Riscatto del conduttore dell'immobile venduto in caso di locazione non abitativa

Laddove il locatore comunichi al conduttore una concreta offerta di acquisto dell'immobile locato, ricevuta da terzi, invitandolo ad esercitare o meno la prelazione ai sensi dell' art. 38 della l. n. 392/1978 , e la comunicazione sia completa delle indicazioni relative alle condizioni contrattuali, e contenga tutti gli elementi necessari per la valutazione della convenienza all'eventuale esercizio della suddetta prelazione, anche eventualmente con riguardo al solo immobile locato, questa deve essere esercitata dal conduttore, nel termine previsto dalla legge, a pena di decadenza, e ciò anche laddove l'offerta ricevuta dal locatore si riferisca ad una pluralità di immobili, e sia condizionata all'acquisto contestuale di tutti tali immobili, laddove il conduttore ritenga comunque che la vendita abbia natura cumulativa, e non escluda la sua facoltà di esercizio della prelazione stessa, in tal caso, eventualmente limitando tale esercizio al solo immobile locato (Cass. III, n. 12536/2016).

La comunicazione al locatore dell'intenzione del conduttore di esercitare la prelazione di cui all' art. 38 della l. n. 392/1978 , deve essere compiuta con il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario, ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti, tali cioè da informare il locatore, in modo certo e documentato, della volontà manifestata dal conduttore, e da consentire la verifica della tempestività della comunicazione, e del successivo versamento del prezzo (Cass. III, n. 25415/2017).

Nel contratto di locazione, al fine di ritenere validamente esercitato il diritto di prelazione, è indispensabile che il riscattante abbia formulato l'offerta di un prezzo in misura idonea, ossia tale da non dovere risultare, nel corso dell'eventuale conseguente giudizio, inaccettabile per il locatore, e da esso legittimamente rifiutata. Perciò, il riscatto non è ammesso, in quanto male esercitata la prelazione, quando il conduttore abbia offerto una somma risultata inadeguata, o quando non ne abbia offerto alcuna, limitandosi a dire che il prezzo offerto sarà quello che risulterà dal giudizio, la quale ultima, non è un'offerta, perché non dà a chi la riceve nemmeno la possibilità di accettare (App. Firenze 11 febbraio 2011, n. 89).

Circa il pagamento del relativo prezzo, esso ha natura dilatoria, sicché la sua inosservanza non comporta la decadenza da un diritto già legittimamente esercitato, né, in mancanza di un'espressa previsione in tal senso, condiziona gli effetti dello stesso, determinando, piuttosto, le conseguenze tipiche dell'inadempimento (Cass. II, n. 655/2017).

Il diritto di prelazione o di riscatto a favore del conduttore, ex artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto, e, pertanto, mentre rimane inalterato nel caso di vendita cumulativa, viene meno nell'ipotesi di vendita in blocco (Cass. III, n. 655/2017; Cass. III, n. 15897/2011; Cass. III, n. 23747/2008; Cass. III, n. 5502/2008; Cass. III, n. 15784/2006; Cass. III, n. 13420/2001).

Il diritto di riscatto previsto dall' art. 39 della l. n. 392/1978 integra un diritto potestativo che si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia, di carattere negoziale, attraverso la quale, si determina ex lege l'acquisto della proprietà dell'immobile a favore del retraente. Tale dichiarazione, può essere effettuata anche con l'atto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto, ed in tale seconda ipotesi, la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il relativo giudizio, non gli conferisce anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che detta procura sia redatta in calce od a margine dell'atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare l'immobile, in quanto la parte, con la sottoscrizione della procura, fà proprio tale contenuto (Cass. III, n. 8264/2014).

L'azione di riscatto va radicata nei confronti del terzo acquirente, intestatario del bene locato, e di ogni suo avente causa, ed ha come effetto la sostituzione, con effetto retroattivo, del titolare del diritto di riscatto al terzo acquirente nella proprietà dell'immobile (Cass. III, n. 17433/2006). L'alienante non è litisconsorte necessario, perché l'azione del conduttore, di natura reale, è rivolta solo contro l'acquirente, con la conseguenza che la sfera giuridica del venditore resta estranea agli effetti reali della sentenza (Cass. III, n. 12264/2009).

