Presupposti per l’accesso al tetto comune passando per la proprietà esclusiva di un condomino

Massima

Non rientra nelle attribuzioni dell'assemblea condominiale occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi, sicché è nulla la delibera assembleare con cui si dispone che l'accesso al tetto dell'edificio - parte comune ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c. - in assenza del consenso unanime dei condomini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare.

Il caso

All'esito dei giudizi di merito, la Corte d'Appello adita - in parziale riforma della sentenza del Tribunale - aveva

dichiarato la nullità della delibera assembleare impugnata, limitatamente all'approvazione degli argomenti di cui ai punti 7 e 8 dell'ordine del giorno.

Per quanto qui rileva, gli argomenti essenziali della decisione del giudice distrettuale erano i seguenti:

a) era fondata la censura secondo cui l'autorizzazione da parte dell'assemblea dell'apertura di fori nel muro di confine integrasse gli estremi della costituzione di una servitù di stillicidio, come tale possibile solo se approvata da tutti i condomini, perché - come indicava la CTU svolta in primo grado - la presenza di un manufatto con fori idonei a sversare acque sul fondo sottostante, anche solo in caso di consistenti piogge, era “capace di consentire il passaggio delle acque percolate attraverso gli elementi di drenaggio posti immediatamente dietro i varchi in parola”;

b) la delibera del Condominio doveva essere annullata anche nella parte riguardante la previsione che l'accesso alla copertura del fabbricato avvenisse passando per la proprietà esclusiva del condomino proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano, perché non rientrava nelle attribuzioni dell'assemblea la possibilità di deliberare, in assenza del consenso espresso dei condomini interessati, interventi o opere riguardanti beni o porzioni di proprietà individuale.

Il Condominio soccombente ed alcuni condomini aderenti alla sua linea difensiva proponevano, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare, in via preliminare, se i suddetti condomini fossero legittimati ad impugnare la sentenza di secondo grado e, nel merito, se il giudizio di invalidità delle delibere impugnate fosse o meno corretto.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto, innanzitutto, sussistente tale legittimazione ad impugnare.

Al riguardo, viene richiamato l'orientamento dei giudici di legittimità, ad avviso dei quali, nelle controversie condominiali che, come nella presente vicenda processuale, investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota (v., per tutte, Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934, la quale, nella specie, aveva statuito che, anche se rimasto inerte nei primi gradi di giudizio, il condomino ha diritto di depositare ricorso incidentale tardivo in proprio nel giudizio di legittimità).

I ricorrenti, poi, denunciavano la violazione degli artt. 1108, 1094 ss. c.c., degli artt. 1120 ss. c.c., e dell'art. 913 c.c., lamentandosi che, nel ritenere illegittima la delibera assembleare - di cui al punto 8 dell'o.d.g. - che autorizzava la riapertura dei fori praticati nel muro di contenimento della soprastante proprietà del condomino impugnante (fori che erano stati chiusi da sconosciuti), la Corte d'Appello non avrebbe bene interpretato le risultanze probatorie, cioè, nel dettaglio, la CTU, la quale attestava che i fori erano stati predisposti non per immutare il regime delle acque, ma per impedire il crollo del muro, e la deposizione di un teste (progettista e direttore dei lavori di costruzione dell'edificio condominiale), secondo il quale si “era realizzata una caditoia a valle della rampa, di superficie e volume adeguati esclusivamente per le esigenze della rampa, insufficienti a raccogliere eventuali altre acque”.

Ad avviso dei ricorrenti, posto che il confine tra la proprietà del Condominio e la proprietà del suddetto condomino era segnato da un dislivello di tre metri, lungo il quale il fronte di terreno era sostenuto e contenuto da un muro di sostegno in cemento armato, non sarebbe stato corretto il riferimento - fatto nella gravata sentenza - alla servitù, vertendosi più propriamente in tema di limitazione legale della proprietà, come affermato dalla giurisprudenza formatasi nella materia di cui all'art. 913 c.c. (“Scolo delle acque”);

I magistrati del Palazzaccio hanno, però, ritenuto tale doglianza inammissibile.

Invero, la censura mirava ad un nuovo esame del merito della causa e offriva una diversa interpretazione delle prove assunte nel giudizio di primo grado - in particolare, della CTU e di una testimonianza - che, nell'ottica dei ricorrenti, avrebbero dimostrato che, con la delibera assembleare de qua, non era stata costituita una servitù di stillicidio a carico del Condominio.

D'altronde, alla Corte di legittimità non può essere chiesta una nuova attività istruttoria, essendo altrettanto pacifico che, con la proposizione del ricorso per cassazione, il ricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l'apprezzamento di fatto compiuto dai giudici del merito, tratto dall'analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che lo scrutinio dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, atteso che, nell'àmbito di quest'ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione che ne ha fatto il giudice di merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all'uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (v., ex multis, Cass. civ., sez. VI, 7 aprile 2017, n. 9097).

In altri termini, non è censurabile come error in iudicando consistente in violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la valutazione probatoria compiuta dal giudice di merito in ordine agli aspetti fattuali della controversia.

