Posizione del conduttore che rifiuta la restituzione dell’immobile locato in attesa dell’indennità di avviamento

Massima

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, disciplinate dagli artt. 27 e 34 l. n. 392/1978, il conduttore che, scaduto il contratto, rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità di avviamento a lui dovuta, è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando il godimento dell'immobile o la sua mera detenzione senza concreta utilizzazione.

Il caso

La fattispecie sostanziale, sottesa alla causa giunta all'esame del Supremo Collegio, registrava la presenza di un conduttore, il quale gestiva un'azienda di ristorazione nei locali di proprietà del locatore.

Essendo insorta contestazione, da parte di terzi, circa la difformità della canna fumaria - per l'accertamento della quale era stato promosso un procedimento ex art. 696 c.p.c., successivamente transatto - lo stesso conduttore aveva adìto il Tribunale per l'esercizio dell'azione di adempimento contrattuale ai fini della messa a norma del bene locato.

In seguito, data l'impossibilità di proseguire nell'esercizio dell'attività, nel medesimo procedimento, il conduttore aveva chiesto la risoluzione del contratto e la domanda era stata accolta, con sentenza passata in giudicato, sul rilievo che il locale era inadeguato all'attività di ristorazione.

In seguito, il conduttore, dopo aver offerto al locatore la restituzione dei locali e chiesto la corresponsione dell'indennità di avviamento e la restituzione del deposito cauzionale, aveva ottenuto dal Tribunale un decreto ingiuntivo per tali titoli, che era stato opposto dallo stesso locatore.

Nel corso di quest'ultimo procedimento, il Tribunale, con ordinanza, aveva disposto il sequestro giudiziario dell'immobile fino alla conclusione dei lavori di adeguamento; con successiva sentenza, lo stesso Tribunale aveva dichiarato il diritto del conduttore al pagamento dell'indennità di avviamento e alla restituzione della cauzione per la parte eccedente il limite delle tre mensilità, ordinando la restituzione dell'immobile subordinatamente al pagamento dell'indennità de qua e rigettando la domanda di risarcimento dei danni svolti dall'opponente.

Adita in sede di gravame dal locatore, la Corte d'Appello, con sentenza non definitiva, in riforma della sentenza del primo giudice, accertati il diritto della parte appellata al pagamento dell'indennità di avviamento e l'obbligo di quest'ultima al pagamento dell'indennità di occupazione dal febbraio 2019 fino al rilascio, aveva disposto la compensazione tra i due crediti, condannando il conduttore al pagamento del residuo, gravandolo, altresì, del pagamento degli importi a titolo di canoni per i mesi di novembre/dicembre 2018 e gennaio 2019.

La stessa Corte territoriale aveva ordinato all'appellato il rilascio dell'immobile, rimettendo la causa sul ruolo per la prosecuzione del giudizio quanto al risarcimento danni chiesto dall'appellante, rilevando - per quel che qui maggiormente interessa - che:

a) al conduttore spettava l'indennità di avviamento, poiché la risoluzione disposta dal Tribunale con la sentenza passata in giudicato non dipendeva da morosità, disdetta o recesso del conduttore, ma da inadempimento del locatore per l'inadeguatezza dell'immobile locato;

b) che l'art. 34 l. n. 392/1978 espressamente prevedeva che l'esecuzione del provvedimento di rilascio era condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento, come statuito in sede monitoria, sia pure in termini di subordinazione all'effettiva e integrale corresponsione;

c) che, posta l'applicabilità al contratto di locazione dell'art. 1458 c.c., la risoluzione disposta con sentenza del 2019 non avrebbe potuto operare con riferimento alle prestazioni già eseguite, sì che erano dovuti i canoni per i mesi novembre/dicembre 2018 e gennaio 2019;

d) che, quanto all'indennità di occupazione nelle locazioni commerciali, se non sussiste un diritto del locatore al risarcimento del danno per il ritardo nel rilascio finché non è pagata l'indennità di avviamento, il protrarsi della permanenza, seppure lecita, non può avvenire senza il pagamento di alcunché da parte del conduttore;

e) che, pur essendo legittima la ritenzione del bene, e non potendo configurarsi un diritto del locatore ad un risarcimento del danno per il ritardo nella riconsegna, tuttavia, sussiste l'obbligo a carico del conduttore di versare un'indennità di occupazione, corrispondente al canone prima dovuto, a far tempo dal febbraio 2019, a nulla rilevando l'offerta di restituzione perché subordinata al pagamento dell'indennità di avviamento e della cauzione.

Il conduttore proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se il giudice distrettuale avesse o meno violato il disposto degli artt. 1591 c.c. e 34 l. 392/1978, avendo il ricorrente censurato la sentenza della Corte d'Appello per aver accolto la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione, sebbene dichiarata, con sentenza passata in giudicato, la risoluzione del contratto per inadempimento imputabile al locatore, per l'inidoneità della res locata all'uso convenuto, e nonostante il mancato pagamento dell'indennità di avviamento.