L'esercizio del diritto di riscatto si estende anche all'ipotesi in cui il corrispettivo indicato nella comunicazione sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento, oppure al caso di vendita a condizioni meno gravose di quelle indicate nella comunicazione stessa. Tale diritto, deve essere esercitato, a pena di decadenza, entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto di compravendita nei confronti di tutti coloro che hanno acquistato in comproprietà, in quanto litisconsorti necessari. Il conduttore, può naturalmente manifestare la propria volontà di riscatto dell'immobile con un qualsiasi altro atto scritto, purché, trattandosi di atti ricettizi, essi siano ricevuti dal compratore, entro il termine di sei mesi dalla compravendita (Cass. III, n. 14883/2016).

Nel caso in cui il conduttore che abbia esercitato il retratto venga dichiarato fallito in pendenza di lite, la legittimazione a coltivare la suddetta azione si trasferisce al curatore fallimentare (Cass. III, n. 7931/2012).

Il conduttore che esercita il diritto di riscatto, deve versare il prezzo all'acquirente retrattato entro tre mesi: sono esclusi gli interessi e le somme spese dal compratore per l'imposta di registro, trattandosi di semplice sostituzione del riscattante al contraente originario (Cass. III, n. 699/2010).

Qualora il locatore trasferisca a terzi la proprietà dell'immobile, non informando il conduttore, nemmeno circa le proprie intenzioni, ovvero vendendo l'immobile ad un prezzo inferiore, ovvero a condizioni più vantaggiose per l'acquirente rispetto a quanto indicato nella comunicazione a suo tempo inviata, viola il diritto di prelazione del conduttore. In entrambi i casi, per effetto dell' art. 39 della l. n. 392/1978 , il conduttore può riscattare l'immobile, comprensivo delle sue pertinenze, dall'acquirente, nonché da qualsiasi suo avente causa (Trib. Agrigento 7 luglio 2020, n. 533). Tuttavia, il conduttore deve comunque corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente, in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato. Ed infatti, il terzo, subentra nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall'art. 1602 c.c. (Trib. Roma 21 marzo 2019, n. 6189).

Il conduttore, a seguito della compravendita dell'immobile locato, senza che il locatore gli abbia concesso la possibilità di esercitare la prelazione, prevista ex lege, ed anche nel contratto, prima di agire legalmente per riscattare giudizialmente l'immobile, nei confronti del terzo, invita quest'ultimo a cercare una soluzione amichevole della controversia.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale, il conduttore, a seguito della compravendita dell'immobile locato, senza che il locatore gli abbia concesso la possibilità di esercitare la prelazione, agisce in giudizio per conseguire il riscatto dell'immobile acquistato dal terzo, attraverso la dichiarazione d'inefficacia dell'atto di compravendita, stipulato a favore del terzo acquirente, dell'unità immobiliare locata, e per l'effetto, la sua sostituzione alla sua posizione, a fare data dalla stipula, del rogito trascritto presso la Conservatoria.

Il conduttore, i lquale intenda esercitare in giudizio, nei confronti del terzo acquirente, l'azione volta a conseguire il riscatto dell'immobile acquistato dal medesimo terzo, senza che il locatore abbia prima consentito la possibilità di esercitare la prelazione, prevista dall' art. 38 della l. n. 392/1978 , deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010, quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Al riguardo, tra le controversie in materia di locazione attribuite alla competenza territoriale inderogabile del giudice in cui si trova l'immobile, rientrano quelle comunque collegate alla materia locatizia.

Il conduttore è il soggetto legittimato attivo, ed il terzo acquirente quello legittimato passivo.

