Codice di Procedura Civile art. 569

Le questioni da trattare all'udienza

L'udienza di vendita è anche la sede di interazione tra il giudice, le parti ed i suoi ausiliari (art. 569, comma 2 c.p.c.).

Il giudice infatti verificherà nuovamente, con l'aiuto degli ausiliari, la completezza della documentazione di cui all'art. 567, commi 2 e 3 c.p.c., nonché l'esistenza delle condizioni oggettive necessari alla vendita, sulla base delle risultanze documentali come chiarite dalla perizia di stima.

In particolare: la correttezza del pignoramento in relazione alla descrizione dei cespiti contenuta nell'atto e nella trascrizione del pignoramento; la prova della titolarità del cespite in capo al debitore, intesa come esistenza dell'atto traslativo idoneo e come continuità delle trascrizioni sino all'ultimo atto ultraventennale (vedi subart. 567 c.p.c.).

Alla stessa stregua, il giudice si accerterà della correttezza della quota e della tipologia di diritto pignorato ed in caso di pignoramento di quota in contitolarità di soggetti non debitori, prenderà i provvedimenti previsti dall'art. 600 c.p.c., addivenendo alla vendita della quota solo ove «ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa, determinato a norma dell'art. 568 c.p.c.».

In questa sede, parte debitrice, può presentare – quale termine ultimo l'istanza di conversione del pignoramento, oppure instare per la riduzione del pignoramento ex art. 496 c.p.c., proprio alla luce dei risultati della perizia di stima e della quantificazione dei crediti previamente effettuata dai creditori, in base all'ultima parte del novellato art. 559, comma 1 c.p.c.

Sentite le parti, al giudice, nel suo potere di direzione del processo, sarà sempre consentito, ove ritenga potenzialmente pregiudizievole la vera e propria riduzione del pignoramento e dall'altro canto voglia evitare le spese della messa in vendita contemporanea di tutti i cespiti con esiti più disparati (salvo il correttivo della «cessazione della vendita» di cui all'art. 504 c.p.c., rimesso al Professionista Delegato) decidere di mettere in vendita, in prima battuto, solo alcuni e determinati beni (ossia specifici Lotti) pignorati e valutare, in caso di tentativi di vendita infruttuosi, di porre in vendita anche i restanti cespiti (cd. Lotti).

L'udienza in cui viene emessa l'ordinanza di vendita rappresenta altresì il momento ultimo per la proposizione delle opposizioni all'esecuzione, in base all'art. 615, comma 2, novellato dal d.l. n. 59/2016, conv. in l. n. 119/2016 (la cui disciplina, in base alla normativa transitoria, è applicabile ai procedimenti iniziati dopo l'entrata in vigore della legge di conversione).

Alla stessa stregua, nelle ipotesi di inattività delle parti suscettibili di comportare l'estinzione della procedura, che si realizzino nella fase prodromica o preparatoria all'autorizzazione alla vendita, la "prima udienza successiva" – indicata dall'art. 630, comma 2 c.p.c. quale limite preclusivo per la declaratoria di estinzione – coincide con quella di comparizione delle parti ex art. 569 c.p.c. per l'adozione dei provvedimenti sull'istanza di vendita; pertanto risulterebbe illegittima ed l'estinzione della procedura – ad esempio per il tardivo deposito della nota di trascrizione del pignoramento – dopo tempo dall'emissione dell'ordinanza di vendita all'udienza ex art. 569 c.p.c. (così Cass. n. 22723/2023).

I provvedimenti da emettere all'udienza ex art. 569 c.p.c. costituiscono anche la sede in cui provvedere sulla verifica dei crediti dei creditori intervenuti non titolati. Nello specifico, il sub-procedimento di verifica dei crediti dei creditori intervenuti senza titolo esecutivo, previsto dall'art. 499, commi 5 e 6, c.p.c., costituisce requisito per l'accesso degli stessi alla distribuzione del ricavato e presidia un interesse pubblico processuale alla regolarità e celerità della ripartizione, sicché compete ex officio al giudice, con l'ordinanza con cui è disposta la vendita o l'assegnazione, fissare un'apposita udienza per la comparizione del debitore e dei suddetti creditori, disponendone la notifica a cura di una delle parti. In caso di omissione della previsione ad opera del giudice dell'esecuzione, sarà onere dello stesso creditore interessato avanzare tempestiva istanza affinché l'udienza si svolga durante la fase liquidativa del processo esecutivo, con la conseguenza che, una volta iniziata la fase distributiva, non possono essere accolte né la richiesta volta alla fissazione dell'udienza di verifica del credito, né quella volta alla rimessione in termini del creditore rimasto inerte (così Cass. n. 15996/2022).

