Certificazione energetica: omessa consegna dell’attestato e nullità ratione temporis della locazione

Massima

In tema di locazione ad uso diverso, l'omessa consegna dell'Attestato di certificazione energetica (ACE) non comporta la nullità del contratto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 6, comma 4, e 15, comma 9, del d.lgs. n. 192/2005, ove sia stato fornito il solo Attestato di qualificazione energetica (AQE), non potendosi ritenere operante una parificazione tra i due documenti ai fini del regime sanzionatorio, poiché, trattandosi di nullità testuale, essa non può essere desunta in via interpretativa dalla norma transitoria di cui all'art. 11, comma 1-bis, del medesimo decreto, che prevede la sostituzione “a tutti gli effetti” dell'ACE con l'AQE.

Il caso

La causa - giunta all'esame del giudice di ultima istanza - originava dalla domanda proposta dal locatore nei confronti del conduttore, chiedendo che fosse dichiarata l'illegittimità dell'atto di recesso esercitato da quest'ultimo in relazione al contratto di locazione ad uso commerciale concluso tra le parti in data 1° marzo 2008, sull'assunto che il motivo del suddetto recesso fosse da ritenere non idoneo e che il conduttore fosse perciò tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto.

Il conduttore si era costituito in giudizio, resistendo alla domanda ex adverso proposta e spiegando domanda riconvenzionale con cui sollecitava la declaratoria di nullità del contratto di locazione, con richiesta di restituzione di tutti i canoni dallo stesso pagati.

Il Tribunale aveva accolto la domanda principale, accertando l'illegittimità del recesso comunicato dal conduttore e condannando quest'ultimo al pagamento dei canoni di locazione fino alla scadenza naturale del contratto.

La Corte d'Appello, adita dal conduttore, confermava la pronuncia di primo grado e - per quel che qui rileva - riteneva che la questione della nullità del contratto di locazione fossepriva di fondamento,osservando:

a) che presupposto imprescindibile per ottenere un Attestato di certificazione energetica (ACE) fosse l'emanazione dei decreti di cui all'art. 4 d.lgs. n. 192/2005 per la fissazione dei criteri e dei requisiti professionali per l'individuazione degli esperti o degli organismi cui affidare la certificazione energetica, nonché delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica di cui all'art. 6, ultimo comma, d.lgs. n. 192/2005;

b) che la disciplina transitoria, applicabile in attesa dell'emanazione della normativa regolamentare era stata dettata dall'art. 11, comma 1-bis, d.lgs. n. 192/2005, introdotto, con decorrenza dal 2 febbraio 2007, dal d.lgs. n. 311/2006, prevedendosi che, fino a quando non fossero state emanate le norme regolamentari che consentissero la redazione dell'Attestato di certificazione energetica degli edifici, lo stesso era sostituito a tutti gli effetti dall'Attestato di qualificazione energetica (AQE) o da un'equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal Comune con proprio regolamento antecedente alla data dell'8 ottobre 2005;

c) che, in pratica, in questa fase transitoria di applicazione del d.lgs. n. 192/2005, l'ACE era sostituito, ai fini dell'allegazione agli atti traslativi, dal AQE o da un'equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal Comune con proprio regolamento antecedente alla data dell'8 ottobre 2005;

d) che la qualificazione energetica era rimasta in vigore fino all'uscita delle linee guida nazionali per la certificazione energetica (d.m. 26 giugno 2009);

e) che le prime due norme attuative erano state pubblicate con il d.P.R. n. 59/2009 (“Regolamento di attuazione dell'art. 4, comma 1, lett. a) e b), d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia”);

f) che la terza norma attuativa, d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75, aveva definito i requisiti professionali ed i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l'indipendenza degli esperti o degli organismi a cui affidare la certificazione energetica degli edifici e l'ispezione degli impianti di climatizzazione;

g) che, al di fuori di quanto previsto all'art. 8, comma 2, l'Attestato di qualificazione energetica era facoltativo ed era predisposto a cura dell'interessato al fine di semplificare il successivo rilascio della certificazione energetica;

