Rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare: riflessi sulla realtà condominiale
21 Ottobre 2025
Massima La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, che trova causa in se stesso e non nell'adesione di un “altro contraente”, posto che la sua funzione tipica si riduce alla dismissione del diritto, quale modalità di esercizio della facoltà di disporre della cosa accordata dall'art. 832 c.c., che realizza l'interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, mentre l'effetto riflesso dell'acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell'art. 827 c.c., si produce ex lege, come conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Tale rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, quale atto di esercizio del potere di disposizione patrimoniale del proprietario, funzionalmente diretto alla perdita del diritto, non incorre - ove animata da un “fine egoistico” - nella nullità per contrasto con l'art. 42, comma 2, Cost., o per illiceità della causa o del motivo, sia perché le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, devono essere stabilite dal legislatore, sia perché dal citato art. 42 Cost. non può ricavarsi un dovere di restare proprietario per motivi di interesse generale, non essendo, quindi, configurabile un abuso di tale atto, siccome diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento ed a raggiungere un risultato economico non meritato. Il caso La fattispecie sostanziale registrava due distinti atti rogati e successivamente trascritti dal notaio, con cui Tizio e Caio rinunciavano alla proprietà degli immobili di cui erano titolari, perché questi ultimi erano “sostanzialmente inservibili e privi di valore economico”: invero, gli immobili su cui vertevano le due cause risultavano sottoposti a vincoli conformativi della proprietà privata finalizzati alla tutela dell'interesse pubblico, alla stabilità e alla difesa dell'assetto idrogeologico del territorio, il che comportava la prescrizione di stringenti limiti ed onerosi obblighi alle rispettive facoltà dominicali. Il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Agenzia del Demanio agivano per ottenere la declaratoria di nullità o, comunque, di inefficacia nei confronti dello Stato degli atti notarili de quibus, deducendo la non configurabilità, nel nostro ordinamento, di una generica facoltà di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, nonché sostenendo l'illiceità o non meritevolezza della causa dell'atto impugnato, oppure l'illiceità del motivo determinante, o la frode alla legge, o ancora l'abuso del diritto. Su tali questioni - pacifica l'osservanza del requisito della forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350, n. 5, c.c. - il Tribunale di L'Aquila e di Venezia disponevano il rinvio pregiudiziale alla Corte di Cassazione ai sensi del novello art. 363-bis c.p.c. (introdotto dal d.lgs. n. 149/2022), e la Prima Presidente assegnava la risoluzione della questione, da porsi in numerosi giudizi, alle Sezioni Unite. La questione Le questioni devolute con le ordinanze di rinvio pregiudiziale erano sintetizzabili, in primo luogo, nell'ammissibilità della rinuncia abdicativa al diritto di proprietà su beni immobili e, in caso positivo, nell'eventuale indicazione del perimetro del sindacato giudiziale su tale atto. Le soluzioni giuridiche Innanzitutto, le questioni rimesse dai Tribunali di L'Aquila e di Venezia inducono a riflettere, in via preliminare, sulla portata del “diritto di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”, enunciato dall'art. 832 c.c., e sulla configurabilità di un “limite”, da rinvenire nella legge a norma dell'art. 42, comma 2, Cost., alla possibilità giuridica di rinunciare alla titolarità dell'immobile, che permei il contenuto del diritto stesso e così ricada sulla rilevanza dell'atto abdicativo. La facoltà di disporre, che pur l'art. 832 c.c. si preoccupa di specificare nella definizione del contenuto della proprietà, è, per il vero, caratteristica normale di tutti i diritti patrimoniali, traducendosi, di regola, nella possibilità di trasferire la situazione giuridica ad altro soggetto, in modo da realizzarne il valore; l'esercizio della facoltà di disporre della proprietà non implica nemmeno necessariamente lo scambio con un suo corrispettivo (si pensi alla