I possibili esiti dell'udienza

Effettuate le verifiche suddette, gli esiti astrattamente prospettabili dell'udienza di vendita sono, ove non vi siano situazioni che impongano la chiusura della procedura o il rinvio per mancato esperimento delle comunicazioni necessarie, il giudice provvederà a: 1) disporre la vendita delegandola ai professionisti indicati dall'art. 179-ter disp. att.; 2) effettuare la vendita dinnanzi a sé; 3) emettere ordinanza introduttiva del giudizio di divisione ove il bene pignorato sia una quota indivisa dello stesso e non possa essere disposta la separazione in natura o non sia probabile collocare sul mercato la quota ad un valore pari o superiore a quello stimato in base all'art. 568 c.p.c.

Ove il giudice si determini per l'emissione dell'ordinanza di vendita, la regola è ormai costituita dalla delega delle suddette operazioni.

L'art. 591-bis, come novellato dal d.l. n. 83/2015 convertito con l. n. 132/2015, prevede che il giudice dell'esecuzione, con l'ordinanza con la quale provvede sull'istanza di vendita, salvo che, sentiti i creditori, ravvisi l'esigenza di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti, delega ad un professionista (notaio avente preferibilmente sede nel circondario, avvocato o commercialista) il compimento delle operazioni di vendita.

In sostanza, la legge ha operato una scelta a favore della delega al professionista del modello procedimentale da utilizzare lasciando al giudice dell'esecuzione l'opzione di procedere in maniera diversa solo se sussista uno specifico interesse delle parti, che dunque dovrà essere motivato, costituendo la deroga alla regola e non più lasciato alla mera scelta discrezionale del giudice sulla base delle molteplici varianti che rilevano in questi casi (funzionalità dell'ufficio, situazione ambientale, risultati delle vendite delegate in un determinano contesto ecc.).

L'emissione dell'ordinanza di vendita rappresenta, inoltre il momento ultimo per il giudice di nominare un custode del cespite pignorato, in base alla previsione dell'art. 559 c.p.c. L'art. 559, comma 4 c.p.c. prescrive, infatti, che, al più tardi nel momento in cui autorizza la vendita, il giudice provvede a nominare un custode giudiziario del bene salva l'ipotesi in cui ritenga, per le particolari circostanze del caso, non utile ed opportuna la sostituzione del debitore nella custodia.

Contestualmente alle decisioni relative alla liquidazione dei beni ed alla nomina del custode all'udienza di cui all'art. 569 c.p.c., il giudice è tenuto a disporre la comparizione delle parti ai sensi dell'art. 499, comma 6 c.p.c., dando vita al sub-procedimento di riconoscimento del debito, provocando il debitore all'eventuale riconoscimento dei crediti di coloro che siano intervenuti nella esecuzione senza un titolo esecutivo.

L'evoluzione delle modalità di vendita

L'emissione dell'ordinanza di vendita rappresenta lo spartiacque tra: la fase di autorizzazione alla vendita, che si conclude con l'emissione della relativa ordinanza (art. 569, comma 3 c.p.c.) e la fase della vendita, che si concluse con il provvedimento di aggiudicazione (artt. 572,581 e 584 c.p.c.).

Per ciò che concerne le forme della messa in vendita dei cespiti sul mercato, le stesse hanno subito, nel tempo modifiche significative, che impongono una panoramica dei regimi applicabili nel tempo, in base alle normative transitorie previste nelle varie novelle.

L'art. 569 c.p.c. è stato arricchito di contenuto dal legislatore del 2006 (d.l. 14 marzo 2005, conv. in l. n. 80/2005, in vigore dal 1° marzo 2006) che per la prima volta ha disciplinato il contenuto dell'ordinanza di vendita ed in particolare delle modalità di vendita, che la stessa dovrà regolamentare. In base alla normativa transitoria, la nuova disciplina era applicabile anche alle procedure in corso, salvo che fosse stata già disposta la vendita; in questo caso essa sarebbe avvenuta secondo le norme precedentemente in vigore.

In particolare, l'art. 569, comma 3 c.p.c., nel testo introdotto dalla riforma del 2006, aveva previsto che l'ordinanza di vendita, si dovesse articolare in due parti.

Nella prima parte il giudice era chiamato a stabilire «un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d'acquisto ai sensi dell'art. 571» e fissare «al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all'art. 573».

Nella seconda parte della medesima ordinanza, il medesimo giudice doveva prescrivere che «per il caso in cui non siano proposte offerte d'acquisto entro il termine stabilito, ovvero per il caso in cui le stesse non siano efficaci ai sensi dell'art. 571, ovvero per il caso in cui si verifichi una delle circostanze previste dall'art. 572, comma 3, ovvero per il caso, infine, in cui la vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi altra ragione» dovesse procedersi alla vendita con incanto.

In pratica, secondo le previsioni del legislatore del 2006, era previsto lo svolgimento necessario di un primo esperimento di vendita senza incanto e lo svolgimento eventuale di un successivo esperimento di vendita con incanto, da espletarsi (se la vendita senza incanto non avesse consentito di approdare all'aggiudicazione del bene) alle stesse condizioni, per poi eventualmente fissare nuove condizioni di vendita (art. 591, comma 2 c.p.c.).

