Cessazione della locazione e diniego di primo rinnovo: vi è obbligo di motivazione?

La vicenda trae origine da un contratto con scadenza fissata il 31 dicembre 2024, per il quale parte locatrice comunicava, con largo anticipo, ai conduttori la volontà di non rinnovare per i successivi due anni, adducendo motivi di carattere personale e familiare oltre che gravi motivi di salute.

I conduttori contestavano la validità della disdetta, eccependo che la motivazione non era conforme ai requisiti legali, in quanto non accuratamente dettagliata come richiesto dall'art. 3 l. n. 431/1998.

Il Tribunale di Roma ha, anzitutto, richiamato la disciplina di riferimento in materia di locazioni abitative, precisando come, per i contratti a canone concordato, il comma 5 dell'art. 2 l. n. 431/1998 stabilisca che gli stessi “non possono avere durata inferiore ai tre anni”, e che “alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni”, salvo che il locatore provveda ad intimare disdetta motivata ex art. 3 della stessa legge.

L'art. 3 indica in modo specifico e tassativo i motivi che legittimano il locatore a negare il rinnovo alla prima scadenza, tra i quali non possono rientrare motivi vaghi o generici, quali i problemi di salute o familiari riferiti da parte attrice al momento della dispetta.

Questa avrebbe dovuto, piuttosto, comunicare, per la scadenza del 31 dicembre 2024, non una disdetta generica o libera, bensì un diniego di rinnovo fondato su almeno uno dei motivi previsti dall'art. 3 l. n. 431/1998. La facoltà di recedere liberamente è riconosciuta, infatti, solo al termine della proroga biennale successiva alla prima scadenza.

Il Tribunale ha poi precisato che una disdetta nulla per carenza di motivazione non produce effetti per la prima scadenza contrattuale, ma tale atto conserva la sua efficacia fino al termine della proroga biennale, come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione.

In applicazione di tali principi, il giudice ha dichiarato cessato il contratto tra le parti non alla prima, ma alla successiva scadenza del 31 dicembre 2026, fissando l'inizio dell'esecuzione dello sfratto al 31 gennaio 2027.