Il diritto del condomino a partecipare successivamente alla comproprietà dell’ascensore si perfeziona con il rimborso delle spese dell’impianto
25 Settembre 2025
Massima Il rimborso che il partecipante successivo alla comproprietà dell'ascensore deve versare ai comproprietari dell'impianto assume valenza ai fini dell'efficace esercizio del relativo diritto, che si attua mediante un negozio unilaterale reale e ad effetti reali, nel senso che i secondi conseguono tale diritto solo per effetto del concreto rimborso, che non è oggetto di un'obbligazione che possa farsi valere dagli altri soggetti. Il diritto potestativo di partecipare alla comproprietà dell'ascensore, infatti, è posto nell'esclusivo interesse del “partecipante successivo” e, quindi, fintanto che questi non abbia provveduto a versare il rimborso, la fattispecie non è integrata ed il diritto non può dirsi efficacemente esercitato. Il caso Il giudizio introdotto dal ricorrente ha per oggetto la domanda di accertamento e di dichiarazione del proprio diritto di partecipare alla proprietà di un ascensore, precedentemente installato nel condominio da altro partecipante. Il tutto con la verifica, in applicazione dell'art. 1121, comma 3, c.c., dell'entità della quota parte delle spese da versare agli attuali proprietari dell'impianto per l'installazione e la manutenzione dell'opera, decurtate del deprezzamento conseguente alla vetustà del bene stesso. Istruita la causa, anche con l'intervento del consulente tecnico d'ufficio necessario al fine di quantificare il già menzionato importo, il Tribunale ha dichiarato il diritto della ricorrente di partecipare ai vantaggi dell'innovazione gravando il rimborso della rivalutazione monetaria da calcolarsi dal momento della data dell'elaborato del perito fino all'effettivo esborso della stessa. La questione L'oggetto della controversia non è nuovo, ma il Tribunale ha affrontato la questione ponendone in rilievo un aspetto che sembra essere inedito, quale la riferibilità della quota di rimborso ai soli condomini proprietari parziali dell'impianto di risalita. Le soluzioni giuridiche Pacifico che la fattispecie rientra nell'ambito dell'art. 1117, comma 1, n. 3, c.c., che ha definito l'ascensore parte presuntivamente comune dell'edificio, in quanto destinata al godimento di tutti i condomini, se non sussista un titolo contrario. Una presunzione che opera solo allorché l'impianto sia nato contestualmente allo stabile cui è annesso. Ad avviso del Tribunale, la tipica caratteristica dell'ascensore, quale bene suscettibile di uso separato ed opera particolarmente gravosa dal punto di vista economico, consente che nel caso in cui un edificio ne sia privo uno o più condomini possano provvedere autonomamente ed a proprie spese alla sua installazione. All'esercizio di questo diritto, legalmente riconosciuto dall'art. 1121, comma 1, c.c., corrisponde un diritto al dissenso da parte dei condomini non interessati all'innovazione, i quali non contribuiranno alle spese dell'impianto e non parteciperanno ai vantaggi dello stesso. Allo stesso tempo, il soggetto dissenziente non perde un ulteriore diritto, ovvero quello di partecipare successivamente all'innovazione e che il Tribunale, facendo propria una risalente giurisprudenza (Cass. civ. sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746), ha definito un “diritto al diritto”, in quanto diritto potestativo perpetuo che ha ad oggetto l'acquisto coattivo di una quota della comunione. Si è, quindi, affrontato il nucleo della questione che concerne la quantificazione dell'importo da versare a titolo di contributo per le spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera da parte di coloro che intendano partecipare ai vantaggi della stessa. Il Tribunale ha evidenziato che, se di comunione parziale e ristretta ai soli proprietari dell'ascensore si deve parlare, il calcolo della quota contributiva doveva essere fatto solo rispetto a questo ristretto numero di condomini, tenendo conto che lo scopo del rimborso richiesto ai nuovi partecipanti è quello di reintegrare il patrimonio di coloro che abbiano installato l'impianto. Si tratta, in concreto, di una reintegrazione che deve tenere conto delle spese effettivamente sostenute, indipendentemente dalla loro congruità ma considerando la rivalutazione delle stesse al pari di quelle concernenti la manutenzione straordinaria dell'impianto ed escludendo il riconoscimento di interessi che andrebbero solo in favore di coloro che avevano provveduto all'installazione. Il tutto senza ignorare la rilevanza della riduzione del valore dell'impianto, conseguente all'uso ed alla obsolescenza dello stesso. Una volta accertato che - come nel caso concreto - la condomina aveva diritto di entrare nella comproprietà dell'ascensore il Tribunale ha