Su questo impianto normativo è intervenuto il legislatore nel 2014 e nel 2015.

Il d.l. n. 132/2014, convertito con l. n. 162/2014, ha modificato il quadro di riferimento (costituito dagli artt. 503 e 569 c.p.c.) aggiungendo, innanzitutto, all'art. 503 c.p.c., un secondo comma. In particolare, l'art. 503 c.p.c. che, nell'ambito delle disposizioni generali in materia di espropriazione, regola «i modi della vendita forzata» mentre al comma 1 dispone che «La vendita forzata può farsi con incanto o senza, secondo le forme previste nei capi seguenti», all'attualità presenta un comma 2 a tenore del quale, «L'incanto può essere disposto solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'art. 568 nonché, nel caso di beni mobili, degli artt. 518 e 540-bis».

Sempre il testo di legge da ultimo citato ha, conseguentemente, novellato l'art. 569 c.p.c., attraverso la riformulazione del suo comma 3. Secondo tale modifica (tutt'ora vigente), il giudice dispone con ordinanza la vendita senza incanto ma non necessariamente prevede che, nel caso in cui il primo esperimento (senza incanto) non si concluda con l'aggiudicazione, debba procedersi ad una vendita con incanto da espletarsi alle stesse condizioni, bensì il giudice «provvede ai sensi dell'art. 576 solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore alla metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'art. 568» (questa disciplina si è applicata, in pratica, per tutte le ordinanze di vendita emesse fino al 27 giugno 2015 nei processi di espropriazione introdotti con atto di pignoramento notificato entro il 10 dicembre 2014).

La disciplina transitoria introdotta con il d.l. n. 132/2014 convertito con l. n. 162/2014, prevedeva che la nuova disciplina delle ordinanze di vendita fosse applicabile solo alle procedure esecutive introdotte a partire dall'11 dicembre 2014.

Successivamente, è intervenuto il legislatore del 2015, il quale non ha in parte innovato contenutisticamente l'art. 569, comma 3 c.p.c. ed ha influito sulla sua applicazione intertemporale. Nello specifico, per il disposto dell'art. 23, comma 9 del d.l. n. 83/2015 convertito con l. n. 132/2015, è ora applicabile a tutte le ordinanze di vendita emesse a far data dal 27 giugno 2015, per la prima volta o a seguito di esito negativo degli esperimenti da esse programmate.

Al comma 3 dell'art. 569, la novella del 2015 ha inoltre inserito, l'ultimo periodo, legato all'eventuale e discrezionale – da parte del giudice dell'esecuzione – possibilità data all'aggiudicatario di versare ratealmente il prezzo di aggiudicazione.

Il legislatore del 2015 ha innestato nella norma la previsione (coerentemente con quanto previsto dall'art. 571 c.p.c., il quale ultimo reca la disciplina delle offerte di acquisto) della c.d. «offerta minima», quale importo, pari al 75% del valore dell'immobile stimato ex art. 568 c.p.c., a cui può essere aggiudicato l'immobile (vedi infra, nel presente articolo).

Pur non novellando direttamente la norma in parola, il d.l. n. 83/2015 convertito con l. n. 132/2015 ha influito sulle modalità di vendita, modificando l'art. 591-bis c.p.c., nel senso della previsione della delega al professionista delegato (di cui all'art. 179-ter disp. att.), quale modello rappresentante la regola della tenuta delle operazioni di vendita e relegando la vendita diretta dinnanzi al giudice dell'esecuzione, quale modalità residuale, solo quando ne ravvisi l'esigenza e sentiti i creditori (art. 591-bis, comma 2 c.p.c., come novellato).

Anche questa previsione risulterà applicabile alle ordinanze di vendita emanate a partire dal 27 giugno 2015.

Infine, è intervenuto il d.l. n. 59/2016, convertito con modificazioni dalla l. n. 119/2016, che ha introdotto nel comma 4 dell'art. 569 c.p.c., il quale – con disposizione da ritenersi applicabile agli esperimenti di vendita da espletare a decorrere dall'11 aprile 2018 (vedi infra) – la cd. «vendita telematica», prevedendo quest'ultima come modalità fisiologica della vendita esecutiva, salvo il pregiudizio per i creditori o per lo svolgimento sollecito della procedura esecutiva.

Proprio sull'applicazione (o meno) delle regole della vendita in base alla normativa intertemporale, la giurisprudenza di legittimità ha sottolineato che: In tema di espropriazione immobiliare, la sopravvenuta modifica delle norme relative alla vendita, nei limiti in cui essa sia applicabile per espressa opzione legislativa di disciplina transitoria (nel caso di specie in relazione alla possibilità di aggiudicazione a prezzo ribassato ai sensi dell'art. 572, comma 3, c.p.c.), diviene parte del regime proprio del relativo subprocedimento solo se richiamata nella sottesa ordinanza, ovvero imposta dall'esito della sua fondata impugnazione, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, perché finalizzata a mantenere la parità di quelle condizioni tra i partecipanti alla gara in uno all'affidamento di ognuno di loro sulle stesse (cfr. Cass. n. 24570/2018).

