Mancato rimborso delle spese di registrazione del contratto

Per ciò che concerne la ripartizione interna dell'onere fiscale, si è, infatti, opinata l'inderogabilità in peius nei riguardi del conduttore della norma ex art. 8 della l. n. 392/1978 (Trib. Trieste 26 maggio 2009).

La deroga pattizia all' art. 8 della l. n. 392/1978 e, quindi, la scelta negoziale di porre a carico del conduttore di immobile le spese di registrazione è stata considerata illegittima, con diritto dell'oblato alla ripetizione degli importi anticipati, in quanto la norma, essendo rivolta anche a garantire una pluralità di obblighi verso l'Amministrazione finanziaria ed incidendo direttamente sulla regolamentazione del canone, ha portata inderogabile (Trib. Bologna 24 novembre 1993).

Pertanto, consegue la nullità ex art. 79 della l. n. 392/1978 della clausola che ponga a carico di quest'ultimo le spese di registrazione in misura superiore alla metà dà luogo all'eterointegrazione del contratto secondo il consueto meccanismo di cui all'art. 1339 c.c.

In caso di locazione di immobile in comproprietà, un orientamento si basa sulla presunzione del consenso di tutti i proprietari alla stipula del contratto; in particolare, si è affermato che, in tema di imposta di registro, in caso di comproprietà di quote indivise di un immobile concesso in locazione, alla richiesta di registrazione del contratto, nonché al pagamento dell'imposta, sono solidalmente obbligati, ai sensi degli artt. 3, comma 1, lett. a), 10, comma 1, lett. a), e 57, comma 1, del d.P.R. n. 131/1986, tutti i contraenti, dovendosi intendere per tali anche tutti i comproprietari dell'immobile concesso in locazione, in quanto, dalla parità del potere di gestione dell'immobile spettante a ciascuno di essi ex art. 1105 c.c., fino a prova contraria, si presume che la locazione sia stata stipulata con il consenso di tutti e, quindi, sia, ex parte locatoris, unitaria (Cass. trib., n. 4580/2015; Cass. trib., n. 2181/2015).

Qualora il locatore provveda ad effettuare la registrazione del contratto, l'altra parte deve provvedere a rimborsarne la metà gravante su di lui, salvo diversa previsione contrattuale (tra le pronunce di merito, Concil. Albinea 4 giugno 1987, secondo cui la parte di un contratto di locazione, che ha pagato l'intero importo della tassa di registrazione, ha diritto al rimborso della quota di spettanza dell'altra, nascendo il diritto in questione dal principio giuridico della solidarietà).

Secondo altro orientamento, l'azione di rivalsa, fondata anche sul disposto dell' art. 8 della l. n. 392/1978 , richiede l'allegazione dell'effettuato pagamento e l'assolvimento dell'onere probatorio attinente alla reale effettuazione del pagamento mediante la produzione dei documenti attestanti il versamento dovuto all'Amministrazione finanziaria (Trib. Campobasso 13 maggio 2013, in mancanza di tale prova, non può ravvisarsi alcun inadempimento del conduttore nei riguardi del locatore, bensì un inadempimento di entrambi nei riguardi degli obblighi tributari previsti per legge).

Ad avviso di altra pronuncia di merito (Pret. Milano 24 novembre 1986), nelle locazioni di immobili urbani disciplinate dalla l. n. 392/1978 , il diritto al rimborso delle spese sostenute per la registrazione del contratto si prescrive nel termine ordinario di dieci anni.

Analogo principio vale se sia stato il conduttore a provvedere all'incombente fiscale: in tal caso, peraltro, è da ritenere che egli possa anche trattenere, sul primo canone successivo, un importo pari alla metà della somma corrisposta per la registrazione; invero, il suo costituisce un credito certo, liquido ed esigibile, sicché, pur non potendosi parlare in senso tecnico-giuridico di “compensazione” – presupposto della quale è l'autonomia dei rapporti cui i contrapposti crediti delle parti si riferiscono – può farsi luogo, attraverso un semplice calcolo, a questo “accertamento di dare ed avere” che, sul piano pratico, raggiunge gli stessi effetti della compensazione (Cass. III, n. 3654/1972).

Il locatore, prima di procedere al recupero dell'imposta di registro nei confronti del conduttore, può scegliere di percorrere la strada della richiesta a mezzo raccomandata (o pec) fatta personalmente o attraverso il proprio legale, con la quale chiede il rimborso pro quota di quella corrisposta integralmente all'Agenzia delle entrate in sede di registrazione annuale del contratto o per l'intera durata del rapporto se effettuata in un'unica soluzione. In genere, salvo che il canone di locazione non sia di importo particolarmente elevato, non si tratta di somme molto elevate, ragione per cui il ricorso alla soluzione stragiudiziale per il locatore – ma anche per il conduttore – può risultare vincente ed a “costo zero”.

Il ricorso per decreto ingiuntivo è un procedimento speciale sommario, a contraddittorio differito, caratterizzato dal fatto che la decisione adottata dal giudice sulla domanda proposta dal creditore è fondata sullo stato dei documenti presentati dal medesimo, dalla cui idoneità, pertinenza e completezza dipende l'accoglimento dell'azione in tale giudizio, che è, dunque, caratterizzato, da un lato, quanto alla sua natura, dalla palese sommarietà dell'esame del materiale probatorio comprovante l'esistenza del credito, e, dall'altro, è finalizzato all'emissione di una rapida pronuncia giudiziale immediatamente eseguibile in danno del debitore.

