Violazione da parte del conduttore del divieto contrattuale di sublocazione ad uso non abitativo

In relazione alle locazioni di immobili urbani adibiti a uso non abitativo, l' art. 36 della l. n. 392/1978 , non ha mutato la disciplina della sublocazione di cui all'art. 1594 c.c., con la conseguenza che il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare la cosa locatagli, a prescindere dal consenso del locatore, anche quando, trattandosi di immobile destinato all'esercizio di un'impresa, alla sublocazione non si accompagni la cessione o la locazione dell'azienda. Per effetto dell'art. 36 citato, c'è la possibilità per il conduttore, di sublocare l'immobile, anche in presenza di un patto che escluda tale facoltà, qualora sia insieme ceduta o locata l'azienda (Cass. III, n. 1966/2000; Cass. III, n. 8844/1995). Dunque, è legittima la sublocazione dell'immobile adibito ad uso diverso da abitazione, quando venga insieme ceduta (anziché locata) l'azienda, in considerazione sia della formulazione dell'art. 36 della l. n. 392/1978, in cui l'affitto o la cessione dell'azienda non sono indicati in una posizione di necessaria corrispondenza, rispettivamente con le ipotesi della sublocazione o della cessione del contratto di locazione, che della ratio legis, la quale, consiste nell'agevolare il trasferimento delle aziende esercenti la loro attività in immobili condotti in locazione dall'imprenditore, e di tutelare l'avviamento commerciale (Cass. III, n. 685/2010).

In tema di locazione, in difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento, la violazione del divieto pattizio di sublocazione, di cui all' art. 1594, comma 1, c.c. , o di cessione in uso dell'immobile locato ad uso non abitativo, in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453 c.c., in quanto l'inadempimento integrato dalla violazione del patto, non abbia, secondo quanto richiesto dalla norma di generale applicazione, posta dall'art. 1455 c.c., scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte, da apprezzarsi dal giudice, in base alle circostanze del caso (Cass. III, n. 15763/2000; Cass. III, n. 16111/2010). Ne consegue che, il giudice di merito, chiamato a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di un'immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, per l'inadempimento consistente nell'avvenuta sublocazione dello stesso, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione realizzi, di per sé, un'inadempimento, bensì, accertato che tra le parti, è stato pattuito un divieto di sublocazione, deve verificare la sussistenza di un'inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto, per valutare se l'inadempimento in concreto accertato, anche alla luce delle modalità e circostanze del concreto svolgimento del rapporto, comporti una notevole alterazione dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto (Cass. III, n. 17348/2011). La mancata comunicazione della sublocazione, o della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l'avvenuta sublocazione, o la cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sé inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali, resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione (Cass. III, n. 10124/2000).

L' art. 1595, comma 3, c.c. , che permette l'esplicazione degli effetti della risoluzione del contratto di locazione, anche nei confronti del subconduttore, opera indipendentemente dal fatto che, la durata del contratto di sublocazione sia stata programmata dalle parti (o prorogata per legge), in modo da durare oltre la data di cessazione del contratto di locazione (Cass. III, n. 8115/2020). Pertanto, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, e la condanna al rilascio del bene, nei confronti del conduttore, anche nel caso in cui, al momento della proposizione della domanda, detto bene sia detenuto da un terzo, immessovi dallo stesso conduttore, perché la sentenza di condanna al rilascio, ha effetto anche nei confronti del terzo, il cui titolo presuppone quello del conduttore. D'altro canto, il terzo detentore dell'immobile, per il quale, il locatore ha ottenuto, nei confronti del conduttore, una sentenza di condanna al rilascio, può opporsi o all'esecuzione, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., se sostiene di detenere l'immobile in virtù di un titolo autonomo, e perciò, non pregiudicato da detta sentenza, oppure ai sensi dell'art. 404, comma 2, c.p.c., se invece sostiene la derivazione del suo titolo da quello del conduttore, ed essere la sentenza frutto di collusione tra questi ed il locatore, in suo danno (Cass. III, n. 9964/2006). Inoltre, è irrilevante che la parte istante non abbia notificato il titolo di sfratto al terzo detentore, e che costui si trovi a conoscere dell'intrapresa esecuzione solo nel momento dell'accesso dell'ufficiale giudiziario, potendo comunque il terzo, contro il quale, l'esecuzione di fatto si svolge, proporre opposizione all'esecuzione, provando di detenere l'immobile in base ad un titolo autonomo e prevalente rispetto a quello in virtù del quale, è stata pronunciata la sentenza di rilascio posta in esecuzione (Cass. III, n. 9024/2005). In definitiva, la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione. A questo principio si ispira l'art. 1595, comma 3, c.c., a termine del quale, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione – nullità, risoluzione, scadenza del termine della locazione, rinuncia del conduttore sublocatore al contratto in corso, ecc. – nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio, e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio (Cass. III, n. 11324/1998; Cass. III, n. 5053/1994). Il subconduttore, peraltro, non potendo vantare diritti di sorta nei confronti del locatore principale, ed avendo un semplice interesse alla continuazione del rapporto locatizio fondamentale, può spiegare nella causa per finita locazione, tra proprietario e conduttore originario, soltanto un intervento adesivo semplice o dipendente, non essendo titolare del diritto di impugnare in via autonoma la sentenza sfavorevole alla parte adiuvata, potendo quindi solo aderire all'impugnazione proposta da quest'ultima (Trib. Cremona 7 febbraio 2019, n. 99).