Dunque, in base all'art. 569, comma 3 nella sua attuale formulazione, la vendita senza incanto è lo strumento per antonomasia e tipico della vendita esecutiva.

Mentre la vendita con incanto resta relegata ad un ruolo marginale, che viene in campo solo ove il giudice che «ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'art. 568».

Da ciò si ricava, che nell'ordinanza di delega il giudice dell'esecuzione possa inserire previsioni in tal senso: o dando già al Professionista Delegato la possibilità di operare siffatta scelta (rendicontando per iscritto della presenza delle condizioni di legge) ove ricorrano i presupposti di cui all'art. 569, comma 3 ultimo periodo; o escludendo la possibilità di ricorrere allo strumento della vendita senza incanto (non risultandone ictu oculi i presupposti) salvo che il Professionista Delegato non ne ravvisi, nel caso specifico, la sussistenza, rimettendo però gli atti al giudice dell'esecuzione per autorizzarlo.

Sempre l'art. 569 comma 3 c.p.c., prevede che il giudice con l'ordinanza di vendita fissa il termine non inferiore a novanta e non superiore a centoventi giorni entro cui possono essere proposte offerte d'acquisto ai sensi dell'art. 571 c.p.c. e fissa udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti.

Mentre come si vedrà il termine ultimo per la presentazione delle offerte impatta con l'efficacia delle stesse, la forbice temporale dei trenta – centoventi giorni ha per interpretazione costante natura acceleratoria e la fissazione di un termine diverso e più ampio in ordinanza non comporta vizio della procedura esecutiva (Arieta, De Santis, 1088; Soldi).

L'ordinanza di vendita e la delega delle operazioni di vendita

L'ordinanza di vendita rappresenta non solo l'atto con cui il giudice esplicita la vendibilità del compendio pignorato ma è anche un atto a contenuto multiplo.

Infatti, deve avere un contenuto necessario, descritto dall'art. 569 c.p.c., volto a disciplinare la tenuta degli esperimenti di vendita senza incanto (ed eventualmente e residualmente della vendita con incanto), ma essendo appunto volta a disciplinare i successivi tentativi di vendita, ne costituisce la lex specialis (cfr. tra le altre Cass. n. 24570/2018) dimodoché è opportuno che la stessa rechi una completa e chiara disciplina di tutti gli aspetti della futura vendita.

Inoltre, poiché la vendita diretta dei cespiti a cura del giudice dell'esecuzione è una opzione ormai residuale sulla base del contenuto dell'art. 591-bis (vedi sul punto supra, in questo articolo), l'ordinanza di vendita contiene in sé anche la delega delle operazioni di vendita ad uno dei Professionisti Delegati inseriti negli elenchi di cui all'art. 179-ter disp. att. c.p.c., di qui l'esigenza per cui l'ordinanza di delega debba contenere in sé anche gli aspetti salienti dell'attività delegata al Professionista, contenendo anche in nuce il tracciato entro cui lo stesso andrà a muoversi nell'ambito della delega conferitigli.

Nel caso di delega delle operazioni di vendita, l'ordinanza assume la veste di atto complesso, contenente:

sia la nomina del Professionista Delegato, sia la compiuta pianificazione attività liquidatorie delegate (ivi compresa l'eventuale rapporto con i compiti del Custode, specialmente ove quest'ultimo sia stato già nominato e sia soggetto diverso dal Professionista Delegato).

Per ciò che concerne il contenuto minimo obbligatorio dell'ordinanza di vendita, dalla lettura sincronica degli art. 569, comma 3 e 591-bis c.p.c., la stessa deve contenere:

– l'indicazione del prezzo base, stabilito sulla base della valutazione effettuata ex art. 568 c.p.c.

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità, ha chiarito che: «in tema di espropriazione forzata, non incide sulla validità dell'ordinanza di vendita all'incanto la circostanza che il prezzo base sia stato fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto, verosimilmente inferiore al valore effettivo di mercato, trattandosi di un dato indicativo, che non pregiudica l'esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo attraverso la gara tra più offerenti (cfr. Cass. n. 2474/2015, nonché Cass. n. 30941/2023);

– la specificazione dell'offerta minima, ossia un valore non inferiore ad un quarto rispetto al prezzo base (in base alla novella degli artt. 569, comma 3 e 571, comma 2 c.p.c., inserita dal d.l. n. 83/2015, convertito in l. n. 132/2015).

