Decisioni del consiglio di condominio: sono vincolanti solo se successivamente approvate dall’assemblea con i quorum di legge

Massima

Negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, l'assemblea, ai sensi dell'art. 1130-bis, comma 2, c.c., può nominare un consiglio di condominio, le cui determinazioni sono, però, vincolanti soltanto se successivamente approvate, con le maggioranze prescritte, dall'assemblea stessa, in quanto quest'ultima non può essere esautorata dalle sue funzioni inderogabili, giacché è sulla maggioranza dei partecipanti in seno all'organo assembleare che si fondano le norme riguardanti la regolarità della costituzione di quest'ultimo, nonché la validità e impugnazione delle sue delibere.

Il caso

La causa - giunta di recente all'esame del Supremo Collegio - registrava la soccombenza del condomino nel giudizio di cui all'art. 1137 c.c. in entrambi i gradi di merito.

In particolare, l'attore aveva impugnato la delibera approvata dell'assemblea il 18 gennaio 2016 e, segnatamente, riguardo al punto 2 dell'ordine del giorno, nella parte in cui aveva ratificato la precedente delibera del 16 settembre 2015, priva dei necessari quorum.

Le contestazioni del condomino vertevano sulla carenza di informazioni rese all'assemblea, sull'assenza di una delibera assembleare di approvazione e ripartizione della spesa e sul carattere urgente dei lavori imposti dall'Ente di vigilanza.

La Corte d'Appello - confermando la decisione del Tribunale - aveva osservato che l'assemblea del 16 settembre 2015, “preso atto della mancanza dei millesimi per poter dar corso agli interventi straordinari”, aveva deciso di “dare corso alla sostituzione dell'impianto ascensore con altro elettrico, con mandato ai consiglieri di valutare le altre offerte e di scegliere il miglior preventivo”, aggiungendo, altresì, che tale intervento risultasse essere indispensabile a seguito del verbale ispettivo dell'Ente, che imponeva gli interventi di adeguamento, che erano ritenuti antieconomici rispetto alla sostituzione integrale.

I giudici distrettuali avevano individuato la suddetta relazione ispettiva a seguito dei collaudi eseguiti sull'impianto di ascensore condominiale ad azionamento idraulico, ai sensi del d.P.R. 29 maggio 1963, n. 1497 e del d.m. 28 maggio 1979 (normativa in tema di misure di sicurezza per ascensori).

Tale verbale ispettivo, richiamando gli esiti di un precedente collaudo svolto nell'anno 2002, aveva dettato prescrizioni relative alle pareti in lamiera del locale centralina e alle difese del vano, alle protezioni magnetotermiche dei circuiti, al segnale acustico di allarme, alle serrature delle porte di piano, al cartello sulla porta e all'illuminazione del locale centralina, alla mancanza di un parapetto sul tetto della cabina, alla targa di matricola in cabina, ai vetri del vano, all'operatore porte di cabina, alla spia della porta del quinto piano.

Secondo la Corte territoriale, ciò comprovava il rischio, peraltro risalente ad epoca remota, per la sicurezza dell'impianto e, quindi, imponeva la ratifica del deliberato del 16 settembre 2015, poi, adottata nella delibera del 18 gennaio 2016, restando la situazione ulteriormente avvalorata dalla delibera ancora successiva del 6 ottobre 2016.

La sentenza impugnata aveva così ritenuto sussistente la situazione di urgenza integrante il requisito di cui al comma 2 dell'art. 1135 c.c. ai fini dell'esecuzione delle “opere necessarie per eliminare il pericolo, ciò che l'amministratore, avallato dal deliberato assembleare pluriratificato, ha legittimamente intrapreso ad eseguire, e che l'assemblea ha legittimamente deliberato ribadendo la presenza di una situazione indifferibile ed urgente, approvando l'opera di sostituzione e l'attività dell'amministratore”.

Il condomino soccombente proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se, nella specie, fosse o meno valida la delibera impugnata, ossia quella adottata in data 18 gennaio 2026, nella parte in cui aveva “ratificato” la delibera del 16 settembre 2015, inerente ai lavori straordinari di sostituzione dell'impianto di ascensore, con il voto favorevole di 22 condomini per 536,72 millesimi.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso infondato.

