Revoca dell’amministratore di condominio: necessita di una condotta commissiva o di grave omissione

Massima

Spetta all'amministratore del condominio, nell'esercizio dell'attività di gestione condominiale, dimostrare che le irregolarità contestate, nel corso del giudizio di revoca, non sono in realtà gravi per specifici e comprovati motivi.

Il caso

Con ricorso ex art. 64 disp. att. c.c., un condomino chiedeva la revoca dell'amministratore di condominio per aver commesso gravi irregolarità nell'esercizio dell'attività di gestione, in particolare per diverse condotte illegittime commesse dallo stesso.

Si costituiva il resistente-amministratore il quale, in via preliminare, eccepiva il difetto di legittimazione attiva del ricorrente e contestava quanto sostenuto dal ricorrente, dichiarando la non sussistenza dei presupposti per la revoca giudiziale, chiedendo il rigetto del ricorso.

La causa veniva decisa dal Collegio, con rigetto del ricorso introduttivo e con compensazione delle spese processuali.

La questione

Si trattava di accertare e verificare se, al caso posto all'attenzione del Tribunale collegiale competente, sussistevano i presupposti per la revoca dell'amministratore di condominio.

Le soluzioni giuridiche

Tutti gli aspetti della contesa venivano esaminati dal Tribunale siciliano, il quale dichiarava infondate le contestazioni mosse nei confronti dell'amministratore di condominio, rigettando il ricorso ex art. 64 disp. att. c.c.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nel decreto del Tribunale adìto, in sede collegiale, secondo cui è stato rigettato il ricorso giudiziale per la revoca dell'amministratore di condominio per non aver commesso delle gravi irregolarità nell'esercizio della propria attività di gestione condominiale, con compensazione delle spese processuali.

Il Tribunale siciliano affrontava l'eccezione preliminare sollevata dal resistente-amministratore in ordine al difetto di legittimazione attiva del ricorrente, perché non aveva accettato l'eredità.

Tale questione pregiudiziale veniva rigettata dal Collegio perché il ricorrente aveva accettato tacitamente l'eredità in quanto il chiamato, con la proposizione del ricorso depositato, aveva compiuto un atto di esercizio della qualità di erede, ovvero aveva in modo inequivoco manifestato con facta concludentia la volontà di accettare l'eredità relitta del de cuius padre.

In tal senso, l'accettazione tacita dell'eredità può desumersi dall'esplicazione di un'attività personale del chiamato incompatibile con la volontà di rinunciarvi, id est con un comportamento tale da presupporre la volontà di accettare l'eredità, essa può legittimamente reputarsi implicita nell'esperimento, da parte del chiamato, di azioni giudiziarie, che - essendo intese alla rivendica o alla difesa della proprietà o ai danni per la mancata disponibilità di beni ereditari - non rientrino negli atti conservativi e di gestione dei beni ereditari consentiti dall'art. 460 c.c., ma travalichino il semplice mantenimento dello stato di fatto quale esistente al momento dell'apertura della successione, e che, quindi, il chiamato non avrebbe diritto di proporle se non presupponendo di voler far propri i diritti successori (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2018, n. 10060; Cass. civ. sez. II, 6 giugno 2018, n. 14499).

Chiarito quanto innanzi, nel merito della disamina dei motivi di revoca e compimento di gravi irregolarità, il Tribunale li ha ritenuti tutti infondati, posto che l'amministratore di condominio aveva espletato le proprie attribuzioni nel rispetto delle norme contenute nel Codice civile.

In particolare, è stata ritenuta infondata l'asserita inerzia del capo condomino per non aver convocato una assemblea condominiale in seguito alla ricezione di notifica di una ordinanza del Comune, che aveva imposto dei lavori urgenti nel termine di sessanta giorni, in violazione dell'art. 1131 c.c.

Emergeva che l'amministratore aveva invece adempiuto a tale ordinanza sindacale, perché aveva acquisito una relazione tecnica, già discussa in una adunanza e aveva fatto approvare, con successiva convocazione dell'assemblea condominiale, il preventivo di spesa fornito da una delle ditte interpellate, per l'esecuzione dei lavori richiesti.