– la specificazione relativa alla creazione di uno o più lotti di vendita (sempre a seguito dell'inserzione di tale previsione nell'art. 569, comma 3 ad opera della novella del 2015);

– l'indicazione delle modalità con cui deve essere prestata la cauzione. La stessa, in base all'art. 173-quinquies disp. att. c.p.c. – come novellato dal d.l. n. 83/2015, convertito in l. n. 132/2015) può essere prestata anche mediante il rilascio di fideiussione;

– il termine per il deposito delle offerte irrevocabili di acquisto (l'offerta presentata fuori termine deve essere considerata inefficace);

– il giorno in cui verrà deliberato sull'offerta a cura del Professionista Delegato, o residualmente a cura del giudice dell'esecuzione);

– le forme di pubblicità ritenute necessarie ed il termine per il loro compimento, giusta il disposto dell'art. 490 c.p.c. come modificato dal d.l. n. 83/2015, convertito dalla l. n. 132/2015;

- indicazioni cronologiche puntuali – al Delegato – sulla tempistica degli esperimenti di vendita e sulle modalità della stessa, nonché la conseguenza in caso di mancato rispetto della tempistica individuata in ordinanza; (l'art. 591-bis come modificato dal d.lgs. n. 149/2022 ha reso ancor più stringente tale indicazione nel corpo dell'ordinanza di delega, statuendo che il giudice debba inserire sia un termine massimo finale per il completamento delle attività delegate e che comunque debbano essere espletati tre tentativi di vendita all'anno); il mancato rispetto, anche di queste tempistiche, produrrà significativi effetti in termini di revoca e sostituzione del Professionista Delegato (si rinvia a commento subart. 591-bis c.p.c.)

– le modalità per il versamento del prezzo che potrebbero essere telematiche, ai sensi dell'art. 569, comma 4 c.p.c.;

– il termine di notifica dell'ordinanza ai creditori iscritti non intervenuti.

– il termine per il versamento del saldo prezzo, che non superiore a centoventi giorni (inserzione prevista dalla novella del 2015, che contestualmente ha inserito il termine massimo di centoventi giorni).

Sul punto la giurisprudenza è ormai chiara, nell'affermare come detto termine massimo o inserito dal giudice nell'ordinanza di vendita, va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per l'intero sviluppo della vendita forzata – l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte (cfr. Cass. n. 11171/2015 e ss. tra le altre Cass. n. 18421/2022);

Per ciò che attiene al versamento del saldo prezzo, la stessa citata novella del 2015 (con disposizione dunque applicabile anche alle procedure pendenti al 27 aprile 2015 salva l'emissione precedente dell'ordinanza di vendita, che abbia già regolato le condizioni di quest'ultima) prevede che giudice potrebbe prevedere la corresponsione rateizzata del prezzo entro dodici mesi dall'aggiudicazione (mediante un piano di ammortamento mensile o a cadenza più ampia da lui stesso determinato) anche il versamento rateale del saldo del prezzo di aggiudicazione.

Dalla formulazione dell'art. 569 c.p.c. sembra potersi ricavare che, intanto l'aggiudicatario può accedere al versamento rateale del prezzo in quanto tale possibilità sia stata preventivamente ipotizzata dall'ordinanza di vendita, come si evince dal fatto che in base alla norma vi è solo la possibilità di previsione di questa modalità. Evidentemente, quindi, la rateizzazione del prezzo di vendita dell'immobile non configura un beneficio che il giudice dell'esecuzione ha facoltà di concedere all'aggiudicatario, al momento della vendita o successivamente, per le condizioni soggettive di difficoltà in cui versa ed al fine di evitare la sua decadenza ai sensi dell'art. 587 c.p.c. Da queste premesse è, anzi, agevole ricavare che i «giusti motivi» in presenza dei quali il giudice dell'esecuzione può preventivamente prevedere la rateizzazione del prezzo non possono avere una connotazione soggettiva ma debbono essere ricollegati, ad esempio, alla peculiare realtà socioeconomica in cui deve procedersi alla vendita ovvero all'ingente valore dell'immobile (Soldi).

Del pari, risulta necessario che, ove tale opzione sia prevista in ordinanza, l'aggiudicatario la espliciti nell'offerta, anche perché l'usufruire su tale modalità di pagamento, influisce sulla valutazione della «migliore dell'offerta» ai sensi dell'art. 573, comma 2 c.p.c.

La rateizzazione, comunque, costituisce una facoltà di cui può avvalersi l'aggiudicatario il quale, nonostante tale previsione, potrebbe optare per il versamento in unica soluzione del prezzo, nel termine stabilito dal giudice ai sensi dell'art. 569 c.p.c. (in misura non superiore a 120 giorni).

Le modalità di visita dell'immobile ed in particolare gli accorgimenti per evitare i contatti trai possibili offerenti.

Tale contenuto dell'ordinanza di vendita è previsto dall'art. 560. comma 5 c.p.c., come modificato, sul punto, dal d.l. n. 135/2018 conv. in l. n. 12/2019. In particolare, sebbene la novella indicata abbia eliminato la previsione che la disamina dei beni debba avvenire garantendo la riservatezza dell'identità degli interessati ed impedire che essi abbiano contatti tra loro (previsione inserita invece dal legislatore del 2015, d.l. n. 83/2015 convertito con l. n. 132/2015) tali accorgimenti risultano immanenti alle stesse esigenze di trasparenza e di serenità delle vendite.