Nel caso in cui il locatore proponga ricorso per decreto ingiuntivo, in questa fase non esiste l'obbligo di instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, ragione per cui, decorsi i termini assegnati nella costituzione in mora comunicata con l'invito ad adempiere la prestazione, sarà possibile adire immediatamente la tutela monitoria nei confronti del conduttore.

Il locatore, attraverso il proprio legale, può avviare nei confronti del conduttore una richiesta di negoziazione assistita con la quale formula la richiesta di rivalsa per il pagamento pro quota dell'imposta di registro del contratto dovuta da quest'ultimo, ed il conduttore può rispondere dichiarando se intende o meno aderirvi con l'intervento del proprio difensore, eventualmente allegando le proprie richieste ed eccezioni giustificative del mancato pagamento dell'importo dovuto. La negoziazione assistita è una procedura alternativa al giudizio civile che si svolge direttamente tra i difensori delle parti, ciascuno dei quali è invitato a prendere posizione sulle altrui doglianze, aderendo o meno all'invito, la quale potrebbe, quindi, costituire un valido approccio per mediare fra le avverse pretese, con l'aiuto ed il filtro dei rispettivi difensori, specialmente quando la controversia risulti essere di modesto valore economico, non comportando a carico delle parti interessate neppure le spese di avvio del procedimento, che sono invece presenti, anche se in misura minima, in quello di mediazione.

Il giudice competente per l'ingiunzione richiesta dal locatore nei confronti del conduttore relativa all'azione di rivalsa per l'imposta di registro sul contratto di locazione, quand'anche inferiore a cinquemila euro è il Tribunale, perché la relativa pretesa creditoria ha la propria fonte in un rapporto locatizio, materia riservata alla sua competenza, atteso che, ai sensi dell' art. 7, comma 1, c.p.c. , il Giudice di Pace è competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a cinquemila euro, quando dalla legge non sono attribuite alla competenza di altro giudice.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento delle somme dovute per l'imposta di registro sul contratto di locazione spetta al locatore, il quale ha la possibilità di rivalersi nella misura prevista ex lege nei confronti del conduttore, legittimato passivamente.

L'onere di allegare i documenti necessari per dimostrare la debenza delle somme dovute dal conduttore – anche per non incorrere in una pronuncia di inammissibilità del ricorso – riguardanti un credito certo (non controverso), liquido (predeterminato nel suo ammontare anche attraverso un semplice calcolo aritmetico) ed esigibile (attualità della pretesa), grava sul locatore.

Il ricorso deve contenere le generalità del ricorrente e del suo difensore, compresa l'indicazione del codice fiscale di entrambi, e del numero di fax e di posta elettronica certificata del difensore presso cui il ricorrente deve eleggere domicilio, nel Comune ove ha sede il giudice adito, conferendogli con atto separato la procura alla lite, la quale va sottoscritta dal ricorrente e dal difensore che deve autenticarne la sottoscrizione.

Nel ricorso, prima della formulazione delle conclusioni, con le quali il locatore chiede l'emissione dell'ingiunzione nei confronti del conduttore, ai sensi dell' art. 638 c.p.c. , occorre indicare le prove che si producono, per cui vanno specificati nella narrativa dell'atto tutti i documenti dotati di efficacia probatoria – copia contratto di locazione, copia ricevuta di avvenuto pagamento integrale della registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate comunicazione prevista dall'art. 13 della l. n. 431/1998, lettera di costituzione in mora, carteggio riferito alla negoziazione assistita – che si offrono in comunicazione al giudice della fase monitoria, e che dovranno essere anche allegati come da indice, sottoscritto dal difensore della parte ricorrente, unitamente all'atto.

Il locatore deve allegare sia il contratto di locazione sia la ricevuta di avvenuto pagamento dell'intero importo corrisposto all'Agenzia delle entrate in sede di registrazione del contratto e di cui agisce in sede monitoria per rivalersi nella misura del 50% nei confronti del conduttore.

È opportuno allegare al ricorso per ingiunzione anche la precedente comunicazione prevista dall' art. 13 della l. n. 431/1998 , la lettera di costituzione in mora del conduttore ed eventualmente, lo scambio epistolare intervenuto nella negoziazione assistita se esperita prima di ricorrere all'azione monitoria.

L' art. 13 della l. n. 431/1998 pone a carico del locatore l'obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore.

Ciò comporta che il locatore, prima di procedere per via giudiziaria nei confronti del conduttore, deve avergli già chiesto il pagamento, previa allegazione della relativa comunicazione in tale senso, comprovante anche l'avvenuto assolvimento dell'anzidetto obbligo nei confronti dell'Agenzia delle entrate.

La misura del 50% a carico delle parti del contratto di locazione è posta dall' art. 8 l. n. 392/1978 , ragione per cui trattasi di un semplice calcolo aritmetico – per sottrazione – dell'importo dovuto dal conduttore nei cui confronti il locatore agisce in sede di rivalsa.

Ovviamente, il locatore non può addebitare al conduttore il pagamento pro quota anche di eventuali sanzioni calcolate dal Fisco sull'intera imposta di registro laddove corrisposta tardivamente, perché il relativo adempimento grava ex lege sul locatore, il quale deve comunicare al conduttore di avere tempestivamente provveduto al pagamento dell'importo dovuto, addebitandogli la differenza pari al 50% della sola somma originariamente dovuta, determinata in base ad un adempimento tempestivo.

In ordine all'obbligo di pagamento dell'imposta di registro per il recupero della quale pro quota il locatore agisce in sede di rivalsa nei confronti del conduttore, va considerato che, in caso di risoluzione anticipata del contratto, la suddetta imposta non è dovuta per le annualità successive a quella in corso, ma bensì solamente per l'annualità di durata del contratto di locazione.