Spese legali e di ATP: sono sempre a carico di tutti i condomini?
18 Settembre 2025
Massima Il singolo condomino che intende tutelare il proprio diritto di comproprietario pro quota dei beni comuni - come nella specie, con le doglianze formulate nella ATP - oltre ad avere legittimazione concorrente ed aggiuntiva rispetto a quella dell'amministratore nei giudizi in cui questi abbia già assunto legittimamente la difesa, è altrettanto legittimato a promuovere azioni o a resistere ad azioni proposte da altri, autonomamente, per cui deve ritenersi che le spese legali deliberate e consuntivate dal Condominio per la procedura di ATP lo sono state anche nell'interesse dei condomini odierni attori, che non risultano essersi trovati in una posizione distinta da quella del Condominio e contrapposta ad esso per specifiche ragioni personali degli stessi condomini. Il caso Gli attori condomini convenivano in giudizio il Condominio per sentir accertare e dichiarare l'illegittimità della delibera assembleare condominiale del 16 maggio 2023 nella parte in cui, approvando il bilancio consuntivo per l'anno 2022, poneva a carico dei predetti le spese per la difesa del Condominio nell'àmbito del procedimento per ATP dagli stessi avviato contro il Condominio e, conseguentemente, dichiararne la nullità o annullabilità o comunque l'inefficacia, nonché per sentir condannare il Condominio a rifondere agli attori le somme che gli stessi versano in esecuzione della predetta delibera. Il Condominio convenuto in causa si costituiva in giudizio, contestando le dedotte le domande e chiedendone il rigetto. All'esito del deposito delle memorie nei concessi termini ex art. 171-ter c.p.c., la causa veniva rinviata per la comparizione personale delle parti al fine di tentare la conciliazione della lite. Esperito infruttuosamente il tentativo di conciliazione e ritenuta la causa matura per la decisione, essa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. Il Tribunale rigettava tutte le domande formulate dagli attori, condannando i medesimi, in solido tra di loro, a corrispondere al convenuto Condominio le spese e competenze di lite e di mediazione. La questione Si tratta di verificare se l'imputazione delle spese legali e di difesa tecnica per promuovere un accertamento tecnico preventivo nei confronti del Condominio e di una impresa costruttrice, per l'esistenza di vizi sugli immobili di proprietà e sulle parti comuni da parte di alcuni condomini, sia da porre a carico di tutti i condomini, compresi i promotori, per i millesimi di proprietà o siano invece da escludere coloro i quali si trovino in una posizione distinta da quella del Condominio e contrapposta ad esso. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Milano si sofferma sulla ricostruzione dei fatti e illustra il preambolo che dava origine alla presente lite. Precisamente, gli attori acquistavano alcuni immobili condominiali in costruzione, inserendo nei rispettivi atti di compravendita l'impegno della impresa costruttrice ad ultimarli secondo il previsto capitolato lavori. Stante l'inadempimento a tale impegno e l'esistenza di vizi e mancanze, strutturali ed estetiche (compreso il danneggiamento del verde condominiale e l'assenza di allestimenti per la raccolta dei rifiuti), con delibera del 18 febbraio 2021 il Condominio decideva di riqualificare il verde condominiale e di realizzare un locale chiuso a delimitazione dell'area per i rifiuti. Gli attori si opponevano agli interventi e avviavano un procedimento per ATP nei confronti dell'Impresa e del Condominio, in quanto l'accertamento dei vizi avrebbe interessato non solo le proprietà individuali ma anche le parti comuni. Quindi, il Condominio, con delibera del 15 giugno 2021 decideva di partecipare al procedimento di ATP, di nominare un legale nonché di ripartire le spese della difesa tra tutti i condomini (compresi gli attori) per millesimi di proprietà; inoltre, con la citata delibera del 16 maggio 2023, in sede di approvazione del rendiconto delle spese per l'annualità del 2022, i costi delle spese di difesa tecnica e legale venivano posti a carico di tutti condomini, attori compresi. Gli attori contestavano la ripartizione, censurando la condotta del Condominio e degli altri condomini che sarebbero rimasti inerti nei confronti dell'impresa costruttrice, senza denunciare alcun vizio, neppure in sede di ATP. Il Condominio, di contro, si difendeva sostenendo che avrebbe posto in essere un intervento adesivo in ATP a sostegno