Oltre al contenuto obbligatorio dell'udienza di vendita (comunque ampliato dal legislatore del 2015), è opportuno che la stessa, è preferibile che la regolamentazione della vendita senza incanto non si esaurisca nelle indicazioni «minime» imposte dall'art. 569 c.p.c., il giudice che inserisca nell'ordinanza ulteriori contenuti finalizzati ad una più compiuta definizione delle modalità di svolgimento della vendita, tenuto presente che la natura di lex specialis della vendita stessa e la natura fisiologicamente delegata, che ormai caratterizzano gli esperimenti di vendita esecutivi.

Una chiara e corretta disciplina degli aspetti fondamentali, più ricorrenti e più spinosi risponde all'esigenza di rendere più chiare e trasparenti le condizioni della vendita e di prevenire inutili e non proficue remissioni al giudice dell'esecuzione da parte del Professionista Delegato, che non trovi nell'ordinanza di delega i criteri per risolvere le eventuali questioni venute in campo (nella forma del ricorso di cui all'art. 591-ter c.p.c.). Ciò in un'ottica di speditezza della procedura ed in ossequio a quanto previsto sul punto dalle buone prassi indicate dal CSM (delibera del 13 ottobre 2017, aggiornate con delibera del 7 dicembre 2021).

Gli ulteriori contenuti opportuni possono essere così sintetizzati:

– il contenuto dell'avviso di vendita, ossia dell'atto redatto dal Professionista Delegato che servirà a mettere il cespite sul mercato, costituendo il vero e proprio «invito ad offrire»;

– la messa a disposizione espressa a favore del Delegato di fondi spese ad hoc cui attingere per la cura degli adempimenti delegati, le forme per la costituzione del fondo, i soggetti su cui lo stesso viene a gravare, nonché, specialmente, in caso di omessa pubblicità, le conseguenze a carico dei creditori stessi;

– gli elementi necessari per l'individuazione dei cespiti staggiti (dati catastali, diritto pignorato);

– la specificazione del prezzo base di vendita e l'offerta minima per singolo lotto o comunque il rinvio ad elementi certi che non creino incertezze al Professionista Delegato nel redigere l'avviso di vendita e non consentano contestazioni ritardate all'ordinanza di vendita nella forma del reclamo ex art. 561-ter c.p.c. (sulle tempistiche ormai scadenzate dell'utilizzo di siffatto strumento, a seguito della novella di cui al d.lgs. n. 149/2022, si veda subart. 591-ter c.p.c.);

– forme standardizzate di pubblicità, con i relativi termini di compimento e le conseguenze del mancato espletamento ed in particolare la specificazione degli atti che possano essere consultati dai potenziali offerenti;

– l'individuazione del contenuto necessario dell'avviso di vendita che dovrà predisporre il delegato, anche in relazione alla descrizione analitica dei beni staggiti; per le procedure iniziate dal 1° marzo 2023, il legislatore delegato ha previsto espressamente che l'avviso di vendita debba essere redatto secondo i modelli predisposti dal giudice dell'esecuzione (art. 570, comma 2 c.c., inserito dal d.lgs. n. 149/2022, cit.);

– la previsione analitica delle forme ed i termini di presentazione delle offerte e delle relative cauzioni;

– le modalità di espletamento della gara tra gli offerenti ed i criteri per la comparazione delle offerte predisponendo i criteri in base a cui valutare la migliore offerta (art. 571, comma 2 c.p.c., come novellato anch'esso dal legislatore del 2015);

– i criteri per la valutazione dell'istanza di assegnazione e per la sua comparazione con le offerte di acquisto (rispettivamente artt. 588 e 589 c.p.c. ed artt. 572 e 573 c.p.c.);

– le modalità applicative dell'art. 41 TUB;

– le attività espletande dal Delegato in caso di mancata aggiudicazione, con particolare riguardo ai successivi avvisi di vendita;

– l'entità ed il numero dei ribassi autorizzati;

– il contenuto della relazione che custode e delegato dovranno redigere in caso di rimessione degli atti al giudice dell'esecuzione per infruttuoso esperimento dei tentativi di vendita autorizzati.

Ovviamente, se la vendita con l'incanto deve aver luogo, l'ordinanza emessa ai sensi dell'art. 569 c.p.c. deve specificare:

– La specificazione dei che dovranno determinare il Professionista Delegato a tale scelta ed il contenuto del resoconto che lo stesso dovrà redigere in proposito;

– il prezzo base dell'eventuale successivo incanto;

- il giorno e l'ora dell'eventuale incanto;

– il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l'eventuale incanto;

– l'ammontare della cauzione da versarsi in relazione all'incanto in misura non superiore al decimo del prezzo base d'asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti;

– la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte per l'incanto;

– il termine, non superiore a sessanta giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito.

