Azione del conduttore per l'accertamento del patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione1. Bussole di inquadramentoPatti contrari alla legge L' art. 13 della l. n. 431/1998 – con le modifiche apportate dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208/2016 – prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6), c.c. Pertanto, se manca la registrazione, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste. Ciò emerge in modo chiaro dal nuovo comma 6 dell'art. 13 della l. n. 431/1998, che espressamente concede la facoltà al conduttore, nel caso di omessa registrazione nei prescritti termini, di ricorrere avanti l'autorità giudiziaria al fine di fare “accertare l'esistenza del contratto” e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito dall'art. 2 della medesima legge. Sia il contratto privo di registrazione e sia eventuali altri accordi non vengono considerati dal legislatore, ed anzi al conduttore è data la possibilità, in qualsiasi momento della durata del contratto, o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene locato, di richiedere la ripetizione di tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato. Il termine semestrale previsto dopo il rilascio dell'immobile, mette al riparo l'inquilino da possibili iniziative del locatore dirette a non rinnovare il rapporto di locazione alla sua scadenza od a renderlo più difficile durante la durata del contratto. La norma di cui al citato art. 13 della l. n. 431/1998, nella parte in cui sancisce la nullità delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, si applica anche nell'ipotesi di un contratto di locazione rispettoso della forma scritta, e debitamente registrato, al quale si affianchi una controdichiarazione scritta (non registrata) indicativa di un canone di importo superiore a quello indicato nel contratto registrato. L'azione del conduttore L' art. 13, comma 2, della l. n. 431/1998 , conferma il termine di sei mesi entro il quale, a pena di decadenza, il conduttore deve agire nei confronti del proprio locatore per ottenere la restituzione della maggiore somma richiestagli rispetto a quelle dovute in forza del contratto registrato. Sorge, però, la necessità di coordinare detto termine con quello decennale di prescrizione ex art. 2946 c.c. del diritto del conduttore di ripetere le differenti somme non dovute, considerato che il diritto è esercitabile ex art. 2935 c.c. a decorrere dal momento in cui avviene il pagamento di esse e che, quindi, la prescrizione potrebbe essersi compiuta anche prima della cessazione del rapporto di locazione. Il problema è stato affrontato e risolto dai giudici di legittimità (Cass. III, n. 2829/2014), nel senso che il conduttore può chiedere la ripetizione di quanto versato in più al locatore anche dopo il decorso del semestre, dal momento in cui ha rilasciato l'immobile, solo però nel limite di quelle non ancora prescritte. Il mancato rispetto del termine previsto dall'art. 13, comma 2, della l. n. 431/1998 (che ha sostituito l'abrogato art. 79 della l. n. 392/1978) lo espone, infatti, al rischio dell'eccezione di prescrizione decennale dei crediti per i quali essa è già maturata. Così non avviene invece se entro il termine predetto egli promuove un giudizio nei confronti del proprio locatore, potendo in tal modo recuperare tutto quanto indebitamente da lui corrisposto sino al momento del rilascio dell'immobile. Pertanto, se il conduttore lascia decorrere i sei mesi dall'avvenuto rilascio dell'immobile prima di richiedere la restituzione delle maggiori somme rispetto a quelle dovute, non perde affatto ogni suo diritto di ripetere gli indebiti suoi pagamenti, ma solo quelli già colpiti dalla prescrizione decennale. Lo scopo della norma è proprio quello di consentire al conduttore di ottenere quanto indebitamente corrisposto, senza però temere possibili ritorsioni da parte del locatore che si tradurrebbero senza dubbio nel mancato rinnovo del contratto alla sua legale scadenza. Dunque, il termine semestrale per l'azione di ripetizione delle somme illegalmente corrisposte, decorre dalla data in cui l'immobile viene posto concretamente nell'effettiva disponibilità del locatore, anche se tale data non coincide con quella eventualmente stabilita tra le parti per il rilascio. La consegna delle chiavi rappresenta il momento in cui il locatore riottiene la piena disponibilità dell'immobile. L'accordo simulatorio La simulazione è prevista dall' art. 1414 c.c. che ne distingue due tipi: assoluta, dove le parti vogliono solo fingere di porre in essere un contratto, ma non ne vogliono nessuno, e dove il contratto simulato non ha effetto tra le parti; relativa, invece, dove le parti fingono di stipulare un contratto, mentre, nella realtà, ne pongono in essere un altro, e dove vale il negozio dissimulato. La simulazione consiste proprio nella creazione di una situazione giuridica non voluta e solo apparente (se assoluta) o diversa da quella realmente voluta (se relativa). Di norma, quindi, tra le parti ha effetto solo il contratto dissimulato/nascosto e non quello apparente/simulato che invece è efficace nei confronti dei terzi. Lo scopo del procedimento simulatorio, nell'ipotesi di stipula di un doppio contratto di locazione, è indiscutibilmente quello dell'occultamento al fisco della differenza tra la somma indicata nel contratto registrato e quella effettivamente percepita dal locatore. Da questo punto di vista, ciò che cagiona la nullità dell'atto contenente il prezzo reale, non è tanto la mancata registrazione del medesimo, quanto la mera illegittima sostituzione del canone di locazione con un altro, così che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa, attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con la conseguente, perdurante validità di