Mancato pagamento del canone di un immobile privo della licenza di abitabilità

In tema di locazione di immobile (ad uso abitativo e non abitativo), atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o d'impossibilità dell'oggetto, ovvero d'illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della l. n. 47/1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti (Cass. III, n. 17557/2020; Cass. II, n. 27485/2019; App. Roma 17 marzo 2021, n. 2029). Del resto, il locatore può considerarsi inadempiente per non avere ottenuto le dovute autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio – e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale – oppure quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti ed all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito, solo ove tale obbligo specifico sia stato contrattualmente assunto (Trib. Roma 15 febbraio 2018, n. 3505). In definitiva, la mancanza dei requisiti di abitabilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo per impossibilità dell'oggetto, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore (Cass. I, n. 13270/2000; App. Napoli 4 marzo 2011, n. 464). Difatti, l'impossibilità dell'oggetto che, ai sensi degli artt. 1346-1418 c.c., rende nullo il contratto, ricorre solo quando la prestazione non possa essere obiettivamente eseguita e non quando il suo adempimento sia soltanto ostacolato da difficoltà più o meno gravi (Cass. III, n. 12860/1992).

Il conduttore che continua a godere dell'immobile, per quanto esso presenti vizi, non può sospendere integralmente il pagamento del canone di locazione, giustificandosi in tal caso, ai sensi dell' art. 1460, comma 2, c.c. , soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, dipendente da difetti dell'immobile imputabili ad inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione a suo carico, in applicazione analogica dei principi di cui all'art. 1584 c.c.; in ogni caso, però, non può tenersi conto dei vizi già esistenti al momento della stipulazione del contratto e conosciuti o facilmente riconoscibili da parte del conduttore, il quale, accettando la cosa nello stato in cui si trovava al momento della consegna, ha implicitamente rinunziato a farli valere (Cass. III, n. 3341/2001). Allo stesso modo, il conduttore, convenuto in sede di sfratto per morosità, non può eccepire l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito e chiedere il risarcimento del danno od avvalersi dell'eccezione ex art. 1460 c.c. (Trib. Salerno 8 maggio 2014, n. 1206).

È, dunque, innegabile che la giurisprudenza resta ferma sulle affermazioni di illegittimità dell'autoriduzione anche in caso di proposizione di domanda giudiziale; viene, infatti, affermato che, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la c.d. autoriduzione del canone, e cioè il suo pagamento in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell' art. 1578, comma 1, c.c. , per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata; tale norma, infatti, non dà la facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto od una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. III, n. 7636/2016; Cass. III, n. 26540/2014; Cass. III, n. 10639/2012; Cass. III, n. 10271/2002; Cass. III, n. 9955/1997).

Il locatore chiede al conduttore il pagamento dei canoni di locazione arretrati, dovuti dal medesimo inquilino, e non corrisposti perchè – a suo dire – l'immobile locato è sprovvisto della licenza di abitabilità. Il locatore precisa al conduttore che tale circostanza, ove acclarata, non lo esime dal corrispondere il canone di locazione, ragion per cui, in difetto di adempimento, decorsi cinque giorni dal ricevimento della richiesta con la quale viene formalizzata la sua costituzione in mora, si vedrà costretto a notificargli l'intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida.

L'intimazione di sfratto per morosità, con la contestuale citazione per la convalida, è un procedimento speciale, caratterizzato dalla sommarietà del rito, la cui funzione è quella di risolvere – in assenza di opposizione del conduttore – il contratto di locazione, consentendo all'avente diritto di rientrare nel possesso della res locata per effetto dell'altrui inadempimento all'obbligazione primaria di pagare il canone.

L'azione proponibile dall'avente diritto ai sensi dell' art. 658 c.p.c. non richiede, per la sua immediata esperibilità, la preventiva instaurazione di un procedimento di mediazione, la cui osservanza è prevista obbligatoriamente ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 in materia condominiale o locatizia prima di avviare un giudizio a cognizione piena.

Ai sensi dell' art. 661 c.p.c. , quando si intima la licenza o lo sfratto per morosità, la citazione a comparire per la convalida deve farsi inderogabilmente davanti al Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (forum rei sitae).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo ad intimare lo sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, mentre il conduttore è il soggetto legittimato passivo.

L'onere di allegare nello speciale procedimento sommario i presupposti per l'utile esperimento del procedimento di intimazione di sfratto per morosità con la contestuale citazione per la convalida, grava sul locatore.

