Restituzione di somme pagate dal conduttore fuori dal contratto

Alberto Celeste
Vito Amendolagine
Maurizio Tarantino

1. Bussole di inquadramento

Patti contrari alla legge

L' art. 13 della l. n. 431/1998 – con le modifiche apportate dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2016 – prevede la nullità per ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione, nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6), c.c. Pertanto, se manca la registrazione, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste. Ciò emerge in modo chiaro dal comma 6 dell'art. 13 della l. n. 431/1998, che espressamente concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei prescritti termini, di ricorrere avanti l'autorità giudiziaria, al fine di fare “accertare l'esistenza del contratto” e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall'art. 2 della medesima legge. Il contratto privo di registrazione ed eventuali altri accordi non vengono considerati dal legislatore, anzi al conduttore è data la possibilità, in qualsiasi momento della durata del contratto, o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene locato, di richiedere la ripetizione di tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato. Il termine semestrale previsto dopo il rilascio dell'immobile mette al riparo l'inquilino da possibili iniziative del locatore, dirette a non rinnovare il rapporto di locazione alla sua scadenza od a renderlo più difficile durante la durata del contratto. La norma di cui al citato art. 13 della l. n. 431/1998, nella parte in cui sancisce la nullità delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, si applica anche nell'ipotesi di un contratto di locazione rispettoso della forma scritta e debitamente registrato al quale, si affianchi una controdichiarazione scritta (non registrata) indicativa di un canone di importo superiore a quello indicato nel contratto registrato.

L'azione del conduttore

L' art. 13, comma 2, della l. n. 431/1998 conferma il termine di sei mesi entro il quale, a pena di decadenza, il conduttore deve agire nei confronti del proprio locatore per ottenere la restituzione della maggiore somma richiestagli rispetto a quelle dovute in forza del contratto registrato. Sorge, però, la necessità di coordinare detto termine con quello decennale di prescrizione ex art. 2946 c.c. del diritto del conduttore di ripetere le differenti somme non dovute, considerato che il diritto è esercitabile ex art. 2935 c.c. a decorrere dal momento in cui avviene il pagamento di esse e che, quindi, la prescrizione potrebbe essersi compiuta anche prima della cessazione del rapporto di locazione. Il problema è stato affrontato e risolto dai giudici di legittimità (Cass. III, n. 2829/2014), nel senso che, il conduttore può chiedere la ripetizione di quanto versato in più al locatore anche dopo il decorso del semestre dal momento in cui ha rilasciato l'immobile, solo però nel limite delle somme non ancora prescritte. Il mancato rispetto del termine previsto dall'art. 13, comma 2, della l. n. 431/1998 (che ha sostituito l'abrogato art. 79 della l. n. 392/1978), lo espone infatti al rischio dell'eccezione di prescrizione decennale dei crediti per i quali essa è già maturata. Così non avviene, invece, se entro il termine predetto egli promuove un giudizio nei confronti del proprio locatore, potendo in tal modo recuperare tutto quanto indebitamente da lui corrisposto sino al momento del rilascio dell'immobile. Pertanto, secondo alcuni, se il conduttore lascia decorrere i sei mesi dall'avvenuto rilascio dell'immobile prima di richiedere la restituzione delle maggiori somme rispetto a quelle dovute, non perde affatto ogni suo diritto di ripetere gli indebiti suoi pagamenti, ma solo quelli già colpiti dalla prescrizione decennale. Lo scopo della norma è proprio quello di consentire al conduttore di ottenere quanto indebitamente corrisposto, senza però temere possibili ritorsioni da parte del locatore, che si tradurrebbero senza dubbio nel mancato rinnovo del contratto alla sua scadenza legale . Dunque, il termine semestrale per l'azione di ripetizione delle somme illegalmente corrisposte decorre dalla data in cui l'immobile viene posto concretamente nell'effettiva disponibilità del locatore, anche se tale data non coincide con quella eventualmente stabilita tra le parti per il rilascio. La consegna delle chiavi rappresenta il momento in cui il locatore riottiene la piena disponibilità dell'immobile.

2. Questioni e orientamenti giurisprudenziali

Domanda
A seguito di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il conduttore può richiedere giudizialmente la restituzione delle somme pagate fuori dal contratto?

