Codice di Procedura Civile art. 577 - Indivisibilità dei fondi.

Inquadramento

Il giudice, nel momento in cui dispone la vendita ai sensi dell'art. 576 c.p.c., stabilisce se la stessa dovrà avere ad oggetto uno o più lotti, avvalendosi del supporto tecnico dell'esperto stimatore per verificare la possibilità materiale e giuridica di suddividere l'immobile in distinte unità autonome.

La regola è, pertanto, quella della divisibilità dei beni e ciò sia per i suoli, sia per gli immobili urbani in quanto la vendita in più lotti è funzionale a dare attuazione al principio generale previsto come rimedio all'eccesso di espropriazione dall'art. 504 c.p.c., secondo cui la vendita deve cessare se il ricavato dei lotti già venduti è sufficiente a soddisfare i crediti e le spese di esecuzione. Infine, è da dire che la previsione in più lotti può essere determinata dal fatto che una parte dei beni pignorati è situata nella circoscrizione di altro tribunale e, in questo caso, il giudice a norma dell'art. 578 c.p.c. può stabilire che l'incanto avvenga per quella parte, davanti al tribunale del luogo in cui è situato il bene.

L'art. 577 c.p.c. pone un limite alla regola generale della divisione in lotti, prevedendo l'impossibilità di disporla se, in caso di terreni, l'immobile costituisce un'unità colturale o se il frazionamento ne potrebbe impedire la razionale coltivazione; si ritiene che il principio abbia portata generale e, quindi, debba applicarsi anche nel caso di pignoramento di immobili urbani, sebbene la norma faccia espresso riferimento alla proprietà agraria.

La funzione della norma, applicabile anche alla vendita senza incanto, è quella di evitare che dal frazionamento derivi un bene non sufficientemente esteso per garantirne la razionale coltivazione; il limite di estensione minima è stato individuato nella minima unità colturale che l'abrogato art. 846 c.c. descriveva come «estensione di terreno necessaria e sufficiente per il lavoro di una famiglia agricola».

Quest'ultima disposizione è stata abrogata dall'art. 5-bis, d.lgs. n. 228/2001, aggiunto dall'art. 7, d.lgs. n. 99/2004; in particolare la minima unità colturale è stata sostituita dal compendio unico, definito come l'estensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale per l'erogazione del sostegno agli investimenti previsti dal Reg. (CE) n. 1257/1999 e dal Reg. (CE) 1260/1999 e successive modificazioni.

Al riguardo, la giurisprudenza ha precisato che il criterio dettato dall'art. 577 c.p.c. a tutela della unità colturale, ha natura strettamente processuale ed attiene alla semplice divisibilità di beni immobili costituenti un'astratta e non ancora definitiva unità colturale e contiene un minus rispetto alla comoda divisibilità prevista dalla norma sostanziale di cui all'art. 846 c.c. (Cass. n. 5947/1996).

Inoltre, è stato precisato che il frazionamento del bene pignorato in più lotti è preordinato ad evitare eccessi nell'uso dell'espropriazione forzata ed a mantenere inalterata la corrispondenza tra garanzia patrimoniale ed espropriazione, tanto che la vendita si deve arrestare «quando il prezzo già ottenuto raggiunge l'importo delle spese e dei crediti del creditore pignorante e di quelli intervenuti», come dispone l'art. 504 c.p.c. (Cass. n. 12316/1998).

Partendo da questa premessa, la Corte di legittimità giunge a sostenere che l'esercizio del potere del giudice della esecuzione di disporre la vendita in lotti non potrà essere arbitrario, ma dovrà rispondere a ragioni funzionali alla massima utilità della vendita coattiva tali da consentire il miglior soddisfacimento economico dei creditori e dello stesso debitore; il controllo in ordine al rispetto di queste finalità e dei limiti previsti dall'art. 577 c.p.c. potrà essere compiuto attraverso lo strumento generale predisposto dall'ordinamento per il controllo della legalità dell'operato del giudice dell'esecuzione costituito dalla opposizione agli atti esecutivi.

Tuttavia, la revisione sollecitata con la opposizione agli atti non potrà essere promossa al di fuori delle ragioni di funzionalità suddette e, pertanto, non è ammissibile l'opposizione avverso il provvedimento con il quale il giudice dell'esecuzione abbia deciso, nell'interesse del buon esito della liquidazione, quali lotti mettere in vendita, anche prescindendo dalla specifica richiesta del creditore procedente (Cass. n. 12316/1998).

Può verificarsi il caso in cui il bene staggito si componga di più unità immobiliari; in questo caso, ove all'esito delle valutazioni previste dall'art. 577 c.p.c., il giudice abbia disposto la vendita del bene come unico lotto composto da più unità, in questo caso è sufficiente indicare un unico prezzo di vendita, senza necessità di specificare il prezzo di ogni singola porzione, anche nell'ipotesi in cui questa abbia una sua autonoma identificazione catastale; la mancata individuazione di un autonomo e separato valore per ciascuna delle possibili componenti di un lotto può rilevare esclusivamente sul piano fattuale, qualora si traduca nell'erronea determinazione del «giusto prezzo» di vendita (Cass. n. 1607/2012).

Nel caso in cui la procedura esecutiva individuale venga promossa da un creditore fondiario, dovrà applicarsi la particolare disciplina dettata dall'art. 41 del d.lgs. n. 385/1993 (Testo unico bancario) e, in particolare, i commi 4 e 5 per quanto riguarda il pagamento del saldo prezzo; in caso di vendita in lotti, nulla esclude che la facoltà di subentro nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato venga esercitata solo da alcuni aggiudicatari.

Bibliografia

AA.VV., Formulario delle esecuzioni a cura di A. Auletta, Giordano, Leuzzi, Milano, 2020; Castoro P. e N., Il processo di esecuzione nel suo aspetto pratico, Milano, 2019; Fanticini, Ghiacci, L'esecuzione civile, in Formulario commentato, Torino, 2023; Farina, Processo di esecuzione, a cura di Cardino Romeo, Padova, 2018; Soldi, Manuale dell'esecuzione forzata, Padova, 2022.