Danni a terzi provocati dalle cose in custodia

In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (Cass. III, n. 7526/2018; Cass. III, n. 21788/2015; App. Napoli 12 marzo 2021; Trib. Massa 25 giugno 2020; Giud. Pace Milano 17 febbraio 2020).

Il conduttore di un immobile urbano, in quanto tenuto alla custodia e, quindi, alla vigilanza ed al controllo di tutte le parti dell'immobile, è responsabile nei confronti dei terzi del danno da esso prodotto anche se derivante dall'omessa esecuzione di riparazioni eccedenti la piccola manutenzione poste a carico del locatore (Cass. II, n. 4068/1986: nella specie, per infiltrazioni di acqua derivanti dalla rottura di un tubo).

In diversa fattispecie, i giudici di legittimità hanno osservato che il proprietario di un immobile concesso in locazione non può essere chiamato a rispondere dei danni a terzi causati da macchinari utilizzati dal conduttore, quando non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull'uso di essi, non potendo detta responsabilità sorgere per il solo fatto che il proprietario medesimo ometta di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi del caso al fine di impedire il verificarsi di danni a terzi, giacché essi costituirebbero atti inidonei a incidere sul funzionamento della cosa dannosa (Cass. III, n. 11125/2015).

Quindi, risponde solo il conduttore del locale, e non già anche il locatore, il quale ne avrebbe dovuto rispondere solo se avesse concorso alla realizzazione del fatto dannoso, non essendo sufficiente aver meramente omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi (Trib. Torino 13 marzo 2018, n. 1360).

Pertanto, non può essere imputata alcuna responsabilità al proprietario dell'immobile qualora il danno sia derivato da un bene aggiunto all'interno dell'immobile locato e qualora il danno sia conseguenza della cattiva manutenzione del conduttore proprio su quel bene, che al momento del contratto di locazione non esisteva e della quale istallazione la proprietaria non era a conoscenza (Trib. Roma 9 dicembre 2003).

In definitiva, la locazione comporta il passaggio al conduttore della custodia dell'immobile locato, con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivati da tale immobile, a norma dell' art. 2051 c.c. , è di regola ipotizzabile a carico del solo conduttore; tuttavia, anche il locatore può diventare responsabile degli stessi danni, in concorso con il conduttore in base alla diversa disposizione dell'art. 2043 c.c. (con il conseguente onere probatorio a carico del danneggiato), qualora, avvertito dal conduttore o comunque consapevole della necessità di riparazioni eccedenti la piccola manutenzione, abbia trascurato di provvedervi (Cass. II, n. 7727/1986).

L'inquilino è responsabile dei propri comportamenti in relazione alla cosa locata, ma è responsabile anche dei comportamenti degli appartenenti al suo nucleo familiare, sempre beninteso che le molestie siano determinate da attività svolte nell'abitazione data in locazione. In questi termini, i giudici di legittimità (Cass. III, n. 6356/1981) hanno ritenuto che la titolarità del rapporto di locazione implica che l'inquilino debba impedire lo svolgimento, nell'abitazione locatagli, di immissioni intollerabili all'esterno (rumori, fumi, esalazioni, ecc.). La colposa violazione di tale obbligo, che trova rispondenza in un principio di responsabilità sociale, è fonte di responsabilità extracontrattuale dell'inquilino che deve, pertanto, subire le azioni proposte nei suoi confronti da altri inquilini o condomini.

Nel caso di immobile condotto in locazione, si ha il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento del bene (con conseguente suo dovere di custodia), anche se tale detenzione non fa venir meno i poteri di controllo, ingerenza ed, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere sull'immobile locato, ancorché in un àmbito diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con il conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti, onde impedire che i terzi subiscano nocumento. Tale obbligo importa che, in ipotesi di danno riportato da terzi per la sua violazione, la responsabilità del locatore può concorrere con quella del conduttore in relazione ai rispettivi poteri e facoltà di controllo, senza alcuna presunzione a carico dell'uno o dell'altro (Trib. Salerno 21 febbraio 2014, n. 596).

È corretta l'attribuzione della responsabilità sia in capo al conduttore che in capo al proprietario allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma ed esclusiva del danno subìto dal terzo sia da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza o custodia su di lui gravante (Cass. III, n. 11815/2016).

Il terzo, prima di avviare l'azione legale, può agire nei confronti del conduttore, laddove abbia subìto danni per effetto di immissioni intollerabili, contestandogli la responsabilità, e specificando la gravità delle conseguenze derivanti dalla violazione del generale principio del neminem laedere e del regolamento di condominio, invitandolo a risarcire gli eventuali danni. Tale scelta potrebbe consentire di addivenire ad una soluzione consensuale della controversia senza ricorrere al giudice, evitando maggiori costi e tempi.

L'azione intrapresa dal terzo, nei confronti del conduttore dell'immobile, è un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire il risarcimento dei danni subiti per effetto delle immissioni.

Il terzo, il quale intenda esercitare in giudizio nei confronti del conduttore l'azione volta a conseguire il risarcimento degli eventuali danni subiti per effetto delle immissioni intollerabili provenienti dall'appartamento condotto in locazione, deve prima esperire il procedimento di mediazione previsto dall' art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28/2010 , quale condizione obbligatoria di procedibilità.

Il giudice competente è quello del luogo in cui è posto l'immobile dal quale provengono le immissioni intollerabili, e va altresì considerato che, ai sensi dell' art. 7, comma 3, n. 3), c.p.c. , il Giudice di Pace è competente, qualunque sia il valore, per le cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità (Trib. Napoli 5 maggio 2016). Tale competenza riguarda anche le domande che siano dirette a conseguire il risarcimento del danno per via delle stesse immissioni.