h) che non si poteva sostenere, pertanto, che il contratto fosse nullo per difetto dell'Attestazione di certificazione energetica, indipendentemente dal fatto che tale mancanza potesse ben essere sanata trattandosi di nullità relativa;

i) che la possibilità di simile “validità sopravvenuta” poteva venir meno solo in caso di eventuale proposizione di un'azione giudiziale di nullità che avrebbe reso inutile la sopravvenienza legislativa, ma se, invece, tale nullità non era stata fatta valere, solo uno “sterile formalismo” avrebbe potuto condurre a dare rilievo alla nullità;

 l) che, in assenza, cioè, dell'attualità dell'interesse pubblico ostativo all'esecuzione del contratto, ad esso deve essere restituita piena validità.

Il conduttore soccombente in entrambi i gradi di merito proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se, nel regime vigente al marzo 2008 (data di stipula del contratto di locazione inter partes) e considerando il regime transitorio di cui sopra, il contratto de quo potesse considerarsi nullo, stante l'asserita parificazione tra Attestato di certificazione energetica (ACE) e Attestato di qualificazione energetica (AQE), censurandosi l'assunto della Corte territoriale ad avviso della quale la prevista sanzione non poteva trovare applicazione per difetto di obbligatorietà dell'AQE.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto infondate le doglianze del conduttore.

Invero, la “parificazione”, ai fini della pretesa sanzione della nullità del contratto, tra Attestato di certificazione energetica (ACE) e Attestato di qualificazione energetica (AQE) è sostenuta dal ricorrente, sulla base della norma transitoria di cui al comma 1-bis dell'art. 11 del d.lgs. n. 192/2005 - comma aggiunto dall'art. 5, comma 1, d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, a decorrere dal 2 febbraio 2007 - a mente del quale, “fino alla data di entrata in vigore delle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, di cui all'art. 6, comma 9, l'Attestato di certificazione energetica degli edifici è sostituito a tutti gli effetti dall'Attestato di qualificazione energetica rilasciato ai sensi dell'art. 8, comma 2, o da un'equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal Comune con proprio regolamento antecedente alla data dell'8 ottobre 2005”.

La suddetta tesi - che, in particolare, fa leva sull'inciso “a tutti gli effetti” il quale, nella struttura sintattica della disposizione, dovrebbe valere a qualificare l'importanza giuridica e àmbito operativo del certificato sostitutivo - non può, però, essere avallata.

Infatti, essa, da un lato, tralascia che, trattandosi di “nullità testuale”, essa è soggetta ad interpretazione restrittiva, e, dall'altro, e correlativamente, omette di considerare gli indici che, nella ricostruzione diacronica del susseguirsi delle modifiche normative, rafforzano la conclusione della necessaria limitazione dell'interpretazione della norma che ne costituisce la fonte a ciò - e solo a ciò - che è detto espressamente in essa.

Sotto il primo profilo, va rimarcato che l'art. 15 d.lgs. n. 192/2005 sanziona, al comma 9, con la nullità (relativa, in quanto deducibile solo dal conduttore), “la violazione dell'obbligo previsto dall'art. 6, comma 4”, e che tale previsione era contenuta nel testo originario della disposizione ed è rimasta immutata anche a seguito dell'emanazione del d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311.

L'art. 6, comma 4, citato - richiamato dalla norma sopra ricordata – prevedeva, nel testo originario, che, “nel caso di locazione, l'Attestato di certificazione energetica è messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso”, mentre, nel testo risultante dalla modifica introdotta dall'art. 2, comma 4, d.lgs. n. 311/2006 (in vigore dal 2 febbraio 2007 al 21 agosto 2008), che, “nel caso di locazione di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di Attestato di certificazione energetica in base ai commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater, detto Attestato è messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso”.

