Installazione di una videocamera nell’edificio condominiale: indicazioni per i condomini e per il privato

Massima

Nell'ipotesi di installazione, da parte di un condomino, di un sistema di videosorveglianza indirizzato su parti esclusive non può trovare accoglimento la domanda di responsabilità personale dell'amministratore se non sia provato che tale attività interessi parti condominiali. Nella fattispecie, infatti, non è necessaria né l'autorizzazione dell'assemblea, né la collocazione da parte dell'amministratore di cartellonistica informativa.

Il caso

Nel giudizio di primo grado, veniva rigettata la domanda di un condomino, che aveva chiesto la condanna di altro condomino e dell'amministratore di condominio alla rimozione di cinque videocamere di sorveglianza installate dal convenuto, in assenza di delibera assembleare, all'esterno della propria unità abitativa ed indirizzate in tale raggio e verso le parti comuni.

L'attore lamentava, infatti, che le telecamere invadessero la propria area con violazione del diritto alla privacy.

La controversia veniva decisa sulla base di una CTU, la quale accertava che la videoripresa non comprendeva porzioni abitative diverse da quella del convenuto; che il c.d. mascheramento delle immagini ottenuto tramite software non consentiva di superare altre parti che non fossero quelle di proprietà private del convenuto e, infine, che la disattivazione del “mascheramento” richiedesse l'intervento di soggetti competenti nel settore. Nessuna responsabilità veniva riconosciuta in capo all'amministratore.

Avverso tale decisione, la soccombente ha proposto appello fondato su più censure con le quali, sostanzialmente, ribadendo in sintesi la violazione dell'art. 1122-ter c.c. - solo una delle telecamere, infatti, inquadrava la proprietà privata, mentre le altre erano tutte indirizzate su parti comuni - e la responsabilità dell'amministratore per mancata autorizzazione dell'assemblea condominiale, nonché la possibilità, da parte della convenuta, di correggere e rimuovere il mascheramento, amovibile in qualunque tempo tramite un proprio tecnico specializzato. Il tutto con il diritto dell'appellante ad ottenere il risarcimento del danno non patrimoniale per essere la stessa sottoposta da anni alla vista di estranei e per essere costantemente soggetta ad una situazione di angoscia esistenziale.

La Corte di Appello ha rigettato il gravame, con conseguente condanna al pagamento delle spese di lite, gravato di una somma ulteriore pari al contributo unificato dovuto per l'impugnazione.

La questione

La sentenza del collegio bresciano conferma la soluzione del problema che riguarda l'estraneità dell'amministratore rispetto alla decisione unilaterale del condomino che installi, a propria difesa, una videocamera di sorveglianza.

Le soluzioni giuridiche

La decisione si è fondata esclusivamente sulle risultanze della CTU, la quale aveva accertato che le cinque telecamere, anche se esterne alla proprietà dell'appellata, quali ingresso e finestre, erano state posizionate in modo tale da riprendere parti esclusive.

Quanto alla possibilità di modificare il sistema di mascheramento, sempre il perito incaricato ne aveva rilevata la quasi impossibile fattibilità da parte di un soggetto a ciò non specializzato, in considerazione del fatto che era necessario intervenire su di un complesso sistema operativo di difficile gestione.

Al di là di tale valutazione, la Corte ha rilevato che, pur in possesso della password di amministratore di sistema, intervenire sullo stesso senza le normali competenze si riduceva ad una mera possibilità che, da sola, non è sufficiente a integrare la lesione del diritto alla riservatezza. Correttamente, quindi, l'appello è stato respinto.

Osservazioni

Il problema dell'installazione di sistemi di rilevazioni delle immagini, finalizzati alla tutela della sicurezza in ambito condominiale, deve avvenire nel rispetto delle norme civili e penali vigenti poste a garanzia della privacy, non solo dei partecipanti al condominio ma anche di tutti i frequentatori, abituali ed occasionali.

La sentenza della Corte di Appello di Brescia, la cui istruttoria non poteva prescindere dall'esperimento di una consulenza tecnica che esaminasse ed accertasse le problematiche strettamente “informatiche” connesse alla fattispecie concreta, rappresenta un'occasione per alcune brevi osservazioni.

A tal fine, occorre separare due ambiti: il primo concerne l'installazione della videocamera a cura del condominio, il secondo concerne l'azione del privato il quale, utilizzando una parte comune (come, ad esempio, il muro che delimita dall'esterno il proprio appartamento e che è parte condominiale), persegua un interesse di carattere individuale.