Il terzo danneggiato dalle immissioni è il soggetto legittimato attivo all'esercizio dell'azione di risarcimento del danno, ed il conduttore quello legittimato passivo.

Il terzo ha l'onere di allegare tutti gli elementi a sostegno della domanda di risarcimento del danno nei confronti del conduttore, formulando tempestivamente con il ricorso la richiesta di ammissione delle prove addotte a fondamento della domanda, con la relativa documentazione.

L'azione si propone con ricorso, nel quale il terzo danneggiato deve indicare l'autorità competente dinanzi alla quale intende chiamare in giudizio il conduttore, unitamente alle sue generalità ed a quelle del proprio difensore, il quale dovrà avere cura di indicare la propria pec ed il numero di fax per la ricezione delle relative comunicazioni.

Inoltre, il terzo deve anche eleggere domicilio nel Comune in cui ha sede lo stesso giudice adito e, indicate nel ricorso le esatte generalità del convenuto, precisare altresì l'ubicazione dell'immobile con i relativi identificativi catastali, avendo cura di riportare nella narrazione del fatto, le ragioni addotte rispettivamente a fondamento della causa petendi e del petitum richiesto, anche in via mediata, e delle richieste formulate nelle conclusioni dell'atto (azione di risarcimento del danno per le immissioni intollerabili), con la correlata documentazione probatoria che intende offrire a corredo della domanda.

Al riguardo, trattandosi di ricorso, occorre indicare subito a pena di decadenza tutte le prove che si intendono sottoporre all'attenzione del giudice, come ad esempio l'interrogatorio formale del convenuto e le esatte generalità degli eventuali testimoni che si intendono ascoltare sulle posizioni “fattuali” dell'atto introduttivo della controversia, che dunque devono già essere opportunamente “capitolate” oltre a tutta la relativa documentazione probatoria (lettera di contestazione dei danni, perizia ricognitiva degli eventuali danni subiti, regolamento di condominio, verbale del procedimento di mediazione conclusosi negativamente).

Ciò non toglie, però, che nella narrazione del “fatto”, occorre opportunamente soffermarsi sulla concreta posizione assunta nella vicenda dal convenuto, laddove il medesimo abbia continuato a rimanere inerte nonostante la tempestiva conoscenza della relativa contestazione, comprovata dalla precedente corrispondenza intercorsa o da un'eventuale diffida ricevuta dal terzo al fine di fare cessare il suddetto comportamento foriero dei danni arrecati a quest'ultimo, potendo risultare utile ai sensi dell' art. 116 c.p.c. , sul piano della valutazione del relativo comportamento, anche all'esito del precedente procedimento di mediazione avviato nei suoi confronti.

Il ricorso deve, quindi, essere sottoscritto dal difensore su atto separato contenente la procura alla lite, sottoscritta dalla parte rappresentata dal medesimo difensore ed autenticata da quest'ultimo.

L'onere di chiedere l'interrogatorio formale del conduttore sui fatti oggetto di contestazione grava sul terzo ricorrente, il quale deve anche formulare i capitoli sui quali intende chiedere la prova testimoniale a mezzo dei soggetti a conoscenza dei fatti di causa, posti a fondamento della richiesta di risarcimento dei danni subiti per effetto delle immissioni intollerabili. Il medesimo ricorrente deve altresì sobbarcarsi l'onere di chiedere all'esito delle prove orali, una C.T.U. volta a determinare, da un lato, l'an debeatur, consistente nell'individuazione del nesso di causalità tra l'evento ed i danni subiti, e, dall'altro, il quantum debeatur.

Il terzo che intende chiamare in giudizio il conduttore di un immobile dal quale provengono immissioni intollerabili causa dei danni arrecatigli, al fine di ottenerne la relativa condanna al risarcimento, ha l'onere di allegare gli elementi a sostegno della specifica violazione riscontrata, sul quale costruire il relativo impianto probatorio, che risulterà essenzialmente fondato – oltre che sulle risultanze dell'interrogatorio formale del convenuto al fine di provocarne la confessione – sulle risultanze dell'audizione dei testimoni a conoscenza dei fatti di causa e delle risultanze della C.T.U. richiesta al fine di accertare l'esistenza del nesso di causalità tra l'evento ed i danni lamentati, oltre che la loro stessa quantificazione.

In tale ottica, poiché il limite di tollerabilità delle immissioni non ha carattere assoluto ma è relativo alla situazione ambientale, variabile dà luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti (Cass. II, n. 3438/2010), il terzo deve altresì considerare che la richiesta di perizia va opportunamente corroborata da idonei elementi che la giustificano, non essendo ammissibile una C.T.U. “esplorativa”, ragion per cui occorre allegare una perizia di parte che individui esattamente il perimetro di indagine, il quale è essenziale per consentire al giudice una corretta formulazione dei quesiti a cui dovrà rispondere il nominato ausiliario.

Va, poi, considerato che il proprietario di un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all' art. 1176 c.c. , che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività (Cass. VI, n. 4908/2018; App. Ancona 15 ottobre 2019).

Inoltre, per stabilire se le immissioni abbiano provocato un danno alla salute del terzo, occorrerà che quest'ultimo si munisca di idonea documentazione sanitaria, sulla cui base chiedere al giudice l'ammissione di una C.T.U. medico-legale per la definizione del relativo nesso causale, in quanto, in mancanza di quest'ultimo, nulla è dovuto al terzo che assume di essere stato danneggiato dal comportamento del conduttore o dei componenti del proprio nucleo familiare (Cass. II, n. 661/2017).