Riscatto del conduttore dell'immobile venduto in caso di locazione abitativa

La comunicazione negoziale (recettizia) del locatore, recante il diniego di rinnovo del contratto, inoltrata nel rispetto del termine semestrale, a ritroso, prescritto dall' art. 3, comma 1, della l. n. 431/1998 , con l'enunciazione della volontà di porre in vendita l'immobile locato, mediante il rinvio alla disposizione di cui all'art. 3, lett. g), della l. n. 431/1998 citata, ha un contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato e, dunque, idoneo a mettere al corrente il conduttore delle ragioni del denegato rinnovo. Tanto basta a ritenere tale comunicazione idonea a produrre la cessazione del contratto. Deve escludersi, pertanto, che il locatore sia onerato di provare la serietà dell'intento, indicato a motivo del diniego di rinnovazione del contratto di locazione abitativa, alla prima scadenza, apprestando la legge dei meccanismi di controllo ex post, sufficienti allo scopo in caso di abuso di disdetta (Trib. Roma 13 aprile 2017, n. 7574: nella fattispecie, non vi erano circostanze da cui inferire la non realizzabilità in concreto dell'intento propalato dal locatore a ragione della disdetta).

Al conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della l. n. 431/1998 , spetta il diritto di prelazione nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto, l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare. In relazione agli immobili anzidetti, pertanto, a differenza di quanto previsto dalla l. n. 392/1998, per gli immobili locati ad uso non abitativo, al conduttore non è riconosciuta una prelazione legale (Trib. Roma 29 agosto 2019, n. 16782). Invero, la scelta normativa della l. n. 431/1998 risponde all'esigenza di compensare il mancato godimento dell'immobile per l'ulteriore quadriennio, a fronte dell'utilità per il locatore, di poter alienare il bene ad un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi. Ne consegue, che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto (Cass. III, n. 19417/2016; Cass. III, n. 5596/2014; Cass. III, n. 4919/2011; Cass. III, n. 25450/2010).

In àmbito processuale, è stato sostenuto che il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo, dall' art. 3 della l. n. 431/1998 , in combinato disposto con gli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, è una conseguenza della prelazione legale, che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta, sulla base dei fatti complessivamente dedotti, e tenuto conto delle parti processuali presenti in giudizio, anche alla luce dei principi di economia processuale e di conservazione delle prove (Cass. III, n. 23167/2018). Su questo aspetto, si osserva che il principio relativo alla possibile concorrenza delle due prelazioni è sicuramente condivisibile, anche se, in concreto, è difficilmente attuabile, prevedendo la norma sulla prelazione legale (art. 3, lett. g, l. n. 431/1998), ad esempio, che il locatore il quale eserciti il diniego di rinnovo, non abbia altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione, mentre l'art. 38 della legge del 1978 (espressamente previsto come applicabile alle locazioni abitative dalla l. n. 431/1998, e costituente norma speciale), a sua volta, pone diverse regole e differenti limiti per la sua applicazione.

L'azione di riscatto va radicata nei confronti del terzo acquirente intestatario del bene locato, e di ogni suo avente causa, ed ha come effetto, la sostituzione, con effetto retroattivo, del titolare del diritto di riscatto al terzo acquirente nella proprietà dell'immobile (Cass. III, n. 17433/2006). L'alienante non è litisconsorte necessario perché l'azione del conduttore, di natura reale, è rivolta solo contro l'acquirente, con la conseguenza che la sfera giuridica del venditore resta estranea agli effetti reali della sentenza (Cass. III, n. 12264/2009). L'esercizio del diritto di riscatto si estende anche all'ipotesi in cui il corrispettivo indicato nella comunicazione sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento, oppure al caso di vendita a condizioni meno gravose di quelle indicate nella comunicazione stessa. Tale diritto, deve essere esercitato, a pena di decadenza, entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto della compravendita nei confronti di tutti coloro che hanno acquistato in comproprietà, in quanto litisconsorti necessari. Il conduttore può naturalmente manifestare la propria volontà di riscatto dell'immobile con un qualsiasi altro atto scritto, purché, trattandosi di atti ricettizi, essi siano ricevuti dal compratore entro il termine di sei mesi dalla compravendita (Cass. III, n. 14883/2016). Nel caso in cui il conduttore che abbia esercitato il retratto venga dichiarato fallito in pendenza di lite, la legittimazione a coltivare la suddetta azione si trasferisce al curatore fallimentare (Cass. III, n. 7931/2012). Il conduttore che esercita il diritto di riscatto deve versare il prezzo all'acquirente retrattato entro tre mesi: sono esclusi gli interessi e le somme spese dal compratore per l'imposta di registro, trattandosi di semplice sostituzione del riscattante al contraente originario (Cass. III, n. 699/2010).

Il conduttore, a seguito della compravendita dell'immobile locato senza che il locatore gli abbia concesso la possibilità di esercitare la prelazione, prevista ex lege, ed anche nel contratto, prima di agire legalmente per riscattare giudizialmente l'immobile nei confronti del terzo, invita quest'ultimo a cercare una soluzione amichevole della controversia.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale, il conduttore, a seguito della compravendita dell'immobile locato, senza che il locatore gli abbia concesso la possibilità di esercitare la prelazione, agisce in giudizio per conseguire il riscatto dell'immobile acquistato dal terzo, attraverso la dichiarazione di inefficacia dell'atto di compravendita, stipulato a favore del terzo acquirente dell'unità immobiliare locata, per l'effetto, in tale modo, conseguendo la sostituzione alla sua posizione, a fare data dalla stipula, nel rogito trascritto presso la Conservatoria.