donazione). Il tema in esame coinvolge anche la concorrente facoltà di “godere” delle cose, parimenti elevata dall'art. 832 c.c. a contenuto della proprietà, e che si spiega come attuazione, ad opera del titolare, dell'interesse patrimoniale protetto dalla relazione di attribuzione tra soggetto e bene. Si tratta di facoltà evidentemente non scissa da quella di disporre della cosa, tant'è che viene spiegata come potere di scegliere la destinazione economica da imprimere ad essa e di utilizzarla in modo oggettivamente apprezzabile. Nel valutare la meritevolezza della scelta di destinazione e di utilizzazione del singolo bene operata dal proprietario, peraltro, viene in primo piano il principio dettato dall'art. 42, comma 2, Cost., che chiede alla legge di riconoscere e garantire la proprietà privata determinandone i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la “funzione sociale”. Comunque, la “funzione sociale” deve essere posta dal legislatore e dagli interpreti in stretta relazione all'art. 2 Cost., che richiede a tutti i cittadini l'adempimento dei doveri inderogabili di “solidarietà economica e sociale”. La concezione della funzione sociale della proprietà come strumento attuativo della soddisfazione di interessi generali e non dell'interesse economico individuale del titolare svolge il suo ruolo mediante limitazioni legali delle facoltà di disposizione e di godimento che si giustificano per intere categorie di beni, inserendosi nella struttura del diritto e vincolandolo indissolubilmente ad un esercizio conformato. Se la “funzione sociale” esprime, accanto alla somma dei poteri attribuiti al proprietario nel suo interesse, il dovere di partecipare alla soddisfazione di interessi generali, non vi è, comunque, un dovere di essere e di restare proprietario per “motivi di interesse generale” legati all'affermazione della responsabilità per l'uso dannoso del bene. Dalla cornice ordinamentale non emerge, dunque, un generale potere-dovere del proprietario di esercitare i suoi poteri in maniera “funzionale” al sistema socioeconomico: il godimento del bene resta forma di esercizio del diritto di proprietà appartenente al titolare per il soddisfacimento di un interesse patrimoniale da lui disponibile. Orbene, nella rinuncia alla proprietà immobiliare al fine del prodursi dell'effetto abdicativo non basta il comportamento materiale dell'abbandono (sia pur accompagnato dall'animus derelinquendi), ma occorre comunque il compimento di un atto dispositivo. La rinuncia alla proprietà immobiliare - sulla cui ammissibilità si interrogano i Tribunali rimettenti - è un atto essenzialmente unilaterale, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, senza interessarsi della destinazione del bene e del suo contestuale, o successivo, eventuale acquisto da parte di altro soggetto. L'unilateralità e non recettizietà dell'atto di rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile sono conseguenze dell'interesse individuale che essa realizza con la dichiarazione del titolare del diritto soggettivo diretta unicamente a dismettere il medesimo. Tale dichiarazione va manifestata nel mondo esterno perché produca il suo effetto mediante atto pubblico o scrittura privata e va trascritta perché sia opponibile a determinati terzi, ma non deve rivolgersi ad una determinata persona perché ne abbia conoscenza, seppure si tratti di persona interessata alla rinuncia. L'adempimento della trascrizioneex art. 2643, n. 5, c.c. - ove si parla di atti “tra vivi”, al pari dell'art. 1324 c.c. - della rinuncia alla proprietà immobiliare contro il suo autore, in quanto atto abdicativo unilaterale, non ha efficacia costitutiva e nemmeno svolge, in realtà, la funzione tipica, disposta dall'art. 2644 c.c., di dirimere i possibili conflitti tra più acquirenti a titolo derivativo dal medesimo dante causa, producendosi il conseguente acquisto dello Stato, stabilito dall'art. 827 c.c., a titolo originario, ove sia dimostrata la situazione di fatto della vacanza del bene. In quanto atto non recettizio e pure privo di alcun effetto liberatorio, la prescrizione di un onere comunicativo in capo al rinunciante, che si aggiunga all'adempimento dell'onere della trascrizione, inerisce - non al campo delle regole di validità e di efficacia della rinuncia, su cui si incentrano le questioni di