delle doglianze degli attori tanto è che, all'esito della ATP, gli attori avevano proceduto in giudizio contro la sola impresa mentre il Condominio, invece, aveva promosso una procedura di negoziazione assistita nei confronti della ditta per l'eliminazione dei vizi emersi in CTU a carico delle parti comuni. La posizione degli attori non risultava in contrapposizione con quella del Condominio e pertanto il Tribunale si determinava nel riconoscere che le spese legali deliberate e consuntivate dal Condominio per la procedura di ATP erano nell'interesse anche dei condomini attori, che non risultano essersi trovati in una posizione distinta da quella del Condominio che, eventualmente, avrebbe potuto giustificare la non attribuzione delle predette spese (deliberate dal Condominio) a carico degli attori in ragione degli artt. 1132, comma 3, c.c. e 1101, comma 2, c.c. In ragione di quanto sopra, il giudice di primo grado rigettava le domande formulate dagli attori, condannando i medesimi, in solido tra di loro, a corrispondere al convenuto Condominio le spese e competenze di lite e di mediazione. Osservazioni La sentenza in esame offre un dibattito, sempre vivace in ogni compagine condominiale, in ordine alla suddivisione delle spese - legali e di difesa tecnica - affrontate in un giudizio civile fra i condomini (in ragione dei rispettivi millesimi). In particolare, la discussione accentra la disanima sulla imputazione delle spese ai condomini che hanno promosso (o resistito) in giudizio ad azioni proposte da altri, oltre ad avere una legittimazione concorrente e aggiuntiva rispetto a quella dell'amministratore per tutela dei beni comuni. Con la citata ordinanza n. 16934 del 14 giugno 2023, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha affermato che, per il costante e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni. Nello specifico, è stato rilevato che il singolo condomino ha anche il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia già stata assunta legittimamente dall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario (v. anche Cass. civ., sez. II, 7 giugno 2011, n. 12291; Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1979, n. 202). Logico corollario di tali principi è sicuramente quello di conferire al singolo condomino la legittima promozione delle azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio oppure ricorrere all'intervento sostitutivo dell'Autorità giudiziaria, sempre nell'interesse della res. Anche il TAR Lombardia (sez. II, 7 agosto 2024, n. 2353) ha recentemente riconosciuto la legittimazione del singolo condomino a proporre un ricorso al TAR, in aggiunta a quello proposto dall'amministratore condominiale, per un intervento edilizio che pregiudicava le parti comuni del condominio e questo per due ragioni: 1) in base al criterio dellavicinitas, in quanto proprietario esclusivo di beni immobili collocati in prossimità dell'intervento oggetto del giudizio; 2) per il diritto pro quotasui beni comuni, citando giustappunto l'ordinanza n. 16934 del 14 giugno 2023 per la legittimazione del singolo condominio a proporre un ricorso al TAR in aggiunta a quello dell'amministratore del condominio. Tra l'altro, questo elemento porta a ritenere che quanto contestato possa arrecare pregiudizio agli interessi dei suindicati condomini per i quali, pertanto, va affermata sine dubio la sussistenza dell'interesse a ricorrere. Nel caso di specie, gli attori a propria difesa hanno sostenuto l'inesistenza di una comunanza di interessi con gli altri partecipanti al Condominio e, perciò, l'errata attribuzione delle spese deliberate dal Condominio anche a carico di sé medesimi. Posto il principio generale dell'obbligatorietà delle deliberazioni assembleari per tutti i condomini, il Legislatore ha disciplinato specifiche ipotesi di dissenso - con la dovuta precisazione che il dissenso opera solo all'interno del Condominio, nei confronti dello stesso e, singolarmente, degli altri condòmini - fra le quali si rinviene giustappunto il dissenso rispetto alle liti previsto dall'art. 1132, comma 3, c.c., che riguarda il rapporto tra Condominio e condomino dissenziente, nell'àmbito del quale, “in tema di dissenso alle liti, l'operatività dell'art. 1132 c.c. non va oltre l'esonero del condomino dissenziente dall'onere di partecipare alla rifusione delle spese di giudizio in favore della controparte, nell'ipotesi di esito della lite sfavorevole per il condominio; la norma lascia, tuttavia, immutato l'onere