Ad avviso del conduttore, invece, la stessa Corte d'Appello avrebbe dovuto escludere l'applicazione dell'art. 1591 c.c., richiamandosi, semmai, a due recenti decisioni dei giudici di legittimità, le quali escludevano il diritto del locatore [ex locatore] all'ottenimento della corresponsione del canone pattuito, se l'immobile non gli venisse riconsegnato nel caso in cui risultava inconfigurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati, sicché era da ritenersi non più dovuto il corrispettivo che, se corrisposto, determinava un ingiustificato arricchimento da parte del (già) locatore, e neppur essendo configurabile la possibilità di un'utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni medesimi nel periodo tra la cessazione dei contratti e la loro effettiva riconsegna.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno considerato il ricorso del conduttore infondato.

Invero, il ricorrente ha formulato la censura imperniata sulla violazione dell'art. 1591 c.c. sulla base di una giurisprudenza non pertinente.

Nello specifico, Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2019, n. 23987 aveva trattato una vicenda avente ad oggetto un contratto di locazione consensualmente risolto per la dichiarata inagibilità dell'immobile conseguente al sisma dell'aprile 2009; di qui, l'affermazione che, “nel contratto di locazione, risolto per impossibilità sopravvenuta dovuta all'accertata inagibilità dei locali in seguito a calamità naturale, la mancata restituzione del bene locato, decorrente dal momento in cui il relativo diritto del locatore è fatto valere, non può essere remunerata ai sensi dell'art. 1591 c.c., bensì in forza delle norme sulla ripetizione dell'indebito e sul pregiudizio effettivamente subìto e provato dal locatore”.

Ma anche Cass. civ., sez. III, 22 agosto 2007, n. 17844 - parimenti invocata dal ricorrente - si è occupata di un caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta, a seguito dei danni causati da evento sismico e della conseguente emanazione di ordinanze sindacali di sgombero e di inagibilità relative agli immobili oggetto del contratto, ed ha escluso l'applicabilità dell'art. 1591 c.c., essendo inconfigurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati e la possibilità di un'utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni medesimi nel periodo tra la cessazione dei contratti e la loro effettiva riconsegna.

Ad avviso degli Ermellini, considerato che i precedenti evocati avevano ad oggetto il caso in cui la locazione si risolve per impossibilità sopravvenuta di alcun godimento dell'immobile e, dunque, anche da parte del locatore, se rientrato nella sua disponibilità, essi non hanno alcuna attinenza nel caso in esame di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore all'obbligo di assicurare il godimento del bene locato nei termini convenuti.

Pertanto, la Corte d'Appello, correttamente, ritenuta l'inefficacia dell'offerta di restituzione del bene, ha riconosciuto il diritto del locatore al pagamento dell'indennità di occupazione in base al principio secondo cui “nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, disciplinate dagli art. 27 e 34 della l. n. 392/1978 - e, in regime transitorio, dagli artt. 69, 71 e 73 della stessa legge - il conduttore che, scaduto il contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità di avviamento a lui dovuta, è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando che continui a godere dell'immobile per l'esercizio della sua attività o, al contrario, si limiti a detenerlo astenendosi dall'utilizzarlo.

Osservazioni

La pronuncia in commento si pone nel solco dei precedenti dei giudici di legittimità (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 29 ottobre 2001, n. 13417; Cass. civ., sez. III, 21 novembre 2001, n. 14728; Cass. civ., sez. III, 26 aprile 2002, n. 6090; Cass. civ., sez. III, 28 marzo 2003, n. 4690; Cass. civ., sez. III, 11 luglio 2006, n. 15721; Cass. civ., sez. III, 9 marzo 2010, n. 5661; Cass. civ., sez. III, 25 marzo 2010, n. 7179; Cass. civ., sez. III, 20 giugno 2003, n. 15433; Cass. civ., sez. III, 25 giugno 2013, n. 15876), nel senso che il conduttore il quale, scaduto il contratto, rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità di avviamento a lui dovuta, è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando il godimento dell'immobile o la sua mera detenzione senza concreta utilizzazione, e ciò quand'anche sia cessato l'esercizio dell'attività commerciale nell'immobile locato.

In argomento, mette punto rammentare che, in precedenza, il massimo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 15 novembre 2000, n. 1177; Cass. civ., sez. un., 12 dicembre 2000, n. 1253) era intervenuto per comporre un contrasto che si era formato all'interno dei giudici di legittimità, statuendo che, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 l. n. 392/1978, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione e non anche al risarcimento del maggior danno.