La vendita telematica

Il d.l. n. 59/2016, convertito con modificazioni dalla l. n. 119/2016, ha portato a termine il processo di progressiva trasformazione del procedimento di vendita modificando all'art. 569 c.p.c. un comma (inserito come comma 4).

Il quadro normativo può essere schematizzato come segue.

L'art. 569, comma 4 prevede che «Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l'incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all'art. 161-ter delle disposizioni per l'attuazione del presente codice».

L'art. 161-ter disp. att. c.p.c., così recita: «Il Ministro della giustizia stabilisce con proprio decreto le regole tecnico-operative per lo svolgimento della vendita di beni mobili e immobili mediante gara telematica nei casi previsti dal codice, nel rispetto dei principi di competitività, trasparenza, semplificazione, efficacia, sicurezza, esattezza e regolarità delle procedure telematiche».

Il d.m. n. 32/2015 ha dato attuazione al disposto di cui al citato art. 161-ter disp. att. c.p.c.; dal canto suo, l'art. 26 di detto d.m. rimanda ad ulteriori specifiche tecniche adottate dalla DGSIA per sua la definitiva attuazione. In base a dette disposizione l'operatività concreta della vendita telematica (con applicabilità, dunque, del coacervo di regole testé citate) ha preso avvio dal 10 aprile 2018.

Pertanto, il sistema delle vendite telematiche pubbliche, di cui all'art. 569, comma 4 c.p.c., è applicabile anche per le procedure in corso, in cui la vendita venga disposta dal g.e. o dal Professionista Delegato (dunque agli avvisi di vendita) posti in essere dal 10 aprile 2018, giusto il disposto dell'art. dell'art. 4, comma 1, lett. e) del d.l. n. 59/2016, convertito con modificazioni dalla l. n. 119/2016.

In particolare l'art. 569, comma 4, c.p.c., come novellato per effetto del d.l. n. 59/2016, convertito con modificazioni con l. n. 119/2016 si applica alle vendite forzate di beni immobili disposte dal giudice dell'esecuzione o dal professionista delegato dopo il novantesimo giorno successivo alla pubblicazione nella G.U. del decreto di accertamento dell'operatività del Portale delle vendite pubbliche, ex art. 4, comma 5, d.l. n. 59/2016 (così Trib. di Napoli 14 aprile 2018).

Per quanto concerne la portata dell'inciso «salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori e per il sollecito svolgimento della procedura», il tenore della norma porta a ritenere che: il giudice dell'esecuzione perda ex lege la discrezionalità di scelta, in quanto la convenienza della vendita telematica è una scelta fatta a monte dal legislatore; residua invece la facoltà di una scelta motivata che sconsigli, nel caso specifico, l'uso dello strumento telematico nell'ipotesi contemplata.

Essenzialmente le ipotesi di deroga alla telematicità della vendita si concentrano sulla tipologia del bene da vendere e, di conseguenza, sul mercato di riferimento dello stesso. Per cui dovrà darsi atto in ordinanza, seppur sinteticamente della sussistenza di una di queste condizioni: dello stato oggettivo del bene; del bacino di offerenti – verosimilmente costituito da soggetti territorialmente vicini al cespite staggito – in relazione a cui nessun ampliamento sarebbe riconducibile alla vendita telematica; della presumibile assenza di offerte ove tale bacino degli offerenti fosse ristretto ulteriormente a causa della tecnicità e (anche se in modo moderato) dell'onerosità della presentazione dell'offerta.

Sul punto, potrà avere rilievo l'emissione di un parere specifico da parte del custode, contenuto nella relazione preliminare sul cespite.

La mancata scelta della forma telematica della vendita potrà costituire motivo di opposizione all'ordinanza di vendita ove la parte istanza faccia valere un pregiudizio dalla mancata scelta della predetta modalità di vendita.

Il d.m. n. 32/15 stabilisce le regole tecniche operative relative a tutte le fasi della vendita: la compilazione dell'offerta, la trasmissione dell'offerta, l'identificazione dell'offerente, la verifica ammissibilità offerta e la prestazione cauzione, la gara tra gli offerenti.

La vendita telematica pone alcuni problemi specifici e nuovi rispetto alla vendita normale.

La soluzione teorica e pratica delle questioni che possono insorgere in seno alla vendita telematica deve basarsi comunque sul principio della gerarchia delle fonti normative, ossia: la «vendita telematica» non è una forma di vendita speciale, telematiche sono unicamente le «modalità». Pertanto, il d.m. n. 32/2015 non è una fonte autonoma chiamata a disciplinare una fase del processo di esecuzione, bensì è una fonte subordinata che individua le regole tecniche operative per consentire la concreta operatività della vendita con modalità telematiche.