di partecipare alle spese affrontate dal condominio per la propria difesa” (così Trib. Bologna 12 ottobre 2007, n. 2618). Ciò significando che, oltre l'esonero del dissenziente dall'onere di partecipare alla rifusione delle spese del giudizio in favore della controparte nel caso d'esito della lite sfavorevole per il Condominio, incombe su di esso l'onere di partecipare alle spese affrontate dal Condominio per la propria difesa ove risultino irripetibili dalla controparte nell'inverso caso di esito della lite favorevole per il Condominio. Quindi, se dall'attività processuale svolta in causa (nel caso di specie in ATP) da parte del Condominio non emerge una contrapposizione giudiziale con le posizioni espresse dagli attori condomini, non sussiste una scissione (degli interessi) della compagine condominiale, tale da giustificare l'esenzione alla contribuzione delle spese legali e di difesa tecnica del condomino dissenziente. In proposito, dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione è stato confermato che, “in tema di condominio negli edifici, è nulla la deliberazione dell'assemblea condominiale che, all'esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, pro quota, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo; in tal caso, infatti, non può farsi applicazione, neanche in via analogica, degli artt. 1132 e 1101 c.c., trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino” (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2018, n. 1629; nello stesso senso, v. Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2014, n. 13885). E ancora (sempre Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2018 n. 1629): “Questo orientamento spiega come nell'ipotesi di controversia tra condominio e uno o più condomini, la compagine condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall'amministratore (Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2014, n. 13885; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1970, n. 801)”, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino. Proprio nella parte motiva della sentenza oggi in commento, si evince che gli esiti della ATP avevano accertato l'esistenza dei molteplici vizi e difetti inerenti le parti comuni dell'edificio condominiale, assumendo quindi che fossero da imputare alle lavorazioni eseguite dalla ditta convenuta in giudizio, esecutrice dei lavori di costruzione e, conseguentemente, verificando e acclarando una problematica di comune interesse a tutti i partecipanti al Condominio. Sia consentita un'ultima precisazione circa la separazione della responsabilità del condomino dissenziente da quella degli altri: essa, come anticipato, ha effetto solo all'interno del Condominio e non riguarda il terzo o i terzi che sono in lite con lo stesso; pertanto nell'ipotesi di soccombenza del Condominio, anche i dissenzienti possono essere costretti a pagare la parte vittoriosa o le parti vittoriose e, solo dopo, rivalersi contro il Condominio di ciò che abbiano dovuto pagare (art. 1132, comma 2, c.c.). Nella pratica, siffatto assunto si traduce nella circostanza che il terzo o i terzi vittoriosi - che ad esempio abbiano conseguito un titolo esecutivo nei confronti del Condominio – possono agire nei confronti di tutti i condomini, anche contro i condomini dissenzienti, consentendo a questi il diritto di rivalsa nei confronti degli altri condomini per ciò che abbiano dovuto pagare alla parte vittoriosa, limitando tale esborso alle sole spese processuali versate alla controparte ed agli eventuali danni correlati al comportamento processuale del Condominio (in proposito, v. Trib. Bologna 12 ottobre 2007). Infine, il dissenso alle liti non sarebbe applicabile alle controversie che dovessero nascere tra Condominio e singoli condomini in quanto si determinerebbe una “separazione di centri d'interesse” che non consentirebbe l'addebito delle spese legali al singolo condomino che è controparte in un procedimento contro il Condominio (salvo eventualmente quanto liquidato dal giudice in caso di soccombenza). Riferimenti Avigliano, Ripartizione delle spese condominiali, in Ventiquattroreavvocato, 2016, fasc. 10, 22; Baldacci, Il dissenso alle liti condominiali: modalità e conseguenze, in Ventiquattroreavvocato, 2008, fasc. 3, 17; Bordolli, Guida alla ripartizione delle spese condominiali, Rimini, 2021, 25; D'Aprea, In tema di responsabilità e ripartizione delle spese in materia di condominio, in Nuova giur. civ. comm., 2016, fasc. 11, I, 1447. |