Nel primo caso, la riforma del 2012 ha introdotto l'art. 1122-ter c.c., che ha demandato all'assemblea il compito di approvare “l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse”, con una votazione che corrisponda alla metà dei millesimi ed alla maggioranza dei partecipanti. Pur costituendo l'intervento un quid di innovativo, il legislatore ha ritenuto di mantenere un tono più basso in ordine al quorum deliberativo - non, quindi, la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. - proprio in considerazione della finalità che i condomini intendono raggiungere e che è quella di preservare la loro sicurezza attraverso la prevenzione.

Detto questo, il primo passo che si chiede all'amministratore è quello di inserire l'argomento all'ordine del giorno per consentire una delibera nel rispetto della normativa, cui seguono alcuni adempimenti informativi necessari per avvisare che le zone condominiali - portoni, androni, autorimesse, viali di accesso, cortili, scale, aree di accesso a parcheggi, isole ecologiche o altre zone dedicate a servizi comuni - sono sottoposte a videosorveglianza. È, infatti, indispensabile che la presenza delle telecamere sia segnalata con appositi cartelli e che le registrazioni vengano conservate per un periodo limitato. Un approfondito ed esaustivo chiarimento sulla questione è contenuto nel documento di indirizzo relativo al “Trattamento dei dati personali nell'ambito del condominio”, quale allegato al provvedimento del Garante per la protezione dei dati personali n. 209 del 10 aprile 2025, il quale ha precisato che la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. è richiesta anche qualora l'installazione dell'impianto in parola sulle parti comuni riguardi un condominio minimo, ovvero quello costituito da due soli proprietari.

Vale, come principio generale, che l'informativa, per avere valore legale, deve essere resa prima che il/i soggetti entrino nell'area videosorvegliata e, pertanto, il cartello deve essere collocato fuori del raggio d'azione della telecamera che raccoglie le immagini e dà inizio al trattamento (Cass. civ., sez. II. 5 luglio 2016, n. 13663).

Giova, infine, evidenziare come, nella fattispecie, non sia ipotizzabile una violazione dell'art. 615-bis c.p. (“interferenze illecite nella vita privata”), che sanziona colui che indebitamente si procura immagini attinenti alla vita privata che si svolga nei luoghi che costituiscono il domicilio della persona offesa (art. 614 c.p.). Questo perché, per costante orientamento della giurisprudenza, i concetti di “domicilio” o “privata dimora” non si addicono all'ambito di cui ci stiamo occupando dal momento che i luoghi dove sono installate le telecamere sono destinati all'uso di un numero indeterminato di soggetti (Trib. Roma 16 settembre 2016, n. 170).

Per quanto concerne, poi, la videosorveglianza privata che - come nella fattispecie in esame - viene effettuata esclusivamente per fini personali, essendo a tutela della sicurezza individuale di beni e persone, vi sono alcune ulteriori considerazioni da fare.

La legittimità dell'iniziativa è riconosciuta a patto che siano rispettate le linee guida in tema di privacy e di modalità di installazione delle apparecchiature. Sul punto, di recente, la giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. sez. II, 23 aprile 2024, n. 10925) ha confermato la decisione di appello, secondo la quale il Garante della privacy ha indicato una serie di regole alle quali adeguarsi nel rispetto delle disposizioni in tema di responsabilità civile e sicurezza dei dati onde evitare di incorrere in illeciti.

Il condomino, che non è obbligato a segnalare la presenza del sistema di videosorveglianza (come, invece, è obbligatorio se l'impianto è stato installato a seguito di delibera assembleare) deve, comunque, posizionare le telecamere in modo da riprendere esclusivamente il proprio spazio privato.

Per intenderci, l'angolo di ripresa deve essere limitato alla porta di casa e non a tutto il pianerottolo o alla strada, oppure al proprio posto auto e non a tutto il garage con conseguente rischio, in caso di violazione del Codice della privacy, nell'applicazione delle sanzioni sia civili che penali collegate alla lesione della sfera privata degli interessati oltre, ovviamente, all'eventuale risarcimento danni - se provati - in favore dei singoli danneggiati.

Riferimenti

Amendolagine, Privacy nel condominio, in IUS Condominioelocazione, 23 ottobre 2023;

Celeste, Videosorveglianza, in IUS Condominioelocazione, 7 febbraio 2023;

Celeste, Il condomino posiziona la telecamera fuori dal suo appartamento: limiti all'iniziativa e risvolti penali, in IUS Condominioelocazioni, 2 ottobre 2017;

Viterbo, La videosorveglianza a tutela della proprietà privata: riflessioni sulla disciplina applicabile, in Giur. it., 2013, fasc. 7, 1538.