Il consiglio di condominio non può sostituire l’assemblea
23 Ottobre 2025
Massima Il consiglio di condominio è un mero organo ausiliario, che non può assumere decisioni al posto dell'assemblea condominiale, che rimane l'unico organo deputato a decidere ogni cosa in seno al condominio. L'art. 1130-bis, c.c. non esclude in alcun modo la facoltà per i condominii con meno di 12 unità immobiliari di nominare un consiglio di condominio, atteso che la ratio della suddetta norma è quella di indicare un numero minimo di consiglieri (3) nei casi di stabili con più di 12 condomini, onde rendere il suddetto organo maggiormente rappresentativo della compagine condominiale. Il caso In seguito alla nomina di un consiglio di condominio nell'ambito di uno stabile con un numero di partecipanti inferiore a 12, una condomina impugnava la relativa delibera per asserita violazione dell'art. 1130-bis, c.c., lamentando che uno dei consiglieri non era proprietario di alcuna unità immobiliare. La domanda veniva contestata dal condominio, il quale eccepiva anche la carenza di interesse ad agire di parte attrice. Il Tribunale, dichiarata la cessazione della materia del contendere in quanto il consiglio dei condomini si era spontaneamente dimesso nel corso del giudizio, esaminava la controversia nel merito al fine di stabilire la soccombenza virtuale per la condanna alle spese di lite e si pronunciava per l'infondatezza della domanda attorea. La questione Sostanzialmente il Tribunale ha esaminato due profili particolari della figura del consiglio di condominio: da un lato la possibilità di applicare la norma codicistica ad un condominio più limitato rispetto a quello oggetto della norma di riferimento e, dall'altro, se la composizione dello stesso possa essere estesa a soggetti che non siano i condomini. Le soluzioni giuridiche In premessa della sua decisione, il giudice ligure ha richiamato i principi pronunciati in modo uniforme dalla giurisprudenza di legittimità in ordine al contenuto dell'art. 1130-bis, comma 2, c.c., che ha sancito il diritto/potere dell'assemblea di nominare un consiglio di condominio, al quale sono affidate mansioni meramente consultive e di controllo, ma non deliberative. In questo senso, la novità introdotta con la riforma del 2012 ha manifestamente recepito il precedente orientamento giurisprudenziale, che aveva ammesso la possibilità di affidare ad una “commissione di condomini” le stesse facoltà riconosciute all'attuale consiglio di condominio (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. civ., sez. II, 6 marzo 2007, n. 5130). Detto questo ed evidenziato che tale disposizione non ha carattere inderogabile, essendo esclusa dal novero delle disposizioni tassative richiamate dall'artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c., il giudicante non ha potuto fare altro che rigettare l'impugnativa, anche in considerazione della presenza - del tutto legittima - di una clausola regolamentare che consentiva che il consiglio fosse composto “da tre proprietari o loro parenti e affini in primo grado”: nella fattispecie, infatti, il consigliere contestato era il coniuge di uno dei condomini. Parimenti infondata è stata ritenuta l'eccezione di difetto di agire sollevata da parte convenuta, con una evidente condivisione da parte del Tribunale dell'orientamento della Corte Suprema, in forza del quale l'interesse ad agire sussiste anche quando l'azione di annullamento della delibera assembleare sia finalizzata alla sua rimozione ove il vizio abbia carattere meramente formale e la delibera in questione non abbia di per sé alcuna incidenza patrimoniale (Cass. civ., sez. VI, 20 luglio 2020, n. 15434). Osservazioni Come messo in luce dalla motivazione del Tribunale ligure, ancora prima della Riforma del condominio del 2012 la prassi, non la normativa, prevedeva che, nei condomìni di elevate dimensioni, come ad esempio i grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni, fosse presente ( prevista dal regolamento di condominio) una figura atipica rappresentata dalla commissione di condomini, nominata con l'incarico di rappresentare un filtro tra l'amministratore e l'assemblea, in modo da semplificare la gestione nel caso del verificarsi di situazioni molteplici ed articolate. Si trattava di un organismo con funzioni consultive e di controllo, la cui attività - come dato storico - trova il suo antenato nell'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 (“disciplina dei rapporti di condominio sulle case”), nel tempo uscito di scena ma assolutamente precursore dell'attuale sistema, che aveva previsto, per i condomìni con numerosi partecipanti, la nomina di un consiglio di amministrazione (formato da non meno di due consiglieri) con funzioni consultive (anche sotto il profilo tecnico), di controllo e di conciliazione delle vertenze tra i condomini. Quindi, una effettiva assistenza prestata all'amministratore nell'esercizio delle sue attribuzioni. Lo stesso art. 16, inoltre, aveva affidato ai regolamenti di condominio la possibilità di riconoscere al consiglio altre attribuzioni tra quelle riservate all'amministratore. Il Codice civile del 1942 aveva eliminato tale figura che, invece, è stata ripristinata con la riforma del condominio qui richiamata. Quello che caratterizza