Osservazioni

Interessa maggiormente queste brevi note la denuncia relativa alla violazione degli artt. 843 e 1135 c.c.: sulla premessa che la questione concerne l'approvazione del punto 7 dell'o.d.g., secondo cui gli accessi alla copertura del fabbricato condominiale, qualora occorrenti per effettuarvi interventi di manutenzione ordinaria, devono “essere consentiti dai proprietari i cui appartamenti siano ubicati all'ultimo piano”, i ricorrenti rimarcavano:

1) che, in base all'art. 843 c.c., il proprietario doveva permettere l'accesso e il passaggio sul proprio fondo al fine di costruire e riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune;

2) che, verificandosi tale evenienza, non si costituiva una servitù a favore del fondo finitimo, trattandosi piuttosto di un'obbligazione propter rem;

3) che i condomini non avevano prospettato un'ipotesi alternativa di accesso al tetto dell'edificio condominiale, ipotesi che, invece, il Tribunale aveva valutato e implicitamente esclusa.

Il Collegio decidente ha ritenuto tali doglianze nel complesso infondate.

Invero, come precisato dal supremo organo di nomofilachia - v. Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839 - con riferimento alla disciplina del condominio successiva all'entrata in vigore della l. n. 220/2012, ma il principio ha una portata generale e trova applicazione anche per le delibere adottate, come nella specie, in epoca anteriore alla riforma del 2012 - uno dei casi in cui la delibera dell'assemblea dei condomini deve ritenersi viziata da nullità è quello della “impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della delibera medesima”.

L'impossibilità giuridica dell'oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle “attribuzioni” proprie dell'assemblea, atteso che questa, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni.

Ne consegue che l'assemblea non può “occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi” (così Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2022, n. 16953).

Di recente, lo stesso consesso decidente (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2025, n. 5528), facendo corretta applicazione dei principi di cui sopra, aveva chiarito che la delibera dell'assemblea condominiale con la quale venga approvata la stipulazione di un contratto di opera professionale e di un appalto, che riguardi anche beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini - nella specie, si trattava balconi - è nulla (e non annullabile) per impossibilità dell'oggetto, poiché, appunto, qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari.

A ben vedere, il comma 1 dell'art. 1137 c.c. è rimasto immutato, ma, riferendosi alle deliberazioni prese dall'assemblea “a norma degli articoli precedenti”, comunque arricchiti a seguito della Riforma del 2013, la previsione normativa continua ad essere viziata per difetto.

Invero - escluso il riformulato art. 1136 c.c., che disciplina l'iter per addivenire ad una valida decisione (quanto a convocazione, costituzione, votazione, verbalizzazione, ecc.), anche se oggi indica, sia pure sotto il profilo del quorum, altre ipotesi di competenza dell'organo gestorio - il richiamo immediato è all'art. 1135 c.c., il quale, ai punti da 1 a 4, menziona espressamente le “attribuzioni” dell'assemblea, ossia, rispettivamente, la conferma dell'amministratore e l'eventuale sua retribuzione, l'approvazione delle spese occorrenti e la relativa ripartizione tra i condomini, l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e l'impiego del residuo della gestione, le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni previa obbligatoria costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (sul punto, è intervenuto il d.l. n. 145/2013, convertito in l. n. 9/2014, che ha aggiunto il seguente periodo: “se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, tale fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”).

La l. n. 220/2012 ha inserito, altresì, il comma 3, che contempla la possibilità in capo all'assemblea - di non agevole comprensione - di “autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

A sua volta, l'art. 1135 c.c., quando parla delle attribuzioni dell'assemblea, si riferisce, altresì, “a quanto stabilito dagli articoli precedenti”: si pensi a quelle interessanti l'amministratore, in ordine alla nomina (art. 1129, comma 1, c.c.), alla possibilità di conferire allo stesso maggiori poteri di quelli derivanti dalla legge circa la promozione di controversie giudiziarie (art. 1131, comma 1, c.c.), al ricorso avverso i provvedimenti da lui adottati (art. 1133 c.c.), ai compiti specifici riguardo alle liti contro un condomino o contro i terzi (artt. 1131, comma 3, e 1132 c.c.), alla ricostruzione parziale dell'edificio (art. 1128, comma 2, c.c.), nonché alle innovazioni (artt. 1120 e 1121 c.c.).

Tuttavia, i poteri dell'assemblea riguardano, in linea generale, la disciplina lato sensu della cosa comune, sicché la predetta disposizione deve essere integrata con tutti quei riferimenti ai poteri del massimo organo gestorio contenuti in altre norme del codice civile e delle leggi speciali: si pensi, rispettivamente, alla formazione/modifica del regolamento (art. 1138 c.c.) ed allo scioglimento del condominio (art. 61 disp. att. c.c.), oppure, per esempio, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche (l. n. 13/1989), realizzazione di parcheggi (l. n. 122/1989), trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato e sistemi di contabilizzazione del calore (l. n. 10/1991), installazione di antenne satellitari collettive (l. n. 66/2001), ipotesi, quest'ultime, compendiate attualmente nell'art. 1120, comma 2, c.c.

Atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciute all'assemblea dall'art. 1135 c.c., è ragionevole sostenere addirittura che la stessa assemblea, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, può deliberare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, purché non si tratti di statuizioni volte a perseguire finalità extracondominiali.

Riferimenti

Mascia, Assemblea di condominio: costituzione, funzionamento, attribuzioni e impugnazione delle delibere, in Immob. & proprietà, 2019, 7;

Fontana, Assemblea condominiale, amministratore e rispettive competenze, in Arch. loc. e cond., 2018, 371;

Celeste, L'assemblea: funzioni, poteri, limiti, attribuzioni e maggioranze, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 9, 63;

Ribaldone, Svolgimento e attribuzioni dell'assemblea, in Immob. & proprietà, 2008, 759.