diritto oggetto dei rinvii pregiudiziali e da risolvere in questa sede, giacché necessarie alla definizione dei processi a quibus, quanto piuttosto - a quello delle regole di comportamento, che possono essere soltanto fonte di eventuale responsabilità. In quanto atto unilaterale diretto ad estinguere un diritto patrimoniale - nella specie modalità di esercizio della facoltà di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo accordata dall'art. 832 c.c. - l'unico interesse e l'unico intento che hanno rilievo giuridico sono quelli dell'autore della dichiarazione di rinuncia. Così delineata, la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare “trova causa” (e quindi anche la propugnata meritevolezza dell'interesse perseguito) in sè stessa e non nell'atto di un “altro contraente” cui sia destinata, né, del resto, produce un vincolo contrattuale. Si tratta di una forma attuativa del potere di disposizione del proprietario che non è soggetta dalla legge ad alcun espresso limite di scopo, come sarebbe altrimenti consentito dall'art. 42, comma 2, Cost., ove si ravvisasse un immediato controinteressato che, a tutela della propria sfera giuridica, potesse opporre il veto all'effetto abdicativo, in maniera da costringere il rinunciante a rimanere titolare della proprietà. Quanto sinora affermato a proposito dell'ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà su beni immobili consente di dare risposta, da parte del supremo organo di nomofilachia, anche al secondo profilo delle questioni rimesse dai Tribunali di L'Aquila e di Venezia, inerente all'eventuale indicazione del perimetro del sindacato giudiziale sull'atto. Il dibattito si incentra, piuttosto, sulla verifica della “meritevolezza e/o illiceità della causa” dell'atto di rinuncia alla proprietà immobiliare, o della “illiceità del motivo”, o della “frode alla legge”, o della “nullità per contrasto con il divieto di abuso del diritto”. In tale dibattito, si deve tener conto degli approdi della giurisprudenza di vertice in ordine all'àmbito del sindacato di meritevolezza ex art. 1322, comma 2, c.c., ancorato al presupposto dell'atipicità del negozio, oppure al controllo sul rispetto dei “limiti imposti dalla legge”, di cui al medesimo art. 1322, comma 1, c.c. da compiersi attraverso lo spettro delle norme costituzionali e sovranazionali. Tutti questi possibili rimedi invalidanti dell'atto di rinuncia alla proprietà di un immobile non appaiono praticabili in base a quanto dapprima sostenuto con riguardo all'ammissibilità della rinuncia stessa. Come già detto, la rinuncia alla proprietà immobiliare è atto essenzialmente unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, senza interessarsi della futura destinazione del bene e del suo contestuale, o successivo, eventuale acquisto da parte di altro soggetto. In quanto modo di attuazione dell'interesse patrimoniale del proprietario - nella specie, mediante esercizio della facoltà di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo accordata dall'art. 832 c.c. - l'unico intento che ha rilievo giuridico è quello dell'autore della dichiarazione di rinuncia. La rinuncia costituisce forma di espressione del potere di disposizione del proprietario che non è soggetta dalla legge ad alcun espresso limite di scopo, limite che l'art. 42, comma 2, Cost. potrebbe, viceversa, in astratto fondare ove si ravvisasse un immediato controinteressato il quale, a tutela della propria sfera giuridica, potesse impedire il prodursi dell'effetto abdicativo, in maniera da imporre al rinunciante di rimanere titolare della proprietà. Pertanto, la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare “trova causa” in sé stessa e non nell'atto di un “altro contraente” cui sia destinata, e quindi soddisfa anche il controllo di meritevolezza dell'interesse perseguito. La meritevolezza della rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile va apprezzata - non come mezzo di valutazione della congruità di uno scambio economicamente significativo in base alle regole del mercato, bensì - con riferimento al potere dominicale di scegliere la destinazione economica da imprimere alla cosa e di utilizzarla in modo oggettivamente apprezzabile. A fronte di un atto di esercizio del potere di disposizione patrimoniale del proprietario diretto alla perdita del