Orientamento dominante (Sezioni Unite)

È nullo il patto occulto di maggiorazione del canone

Ai sensi dell' art. 13, comma 1, l. n. 431/1998 , nell'ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l'accordo simulatorio, relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile dall'eventuale registrazione tardiva. Invero, la citata nullità sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato, e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, trattandosi di un fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. Dunque, secondo le Sezioni Unite, la sostituzione dell'importo del canone fittizio con quello realmente pattuito e riscosso pro tempore, vietata ex lege, con la conseguente nullità del patto contenente la previsione del canone effettivamente preteso dal locatore, non può influire sulla pretesa impositiva, ogni volta che il prezzo versato in eccedenza può essere oggetto di ripetizione, anch'essa ex lege, da parte del conduttore, il quale, sul piano probatorio, potrà giovarsi, nel formulare la domanda riconvenzionale di ripetizione, a fronte della domanda di sfratto per morosità intentata dal locatore, della presunzione di pagamento dei canoni arretrati fino alla data in cui il locatore stesso abbia, come nella specie, giudizialmente lamentato l'inadempimento della relativa obbligazione, così esonerandosi lo stesso conduttore dall'onere – ai limiti della materiale impossibilità – di dimostrare il versamento del canone in eccedenza fino a quella data, rispetto a quello indicato nel contratto registrato, versamento del quale, comprensibilmente, egli non potrà dare prova, se il locatore ha avuto cura di non lasciare tracce documentali di tale illegittima ricezione (Cass. S.U., n. 18213/2015).

La controdichiarazione è affetta da nullità ex lege, mentre resta valido il contratto registrato con la minore misura del canone

In una locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte “in nero” eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore, né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più. Dunque, non è la mancata registrazione dell'atto recante il prezzo reale ad essere colpita dalla previsione legislativa, ma l'illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata dalla nullità, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle (Cass. III, n. 34149/2019; Cass. III, n. 20881/2018; Cass. III, n. 7634/2016). Soltanto un nuovo accordo di tipo novativo rispetto al precedente contratto scritto e registrato consentirà, pertanto, alle parti di modificare il precedente assetto negoziale, con il conseguente, relativo assoggettamento alla corrispondente imposizione fiscale,che appare volta a perseguire i propri effetti verso il minor canone che in esso viene riportato.

La registrazione tardiva può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc

Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell' art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004 , ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione. La pronuncia in commento nega che costituisca all'attualità, un ostacolo normativo alla sanatoria per registrazione tardiva la novellazione dell'art. 13 della l. n. 431/1998, introdotta dalla legge di stabilità 2016: innanzitutto, perché si tratta di disposizione dettata per le sole locazioni abitative, e poi perché la prescrizione di perentorietà del termine di trenta giorni rimane circoscritta alla sola condotta del locatore, e va posta in relazione alla possibilità per il conduttore di ottenere la conformazione del contratto (Cass. S.U., n. 23601/2017). In proposito, va opportunamente evidenziato che essendo il mancato rispetto del termine di trenta giorni per la registrazione delle locazioni abitative la condizione per l'insorgenza della legittimazione esclusiva alle azioni di tutela, il cui esercizio rimane esperibile fino al decorso di un semestre dal momento in cui l'immobile rientra nella disponibilità del locatore, una registrazione tardiva ad effetto sanante ex tunc sembra così ormai concepibile solo ad iniziativa dello stesso conduttore.

Pagamento del canone in misura maggiore di quella consentita dalla legge

Qualora il conduttore abbia corrisposto a titolo di canone una somma maggiore rispetto a quella consentita dalla legge, trova applicazione, in riferimento alla domanda di restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, la regola generale di cui all'art. 2033 c.c., secondo la quale gli interessi sulle somme da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale se l'accipiens era in buona fede e da quello del pagamento se era in mala fede; in particolare, alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione non consegue automaticamente la mala fede del locatore, sicché il conduttore ha l'onere di dimostrare di essere stato indotto dal locatore alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volontà contraria, a meno che la mala fede non emerga dalle circostanze di fatto (Trib. Napoli nord 17 gennaio 2023, n. 312).

3. Azioni processuali

Tutela stragiudiziale

Il conduttore prima di intraprendere l'azione legale nei confronti del locatore, per fare accertare l'illegittimità delle somme pagate al di fuori del canone previsto nel contratto di locazione, lo invita a rivedere la propria pretesa di pagamento entro il termine stabilito nella diffida comunicatagli ai sensi dell' art. 1454 c.c. , nella quale si chiede altresì la restituzione delle somme già pagate in eccesso, precisando che in difetto, senza ulteriore preavviso, procederà con il ricorso ex art. 447-bis c.p.c.