il novellato “consiglio di condominio” è la funzione; le qualità dei consiglieri nonché il limite numerico, superato il quale l'assemblea può deliberare sul punto. A fronte della evidente ratio dell'art. 1130-bis c.c. e del pacifico fatto che qualsivoglia decisione del consiglio assume il carattere di un parere che non può avere un carattere vincolante per i condomini se non confermato da una delibera assembleare, si può concordare con l'affermazione che una decisione presa da tale organo ultra vires possa essere oggetto di successiva ratifica da parte dell'assemblea stessa, la quale si determinerà secondo le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. (Trib. Palermo 3 marzo 2016, n. 1362). Ma il giudice del merito ha anche rilevato che in caso di urgenza l'assemblea può declinare la propria prerogativa in favore del consiglio, affidandogli il mandato di verificare la situazione e decidere i lavori da intraprendere. Va, in ogni caso, richiamato il principio espresso dalla Corte Suprema (Cass. civ., sez. II, 8 luglio 2020, n. 14300) che, con riferimento a lavori straordinari, ma non urgenti, ha affermato che l'assemblea può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere decisioni di competenza dell'organo collegiale (scelta del professionista da incaricare per individuare gli interventi straordinari; per redigere il computo metrico e il conseguente capitolato di appalto) a condizione che, ai fini della vincolatività delle stesse nei confronti di tutti i condomini, tali scelte siano poi portate all'attenzione dell'assembla per la necessaria approvazione. Pur rilevando che “commissione di condomini” e “consiglio di condominio” rappresentano due realtà diverse, in quanto la prima può avere anche un carattere contingente, è stato evidenziato che le sue decisioni non hanno un carattere accessorio o predeterminato, ma devono essere considerate come disposizioni gestionali che si vanno a sovrapporre, del tutto illegittimamente, a quelle dell'organo deliberante. Per quanto l'art. 1130-bis, c.c. oggi in vigore non stabilisca la maggioranza con la quale deve essere nominato il consiglio dei condomini è stato correttamente ritenuto (Trib. Palermo 11 luglio 2018, n. 3428) che questa vada individuata nell'art. 1136, comma 2, c.c.: la stessa applicabile alla nomina dell'amministratore e, comunque, alle specifiche questioni che non rientrano nelle sue attribuzioni. Altro problema da esaminare concerne la possibilità di nominare il consiglio nel caso in cui l'edificio sia formato da un numero di partecipanti inferiore o pari a 12. Come rilevato in sentenza, la relativa disposizione è derogabile per espressa previsione normativa, talchè una norma del regolamento potrebbe prevedere, senza problemi, che questo possa avvenire, a condizione che il numero dei consiglieri sia rappresentato da tre e non, come stabilito dal richiamato decreto del 1934, in un numero minimo di due. Appare evidente, infatti, che l'attuale numero di consiglieri sia il minimo necessario per garantire, all'interno del consiglio stesso, l'assunzione di una decisione (è bene ancora ribadire: priva di carattere vincolante) che rispetti il criterio della maggioranza. Parimenti non si vede per quale motivo dell'organismo non potrebbero fare parte anche soggetti estranei al condominio, dal momento che il carattere derogabile della norma consente di superare l'interpretazione letterale della stessa. E, in pratica, questo è quanto accaduto nel contenzioso affidato alla conoscenza del Tribunale nel quale il regolamento di condominio aveva stabilito, in piena legittimità, che il consiglio dei condomini potesse essere composto anche da parenti e affini in primo grado, ovviamente sempre eletti dall'assemblea. Differente è, invece, il discorso per quanto riguarda l'amministratore per il quale non si propende per una risposta positiva. In questo caso, infatti, non si può prescindere dal prendere in considerazione la funzione del consiglio di condominio che - come ribadito - è non solo consultiva ma anche di controllo dell'attività dell'amministratore, il quale si verrebbe a trovare in una evidente posizione di conflitto di interessi. Un conflitto che si ritiene possa permanere anche nel caso in cui lo stesso fosse un condomino e, come tale, legittimato ad essere membro del consiglio stesso. Occorre, tuttavia, precisare che non fare parte del consiglio non vuole dire che l'amministratore non possa partecipare alle riunioni. Anzi, la sua presenza potrebbe essere utile e necessaria per dare chiarimenti ai consiglieri e fornire la documentazione attinente alla/e questione/i in discussione che, proprio quando si tratti, ad esempio, di controllare bilanci, spese condominiali e quant'altro, richiederebbe la presenza di chi ha in mano l'intera gestione amministrativa. Riferimenti Cirla, Il consiglio di condominio può fare molto ma nei limiti di regolamento e assemblea, in NT+Condominio&Immobili, 3 gennaio 2020; Gallucci, Consiglio di condominio, compiti e composizione, in Condominioweb.com, 12 luglio 2019; Burchi, Consiglio di condominio: la Cassazione ne precisa le funzioni, in Altalex.com, 30 maggio 2019; Tarantino, Il consiglio di condominio può scegliere la ditta appaltatrice?, in IUS Condominioelocazione.it, 14 gennaio 2019. |
