Mancato pagamento di tasse e imposte riguardanti l'immobile locato

Si è affermato che la tassa dovuta per l'occupazione del suolo pubblico corrispondente al passo carraio va compresa negli oneri accessori posti per legge a carico del conduttore, rientrando nella categoria residuale prevista dall' art. 9 della l. n. 392/1978 e costituita dalla “fornitura di altri servizi comuni” (Trib. Milano 29 aprile 1996; conformemente a ciò, secondo altra pronuncia, App. Milano 20 luglio 1999, in tema di passo carraio, rientra tra gli oneri accessori gravanti sul conduttore il rimborso al proprietario, formale intestatario dell'accesso, di quanto da quest'ultimo sborsato per la tassa di occupazione del suolo pubblico, strettamente collegata all'effettivo pieno godimento della cosa locata).

Altri giudici, in diversa fattispecie, hanno osservato che, nell'opposizione a precetto, è legittima sia la pretesa creditoria avanzata da parte opponente avente a oggetto la manutenzione ordinaria della caldaia, in ragione degli obblighi posti a carico del conduttore ai sensi dell' art. 9 della l. n. 392/1978 , quando essa sia documentata e correttamente rapportata alla durata effettiva del rapporto di locatio-conductio; sia quanto preteso dalla locatrice a titolo di rimborso della tassa per i rifiuti, trattandosi di tributo dovuto da parte di chi produce il rifiuto e, quindi, da parte di colui che abita effettivamente l'immobile e ciò a prescindere dalle previsioni contrattuali (Trib. Firenze 14 gennaio 2015).

Diversamente da quanto esposto, in altra tipologia contrattuale, è stato affermato che è legittima la pretesa riferita alla ripresa a tassazione del costo a carico del locatario per un immobile condotto in leasing costituito dalla differenza tra il rendimento percentuale sul valore della compravendita e il canone di locazione annuo corrisposto in quanto, pur essendo così dissimulato un contratto di finanziamento ed essendo inerente, ai fini della deducibilità il costo non risulta certo e determinabile (Comm. trib. reg. Lazio 1 dicembre 2014).

Le Sezioni Unite della Cassazione ( Cass. S.U., n. 6882/2019) hanno ritenuto valida la clausola del contratto di locazione immobiliare che addossa al conduttore – per l'intera durata del rapporto – l'onere economico di ogni tassa e imposta relativa all'immobile concesso in affitto, prevedendone il rimborso a favore del locatore-proprietario sotto forma di un'integrazione del canone di locazione pattuito. Infatti, tale clausola non istituisce l'obbligo diretto del conduttore verso il Fisco per il pagamento delle imposte a vario titolo gravanti sull'immobile, ma soltanto quello del pagamento dei relativi oneri nei confronti del locatore; e men che meno trasferisce in capo al conduttore le imposte di cui la legge fa carico al proprietario – che resta nei confronti dell'ente impositore (il Comune in questo caso, trattandosi di IMU) l'unico debitore, ma si risolve per l'appunto in una mera integrazione del canone dovuto. Quindi, non sarebbe neppure configurabile – come invece era stato lamentato proprio dall'inquilino nel caso sottoposto al vaglio dei giudici di legittimità – una violazione dell'art. 53 Cost., atteso che, così operando, il prelievo fiscale non si rapporterebbe in realtà alla capacità contributiva del soggetto passivo d'imposta, ma a quella di altro soggetto, e cioè l'inquilino stesso. Invero, il canone di locazione è un elemento contrattuale rimesso alla piena autonomia negoziale delle parti che, potendo concordare liberamente (anche) il rimborso degli oneri accessori, non violano in alcun modo il principio sancito dall'art. 53 Cost., anche tenuto conto che la normativa in materia di IMU non contempla divieti di patti traslativi. In conclusione, secondo questo orientamento, è lecito il patto con cui l'inquilino si addossa tutte le tasse e imposte gravanti sull'immobile, rimborsandole al proprietario sotto forma di integrazione del canone di locazione; e non risulterebbe sol per questo menomato il principio costituzionale di capacità contributiva.

L'orientamento è stato ulteriormente confermato da altra successiva giurisprudenza, secondo la quale è valida la clausola di un contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione che attribuisca al conduttore l'assunzione di ogni tassa, imposta ed onere relativo al bene locato ed al contratto, con conseguente rimborso in favore del locatore (Cass. III, n. 17453/2019).

Allorché l'attore voglia riversare su un altro soggetto le conseguenze economiche del suo assoggettamento alla pretesa dell'Amministrazione finanziaria senza convenire in giudizio quest'ultima – nella specie, domanda proposta dal proprietario di un immobile nei confronti del conduttore per ottenere il rimborso della tassa per la raccolta dei rifiuti solidi urbani – non può parlarsi di controversia in materia tributaria, venendo in evidenza non già il rapporto tributario, bensì il diverso rapporto in base al quale il soggetto passivo della pretesa tributaria pretende di rivalersi nei confronti del terzo e la relativa controversia, pertanto, è devoluta alla giurisdizione del giudice ordinario e non a quella delle commissioni tributarie. Non sono rilevanti, al riguardo, in senso contrario, i diversi principi enunciati in giurisprudenza in tema di controversie tra sostituto d'imposta e sostituito, aventi ad oggetto il pagamento di quella parte del credito che il convenuto abbia trattenuto e versato a titolo di ritenuta di imposta, attesa la particolare posizione soggettiva del sostituto di im-posta rispetto all'Amministrazione finanziaria ( Cass. S.U., n. 16158/2002). Quindi, secondo tale orientamento, le questioni concernenti l'effettiva titolarità passiva dell'obbligazione tributaria e l'esattezza della somma pretesa ben possono essere decise in via incidentale nell'àmbito del rapporto tra le parti private, senza che la relativa statuizione possa far stato nei confronti dell'ente locale impositore.

Il locatore, prima di procedere al recupero delle tasse nei confronti del conduttore, può scegliere di percorrere la strada della richiesta a mezzo raccomandata (o pec) fatta personalmente o attraverso il proprio legale, con la quale chiede il rimborso delle tasse dovute in relazione al contratto di locazione e già corrisposte integralmente all'Agenzia delle entrate.

Il ricorso per decreto ingiuntivo è un procedimento speciale sommario, a contraddittorio differito, caratterizzato dal fatto che la decisione adottata dal giudice sulla domanda proposta dal creditore è fondata sullo stato dei documenti presentati dal medesimo, dalla cui idoneità, pertinenza e completezza dipende l'accoglimento dell'azione in tale giudizio, che è, dunque, caratterizzato, da un lato, quanto alla sua natura, dalla palese sommarietà dell'esame del materiale probatorio comprovante l'esistenza del credito, e, dall'altro, è finalizzato all'emissione di una rapida pronuncia giudiziale immediatamente eseguibile in danno del debitore.

Nel caso in cui il locatore proponga ricorso per decreto ingiuntivo, in questa fase non esiste l'obbligo di instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, ragione per cui, decorsi i termini assegnati nella costituzione in mora comunicata con l'invito ad adempiere la prestazione, sarà possibile adire immediatamente la tutela monitoria nei confronti del conduttore.

Il locatore, attraverso il proprio legale, può avviare nei confronti del conduttore una richiesta di negoziazione assistita con la quale formula la richiesta di rivalsa per il pagamento delle tasse dovute dal medesimo, ed il conduttore può rispondere dichiarando se intende o meno aderirvi con l'intervento del proprio difensore, eventualmente allegando le proprie richieste ed eccezioni giustificative del mancato pagamento.

La negoziazione assistita è una procedura alternativa al giudizio civile che si svolge direttamente tra i difensori delle parti, ciascuno dei quali è invitato a prendere posizione sulle altrui doglianze, aderendo o meno all'invito, la quale potrebbe quindi costituire un valido approccio per mediare fra le avverse pretese, con l'aiuto ed il filtro dei rispettivi difensori, specialmente quando la controversia risulti essere di modesto valore economico, non comportando a carico delle parti interessate neppure le spese di avvio del procedimento, che sono invece presenti, anche se in misura minima, in quello di mediazione.

