La mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento determina l'improcedibilità del processo esecutivo

Massima

La mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento entro il termine ventennale di cui agli artt. 2668-bis e 2668-ter c.c. comporta l’improseguibilità del processo esecutivo.

Il caso

Nell’ambito di un’espropriazione immobiliare radicata in forza di pignoramento trascritto nel 1998, il giudice dell’esecuzione, rilevata la mancata rinnovazione della trascrizione ai sensi dell’art. 2668-ter c.c., disponeva la chiusura anticipata del processo esecutivo.

Il creditore procedente impugnava il provvedimento mediante opposizione ex art. 617 c.p.c., sostenendo che la norma invocata dal giudice dell’esecuzione non prevede, quale conseguenza della mancata rinnovazione della trascrizione nel termine ventennale, l’inefficacia del pignoramento e l’improcedibilità dell’esecuzione.

Poiché l’opposizione veniva respinta, il creditore procedente proponeva ricorso per cassazione.

La questione 

La Corte di cassazione è stata chiamata a pronunciarsi sugli effetti che la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento determina sul processo esecutivo, alla luce delle disposizioni contenute negli artt. 2668-bis e 2668-ter c.c.

Le soluzioni giuridiche

Con l’ordinanza che si annota, la Corte di cassazione ha respinto il ricorso, confermando che la conseguenza della mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento prima che siano decorsi venti anni dall’espletamento della formalità originaria determina sempre e comunque l’improcedibilità del processo esecutivo.

Osservazioni

Con due pronunce pressoché coeve (ordinanza del 6 giugno 2025, n. 15143 e sentenza del 7 giugno 2025, n. 15241), la Corte di cassazione è intervenuta sul tema della rinnovazione della trascrizione del pignoramento ai sensi dell'art. 2668-ter c.c.

Il pignoramento immobiliare è considerato una fattispecie a formazione progressiva, che si compone di due momenti distinti e tra loro complementari:

- la notifica dell'atto di pignoramento al debitore, che determina l'avvio del processo di espropriazione forzata e cristallizza il patrimonio dell'esecutato, quanto ai beni assoggettati all'azione esecutiva, i quali, a partire da quel momento, vengono asserviti al vincolo espropriativo per essere destinati alla liquidazione coattiva, in vista della soddisfazione del creditore procedente e dei creditori intervenuti attraverso la distribuzione del ricavato dalla vendita;

- la trascrizione del pignoramento nei pubblici registri immobiliari, che assolve alla funzione di rendere conoscibile e opponibile ai terzi il suddetto vincolo, per fare sì, da un lato, che restino privi di effetti nei confronti del ceto creditorio partecipante all'esecuzione gli atti dispositivi del bene trascritti successivamente al pignoramento (quand'anche compiuti prima di esso) e, dall'altro lato, che di tale inopponibilità benefici anche l'aggiudicatario o l'assegnatario del bene staggito, in modo tale che il suo acquisto non possa essere insidiato o vanificato da diritti vantati da terzi sull'immobile.

È evidente, dunque, che la trascrizione del pignoramento svolge una funzione essenziale nell'ottica di assicurare che il processo esecutivo possa raggiungere il suo scopo, che non consiste nell'accertamento di diritti, ma nella loro soddisfazione coattiva: senza di essa, infatti, tutti gli atti rivolti alla conversione dell'immobile pignorato in denaro, attraverso la sua vendita forzosa, resterebbero costantemente esposti al rischio di rivendicazioni di terzi che, avendo regolarmente trascritto il loro titolo di acquisto, lo vedrebbero prevalere rispetto a quello dell'aggiudicatario o dell'assegnatario che fosse stato trascritto solo dopo, in base alla regola dettata dall'art. 2644 c.c., letta in combinato disposto con gli artt. 2913 e 2914 c.c.

La trascrizione del pignoramento, in quest'ottica, è destinata a saldarsi con quella del decreto di trasferimento, facendo sì che l'effetto di inopponibilità attribuito dalla legge alla formalità pubblicitaria ridondi dal creditore pignorante all'acquirente in sede esecutiva, garantendo in questo modo la sicurezza del suo acquisto (che rappresenta uno degli elementi su cui si fonda l'attrattività del sistema delle vendite forzate e, con essa, l'efficacia del processo esecutivo).