L'infondatezza delle diverse censure articolate nel ricorso stava nell'erroneo presupposto interpretativo, secondo cui condizione di validità della delibera dell'assemblea dei condomini, che aveva approvato i lavori di manutenzione straordinaria ordinati dall'amministratore, ai sensi dell'art. 1135, comma 2, c.c., era che gli stessi lavori rivestano effettivamente carattere urgente.

Invece, l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni di gestione del condominio di cui all'art. 1135 c.c., ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti e, di conseguenza, di approvare ex post il consuntivo delle opere, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192; Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. civ., sez. II, 27 dicembre 1963, n. 3226).

L'effettiva sussistenza del carattere urgente dei lavori straordinari vale, piuttosto, quale presupposto per fondare il diritto dell'amministratore ad ottenere dai condomini rimborso delle spese anticipate (Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20136).

Ove, peraltro, assuma rilievo dirimente in causa il riconoscimento del carattere urgente delle spese ordinate dall'amministratore e, dunque, per decidere sull'esistenza del diritto dell'amministratore al rimborso delle relative spese, ciò suppone - ad avviso degli ermellini - un accertamento di fatto che compete al giudice di merito e che è insindacabile in sede di legittimità sub specie del vizio di violazione o falsa applicazione di norma di diritto (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 19 novembre 1996, n. 10144).

In quest'ordine di concetti, quindi, si rivelavano prive di decisività, al fine di condurre alla cassazione della sentenza impugnata, le contestazioni mosse dal ricorrente al carattere urgente dei lavori inerenti alla sostituzione dell'impianto di ascensore.

Osservazioni

Interessa maggiormente queste brevi note la parte della motivazione della sentenza in commento dedicata all'attività del “consiglio di condominio”, vera e propria new entry a seguito della riforma della normativa condominiale entrata in vigore il 18 giugno 2013, anche se, di fatto, già operante in numerose realtà condominiali.

Invero, il comma 2 dell'art. 1130-bis c.c. - introdotto, appunto, dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220 - consente all'assemblea di nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari (tale nomina, in rapporto di 1 a 4, peraltro, non è necessariamente correlata all'incombente del rendiconto condominiale, al cui interno risulta inserita).

La stessa norma precisa, però, che il consiglio di condominio ha “unicamente funzioni consultive e di controllo”, essendo tale organo votato soltanto a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condomini, segnatamente nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni.

Tuttavia, già prima della Riforma del 2013, i magistrati del Palazzaccio avevano affermato che l'assemblea condominiale - atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. - può certamente deliberare la nomina di una commissione di condomini (cui equivale l'attuale “consiglio di condominio”), con l'incarico di esaminare i preventivi di spesa per l'esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condomini - anche dissenzienti - solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea, le cui funzioni - nella specie, si trattava dell'attribuzione dell'approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. - non sono delegabili ad un gruppo di condomini (Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865).

La determinazione dell'oggetto delle opere di manutenzione straordinaria - ossia degli elementi costruttivi fondamentali delle stesse nella loro consistenza qualitativa e quantitativa - la scelta dell'impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, rientrano, pertanto, nel contenuto essenziale della delibera assembleare imposta dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

Nella specie, i giudici di merito avevano accertato, in punto di fatto, che i lavori straordinari di sostituzione dell'impianto di ascensore erano stati, comunque, approvati dalla delibera del 18 gennaio 2016, mediante “ratifica” della delibera del 16 settembre 2015, con il voto favorevole di 22 condomini per 536,72 millesimi.

Al riguardo, il Supremo Collegio rammenta che le determinazioni prese dai condomini in assemblea devono valutarsi come veri e propri atti negoziali, sicché l'interpretazione del loro contenuto è frutto di apprezzamento di fatto spettante al giudice di merito e sindacabile in sede di legittimità unicamente per violazione dei canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c. (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2006, n. 4501).

In quest'ordine di concetti, la Corte d'Appello aveva attribuito immediato valore organizzativo alla delibera assembleare del 18 gennaio 2016 e, dunque, alla decisione meramente consultiva o preparatoria del consiglio di condominio.