Non è, quindi, revocabile in dubbio - ad avviso degli ermellini - che, in base al combinato disposto delle due norme, nel testo vigente alla data di stipula del contratto del 1° marzo 2008, la sanzione di nullità fosse testualmente prevista con espresso riferimento ad obblighi che attenevano alla messa a disposizione o consegna di copia conforme del (solo) Attestato di certificato urbanistica (ACE) e non di altro attestato: obbligo previsto dal comma 4 dell'art. 6 che, con la modifica introdotta dal d.lgs. n. 311/2006, è stato, peraltro, ulteriormente limitato in relazione ai suoi presupposti (essendo previsto non, come in origine, per ogni contratto di locazione, ma solo per quelli aventi ad oggetto “interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica in base ai commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater”).

Sotto il secondo profilo, appare dirimente considerare che proprio il testo normativo (il citato d.lgs. n. 311/2006), che ha introdotto (con l'art. 5, comma 1), a decorrere dal 2 febbraio 2007, nel d.lgs. n. 192/2005, la norma transitoria di cui al comma 1-bis dell'art. 11, è espressamente intervenuto anche sul testo dell'art. 6, modificando pure il comma 4, del quale - come detto - ha ulteriormente limitato la portata circoscrivendone ad un àmbito più ristretto i presupposti applicativi, ma lasciando inalterato il riferimento, quanto all'oggetto dell'obbligo, all'Attestato di certificazione energetica (ACE).

E', dunque, significativo - secondo i magistrati del Palazzaccio - che il legislatore del 2006, certamente consapevole della mancata entrata in vigore delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (oltre che dell'altra normativa regolamentare di cui sopra s'è detto) - tanto da dettare per tal motivo la vista norma transitoria - e, dunque, dell'impossibilità, ancora al momento dell'emanazione del d.lgs. n. 311/2006, che alcuno potesse ottenere in nessun caso un Attestato di certificazione energetica, abbia confermato la norma che ne prevedeva, a pena di nullità del contratto, l'obbligo di messa a disposizione o di consegna in copia conforme al conduttore, sebbene ben potesse prevederne l'inoperatività a quella data e ben potesse, se ritenuto confacente agli obiettivi perseguiti, estenderne la riferibilità anche all'Attestato di qualificazione energetica (AQE), sia pure alternativa e/o limitata nel tempo, in parallelo a quanto previsto dalla norma transitoria di cui all'art. 11, comma 1-bis.

In tale contesto, e per converso, risulta ancora più problematico ricavare una sanzione di nullità (testuale) del contratto di locazione dal combinato disposto della menzionata norma transitoria (l'art. 11, comma 1-bis), la quale si limita a prevedere, fino all'emanazione delle suddette Linee guida, la sostituzione dell'AQE all'ACE “ad ogni effetto”, con le norme di cui all'artt. 15, comma 9, e 6, comma 4 - che, nel medesimo contesto, continuano, invece, a riferire l'obbligo predetto e la relativa sanzione di nullità all'ACE - ove si consideri, da un lato, la difficoltà di conciliare il principio della necessaria ricavabilità di una nullità testuale ex art. 1418, comma 3, c.c. direttamente dal testo della norma, con la generica previsione di una norma transitoria come quella in discorso, e, dall'altro, che, nel contesto descritto, sarebbe stato agevole incidere anche sulla fonte della sanzione di nullità del contratto intervenendo o sul binomio normativo che la prevede (art. 6, comma 4, e art. 15, comma 9, d.lgs. n. 192/2005), oppure sulla stessa norma transitoria (art. 11, comma 1-bis, d.lgs. n. 192/2005).

I giudici di legittimità rilevano che, del resto, l'espressione “l'Attestato di certificazione energetica degli edifici è sostituito a tutti gli effetti dall'Attestato di qualificazione energetica”, là dove dispone la sostituzione “a tutti gli effetti”, secondo la letteralità dell'espressione, riferendosi agli effetti della certificazione sostituita, allude chiaramente agli effetti che l'ordinamento in thesi - cioè potenzialmente, data la mancanza di normativa attuativa di quella figura - avrebbe ricollegato a detta certificazione, nel senso del valore certificatorio sul piano energetico.