L'azione si propone con atto di citazione, nel quale, deve essere indicata l'autorità giudiziaria dinanzi alla quale è proposta l'azione ex art. 658 c.p.c. , seguita dalle generalità dell'istante (data di nascita e codice fiscale) e l'indicazione del difensore (che deve a sua volta inserire il proprio codice fiscale, l'indirizzo pec ed il numero di fax per la ricezione delle comunicazioni da parte della cancelleria) dal quale è rappresentato e difeso, e presso il quale è elettivamente domiciliato.

La parte istante deve, infatti, eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice adito.

Nell'atto devono essere indicate le generalità del conduttore e la precisa indicazione dell'immobile, compresi i dati catastali dello stesso.

Subito dopo la parte narrativa, va indicata l'intimazione formale dello sfratto per morosità nei confronti del conduttore, con l'invito a rilasciare nella disponibilità dell'intimante l'immobile precedentemente locato, libero e sgombero da persone e cose, con la successiva vocatio in jus dello stesso conduttore a comparire dinanzi al giudice adìto, indicando l'udienza di comparizione ed inserendo l'invito a costituirsi nei prescritti modi e termini di legge.

Tra la data di notifica dell'intimazione e quello dell'udienza indicata nell'atto, devono intercorrere almeno 20 giorni liberi. L'atto deve contenere, altresì, l'avviso ex art. 663 c.p.c. , secondo cui se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà l'intimato sfratto per morosità.

Nelle conclusioni, l'intimante deve chiedere al giudice adito la convalida dello sfratto con la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, con la dichiarazione di cessazione del contratto, e la pronuncia dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. , n caso di opposizione dell'intimato, e la sua condanna al pagamento delle spese di lite.

Va anche precisata la concessione del termine minimo ex art. 56 l. n. 392/1978 .

All'atto vanno allegati, inoltre, il contratto e la dichiarazione di valore riguardante il pagamento del contributo unificato.

L'atto deve essere, infine, sottoscritto dal difensore, e contenere con separato atto il mandato alla lite, sottoscritto dalla parte, la cui firma deve essere autenticata dal medesimo difensore.

Il locatore, il quale agisca ex art. 658 c.p.c. nei confronti del conduttore per conseguire la convalida dell'intimato sfratto per morosità, deve allegare i relativi presupposti, tra cui il contratto di locazione e la lettera di costituzione in mora del conduttore, riguardante il mancato pagamento dei canoni di locazione arretrati dovuti dal medesimo. In tale ottica, nella fase sommaria, in assenza di comparizione del conduttore o di una sua opposizione, basterà quindi che il locatore attesti la persistenza della morosità del conduttore per conseguire la convalida dell'intimazione, con la sua relativa condanna al rilascio.

In linea generale, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell'immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili – od all'abitabilita- dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio (Cass. II, n. 27485/2019).

In particolare, il conduttore di un immobile abusivo è obbligato al pagamento del canone perché l'oggetto del contratto, che ai sensi dell' art. 1346 c.c. deve essere lecito, si riferisce alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sé, né può ritenersi illecita la causa, ai sensi dell'art. 1343 c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza di abitabilità, né condonato, non si pone in contrasto con l'ordine pubblico (Cass. III, n. 22312/2007; Cass. III, n. 4228/1999).

Ciò posto, va tuttavia prestata attenzione alla problematica che qui si pone, perché secondo un primo orientamento, espresso con riferimento ai contratti di locazione ad uso non abitativo (Cass. III, n. 5836/2007; Cass. III, n. 13395/2007; Cass. III, n. 25278/2009; Cass. III, n. 1735/2011), grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.

La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche, e che attenga a specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di una specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

Secondo un diverso orientamento, sempre in tema di locazioni ad uso non abitativo (Cass. III, n. 7081/2006; Cass. III, n. 12286/2011; Cass. III, n. 20067/2008), che dà, invece, a vario titolo, rilievo al difetto della documentazione in parola, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio, e, in particolare, la sua abitabilità – ovvero il mancato rilascio della licenza di agibilità, secondo la terminologia utilizzata dagli artt. 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il d.P.R. n. 380/2011 – costituisce inadempimento del locatore, che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata.

In particolare, ad avviso di alcune pronunce (Cass. III, n. 666/2016; Cass. III, n. 13651/2014), solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità od agibilità, in modo da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva altresì l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti.