Mutamenti strutturali dell'immobile locato

La disciplina dei miglioramenti e delle addizioni, eseguiti dal conduttore sulla cosa locata, stabilita negli artt. 1592 e 1593 c.c., riguarda soltanto quelle innovazioni e quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell'ambito rigoroso dei suoi confini, lasciandone, però, integra la struttura fondamentale, l'organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria. Ad essa non può farsi riferimento quando si tratti di alterazioni strutturali profonde, che abbiano come conseguenza la trasformazione della cosa locata; quest'ultima ipotesi – che può verificarsi anche in caso di radicale trasformazione di una parte soltanto del bene locato, ricorre, invece, nell'ambito di applicazione dell'art. 1587, n. 1), c.c., che, imponendo al conduttore l'obbligo di usare la cosa, secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, vieta di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione e la cui effettuazione legittima, qualora le modificazioni non siano di scarsa importanza, la risoluzione del contratto. Dunque, esulano dalla disciplina dettata dall'art. 1592 e 1593 c.c. gli interventi che trasformino radicalmente la cosa locata, comportandone alterazioni strutturali profonde, e che abbiano come conseguenza la trasformazione, anche di una parte soltanto della stessa (Cass. III, n. 5747/1988).

In particolare, le addizioni solo quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata, lasciandone però integra la struttura fondamentale e l'organizzazione funzionale autonoma, purché sia rispettato l'obbligo di non immutare la natura e la destinazione economica della cosa (Cass. III, n. 9744/1996): in tal caso, infatti, si verserebbe in presenza di un inadempimento del conduttore che, lungi da determinare l'operatività dell'art. 1593 c.c., andrebbe ricondotto alla disciplina della risoluzione per violazione delle obbligazioni principale del conduttore, ex art. 1587 c.c. (Cass. III, n. 3867/1953).

L'abuso nel godimento della cosa locata non si verifica in tutte le ipotesi di modificazione nello stato di fatto, ma solo nel caso di innovazioni che mutino la natura e la destinazione della cosa locata. È stato, pertanto, ritenuto (Cass. VI, n. 3994/1983) che il mutamento della res locata, specie se alteri gli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, può costituire causa legittima di risoluzione del contratto qualora il giudice del merito – cui è riservato il relativo apprezzamento – reputi che le modifiche apportate costituiscano un abuso del bene locato. Quindi, è legittimo il recesso del locatore da un contratto di locazione ad uso abitativo quando la demolizione o notevole trasformazione dell'immobile locato comporti una modifica anche solo qualitativa del bene (Cass. III, n. 5919/1985: nella specie, sono stati ritenuti sufficienti interventi su elementi costitutivi e strutturali tali da incidere sulla distribuzione e utilizzo delle superfici interne). In definitiva, anche in assenza di apposito divieto contrattuale, non è consentito al conduttore di eseguire innovazioni che, incidendo su elementi strutturali della cosa locata, ne mutino la natura e la destinazione, rendendola diversa da quella originaria, configurando ciò un inadempimento di tale gravità da giustificare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore (Trib. Milano 19 luglio 1993: nella specie, la conduttrice, al fine di attuare il mutamento dell'uso pattuito, da bar a pizzeria, aveva alterato una parte dell'immobile locato, creando un nuovo locale attraverso le coperture del cortile attiguo ai due vani concessi in godimento con conseguente diversa utilizzazione di una parte dell'immobile, in precedenza adibito a deposito).

In caso di abuso nel godimento della cosa locata, perpetrato dal conduttore mediante alterazioni, sia pure parziali, spetta al giudice del merito apprezzare l'importanza dell'inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, accertando se l'incidenza delle opere e delle demolizioni sugli elementi strutturali dell'immobile sia tale da alterare l'originaria consistenza e da costringere al termine della locazione il locatore-proprietario, che non intenda accettare le modifiche apportate dal conduttore, ad effettuare onerosi lavori per ripristinare le condizioni originarie dell'immobile locato. Ed in tale indagine il giudice del merito deve tener soprattutto conto dell'interesse del locatore alla conservazione dell'immobile nello stato originario, come manifestato nel contratto di locazione con specifica clausola diretta a vietare al conduttore qualsiasi modificazione, anche migliorativa, senza il consenso del locatore; consenso che non può consistere in una semplice tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni (Cass. III, n. 3586/1992; App. Napoli 17 maggio 2005).

Dunque, spetta al giudicante valutare l'importanza dell'inadempimento ai fini dell'eventuale pronuncia di risoluzione del contratto, considerando sia se l'alterazione abbia inciso su elementi strutturali dell'immobile, sull'interesse del locatore alla sua conservazione dell'immobile nello stato originario e sull'uso concordato, sia se l'alterazione contrasti con eventuali interdizioni pattizie, posto che le facoltà di godimento del conduttore devono essere valutate con riguardo all'espressa volontà delle parti (Cass. III, n. 9622/1999).

Il locatore, prima di intraprendere un'azione legale di risoluzione della locazione nei confronti del conduttore per avere quest'ultimo eseguito delle opere costituenti mutamenti strutturali dell'immobile locato, può anticipargli le proprie intenzioni in tal senso, scrivendogli personalmente una lettera raccomandata con la quale lo invita a raggiungere una soluzione consensuale dell'insorta controversia. Tale attività può sortire il duplice effetto positivo, da un lato, di ottenere immediatamente il risultato che si intende conseguire (la risoluzione del contratto), e, dall'altro, di evitare il ricorso all'azione legale da parte del locatore, trattandosi di un'attività per la quale non deve necessariamente rivolgersi all'avvocato, ovvero, nel caso in cui decida in tale senso, evitando comunque di sopportare sia i costi ulteriori di un procedimento giudiziario, sia le lungaggini temporali che quest'ultimo normalmente comporta.

È un ordinario giudizio di cognizione, con il quale il locatore evoca dinanzi al giudice il conduttore al fine di conseguire nei suoi confronti la risoluzione del contratto di locazione dell'immobile, per effetto dei mutamenti strutturali apportati allo stesso senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore.

Il locatore, che intende esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire la risoluzione del contratto di locazione per i mutamenti strutturali dell'immobile locato, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è posto l'immobile, perché, in tema di locazioni, la competenza territoriale appartiene al giudice del locus rei sitae, come del resto si ricava dagli artt. 21 e 447-bis c.p.c., la quale ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di un'eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di competenza (Cass. VI, n. 12404/2020).

Il locatore è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di locazione per i mutamenti strutturali dell'immobile, ed il conduttore quello legittimato passivo.

In applicazione degli ordinari criteri di riparto dell'onere della prova, il locatore deve assolvere quello riguardante l'inadempimento del conduttore concretantesi nei mutamenti strutturali apportati all'immobile condotto in locazione senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore, tenendo presente che l'azione ha natura contrattuale, in quanto si fonda sul mancato adempimento, da parte del conduttore, di una delle obbligazioni principali su di esso gravante: quella di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto. Conseguentemente, il locatore deve solo fornire la prova dell'intervenuto mutamento strutturale riguardante la res allegando la fonte negoziale del rapporto.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il locatore deve indicare l'autorità competente dinanzi al quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il locatore deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adìto, e, indicate nel ricorso le esatte generalità del conduttore, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto (azione di risoluzione del contratto di locazione per gli intervenuti mutamenti strutturali dell'immobile da parte del conduttore, senza alcuna preventiva autorizzazione scritta), con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare sùbito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del conduttore e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che, dunque, devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (contratto di locazione; lettera di contestazione dell'inadempimento del conduttore; fotografie e/o riprese video degli ambienti interni dell'immobile locato; verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che, nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal conduttore, laddove il medesimo, responsabile della violazione ascrittagli nel contratto riguardante l'inosservanza dei relativi obblighi, tra cui quello di preservare lo stato e la destinazione della cosa locata, abbia continuato a rimanere inerte, nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal locatore al fine di attivarsi per porre rimedio alla situazione creatasi in suo danno, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento laddove risulti inserito in un contesto fattuale idoneo a farlo ritenere come gravemente inadempiente, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato dallo stesso locatore nei confronti del medesimo soggetto responsabile. Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione riguardanti le circostanze fattuali ritenute idonee a configurare il grave inadempimento ai propri obblighi contrattuali – nel caso di specie, idonee a giustificare l'azione di risoluzione conseguente alla modifica strutturale dell'immobile locato – grava sul locatore, il quale deve allegare anche la fonte negoziale del proprio diritto, dunque, la copia del contratto di locazione.

Il locatore ha anche l'onere di formulare una richiesta di prova testimoniale indicando i relativi capitoli di prova ed i nominativi dei testimoni al fine di provare le circostanze in punto di fatto sulle quali si basa la relativa azione.

Inoltre, egli può chiedere anche l'ammissione di una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di provare sia l'an sia il quantum debeatur, vale a dire, le modifiche strutturali apportate dal conduttore senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore.

Il limite posto dall' art. 1587 c.c. alla facoltà di godimento del conduttore non implica il divieto di qualsiasi modificazione nello stato di fatto, bensì il più limitato divieto di eseguire innovazioni che mutino la natura e la destinazione della cosa locata.

Il locatore, al fine di valutare l'esperibilità dell'azione di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, a seguito del riscontrato mutamento strutturale della res locata, deve allora prima accertare in concreto l'entità della modifica apportata alla stessa, e valutarne la relativa incidenza, onde stabilire se ne sia derivata un'apprezzabile alterazione pregiudizievole dell'equilibrio contrattuale, a tale fine, considerando che la modifica in parola si può presentare rilevante anche a prescindere dalla sussistenza di un eventuale danno materiale.

Ciò comporta che una modifica anche parziale della cosa locata può valere a costituire inadempimento, ed in tale ottica, a nulla vale la dimostrazione dell'insussistenza di un danno materiale o della prospettiva di miglioramento della cosa stessa.

Ad esempio, un caso di inadempimento idoneo a fini risolutori del contratto di locazione può aversi quando il conduttore arbitrariamente abbia abbattuto il muro divisorio tra l'immobile locato e quello confinante, non senza considerare che le innovazioni devono essere autorizzate per iscritto, e, che sotto tale aspetto, l'arbitrarietà può permanere anche se ad essa siano ricollegabili effetti migliorativi.

Infatti, l'assetto dei rispettivi interessi è stabilito nel contratto, sicché è ad esso che occorre riportarsi per il regolamento del rapporto, con divieto di adottare una valutazione ed un assetto degli interessi difformi da quelli posti in essere dagli stessi contraenti.

Conseguentemente, se il locatore si duole della modificazione non autorizzata dello stato dei luoghi per l'uso della cosa locata come motivo di risoluzione, occorre verificare se tale modifica sussiste e se è idonea a giustificare l'inadempimento del conduttore all'obbligo di conservare il bene locato nello stato in cui l'ha ricevuto, sempre che tale inadempimento non sia di scarsa gravità ai fini di cui all' art. 1455 c.c.

Il locatore deve, quindi, considerare che occorre accertare se l'incidenza delle opere e delle demolizioni sugli elementi strutturali nell'immobile locato sia tale da alterarne l'originaria consistenza, in modo da costringere, al termine della locazione, il medesimo ricorrente ad effettuare dei lavori consistenti per ripristinare le condizioni originarie dell'immobile precedentemente locato, valutando gli effetti delle modifiche strutturali non autorizzate anche con riferimento al suo interesse alla conservazione dell'immobile nello stato originario.