Il disposto del comma 4 del citato art. 6, proclamante nel testo originario la nullità del contratto locativo carente della sua allegazione, non poteva intendersi come un effetto diretto dell'efficacia della certificazione, trattandosi, invece, di una conseguenza ricollegata a tale allegazione e, dunque, ad un quid del tutto estraneo alla suddetta efficacia, individuato da una norma diversa da quella regolante la stessa.

Inoltre, e sempre sul piano dell'esegesi letterale, l'espressione “a tutti gli effetti” sottende un quid in senso positivo, cioè un effetto ricollegato alla presenza della certificazione e non estensibile alla sua mancanza, sicché, anche per questo, la previsione normativa di cui si discorre non poteva contemplare la previsione, tanto più - come s'è detto - anche ridimensionata, del comma 4.

Deve, pertanto, concludersi che il 22 agosto 2008, data di entrata in vigore del comma 2-bis dell'art. 35 del d.l. 25 giugno 2008, n. 112 (comma aggiunto dalla l. 6 agosto 2008, n. 133 di conversione), che ha abrogato (tra gli altri) l'art. 6, comma 4, e l'art. 15, comma 9, del d.lgs. n. 192 del 2005, tali norme - che, come s'è detto, costituiscono la fonte della nullità testuale infondatamente evocata nella fattispecie - non avevano ancora potuto trovare applicazione in mancanza della normativa regolamentare integrativa che ne costituiva presupposto imprescindibile (normativa, poi, emanata solo a cominciare dal 2009).

Ne deriva che detta norma abrogatrice, lungi dal potersi considerare quale sopravvenuta sanatoria di precedenti nullità eventualmente verificatesi - tesi in effetti incompatibile con il sistema civilistico delle nullità negoziali e con il principio di irretroattività della legge, in mancanza di espressa diversa disposizione - ha semplicemente avuto l'effetto di eliminare per il futuro una previsione di nullità che solo in futuro, per l'appunto, avrebbe potuto trovare eventuale applicazione, ma non ancora al momento della entrata in vigore della norma abrogatrice.

È, poi, del tutto eccentrico ogni riferimento - per trarne argomento a contrario a supporto alla tesi della nullità del contratto de quo - all'art. 1, comma 8, d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modifiche, nella l. 21 febbraio 2014, n. 9, a mente del quale “su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell'art. 6 d.lgs. n. 192/2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso art. 6 commesse anteriormente all'entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato”.

Tale norma, infatti, fa riferimento ad un quadro normativo - la cui prima fonte è costituita dal d.l. 4 giugno 2013, n. 63 (recante “Modificazioni al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, in materia di attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione”) e che, quindi, è di molto successivo a quello che nella specie trova applicazione - nel quale l'Attestato di certificazione energetica (ACE) non era più previsto ed al suo posto era stato introdotto l'Attestato di prestazione energetica (APE), prevedendosi per esso l'obbligo di allegazione ai “nuovi contratti di locazione”, obbligo sanzionato, in un primo tempo, con la nullità del contratto (art. 6, comma 3-bis, d.lgs. n. 192/2005, aggiunto in sede di conversione del d.l. n. 63/2013, in vigore dal 4 agosto 2013 al 23 dicembre 2013), e, poi, con la sola sanzione amministrativa pecuniaria (art. 6, comma 3, d.lgs. n. 192/2005, come modificato dal d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, in vigore dal 24 dicembre 2013 al 21 febbraio 2014).

Evidentemente la citata norma transitoria non poteva che far riferimento alla sola sanzione di nullità per la mancata allegazione dell'Attestato di prestazione energetica (APE) ed al limitato periodo in cui essa ha potuto trovare applicazione e non certo all'Attestato di certificazione energetica (ACE), a quella data ormai eliminato dalla realtà giuridica, né tanto meno alla nullità conseguente alla sua mancata consegna o messa a disposizione del conduttore, già da diversi anni prima ormai non più operante, né di fatto mai operativa.