Il conduttore, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del terzo acquirente l'azione volta a conseguire il riscatto dell'immobile acquistato dal terzo, senza che il locatore abbia prima consentito la possibilità di esercitare la prelazione, prevista dall' art. 38 della l. n. 392/1978 , deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010, quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020). Al riguardo, va precisato che tra le controversie in materia di locazione attribuite alla competenza territoriale inderogabile del giudice in cui si trova l'immobile, rientrano quelle comunque collegate alla materia locatizia.

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo, ed il terzo acquirente quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare la fonte normativa e negoziale del proprio diritto, e la prova della compravendita dell'immobile conclusa, senza che il locatore gli abbia preventivamente notificato la propria volontà di vendere l'immobile, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, come prescrive l' art. 38 della l. n. 392/1978 , al fine di fare accertare giudizialmente il proprio diritto all'esercizio del riscatto nei confronti del terzo acquirente.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il terzo acquirente, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale, dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del terzo acquirente, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile locato oggetto di compravendita, con i relativi identificativi catastali e gli estremi del rogito, con l'annessa nota di trascrizione, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del conduttore per conseguire nei confronti del terzo acquirente il riscatto dell'immobile locato, a seguito della compravendita dello stesso, conclusa senza che il locatore gli abbia preventivamente notificato la propria volontà di vendere l'immobile, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del terzo acquirente, e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, richiesta stragiudiziale rivolta al terzo acquirente per cercare una soluzione della controversia in via stragiudiziale, atto di compravendita dell'immobile in relazione al quale si agisce per il riscatto ex art. 39 della l. n. 392/1978 , con l'annessa nota di trascrizione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal terzo acquirente, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'ingiustificato diniego di addivenire ad una soluzione amichevole dell'insorta controversia – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa questione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente sotto il profilo della buona fede, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal conduttore nei confronti del terzo acquirente.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del terzo acquirente sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare i presupposti per l'esercizio del diritto di riscatto, previsto ai sensi degli artt. 38 e 29 della l. n. 392/1978 – nel caso di specie, concernente la compravendita dell'immobile locato, conclusa senza che il locatore abbia preventivamente notificato al conduttore la propria volontà di vendere l'immobile, con atto notificatogli a mezzo di ufficiale giudiziario – grava sul conduttore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale – copia del contratto di locazione – e normativa del proprio diritto, spettando al terzo acquirente l'onere di allegare la prova contraria.

Il conduttore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione, volta ad accertare l'esistenza delle condizioni presupposte per l'esercizio nei confronti del terzo acquirente del diritto di riscatto dell'immobile oggetto di compravendita.

La denuntiatio prevista dall' art. 38 della l. n. 392/1978 deve provenire dal locatore, ed essere effettuata con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, fatta salva la possibilità che risultino accertate, in concreto ed in modo univoco, le modalità equipollenti di comunicazione, che abbiano posto il conduttore in condizione di esercitare la prelazione, e che siano tali da consentire la verifica della tempestività dell'esercizio di tale diritto.

L'esercizio della prelazione di cui alla norma citata, deve essere effettuato dal conduttore, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, o di atto, che in concreto, ed univocamente, sia accertato come idoneo ad informare il locatore, in modo certo e documentato, della volontà del medesimo conduttore, che consenta di verificare la tempestività della comunicazione, e del successivo versamento del prezzo.

Il diritto di riscatto previsto dall' art. 39 della l. n. 392/1978 , deve essere esercitato non solo nei confronti dell'acquirente dell'immobile, ma anche del coniuge in comunione legale dei beni.

In particolare, come affermato dalle Sezioni Unite (Cass. S.U., n. 9523/2010), nell'ipotesi di litisconsorzio necessario, l'integrazione del contraddittorio, prevista dall'art. 102, comma 2, c.p.c. ha effetti di ordine sia processuale che sostanziale, nel senso che essa interviene a sanare l'atto introduttivo, viziato da nullità, per la mancata chiamata in giudizio di tutte le parti necessarie, ed è altresì idonea ad interrompere la prescrizione, e ad impedire la decadenza, anche nei confronti delle parti necessarie originariamente pretermesse.

Ciò premesso, il diritto di riscatto previsto dalla norma citata, deve essere esercitato dall'avente diritto alla prelazione nei confronti di tutti gli acquirenti comproprietari del bene, compreso il coniuge in comunione legale dei beni, che lo abbia acquistato ai sensi dell' art. 177, lett. a), c.c. , i quali sono litisconsorti necessari nella relativa controversia. Laddove il diritto di riscatto sia esercitato in via giudiziaria, e l'azione sia proposta tempestivamente, entro il termine di sei mesi dalla trascrizione dell'atto, stabilito dal citato art. 39 della l. n. 392/1978, solo contro uno od alcuni degli acquirenti, il consolidamento dell'acquisto è impedito nei confronti di tutti, a condizione che la nullità dell'originaria domanda, dovuta alla mancata notificazione a tutti i litisconsorti, sia sanata dall'integrazione del contraddittorio nei confronti delle parti necessarie, inizialmente pretermesse.

Il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo dall' art. 3 della l. n. 431/1998 , in combinato disposto con gli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, è conseguenza della prelazione legale, che può concorrere anche con la prelazione convenzionale (Cass. III, n. 23167/2018).

Va, poi, precisato che, in difetto di denuntiatio o di modalità accertate come effettivamente equipollenti alla stessa, non può riconoscersi al conduttore il diritto al trasferimento del bene, che potrà essere fatto valere unicamente a mezzo dell'esercizio del succedaneo diritto di riscatto, ai sensi dell' art. 39 della l. n. 392/1978 , una volta che sia avvenuto il trasferimento a terzi, in violazione della prelazione sancita dall'art. 38 della l. n. 392/1978 (Cass. III, n. 25415/2017).