diritto, non può, peraltro, comprendersi tra i possibili margini di intervento del giudice un rilievo di nullità virtuale per contrasto con il precetto dell'art. 42, comma 2, Cost., sia pure inteso quale specificazione con riferimento alla proprietà privata dell'art. 2 Cost., per il profilo dell'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà. La rinuncia alla proprietà immobiliare animata dal “fine egoistico” di accollare allo Stato le spese ed i danni dei fondi in dissesto idrogeologico, inquinati o inutilizzabili, analizzata in base alla funzione obiettiva che il rinunciante intenzionalmente attribuisce al negozio e, quindi, alle finalità individuali, concrete, che ne condizionano il senso e la portata, dovrebbe dirsi contraria ad una norma imperativa, oppure il mezzo per frodare l'applicazione di una siffatta norma, o ispirata da un motivo illecito determinante obiettivizzato nell'atto abdicativo. Sotto un profilo formale, l'applicazione diretta da parte del giudice del principio della “funzione sociale” ex art. 42, comma 2, Cost., come norma imperativa e, quindi, come regola di validità cui la rinuncia alla proprietà immobiliare debba sottostare, è preclusa dalla riserva di legge che condiziona la determinazione dei modi di acquisto, di godimento e dei limiti. L'art. 42, comma 2, Cost. contempla, invero, una riserva di legge relativa, rafforzata dall'indicazione dello scopo della funzione sociale (nonché dell'accessibilità a tutti), la quale così rappresenta l'indirizzo generale cui deve ispirarsi la legislazione ordinaria: ciò comporta che le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, possono essere stabilite solo dal legislatore, e non dal giudice. Sotto un profilo sostanziale, osta a ritenere che la rinuncia alla proprietà immobiliare possa realizzare un contrasto con l'art. 42, comma 2, Cost., la considerazione - sopra delineata - che tale norma non implica un dovere di essere e di restare proprietario per “motivi di interesse generale”, essendo dato il minimo costituzionale del diritto di proprietà sia dal legame di appartenenza del bene, sia dall'apprezzabile valore economico dello stesso. Quello che la rinuncia esprime è l'interesse, a saldo totalmente negativo, a disfarsi della proprietà, e cioè il disinteresse a mantenere la titolarità del bene, mentre l'ipotizzato abuso abdicativo supporrebbe un esercizio della facoltà proprietaria diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento ed a raggiungere un risultato economico non meritato. D'altro canto, la rinuncia alla proprietà di un immobile non può mai dirsi voluta per conseguire l'effetto di farne ricadere gli oneri sullo Stato, giacché la conseguenza dell'insorgenza della responsabilità statale propter rem discende - non dall'autoregolamento degli interessi dettato dal rinunciante, bensì - dall'acquisto ex lege stabilito dall'art. 827 c.c. Dunque, in presenza di un atto di disposizione patrimoniale, quale la rinuncia formale alla proprietà di un immobile, essenzialmente votato alla perdita del diritto, non può invocarsi lo scopo della funzione sociale - che l'art. 42, comma 2, Cost. impone alla normazione conformativa del contenuto del diritto di proprietà - per decidere della validità di tale atto, affidando al giudice un “sindacato di costituzionalità” della medesima rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare in nome di un bilanciamento di interessi da sovrapporre a quello operato nel Codice civile. Osservazioni La pronuncia in commento - il cui iter logico-giuridico si è sopra delineato in estrema sintesi, trattandosi di una (corposa ed articolata) motivazione di ben 51 pagine - si rivela molto importante sia per i principi innovativi affermati, sia per i notevoli riflessi in diversi contesti, che spaziano dal settore delle espropriazioni a quello tributario e - per quel che qui interessa queste brevi note - a quello condominiale. Innanzitutto, le Sezioni Unite hanno lasciato chiaramente intendere che la rinuncia abdicativa all'unità immobiliare posta all'interno di un edificio in regime di condominio - per il relativo proprietario che non riesce a trasferire l'immobile, nemmeno a titolo gratuito - non costituisce certamente un escamotage al fine di liberarsi dei debiti condominiali pregressi. Invero, tutte le obbligazioni sorte prima della