L'approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell'esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., atteso che, ad esso, il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell'art. 642, comma 1, c.p.c.

In astratto, è corretto - ad avviso del massimo consesso decidente - che, allorché l'assemblea intenda ratificare, e di conseguenza approvare, le spese straordinarie, prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera, sia necessaria la contestuale predisposizione del fondo speciale, ovvero il frazionamento dello stesso se il contratto preveda pagamenti in relazione agli stati di avanzamento approvati, ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

Sennonché, l'obbligo di costituzione del fondo diviene ineludibile soltanto allorché sia approvata la delibera di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa.

La delibera approvata il 18 gennaio 2016 - impugnata dal condomino ai sensi dell'art. 1137 c.c. - era stata, invece, preceduta dalla delibera del 16 settembre 2015 e seguita dalle delibere del 6 ottobre 2016 e del 7 marzo 2017, così rivelandosi “elemento programmatico e preparatorio di un più complesso procedimento assembleare”.

Per quel che qui rileva, la pronuncia in commento si rivela in linea con un altro precedente della stessa Cassazione (Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 2018, n. 33057), in cui - correttamente perimetrando le rispettive competenze del consiglio di condominio e dell'assemblea - si era chiarito che quest'ultima può attribuire al primo l'incarico di esaminare i preventivi dei lavori da eseguire, per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze della collettività, ma non è consentito delegare ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea medesima, sicché la scelta del contraente ed il riparto del corrispettivo sono vincolanti per tutti i condomini (dissenzienti inclusi) solo se approvati dal massimo organo gestorio con le maggioranze prescritte dalla legge, laddove, in difetto, il contratto di appalto stipulato dall'amministratore - per lavori di manutenzione straordinaria dei quali non sia stata accertata, in concreto, l'urgenza ex art. 1135, comma 2, c.c. - pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai partecipanti al condominio.

Sul versante della giurisprudenza di merito, riguardo a fattispecie sottratte ratione temporis alla vigenza del nuovo art. 1130-bis c.c., può richiamarsi una pronuncia (Trib. Napoli 30 ottobre 1990), la quale aveva ritenuto che era vietato all'assemblea, a maggioranza di voti, delegare - nella specie, senza obbligo di rendiconto - ad una commissione ristretta scelte di gestione ed opere indeterminate di manutenzione straordinaria, aggiungendo che la delibera comportasse un illegittimo esautoramento della minoranza dei partecipanti al condominio, nel cui interesse erano stabilite regole inderogabili a favore della competenza istituzionale dell'organo collettivo.

Si è, in proposito, chiarito che l'investitura di una commissione ad hoc era configurabile solo per la decisione su “questioni tecniche minute e marginali”, conseguenti a scelte fatte dall'assemblea almeno in linea di massima ma sempre specificamente enunciate, con l'indicazione della copertura finanziaria e delle regole programmatiche, sia pur generali, di condotta della commissione medesima.

In precedenza, lo stesso giudice partenopeo (Trib. Napoli 14 luglio 1987) aveva giustamente precisato che qualunque decisione sulle opere di manutenzione straordinaria dell'immobile condominiale spettasse in via esclusiva, a norma dell'art. 1135, n. 4, c.c. alla competenza dell'assemblea, sicché risultava illegittima la delega conferita ad una commissione composta da alcuni soltanto dei condomini su provvedimenti e scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti e di straordinaria amministrazione interessanti l'edificio condominiale.

Riferimenti

Di Marzio, Commento all'art. 1130-bis c.c., in Codice del condominio diretto da Celeste, Milano, 2018, 711;

Nicoletti, Limiti alle attribuzioni del consiglio di condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 17 maggio 2019;

Tarantino, Il consiglio di condominio può scegliere la ditta appaltatrice?, in IUS Condominioelocazione.it, 14 gennaio 2019;

Nicoletti, Consiglio di condominio: limiti ai poteri e all'impugnativa delle delibere, in IUS Condominioelocazione.it, 2 marzo 2018;

Accoti, Il nuovo rendiconto condominiale, la figura del revisore dei conti e la nomina del consiglio di condominio, in Consul. immob., 2016, fasc. 1012, 2192.