quella sostituenda: l'atto negoziale avente funzione contro-dichiarativa, inserita nell'ambito del procedimento simulatorio, risulta affetto da nullità non sanabile per contrarietà a norma imperativa. Di quel medesimo atto nullo non può, pertanto, predicarsi una ipotetica validità sopravvenuta in presenza di un requisito extraformale, la registrazione. Pertanto, dovrebbe allora ritenersi che tra le parti abbia effetto la previsione del canone diverso e maggiorato rispetto a quello registrato. Ma in realtà, è proprio tale patto nascosto ad essere colpito da nullità e quindi, più che di simulazione fraudolenta, dovrà parlarsi di violazione diretta della legge da parte del patto e, cioè, di una sua contrarietà alla norma imperativa. La nullità deriva non dalla mancata registrazione, situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento, ma, a monte, dall'illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non è idonea a sanare. Trattasi di un vizio genetico dell'atto e non di un'inadempimento successivo alla sua stipulazione, talché è possibile ravvisare un'ipotesi di nullità virtuale, insanabile ai sensi dell'art. 1423 c.c., derivando tale nullità dalla causa concreta del negozio. In quest'ultimo caso, le conseguenze sono ben più gravi rispetto all'ipotesi di omessa registrazione del contratto di locazione, per la maggiore gravità del vizio. 2. Questioni e orientamenti giurisprudenziali
Domanda
A seguito di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il conduttore può richiedere giudizialmente l'accertamento del patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione?
Orientamento dominante (Sezioni Unite) È nullo il patto occulto di maggiorazione del canone Ai sensi dell' art. 13, comma 1, l. n. 431/1998 , nell'ipotesi di locazione ad uso abitativo, registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l'accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile dall'eventuale registrazione tardiva. Invero, la citata nullità sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato, e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, trattandosi di un fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. Dunque, secondo le Sezioni Unite, la sostituzione dell'importo del canone fittizio con quello realmente pattuito e riscosso pro tempore, vietata ex lege, con la conseguente nullità del patto contenente la previsione del canone effettivamente preteso dal locatore, non può influire sulla pretesa impositiva, una volta che il prezzo versato in eccedenza può essere oggetto di ripetizione, anch'essa ex lege, da parte del conduttore, il quale, sul piano probatorio, potrà giovarsi, nel formulare la domanda riconvenzionale di ripetizione, a fronte della domanda di sfratto per morosità intentata dal locatore, della presunzione di pagamento dei canoni arretrati fino alla data in cui il locatore stesso abbia, come nella specie, giudizialmente lamentato l'inadempimento della relativa obbligazione, così esonerandosi lo stesso conduttore dall'onere – ai limiti della materiale impossibilità – di dimostrare il versamento del canone in eccedenza fino a quella data rispetto a quello indicato nel contratto registrato, versamento del quale, comprensibilmente, egli non potrà dare prova, se il locatore ha avuto cura di non lasciare tracce documentali di tale illegittima ricezione (Cass. S.U., n. 18213/2015). La controdichiarazione è affetta da nullità ex lege, mentre resta valido il contratto registrato con la minore misura del canone In una locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte “in nero” eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore, né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più. Dunque, non è la mancata registrazione dell'atto recante il prezzo reale ad essere colpita dalla previsione legislativa, ma l'illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata dalla nullità, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle (Cass. III, n. 34149/2019; Cass. III, n. 20881/2018; Cass. III, n. 7634/2016). Soltanto un nuovo accordo di tipo novativo rispetto al precedente contratto, scritto e registrato consentirà, pertanto, alle parti di modificare il precedente assetto negoziale, con il conseguente, relativo assoggettamento alla corrispondente imposizione fiscale, volta a perseguire i propri effetti verso il minor canone che in esso viene riportato. Con la simulazione il canone effettivamente dovuto contrasta con la norma imperativa, portando ad un'ipotesi di nullità virtuale del contratto In tema di locazioni abitative, ed ai sensi dell' art. 13, comma 1, l. n. 431/1998 , la previsione volta a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato contestualmente allo stesso, integra l'istituto della simulazione e, comportando una sostituzione del contenuto della controdichiarazione, l'oggetto apparente o il prezzo fittizio, con quello reale, ovvero il canone effettivamente dovuto, contrasta con la norma imperativa, portando ad un'ipotesi di nullità virtuale del contratto, ai sensi dell'art. 1418, comma 1, c.c. (Trib. Genova 15 ottobre 2015, n. 2850). Orientamento favorevole all'ammissibilità della prova per testimoni per dimostrare la simulazione La prova per testimoni della pattuizione di celare una parte del canone di un contratto di locazione, non incontra tra le parti i limiti dettati dall' art. 1417 c.c. , né tanto meno contrasta con il divieto di cui all'art. 2722 c.c., giacché una tale pattuizione non può essere equiparata, per mancanza di una propria autonomia strutturale e funzionale, all'ipotesi di dissimulazione del contratto. Ne deriva che la prova relativa ha scopo e natura semplicemente integrativa, e può a tale stregua risultare anche da deposizioni testimoniali o presunzioni (App. L'Aquila 23 ottobre 2013, n. 