Il conduttore ha l'onere di allegare la fonte normativa e negoziale del proprio diritto, e la prova della compravendita dell'immobile, conclusa senza che il locatore gli abbia preventivamente notificato la propria volontà di venderlo, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, come prescrive l' art. 38 della l. n. 392/1978 , al fine di fare accertare giudizialmente il proprio diritto all'esercizio del diritto di riscatto nei confronti del terzo acquirente.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il conduttore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il terzo acquirente, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il conduttore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del terzo acquirente, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile locato, oggetto di compravendita, con i relativi identificativi catastali, e gli estremi del rogito, con l'annessa nota di trascrizione, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del conduttore per conseguire nei confronti del terzo acquirente il riscatto dell'immobile locato, a seguito della compravendita dello stesso, conclusa senza che il locatore gli abbia preventivamente notificato la propria volontà di vendere l'immobile, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del terzo acquirente, e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione, richiesta stragiudiziale rivolta al terzo acquirente per cercare una soluzione della controversia in via stragiudiziale, atto di compravendita dell'immobile in relazione al quale si agisce per il riscatto ex art. 39 della l. n. 392/1978 , con l'annessa nota di trascrizione, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal terzo acquirente, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'ingiustificato diniego di addivenire ad una soluzione amichevole dell'insorta controversia – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa questione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, o da un'eventuale diffida ricevuta dal conduttore, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, sotto il profilo della buona fede, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal conduttore nei confronti delterzo acquirente.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del terzo acquirente, sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare i presupposti per l'esercizio del diritto di riscatto previsto ai sensi degli artt. 38 e 29 della l. n. 392/1978 – nel caso di specie, concernente la compravendita dell'immobile locato, conclusa senza che il locatore abbia preventivamente notificato al conduttore la propria volontà di vendere l'immobile, con atto notificatogli a mezzo di ufficiale giudiziario – grava sul conduttore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale – copia del contratto di locazione – e normativa del proprio diritto, spettando al terzo acquirente l'onere di allegare la prova contraria.

Il conduttore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze sulle quali si basa la relativa azione, volta ad accertare l'esistenza delle condizioni presupposte per l'esercizio, nei confronti del terzo acquirente, del diritto di riscatto dell'immobile oggetto di compravendita.

In difetto della denuntiatio prevista dall' art. 38 della l. n. 392/1978 o di modalità accertate come effettivamente equipollenti alla stessa, non può riconoscersi al conduttore il diritto al trasferimento del bene, che potrà essere fatto valere unicamente a mezzo dell'esercizio del succedaneo diritto di riscatto, ai sensi dell'art. 39 della l. n. 392/1978, una volta che sia avvenuto il trasferimento a terzi, in violazione della prelazione sancita dall'art. 38 della l. n. 392/1978 (Cass. III, n. 25415/2017).

Gli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, si applicano anche all'ipotesi in cui il locatore alieni la nuda proprietà del cespite, riservandosene l'usufrutto, potendosi interpretare il riferimento al proprietario, contenuto nelle norme sopra citate, come afferente anche alla nuda proprietà, la quale rappresenta l'effetto di una temporanea compressione di talune facoltà connaturate al diritto dominicale (Cass. III, n. 1254/2019).

La promessa di vendita, stipulata prima della locazione, con un soggetto a questa estraneo, non è idonea a sopprimere il diritto di prelazione derivante, in favore del conduttore, dal rapporto locativo successivamente venuto ad esistenza (Cass. III, n. 27180/2016). Ciò in quanto la ratio legis della prelazione del conduttore, consiste nella salvaguardia dell'interesse – che ha riflessi di indubbia natura pubblicistica – a garantire la prosecuzione dell'attività svolta nell'immobile locato, per tutto il tempo del rapporto locativo, con la conseguenza che, riguardo al trasferimento in proprietà del bene immobile, durante il rapporto di locazione, l'interesse del conduttore a divenirne proprietario, prevale sull'interesse del terzo, promissario acquirente. Il promittente venditore di un bene non locato, può evitare l'insorgenza del diritto di prelazione, astenendosi dal concedere il bene in locazione, ma una volta che sia sorto tale rapporto, a nulla rileva l'avvenuta stipula del preliminare, dovendosi avere riguardo all'effettivo trasferimento dell'immobile nel corso della locazione (Cass. III, n. 8288/2008). Inoltre, sempre in tema di riscatto di immobili urbani per uso non abitativo, il termine fissato dall'art. 39, commi 2 e 3, della l. n. 392/1978, per il pagamento del corrispettivo, ha natura dilatoria, sicché la sua eventuale inosservanza, non comporta una decadenza da un diritto già legittimamente esercitato, né, in mancanza di un'espressa previsione in tal senso, condiziona gli effetti dello stesso, determinando unicamente le conseguenze tipiche dell'inadempimento (Cass. II, n. 655/2017).