Il locatore, a seguito della violazione da parte del conduttore del divieto contrattuale di sublocazione, dell'immobile ad uso non abitativo, lo invita ad addivenire alla risoluzione consensuale del rapporto, con la restituzione del cespite, in modo da evitare il successivo ricorso al giudice.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale, il locatore agisce in giudizio per conseguire nei confronti del conduttore la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo, con la restituzione dell'immobile locato, a seguito della violazione del divieto convenzionale di sublocazione.

Il locatore, il quale, a seguito della violazione del divieto convenzionale di sublocazione, intende esercitare in giudizio, nei confronti del conduttore, l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo, con la conseguente restituzione del cespite, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile, perché in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Al riguardo, tra le controversie in materia di locazione, attribuite alla competenza territoriale inderogabile del giudice in cui si trova l'immobile, rientrano quelle comunque collegate alla materia locatizia.

Il locatore è il soggetto legittimato attivo, ed il conduttore quello legittimato passivo.

Il locatore ha l'onere di allegare la fonte normativa e negoziale del proprio diritto, e la prova della sua ricorrenza, nella fattispecie portata all'attenzione del giudice, al fine di fare accertare giudizialmente il proprio diritto, concernente la richiesta di risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo, e la restituzione della res locata, proposta nei confronti del conduttore per la violazione del divieto convenzionale di sublocazione.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile locato, con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto – azione del locatore per conseguire nei confronti del conduttore la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo, con il rilascio del cespite per violazione del divieto pattizio di sublocazione – con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito, a pena di decadenza, tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio, l'interrogatorio formale del conduttore, e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate”, oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione ad uso non abitativo contenente la clausola del divieto di sublocazione, richiesta stragiudiziale rivolta al conduttore per cercare una soluzione della controversia in via stragiudiziale, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie però che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo – si sia reso responsabile dell'ingiustificato diniego di addivenire ad una soluzione amichevole dell'insorta controversia – e sia rimasto inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa questione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa, o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore, potendo risultare utile, ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, sotto il profilo della buona fede, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dal locatore nei confronti del conduttore.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato, contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore, sui fatti oggetto di contestazione, riguardanti le circostanze fattuali, ritenute idonee a configurare i presupposti, per l'utile esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo, con il rilascio del cespite per violazione del divieto pattizio di sublocazione, grava sul locatore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale – copia del contratto di locazione – e normativa del proprio diritto, spettando al conduttore l'onere di allegare la prova contraria.

Il locatore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale, indicando i relativi capitoli di prova, ed i nominativi dei testimoni, al fine di provare le circostanze fattuali, sulle quali, si basa l'azione di risoluzione del contratto, per violazione del divieto di sublocazione da parte del conduttore.

In base ad un orientamento di legittimità, in difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento, la violazione del divieto pattizio, di sublocazione dell'immobile locato ad uso non abitativo, in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto, ai sensi dell' art. 1453 c.c. in quanto l'inadempimento, integrato dalla violazione del patto, non abbia, secondo quanto richiesto dall'art. 1455 c.c., scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.

Pertanto, il locatore, al fine di non incorrere in un rigetto dell'azione di risoluzione proposta nei confronti del conduttore, dovrà preoccuparsi di fornire la relativa prova, atteso che il giudice chiamato a pronunciarsi sull'anzidetta domanda, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione realizzi di per sé un inadempimento, in quanto, accertato che tra le parti è stato pattuito un divieto di sublocazione, deve prima verificare la sussistenza di un'inadempimento, idoneo a provocare la risoluzione del contratto, per valutare se, l'inadempimento, in concreto accertato, anche alla luce delle modalità e circostanze del concreto svolgimento del rapporto, comporti o meno una notevole alterazione dell'equilibrio, e della complessiva economia del contratto (Cass. III, n. 17348/2011).

Ciò posto, va altresì considerato che l' art. 1595, comma 3, c.c. , laddove permette l'esplicazione degli effetti della risoluzione del contratto di locazione anche nei confronti del sub-conduttore, opera indipendentemente dal fatto che, la durata del contratto di sublocazione sia stata programmata dalle parti o prorogata per legge, in modo da durare oltre la data di cessazione del contratto di locazione (Cass. III, n. 8115/2020).