trascrizione dell'atto restano in capo al proprietario rinunciante, e ciò sia sul versante fiscale (ad esempio, i tributi locali come IMU e TARI), sia appunto sul versante condominiale, nel senso che gli oneri condominiali riguardanti l'appartamento - si pensi alle ingenti somme dovute per lavori di manutenzione straordinaria dello stabile approvati dall'assemblea - vanno pagati dall'ex proprietario, atteso che lo Stato ne diventa proprietario solo dal momento della trascrizione dell'atto di rinuncia, non assumendosi il carico, invece, di morosità che si riferiscono ad un periodo antecedente. In quest'ottica, l'amministratore deve continuare a rivolgersi all'ex proprietario moroso al fine di recuperare coattivamente le somme pregresse, attivando le procedure (ordinarie o monitorie) contemplate dalla legge. La sentenza in commento comporta anche l'obbligo, in capo al medesimo amministratore, di aggiornare l'anagrafe condominiale, correlando il momento del subentro alla comunicazione dell'atto di rinuncia “in forma scritta”, come prescrive di cui all'art. 1130, n. 6, c.c. per ogni variazione verificatasi medio tempore. Si richiederà, invece, la comunicazione di “copia autentica del titolo” che ha determinato il trasferimento del diritto, per prodursi gli effetti ai fini dell'imputazione degli oneri condominiali, nel senso che solo da tale momento lo Stato subentra come nuovo condomino, restando in precedenza il rinunciante obbligato in solido per i contributi maturati e salva sempre la possibilità del subentrante di rispondere, in solido con l'ex condomino, dei “contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”. In modo analogo, l'atto di dismissione, esercitato dal proprietario, non elimina gli obblighi di messa in sicurezza, bonifica ambientale o risarcimento danni, trattandosi - come riferiscono le Sezioni Unite - di obbligazioni propter rem le quali, una volta sorte, continuano a gravare sul rinunciante anche se il bene è stato trasferito ex lege allo Stato. Da ultimo, si osserva che l'effetto tipico della rinuncia abdicativa di un'unità immobiliare dovrebbe consisterebbe nell'espansione proporzionale delle quote degli altri comproprietari riguardo alle parti comuni dell'edificio; se fossimo nel campo della comunione, infatti, qualora un bene fosse in proprietà, ad esempio, di quattro soggetti in quote eguali, la rinuncia di uno comporta che i restanti tre divengano comproprietari per un terzo ciascuno; tali principio opera, tuttavia, diversamente in materia di condominio, nel senso che il soggetto che subentra nella qualità di condomino (nella specie, lo Stato) diventa, al contempo, sia proprietario dell'appartamento sia comproprietario, pro quota, delle suddette parti comuni. Del resto, ragionando a contrario, l'art. 1118 c.c. stabilisce che “il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni”, proprio per il nesso di accessorietà che lega tali parti comuni al suo appartamento - continuando, ad esempio a “godere” della protezione del tetto comune o della funzione portante delle fondamenta - a meno che il condomino venda, appunto, il suo appartamento, ma così - a ben vedere - cessa di essere “condomino”. Riferimenti Caiolaro, La rinuncia alla proprietà immobiliare tra principio di tipicità e funzione sociale, in Nuova giur. civ. comm., 2018, 1550; Cecchetto, La rinuncia alla proprietà dell'immobile tra nuovi limiti e prospettive future, in Foro pad., 2018, I, 298; Accarino, La rinuncia al diritto di (com)proprietà, in Immob. & proprietà, 2018, 525; Busani, La tassazione della rinuncia al diritto di proprietà e alla quota di comproprietà, in Corr. trib., 2018, 1591; Brizzolari, La rinuncia alla proprietà immobiliare, in Riv. dir. civ., 2017, 187; Mazzotta - Ambrosca, La rinunzia ai diritti reali, in particolare la rinuncia abdicativa e la rinuncia liberatoria alla quota indivisa di comproprietà, in Riv. neldiritto, 2016, 327; Iaccarino, La rinuncia al diritto di (com)proprietà nella prassi notarile, in Notariato, 2016, 578; Mazzariol, Rinuncia abdicativa alla quota di comproprietà: tra tipicità e atipicità della fattispecie, in Nuova giur. civ. comm., 2015, I, 581; Guizzi, In tema di rinuncia alla multiproprietà immobiliare, in Riv. notar., 2014, 875; Mancini, Note in tema di rinuncia alla proprietà, in Vita notar., 2013, 943. |