Ben si comprende, dunque, come la validità e l'efficacia della trascrizione del pignoramento debbano persistere lungo tutto l'arco del processo di espropriazione forzata, ovvero quanto meno fino al momento del trasferimento del bene staggito all'aggiudicatario o all'assegnatario (allorquando, cioè, può ragionevolmente sostenersi che abbia esaurito la propria funzione).

Da questo punto di vista, occorre considerare che l'art. 2668-ter c.c. prescrive la rinnovazione della trascrizione del pignoramento (ovvero del sequestro conservativo) di immobili prima che siano decorsi venti anni dall'espletamento della formalità originaria: attraverso il richiamo all'art. 2668-bis c.c., che detta analoga regola con riguardo alla domanda giudiziale, la norma stabilisce che l'efficacia della trascrizione viene meno in assenza di rinnovazione intervenuta prima del decorso del predetto termine, alla stessa stregua di quanto l'art. 2847 c.c. prevede in materia di rinnovazione dell'iscrizione dell'ipoteca.

Alla luce di queste coordinate di riferimento, la Corte di cassazione ha concluso che la mancata rinnovazione della trascrizione determina l'improcedibilità dell'esecuzione, per quanto nessuna disposizione preveda espressamente tale conseguenza.

Facendo leva sul fatto che la trascrizione del pignoramento non è soltanto un mezzo volto ad assicurare la pubblicità del vincolo impresso sul bene aggredito esecutivamente, ma è diretta a preservare la fruttuosità dell'acquisto (a titolo derivativo) del diritto immobiliare staggito da parte dell'aggiudicatario o dell'assegnatario, i giudici di legittimità hanno affermato che l'accertamento dell'avvenuto compimento e della persistente efficacia della trascrizione costituisce condizione indispensabile affinché l'espropriazione possa proseguire verso un trasferimento ritualmente e pienamente opponibile ai terzi. Per questo motivo, com'è stato precisato dalla giurisprudenza, il giudice dell'esecuzione è investito di un potere officioso di verifica e riscontro non solo della regolare esecuzione della trascrizione, ma pure della sua della rituale rinnovazione (in questi termini, in particolare, Cass. civ., sez. III, 11 marzo 2016, n. 4751).

Ne consegue, pertanto, che non può essere dato impulso all'espropriazione forzata quando l'efficacia della trascrizione, sebbene ritualmente eseguita, non sia stata tempestivamente rinnovata, giacché si riscontra la stessa situazione ostativa alla proseguibilità del processo esecutivo predicabile quando la trascrizione manchi ab origine.

Il venire meno dell'efficacia della trascrizione, quale elemento costitutivo del pignoramento, determina infatti la caducazione anche di quest'ultimo (e non solo degli effetti ricollegati alla formalità pubblicitaria, come pure potrebbe indurre a ritenere l'art. 2668-ter c.c.): come non può avere corso un'espropriazione immobiliare in cui la trascrizione del pignoramento non sia stata effettuata o in cui la nota che attesta la sua rituale esecuzione non sia stata depositata, in conseguenza dell'inefficacia che colpisce il pignoramento giusta quanto previsto dall'art. 557, comma 2, c.p.c., allo stesso modo il processo esecutivo non può proseguire se l'efficacia della trascrizione è venuta meno perché non è stata tempestivamente rinnovata.

Nel contempo, non è nemmeno ipotizzabile che la mancata tempestiva rinnovazione possa essere sanata da una sua tardiva esecuzione, effettuata di propria iniziativa dal soggetto interessato o a seguito di apposito ordine impartito dal giudice dell'esecuzione: anche volendo immaginare che gli effetti di inopponibilità scaturiti dalla trascrizione originaria cessino di attingere gli atti dispostivi compiuti medio tempore sul bene pignorato, prima della rinnovazione tardiva, la formalità non sarebbe più ancorata ad alcun pignoramento, essendo quello a suo tempo eseguito divenuto definitivamente inefficace (al pari della trascrizione che a esso si riferiva) per il mancato rispetto della prescrizione dettata dall'art. 2668-ter c.c., ossia in conseguenza del venire meno di uno dei suoi elementi costitutivi.

Il fatto che nessuna norma preveda espressamente che dalla mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento deriva l'improcedibilità del processo esecutivo non è motivo sufficiente per escludere che sia questa la sanzione ricollegabile all'omissione. D'altra parte, le cause di chiusura anticipata dell'esecuzione non sono solo quelle espressamente previste dal legislatore, affiancandovisi quelle che debbono farsi derivare dalla struttura e dalla configurazione sistematica del processo esecutivo; la differenza, casomai, si riscontra sotto il profilo dei mezzi di impugnazione dei provvedimenti del giudice dell'esecuzione dichiarativi dell'estinzione o dell'improcedibilità del processo esecutivo, che, se fondati su una delle fattispecie tipicamente disciplinate e sostanzialmente riconducibili all'inerzia del creditore, saranno aggredibili con lo strumento del reclamo di cui all'art. 630 c.p.c., mentre, negli altri casi (tra i quali può farsi rientrare l'omessa rinnovazione della trascrizione del pignoramento, trattandosi di attività che si colloca al di fuori del processo esecutivo), occorrerà avvalersi dell'opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., quale rimedio generale volto a vagliare la legittimità degli atti del processo esecutivo.

Dalle pronunce citate si evince anche che il termine per la rinnovazione della trascrizione del pignoramento continua a decorrere pure quando l'esecuzione è sospesa e che legittimato a curare la rinnovazione è, oltre al creditore procedente e al creditore intervenuto munito di titolo esecutivo, anche l'aggiudicatario, quale soggetto avente interesse ad assicurare le condizioni di stabilità del proprio acquisto.

Questa considerazione stimola, peraltro, una riflessione in ordine al momento fino al quale la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento assume rilevanza, visto che i giudici di legittimità paiono collocarlo in corrispondenza dell'aggiudicazione, che, nell'attuale sistema caratterizzato dalla pressoché esclusiva preponderanza della vendita senza incanto, è da intendersi definitiva fin da subito.

Ora, se è vero che l'aggiudicazione attribuisce all'aggiudicatario uno ius ad rem nei confronti del bene staggito, inteso come legittima aspettativa all'emissione del decreto di trasferimento, è altrettanto vero che l'acquisto del diritto avviene solo a seguito della pronuncia del decreto medesimo, che dipende dal tempestivo versamento del saldo prezzo e (ora) dalla consegna al professionista delegato della dichiarazione contenente le informazioni prescritte dalla normativa antiriciclaggio, come stabilito dall'art. 585 c.p.c.

Pertanto, se l'aggiudicazione, di per sé, non consolida in modo definitivo l'acquisto (che rimane sospensivamente condizionato all'adempimento degli oneri previsti dal citato art. 585 c.p.c.), parrebbe più coerente ritenere che, fino a quando non sia stato trascritto il decreto di trasferimento, la trascrizione del pignoramento deve senz'altro conservare la propria efficacia, se del caso attraverso la sua rinnovazione, visto che, in caso contrario, all'aggiudicatario diverrebbero opponibili anche atti trascritti dopo il pignoramento, qualora, nel lasso di tempo intercorrente tra l'aggiudicazione e la pronuncia – rectius: la trascrizione – del decreto di trasferimento, fosse venuta meno l'efficacia della trascrizione del pignoramento: l'art. 2919 c.c., infatti, sancisce l'inopponibilità all'acquirente in sede di vendita forzata di tutti e soltanto quei diritti che non hanno effetto nei confronti del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione.

In conclusione, può individuarsi una generale propensione del legislatore a limitare temporalmente i vincoli che attingono il patrimonio del debitore: può leggersi in questo senso la recente introduzione del termine decennale di efficacia del pignoramento presso terzi stabilito dall'art. 551-bis c.p.c., che, in modo sostanzialmente analogo all'art. 2668-ter c.c., pone a carico del creditore un onere di attivazione volto a manifestare il persistente interesse a coltivare l'espropriazione forzata pendente.