In particolare, la disciplina del codice di procedura civile rappresenta la cornice entro la quale il professionista delegato dovrà fare pur sempre le proprie valutazioni (es. sulla valutazione di ammissibilità delle offerte, sui controlli circa la cauzione, circa il luogo di svolgimento delle operazioni delegate, in caso di coordinamento con le determinazioni da assumersi in presenza di istanze di assegnazione, ecc.)

La disciplina del d.m. n. 32/2015 non può considerarsi assorbente tutte le volte in cui contenga – implicitamente od esplicitamente – determinazioni che investono non già il solo profilo tecnico-operativo, ma aspetti di disciplina processuale vera e propria.

L'impugnazione dell'ordinanza di vendita

L'ordinanza di vendita trova il suo momento esecutivo nell'aggiudicazione del cespite, pertanto potrà essere revocata o modificata, ai sensi dell'art. 487 c.p.c., sino a tale momento ad opera del giudice che l'ha emessa (così Cass. n. 2316/1994; in senso parzialmente difforme, Cass. n. 9490/2007 secondo cui la revoca sarebbe astrattamente possibile sino all'aggiudicazione definitiva).

L'ordinanza di vendita può essere impugnata con opposizione agli atti esecutivi, con lo strumento dell'art. 617, comma 2 c.p.c. Ove il provvedimento venga emesso in udienza, il termine dunque per le parti è di venti giorni dall'udienza stessa.

La Suprema Corte ha chiarito che in tema di opposizione agli atti esecutivi, colui il quale propone tale opposizione oltre il termine di cui all'art. 617, comma 2 c.p.c. dall'ultimo atto del procedimento, invocando la nullità degli atti in virtù del vizio derivato dall'omessa notifica di un atto presupposto (nella specie, l'ordinanza dispositiva della vendita immobiliare emessa fuori udienza), è tenuto ad allegare e dimostrare quando, di fatto, ha avuto conoscenza di detto atto e di quelli conseguenti, in quanto l'opposizione deve ritenersi tempestiva solo se proposta nel termine di venti giorni da tale sopravvenuta conoscenza di fatto (cfr. Cass. n. 18723/2017).

Essendo l'ordinanza di vendita atto di chiusura della fase preliminare della vendita e su quest'ultima che possono essere riversate le doglianze relative a questa fase che non riguardano la stessa, gli atti ad essa preliminari oppure gli atti precedenti le cui irregolarità si sono riverberate sulla stessa, ma che non siano potute essere preventivamente dedotte.

Invero, la struttura del processo esecutivo non è assimilabile al normale processo di cognizione, posto che esso non si presenta come una sequenza continua di atti preordinati ad un unico provvedimento finale, bensì come una successione di subprocedimenti, ossia una serie autonoma di atti ordinati a distinti provvedimenti successivi, alla quale è pertanto tendenzialmente estranea la regola della propagazione delle nullità processuali indicata dall'art. 159 c.p.c. (cfr. Cass. n. 837/2007). Ciò comporta, in via di principio, la regola secondo cui la mancata opposizione di un atto ne sana il vizio e che quest'ultimo non può essere rimesso in discussione attraverso l'opposizione di un qualsiasi atto successivo; di modo che le situazioni invalidanti che si producano in una fase sono suscettibili di rilievo nel corso ulteriore del processo solo in quanto impediscano il conseguimento dello scopo ultimo dell'intero procedimento esecutivo, e cioè l'espropriazione del bene pignorato come mezzo per la soddisfazione dei creditori (si vedano, tra le altre, Cass. n. 837/2007; e Cass. n. 20814/2009 e più diffusamente, Cass. n. 8145/2014).

Al contrario, il mancato rispetto delle disposizioni impresse dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita, comportano la nullità del sub-procedimento di aggiudicazione e l'acquisto dell'aggiudicatario non trova la salvezza nel disposto dell'art. 2929 c.c.

Infatti, in tema d'espropriazione forzata, le condizioni di vendita fissate dal giudice dell'esecuzione, anche in relazione ad eventuali modalità di pubblicità ulteriori rispetto a quelle minime di cui all'art. 490 c.p.c., devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell'uguaglianza e parità di condizioni tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché dell'affidamento da ciascuno di loro riposto nella trasparenza e complessiva legalità della procedura, per cui la loro violazione comporta l'illegittimità dell'aggiudicazione, che può essere fatta valere da tutti gli interessati e, cioè, da tutti i soggetti del processo esecutivo, compreso il debitore non essendo tenuti altresì a dimostrare di aver subito uno specifico pregiudizio. (vedi Cass. n. 9255/2015, nello stesso senso Cass. n. 18421/2022); «La regola contenuta nell'art. 2929 c.c., secondo cui la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita e l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, non è applicabile alle nullità che riguardino proprio la vendita o l'assegnazione, cioè quando si tratti di vizi che direttamente le concernano ovvero ad esse obbligatoriamente prodromici» (cfr. Cass. n. 27526/2014).