Il giudice competente per l'ingiunzione richiesta dal locatore nei confronti del conduttore relativa all'azione di rivalsa per le tasse corrisposte in dipendenza del contratto di locazione, quand'anche inferiore a cinquemila euro è il Tribunale, perché la relativa pretesa creditoria ha la propria fonte in un rapporto locatizio, materia riservata alla sua competenza (Cass. III, n. 28041/2019), atteso che, ai sensi dell'art. 7, comma 1, c.p.c., il Giudice di Pace è competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a cinquemila euro, quando dalla legge non sono attribuite alla competenza di altro giudice.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento delle somme dovute per le tasse inerenti al contratto di locazione spetta al locatore, il quale ha la possibilità di rivalersi nei confronti del conduttore, legittimato passivamente.

L'onere di allegare i documenti necessari per dimostrare la debenza delle somme dovute dal conduttore – anche per non incorrere in una pronuncia di inammissibilità del ricorso – riguardanti un credito certo (non controverso), liquido (predeterminato nel suo ammontare anche attraverso un semplice calcolo aritmetico) ed esigibile (attualità della pretesa), grava sul locatore.

Il ricorso deve contenere le generalità del ricorrente e del suo difensore, compresa l'indicazione del codice fiscale di entrambi, e del numero di fax e di posta elettronica certificata del difensore presso cui il ricorrente deve eleggere domicilio, nel Comune ove ha sede il giudice adito, conferendogli con atto separato la procura alla lite, la quale va sottoscritta dal ricorrente e dal difensore che deve autenticarne la sottoscrizione.

Nel ricorso, prima della formulazione delle conclusioni, con le quali il locatore chiede l'emissione dell'ingiunzione nei confronti del conduttore, ai sensi dell' art. 638 c.p.c. , occorre indicare le prove che si producono, per cui vanno specificati nella narrativa dell'atto tutti i documenti dotati di efficacia probatoria – copia contratto di locazione, copia ricevuta di avvenuto pagamento integrale delle tasse dovute in dipendenza della locazione, lettera di costituzione in mora, carteggio riferito alla negoziazione assistita – che si offrono in comunicazione al giudice della fase monitoria, e che dovranno essere anche allegati come da indice, sottoscritto dal difensore della parte ricorrente, unitamente all'atto.

Il locatore deve allegare sia il contratto di locazione sia le ricevute di avvenuto pagamento delle tasse dovute in dipendenza del contratto e di cui agisce in sede monitoria per rivalersi nei confronti del conduttore.

È opportuno allegare al ricorso per ingiunzione anche la precedente lettera di costituzione in mora del conduttore e, eventualmente, lo scambio epistolare intervenuto nella negoziazione assistita se esperita prima di ricorrere all'azione monitoria.

In ordine all'esercizio della rivalsa del locatore concernente il pagamento delle tasse sull'immobile locato (come ad esempio la Tari), le Sezioni Unite (Cass. S.U., n. 6882/2019) hanno affermato il principio che è valida la clausola di un contratto di locazione che attribuisca al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, tenendone conseguentemente manlevato il locatore, perché tale clausola contrattuale prevede che la somma corrispondente a quella degli assolti oneri tributari, costituisce un'integrazione del canone locatizio, concorrendo a determinarne l'ammontare complessivo a tale titolo dovuto dal conduttore.

Il legislatore ha, infatti, ritenuto di vincolare l'autonomia negoziale dei contraenti soltanto per quanto attinente alla durata del contratto, alla tutela dell'avviamento ed alla prelazione, mentre l'ammontare del canone locatizio è lasciato alla libera determinazione delle parti, che possono prevedere l'obbligazione di pagamento di oneri accessori.

La modalità di addebito del tributo è, però, essenziale al fine della validità della relativa clausola inserita nella locazione ad uso abitativo o non abitativo (Cass. III, n. 17453/2019), dovendo essere prevista come una componente del canone di locazione complessivamente dovuto dal conduttore.

Conseguentemente, nell'attivarsi in sede di rivalsa, il locatore deve limitarsi a richiamare il contenuto dell'eventuale clausola prevista nel contratto di locazione, agendo nei confronti del conduttore per il recupero delle relative somme già corrisposte al Fisco, a tale fine, allegando l'esistenza – e la correlata esigibilità – del relativo credito.