986). Orientamento contrario: non è ammessa la prova per testimoni per dimostrare la simulazione L'indicazione nel contratto di locazione di un canone diverso da quello reale, configura un'ipotesi di simulazione parziale, la quale deve essere dimostrata per iscritto, in quanto le parti del rapporto contrattuale ben possono precostituirsi una scrittura privata nella quale indicare la diversa volontà. Qualora, dunque, nel giudizio avente ad oggetto la convalida dello sfratto per morosità, sia provata l'avvenuta corresponsione da parte del conduttore, di somme ulteriori a quelle ammesse dal locatore, questi non può fondatamente dedurre che tali somme siano destinate ad integrare i canoni già corrisposti ed indicati nel contratto, in quanto irrisori, e non anche a saldare i canoni ancora dovuti. Né la sussistenza di un accordo diverso, nel senso della destinazione delle somme ulteriori corrisposte dal conduttore al locatore all'iintegrazione del canone irrisorio indicato in contratto, può essere provata per testimoni, come nella specie richiesto dall'intimante, in quanto con il ricorso a tale mezzo istruttorio non può provarsi l'esistenza di un accordo verbale diverso rispetto a quello consacrato dalle parti nel contratto, pena la violazione dell' art. 2722 c.c. (Trib. L'Aquila 26 febbraio 2013, n. 122). 3. Azioni processualiTutela stragiudiziale Il conduttore a seguito di locazione ad uso abitativo, registrata per un canone inferiore al reale, prima di intraprendere l'azione legale nei confronti del locatore per l'accertamento del patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione, lo invita a rivedere la propria pretesa di pagamento, entro il termine stabilito nella diffida comunicatagli ai sensi dell' art. 1454 c.c. , precisando che, in difetto, senza ulteriore preavviso, procederà con il ricorso ex art. 447-bis c.p.c. Funzione e natura del giudizio È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale il conduttore, a seguito di locazione ad uso abitativo, registrata per un canone inferiore al reale, evoca dinanzi al giudice il locatore, al fine di fare accertare il patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione. Aspetti preliminari Mediazione Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del locatore, l'azione volta a fare accertare il patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità. Competenza Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020). Legittimazione Il conduttore è il soggetto legittimato attivo a fare accertare il patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione, ed il locatore quello legittimato passivo. Profili di merito Onere della prova Il conduttore ha l'onere di allegare la fonte negoziale del proprio diritto, al fine di fare accertare il patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione. Contenuto del ricorso L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il locatore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni. Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del locatore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del conduttore per l'accertamento del patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda. Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del locatore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione; lettera di contestazione al locatore concernente l'esistenza del patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione; verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente). Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal locatore, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'illegittimità del patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal conduttore nei confronti del medesimo soggetto responsabile. Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo. Richieste istruttorie L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del locatore sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare l'inadempimento ai propri obblighi contrattuali e legali – nel caso di specie, concernente l'accertamento del patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione – grava sul conduttore, il quale, deve allegare anche la fonte negoziale – copia del contratto di locazione – e normativa del proprio diritto, spettando al locatore l'onere di allegare la prova contraria. Il conduttore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione, volta ad accertare l'esistenza del patto occulto di maggiorazione del canone oggetto di simulazione. Il conduttore può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare la determinazione delle somme concretamente dovute e maturate nel corso del tempo. 4. ConclusioniIl patto occulto di maggiorazione del canone è nullo per violazione dell' art. 13, comma 1, l. n. 431/1998 . In particolare, la nullità prevista dalla norma anzidetta sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e, dunque, resta dovuto il canone apparente, atteso che la qualificazione di patto occulto, va intesa come pattuizione inter partes, non scritta nel contratto registrato, e ciò indipendentemente dai risvolti fiscali, tant'è che la giurisprudenza chiarisce che nemmeno la registrazione tardiva del contratto è idonea a sanare la nullità medio tempore derivata (Cass. III, n. 7634/2016). Infatti, è nullo soltanto il patto con il quale le parti di un contratto di locazione concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione (Cass. S.U., n. 23601/2017). Pertanto, se le parti hanno pattuito due canoni, uno minore riportato nel contratto scritto registrato, e contestualmente uno superiore, che di fatto regola il rapporto, il rapporto regolato da quest'ultimo canone maggiorato è occulto, perché non registrato ed è geneticamente nullo perché viziato per violazione della norma sopra indicata. |