Osservazioni

La materia de qua è stata oggetto di una stratificazione legislativa - fonte di rilevante incertezza tra gli operatori del mercato immobiliare - che vale pena percorrere (sia pure con la doverosa sintesi).

Il tema della certificazione energetica degli edifici si è posto per la prima volta in Italia nel 1991 con la l. 9 gennaio 1991, n. 10.

Da allora si sono succedute diverse normative.

Con il d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, è stata data attuazione alla Direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia con il fine di adeguare la legislazione italiana alla normativa europea in materia di efficienza energetica e di contenimento dei consumi.

La disciplina di cui al d.lgs. n. 192/2005 è stata successivamente oggetto di successive modifiche e integrazioni.

La modifica più rilevante e innovativa si è avuta con il d.l. 4 giugno 2013, n. 63, convertito in l. 3 agosto 2013, n. 90, con cui è stata data attuazione alla successiva Direttiva 2002/91/CE in materia di rendimento energetico nell'edilizia; tale modifica, effettuata con decreto-legge, si è resa necessaria a seguito della procedura di infrazione avviata dalla Commissione Europea per il mancato recepimento nel nostro ordinamento della suddetta direttiva.

Procedura che, nonostante l'emanazione di tale decreto in via di urgenza, ha portato alla decisione della  Corte di Giustizia Europea che ha ritenuto che “la Repubblica italiana, non avendo previsto l'obbligo di consegnare un attestato relativo al rendimento energetico in caso di vendita o di locazione di un immobile, conformemente agli artt. 7 e 10 della Direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2002, sul rendimento energetico nell'edilizia e avendo omesso di notificare alla Commissione europea le misure di recepimento dell'art. 9 della Direttiva 2002/91/CE, è venuta meno agli obblighi ad essa incombenti in forza degli artt. 7, parr. 1, 2 e 10 di detta direttiva, nonché art. 15, par. 1, della medesima, letti in combinato disposto con l'art. 29 della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia (così Corte Giustizia Europea 13 giugno 2013, causa C-345/12).

Con il d.lgs. n. 192/2005, era stato introdotto l'Attestato di certificazione energetica (ACE), definito come il documento che attesta la prestazione energetica dell'edificio ed eventuali parametri energetici caratteristici dello stesso, attestato che doveva essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella Direttiva 2002/91/CE.

Con il d.l. n. 63/2013, viene soppresso l'Attestato di certificazione energetica (ACE) sostituito dall' Attestato di prestazione energetica (APE), definito come il documento, redatto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica, attestato che deve essere redatto in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella Direttiva 2002/91/CE.

Nello specifico, l'Attestato di prestazione energetica è un documento che permette di conoscere la prestazione energetica di un edificio o di unità immobiliare; fornisce una sintesi delle caratteristiche energetiche di un'unità immobiliare, ne individua il consumo annuale di energia e ne stabilisce il livello di efficienza energetica attraverso l'identificazione di una classe energetica; dal canto suo, l'Attestato di certificazione energetica è un documento che attesta la prestazione energetica dell'edificio ed eventuali parametri energetici caratteristici dello stesso (in altri termini, l'APE è un documento più specifico e dettagliato rispetto all'ACE poiché, oltre a identificare i consumi legati all'aspetto energetico dell'immobile, ne individua la classe energetica e riporta tutte le indicazioni utili a migliorare i processi energetici dell'unità immobiliare).

Come si è rilevato, la sostituzione dell'ACE con l'APE, a far data da giugno 2013, non è stato un semplice cambio di norme, perché lo scopo è stato quello di uniformare la legislazione nazionale in tema di prestazione energetica degli edifici alle prescrizioni dettate dall'Unione Europea, anche attraverso il monitoraggio dei consumi sia per la resa del servizio di riscaldamento che per la climatizzazione estiva.

Successive modifiche si sono avute con il d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in l. 21 febbraio 2014, n. 9, con il d.lgs. 21 novembre 2014, n. 175 e, da ultimo, con il d.lgs. 10 giugno 2020, n. 48 (Recante “Attuazione della Direttiva UE 2018/844 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 30 maggio 2018, che modifica la direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell'edilizia e la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica”).