Funzione e natura del giudizio

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale il conduttore, evoca dinanzi al giudice il locatore, al fine di fare accertare l'illegittimità della pretesa di pagamento fondata su un canone maggiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, con il conseguente diritto alla restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale.

Aspetti preliminari

Mediazione

Il conduttore che intende esercitare in giudizio nei confronti del locatore l'azione volta a fare accertare l'illegittimità della pretesa di pagamento fondata su un canone maggiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, con il conseguente diritto alla restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità. A seguito della riforma Cartabia, il procedimento di mediazione ha una durata non superiore a tre mesi, prorogabile di ulteriori tre mesi dopo la sua instaurazione e prima della sua scadenza con accordo scritto delle parti. Il suddetto termine decorre dalla data di deposito della domanda di mediazione o dalla scadenza del termine fissato dal giudice per il deposito della stessa e, anche nei casi in cui il giudice dispone il rinvio della causa ai sensi dell'art. 5, comma 2, o ai sensi dell'art. 5 quater, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010, non è soggetto a sospensione feriale.

Competenza

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Legittimazione

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo a fare accertare l'illegittimità della pretesa di pagamento formulata dal locatore, fondata su un canone maggiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, con il conseguente diritto alla restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale, ed il locatore quello legittimato passivo.

Profili di merito

Onere della prova

Il conduttore ha l'onere di allegare la fonte negoziale del proprio diritto, unitamente all'illegittimità della pretesa formulata dal locatore, concernente il pagamento delle somme fondate su un canone maggiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, con il conseguente diritto alla restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale.

Contenuto del ricorso

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del conduttore per fare accertare l'illegittimità della pretesa di pagamento formulata dal locatore, fondata su un canone maggiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, con il conseguente diritto alla restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione; lettera di contestazione al locatore dell'illegittimità della pretesa di pagamento formulata da quest'ultimo per essere fondata su un canone maggiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, con il conseguente diritto alla restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale; verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'illegittimità della pretesa di pagamento formulata da quest'ultimo, fondata su un canone maggiore rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione, avviato dal conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore, ed autenticata da quest'ultimo.

Richieste istruttorie

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare l'inadempimento ai propri obblighi contrattuali e legali – nel caso di specie, concernente l'illegittimità della pretesa di pagamento formulata da quest'ultimo, fondata su un canone maggiore di quello risultante dal contratto di locazione, con il diritto della controparte a chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso – grava sul conduttore, il quale, deve allegare anche la fonte negoziale – copia del contratto di locazione – e normativa del proprio diritto, spettando al locatore l'onere di allegare la prova contraria. Il conduttore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa l'azione di accertamento dell'illegittimità della pretesa di pagamento formulata dal locatore, fondata su un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto di locazione, con il conseguente diritto alla restituzione dei maggiori importi corrisposti al medesimo in violazione della disciplina pattizia e legale.

Il conduttore può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire la determinazione delle somme concretamente dovute e maturate nel corso del tempo per i canoni indicati nel contratto di locazione intercorso tra le parti, con la conseguente restituzione dei maggiori importi corrisposti in violazione della disciplina pattizia e legale.

4. Conclusioni

Le Sezioni Unite hanno avuto modo di affermare, in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, il principio di diritto secondo cui la nullità prevista dall' art. 13, comma 1, della l. n. 431/1998 , sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato, e resta dovuto il canone apparente, ragione per cui, il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva (Cass. III, n. 2368/2017), trattandosi di un fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica del contratto (Cass. S.U., n. 18213/2015).

Pertanto, la nullità prevista dalla citata disposizione normativa, è volta a colpire soltanto la pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario (Cass. III, n. 20881/2018).

La suddetta pattuizione è nulla, ai sensi della norma citata, in quanto volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, senza che osti all'applicazione di tale norma la circostanza che l'accordo sia successivo e non contestuale al contratto scritto e registrato, giacché la previsione trova applicazione sia nei casi di accordo simulatorio originario sull'entità del canone, sia nei casi di accordo modificativo successivo, che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione (Cass. III, n. 19411/2016).

L'azione ex art. 13, comma 5, della l. n. 431/1998 , concessa al conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di avere versato in eccedenza rispetto al canone legale, costituisce una fattispecie particolare di indebiti condictio, come tale, soggetta ai medesimi principi ed anche allo stesso termine di prescrizione ordinaria decennale, a cui soggiace l'azione generale ex art. 2033 c.c. (Trib. Roma 6 luglio 2012).

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