'udienza di comparizione, la fonte negoziale del proprio diritto ad esigere il pagamento dei canoni scaduti, a tale fine, allegando il contratto di locazione, dal quale, può evincersi la scadenza mensile, e la dichiarazione che alla data dell'udienza di comparizione dinanzi al Tribunale la morosità del conduttore persiste nella misura minima di una mensilità del canone indicato nel contratto di locazione.

In materia di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione di un'immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, la valutazione sull'importanza dell'inadempimento costituito dal ritardato pagamento del canone deve essere unitaria, e, dunque, relativa al comportamento del conduttore, desumibile anche da precedenti ritardi nel pagamento del canone di locazione, in relazione all'interesse del locatore al puntuale pagamento dei canoni (Trib. Patti 21 giugno 2010).

Pertanto, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso per colpa del conduttore, in presenza del ritardo sistematico adottato dal medesimo nel pagamento del canone di locazione, a maggiore ragione laddove tale ritardo si ponga anche in contrasto con la clausola pattuita ad hoc nel contratto di locazione, in cui si precisa che, a pena di risoluzione espressa del contratto, il conduttore non potrà ritardare il pagamento del canone e degli oneri condominiali, e che in caso di inadempimento anche parziale, dal decorso del termine e senza necessità di costituzione in mora, saranno inoltre dovuti dal conduttore gli interessi moratori al tasso legale corrente (Trib. Savona 18 marzo 2019).

Al riguardo, premesso che l' art. 5 della l. n. 392/1978 predetermina la gravità dell'inadempimento, presupposta ai fini della risoluzione del contratto di locazione soltanto per la locazione ad uso abitativo, trattandosi di disposizione non estensibile alla locazione ad uso diverso, ne consegue che mentre in ordine alle locazioni ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore circa l'obbligazione di pagamento del canone, in relazione all'interesse del locatore, non è affidata alla discrezionalità del giudice, ma è ancorata a due rigidi parametri: uno, di carattere quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone od al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo, nelle locazioni ad uso non abitativo, invece, il mancato pagamento del canone va valutato a norma dell'art. 1455 c.c., sicché la purgazione della mora, successiva all'intimazione di sfratto, avvenuta mediante il pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato, prima o durante l'udienza di comparizione nel procedimento di convalida, non preclude l'accertamento della gravità dell'inadempimento, a norma dell'art. 1453 c.c., nell'ambito del giudizio ordinario ex art. 667 c.p.c., in ordine alla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione intercorso tra le parti, essendo implicita nell'atto d'intimazione di sfratto.

Ciò premesso, l' art. 5 della l. n. 392/1978 , sulla predeterminazione della gravità dell'inadempimento al fine della risoluzione del rapporto, non è direttamente applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione, ma il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può però essere tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o non di scarsa importanza (Cass. III, n. 30730/2019; Cass. III, n. 1234/2000).

La stessa Cassazione ha, quindi, precisato che sussiste la grave inadempienza del conduttore nella mancata corresponsione del canone nei termini convenuti nel contratto ad uso diverso,a tale fine, attribuendo rilievo alla clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita tra le parti – anche nell'ipotesi in cui il locatore non se ne sia avvalso – poiché l'apposizione della stessa clausola, dimostra come il ripetuto ritardo nei pagamenti, non possa ritenersi di per sé tollerabile dal locatore, in quanto destinato ad incidere significativamente sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto contrattuale (Cass. III, n. 30730/2019, cit.).

La pattuizione della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione ad uso diverso da abitazione, non è superata da una successiva scrittura privata, stipulata tra le parti, ad integrazione e parziale modificazione dell'originario contratto di locazione, con cui risulti prevista, da parte della conduttrice, la prestazione di una garanzia fideiussoria ed il deposito cauzionale, nell'ottica della conservazione e prosecuzione del rapporto contrattuale, ragione per cui l'accettazione del pagamento di canoni in ritardo, non è valutabile in termini di gravità dell'inadempimento, non comportando detto comportamento di tolleranza l'inoperatività dell'anzidetta clausola risolutiva espressa (Cass. III, n. 15783/2024).