L'art. 6 del d.lgs. n. 192/2005, nella sua originaria formulazione, prescriveva al comma 1 l'obbligo di dotazione dell'Attestato di certificazione energetica per gli edifici di nuova costruzione e per gli edifici condominiali (dotati di un impianto termico comune) e, al comma 4, che “nel caso di locazione l'Attestato di certificazione energetica è messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso”.

Il comma 4 è stato successivamente modificato, a far data dal 2 febbraio 2007, ad opera del d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, stabilendo che, “nel caso di locazione di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di Attestato di certificazione energetica […] detto attestato è messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso”.

Con decorrenza dal 22 agosto 2008, il comma 4 è stato abrogato per effetto del d.l. 25 giugno 2008, n. 112, convertito in l. 6 agosto 2008, n. 133.

Successivamente, con il d.lgs. 3 marzo 2011, n. 28, è stato introdotto, all'art. 6 del d.lgs. n. 192/2005, il comma 2-ter secondo il quale “nei contratti di compravendita e di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici”; inoltre, si stabiliva che, nel caso di locazione, la disposizione trovava applicazione solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica.

A far data dal 4 agosto 2013, l'art. 6 del d.lgs. n. 192/2005 è stato integralmente riscritto con il d.l. n. 63/2013, viene soppresso l'Attestato di certificazione energetica (ACE) e introdotto, in suo luogo, l'Attestato di prestazione energetica (APE), che ha un formato standard su tutto il territorio nazionale e una durata di dieci anni dal momento del rilascio, come il precedente attestato, salvo che nell'immobile siano eseguite opere di ristrutturazione tali da modificare la sua classe energetica; nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l'Attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.

In particolare, si prescriveva l'obbligo di inserire nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari apposita clausola con la quale il conduttore dava atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici (comma 3); l'obbligo di allegare al contratto l'attestato di prestazione energetica, sotto pena di nullità dello stesso (comma 3-bis); inoltre, veniva stabilito, che nel caso di offerta di locazione, gli annunci immobiliari dovessero riportare gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente (comma 8).

Detto attestato è chiamato a svolgere il ruolo di strumento di “informazione” del proprietario, dell'acquirente (anche a titolo gratuito) e/o del locatario circa la prestazione energetica ed il grado di efficienza energetica degli edifici.

Il d.l. n. 145/2013, convertito in l. n. 9/2014, come modificato dal d.lgs. n. 175/2014, ha abrogato il comma 3-bis che prevedeva la nullità del contratto di locazione o, ove non fosse stato allegato l'Attestato di prestazione energetica, ha inserito specifiche sanzioni in caso di omessa informazione o allegazione, laddove dovuta, e ha eliminato l'obbligo di allegazione dell'attestato per singole unità immobiliari che, invece, permane quando oggetto della locazione sono interi edifici.

Da ultimo, il d.lgs. n. 48/2020 ha apportato nuove modifiche al comma 3 dell'art. 6 del d.lgs. n. 192/2005.

Per effetto delle modifiche operate all'art. 6 d.lgs. n. 192/2005, in conseguenza degli interventi normativi sopra citati, è prescritto che l'Attestato di prestazione energetica sia rilasciato per gli edifici e le unità immobiliari ricostruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario (comma 1) e, quindi, l'obbligo di dotazione dell'attestato è previsto per tutti gli edifici che comportino un “consumo energetico” (esclusi, pertanto, gli edifici il cui consumo energetico sia inesistente o del tutto irrilevante).

L'obbligo di dotazione dell'attestato nasce, dunque, in presenza di due presupposti distinti:

a ) un presupposto oggettivo, inerente a specifiche caratteristiche degli edifici all'epoca di costruzione o ristrutturazione, la natura “pubblica” del soggetto proprietario o del detentore dell'immobile;

b ) un presupposto “contrattuale” legato al trasferimento a titolo oneroso e/o gratuito dell'edificio o alla sua locazione.

Riferimenti

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