Le questioni che si ponevano riguardavano, per un verso, l'esistenza o meno di una facoltà del conduttore di utilizzare l'immobile non riconsegnato a causa del mancato pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento e, per altro verso, la dipendenza o meno da tale utilizzazione degli obblighi del medesimo conduttore di corrispondere un compenso o un risarcimento in connessione con la mancata riconsegna dell'immobile.

In altri termini, si registrava un contrasto nella giurisprudenza della Suprema Corte - di cui erano espressione, da un lato, Cass. civ., sez. III, 17 ottobre 1995, n. 10820, e Cass. civ., sez. III, 8 novembre 1996, n. 9747, e, dall'altro, Cass. civ., sez. III, 10 luglio 1997, n. 6270, e Cass. civ., sez. III, 3 febbraio 1999, n. 922 - sulla qualificazione della situazione che si instaurava, per effetto del condizionamento dell'esecuzione del provvedimento di rilascio al previo pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento - ai sensi dell'art. 34 l. n. 392/1978 - nel periodo di tempo che intercorreva tra la cessazione della locazione ed il menzionato pagamento, e sul conseguente atteggiarsi delle posizioni giuridiche delle parti, con riferimento alla persistenza o meno della facoltà del conduttore di utilizzare l'immobile per l'esercizio della sua attività, sull'obbligo di pagare il canone e sulla responsabilità ex art. 1591 c.c.

In estrema sintesi, i termini del contrasto erano riconducibili:

a) all'inquadramento giuridico del rapporto nel periodo compreso fra la sua cessazione de iure ed il pagamento (o l'offerta reale) dell'indennità di avviamento; al riguardo, si era ritenuto che:

1) si fosse in presenza di una causa di giustificazione impeditiva della scadenza dell'obbligo di riconsegna,

2) si concretizzasse un rapporto di fatto,

3) si verificasse la perpetuatio ex lege delle precedenti obbligazioni,

4) si vertesse in ipotesi di proroga legale del termine di riconsegna,

5) dovessero trovare ex lege applicazione le regole contrattuali;

b) all'applicabilità dell'art. 1591 c.c. dopo la cessazione del rapporto locatizio e, in particolare, se anche prima della riscossione dell'indennità fosse configurabile o meno la mora del conduttore nella riconsegna del bene locato;

c) alla qualificazione giuridica ed all'individuazione dei poteri del conduttore, dopo la cessazione de iure del rapporto e sino alla riscossione dell'indennità di avviamento;

d) al rapporto fra la pretesa del conduttore al pagamento dell'indennità e la pretesa del locatore correlata al protrarsi della detenzione del bene (in particolare, se esse si ponessero in termini di autonomia oppure di sinallagmaticità o di simultaneità), alla rispettiva esigibilità, alla reciproca compensabilità ed alla possibilità di avvalersi dell'eccezione di inadempimento o di eccezione ad essa assimilabile.

Le divergenze riguardano, quindi, i seguenti profili:

1) se il conduttore fosse o meno titolare del diritto di ritenzione sul bene locato e secondo quali modalità dovesse esercitarlo;

 2) quale fosse il contenuto delle facoltà a lui spettanti nel periodo anteriore alla corresponsione (o, comunque, all'offerta reale) dell'indennità in questione e posteriore alla scadenza de iure del rapporto, e in particolare se egli dovesse limitarsi a trattenere in custodia anche nel suo interesse il bene locato, o se conservasse la facoltà di scelta fra il goderne o meno, o se, invece, debba necessariamente continuare ad utilizzarlo;

 3) nell'ipotesi in cui, a locazione scaduta e prima della riscossione dell'indennità, il conduttore protraesse (lecitamente o illecitamente) il godimento del bene locato, come doveva essere qualificato e quantificato l'importo da lui dovuto al locatore (corrispettivo coincidente con quello del cessato rapporto, corrispettivo da perpetuatio ex lege delle precedenti obbligazioni, indennizzo da indebito arricchimento, risarcimento del danno per violazione dell'obbligo di riconsegna o dell'obbligo di non uso del bene);

4) se il medesimo conduttore fosse tenuto a pagare anche nel caso in cui permanesse nell'immobile senza utilizzarlo o averne offerto la riconsegna.

Riferimenti

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Del Bene, Sull'inesigibilità del credito per perdita di avviamento commerciale in assenza di offerta, ex parte conductoris, di riconsegna dell'immobile locato, ai sensi dell'art. 2916 c.c., in epoca successiva alla cessazione del rapporto di locazione, in Nuova giur. civ. comm., 1997, I, 292;

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Barbieri, Il diritto al risarcimento va condizionato all'indennità di avviamento?, in Giust. civ., 1992, I, 1395;

Izzo, Restituzione dell'immobile locato per uso non abitativo: limitazioni al risarcimento danni per il ritardo e diritto di ritenzione per mancato pagamento dell'indennità di avviamento, in Giust. civ., 1989, I, 514;

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