chiarito la relazione tra l'esercizio del diritto in questione ed il pagamento del rimborso ai già comproprietari dell'ascensore, identificando il secondo non come un obbligo (ovvero atto dovuto) ma come un onere giuridico (atto necessario), talchè fino a quando il partecipante successivo non ha pagato agli aventi diritto il rimborso secondo i criteri ora menzionati il diritto non può dirsi efficacemente esercitato, costituendo la restituzione un elemento di perfezionamento dello stesso atto di esercizio del diritto. Osservazioni Il caso portato all'esame del Tribunale di Avezzano è molto comune e, per questo, è stato oggetto di plurime dispute tra condomini proprietari di un impianto di ascensore ed altri che, non avendo inizialmente aderito all'innovazione, successivamente abbiano manifestato la volontà di esercitare il diritto, garantito per legge, di partecipare alla comproprietà dell'impianto per godere dei vantaggi che lo stesso rende. La prima parte della motivazione del provvedimento ha inquadrato l'intervento di installazione di un ascensore in un condominio che ne sia originariamente privo tra le innovazioni gravose e suscettibili di godimento separato e, per questo, soggette ad un sistema normativo che, da un lato, consente ai condomini di dissociarsi dall'intervento con conseguente esclusione dalle spese e, naturalmente, dal conseguimento dei relativi vantaggi e, dall'altro, accorda agli stessi il diritto di partecipare successivamente all'innovazione ma nel rispetto di determinate condizioni. Correttamente il giudicante ha limitato l'intervento in questione a tale caratterizzazione escludendo, implicitamente, lo stesso dal novero delle innovazioni voluttuarie che, pur se riferite all'edificio nel suo complesso, sono considerate tali se non rivestono un livello di utilità che si traduca in un miglioramento o nel maggior godimento del bene comune in funzione delle differenti caratteristiche costruttive e architettoniche che caratterizzano l'edificio. In pratica il termine “voluttuario” è sinonimo di un quid scarsamente utile o del tutto inutile, considerando che tale qualificazione non aderisce, ad esempio, a quell'intervento che non sia limitato al solo scopo di migliorare l'estetica dell'edificio ma, contestualmente, porti beneficio anche alla sua funzionalità e manutenzione. Il peso economico dell'opera postuma deve essere valutato in senso oggettivo, come si ricava dal dato testuale dell'art. 1121, comma 1, c.c. il quale fa espresso riferimento alle particolari condizioni ed all'importanza dell'edificio, la qual cosa esclude che possa avere rilevanza la situazione patrimoniale del singolo condomino (Cass. civ. sez. II, 23 aprile 1981, n. 2408). Superando questi principi essenziali, oramai più che consolidati, dalla motivazione del provvedimento ordinatorio emerge un quadro che è stato ancorato ad una decisione piuttosto recente della Corte Suprema (Cass. civ. sez. VI, 8 giugno 2020, n. 10850), la quale ha specificato che nel caso di specie si viene a configurare una “comunione parziale” tra i soli proprietari dell'ascensore quale componente del condominio esistente con conseguente annullamento di tale dicotomia nel momento in cui tutti i condomini abbiano aderito alla proprietà dell'impianto. Solo in quel momento, infatti, l'impianto de quo assumerà il carattere di bene condominiale con tutte le conseguenze di legge. Quella più evidente - come rilevato dal Tribunale - riguarda la ripartizione delle spese alle quali non si può applicare l'art. 1123 c.c. che “suppone la vincolatività per tutta la collettività condominiale della deliberazione”, con la conseguenza che nel caso di innovazione gravosa o voluttuaria realizzata solo da alcuni condomini “chi intenda parteciparvi deve contribuire al pagamento in proporzione alla propria quota ed all'uso rispetto al ristretto numero di condomini (com)proprietari dell'opera stessa”. Del resto, il giudicante non ha fatto altro che appellarsi al concetto di “condominio parziale” come implicitamente delineato dal Codice civile nell'art. 1123, comma 3, c.c. - ripartizione delle spese di manutenzione solo tra il gruppo di condomini che tragga utilità da un determinato bene - con chiaro riferimento alla natura strutturale di una specifica parte condominiale. Tutto ciò con il rilievo che nel nostro caso la situazione di parziarietà è fluttuante fino al momento in cui tutti i condomini diventeranno proprietari dell'ascensore al cento per cento. Riferimenti Bordolli, Singolo condomino: autorizzazione a installare un ascensore, in Diritto.it, 4 dicembre 2024; Greco, Installazione ascensore condominiale: possibile opporsi?, in Altalex, 28 novembre 2023; Capponi, Sull'installazione ex novo dell'impianto di ascensore, le varie fasi, in Arch. loc. e cond., 2016, fasc. 2, 159. |