Perciò, l'amministratore non è assolutamente rimasto inerte, anche se i lavori non sono stati eseguiti nel termine precisato nella detta ordinanza, per cui non sono assolutamente addebitabili, né possono ravvisarsi gravi irregolarità che possano condurre alla revoca giudiziale.

Anche l'ulteriore motivo di contestazione è stato ritenuto del tutto infondato dal Tribunale, afferente alla costituzione di un parcheggio non autorizzato nel cortile condominiale, perché l'assemblea condominiale ha conferito mandato, con apposita deliberazione (ad esempio, “rimuovere le recinzioni poste nel retro del fabbricato”).

Ergo, l'amministratore ha cercato di realizzare e soddisfare i bisogni dei condomini, con una condotta legittima, non riscontrando alcuna irregolarità nello svolgimento del mandato.

Del tutto infondato anche il motivo di grave irregolarità circa la mancata consegna di beni mobili al ricorrente, presenti nel piazzale del cortile; la condotta dell'amministratore di rimozione di tali beni sul cortile condominiale di un'area comune è legittima, perché alcuno aveva autorizzato (assemblea) a tenere tali beni nel detto piazzale.

Infine, anche la contestazione del mancato assolvimento dell'obbligo di formazione da parte dell'amministratore (d.m. n. 140/2014), è stato sconfessato con la produzione documentale nel giudizio di tali attestazioni.

È sicuramente condivisibile la decisione del Tribunale competente di rigetto del ricorso per la revoca dell'amministratore di condominio poiché non sono state riscontrate anomalie da parte dello stesso e, comunque, non risultano di consistenza tale da fondare una pronuncia di revoca.

Sulla scorta di quanto argomentato, è anche condivisibile la regolamentazione delle spese con la compensazione, vista il rigetto dell'eccezione pregiudiziale sollevata dal resistente.

Osservazioni

L'attività di amministratore di condominio si basa sul presupposto contenuto nell'art. 1710 c.c., secondo cui grava sul mandatario l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti nel contratto con la diligenza del buon padre di famiglia, identificata con quella diligenza che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, consapevole dei propri impegni e delle relative responsabilità.

A fondamento del rapporto intercorrente tra amministratore e condomini vi è la fiducia, fondato sul rapporto giuridico di mandato con rappresentanza (artt. 1703 ss. c.c.).

Nel nostro ordinamento è prevista, ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministratore condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore condominiale, la possibilità di intraprendere il ricorso per la revoca giudiziale (art. 64 disp. att. c.c.).

Il procedimento camerale intrapreso dal condomino riveste un carattere eccezionale e urgente, poiché sostitutivo della volontà assembleare ispirato all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela per evitare gravi danni in capo al condominio, quindi deve essere improntato sulla celerità, informalità ed ufficiosità (Cass. civ., sez. un., 29 ottobre 2004, n. 20597; Cass. civ., sez. VI, 1° luglio 2011, n. 14524).

La Riforma del condominio introdotta con la l. 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha previsto una tipologia di gravi irregolarità che possono essere commesse dall'amministratore, che sono da considerarsi indicativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini,

ma tale elencazione rimane non tassativa, quanto meramente esplicativa.

Il rinnovellato art. 1129, comma 11, c.c. prescrive che in taluni casi ciascun condomino possa ricorrere direttamente al Tribunale, in sede camerale, per chiedere la destituzione dell'amministratore di condominio che può essere revocato auctoritate judicis.

Le ipotesi sono tre:

• omessa comunicazione all'assemblea condominiale di atto giudiziario (o provvedimento) esorbitante dalle attribuzioni ex lege;
• mancata resa del conto gestionale annuo;
• presenza di gravi irregolarità.

Soltanto nei casi in cui sono ravvisabili gravi irregolarità di natura tributaria e l'omessa accensione ed utilizzo del conto corrente condominiale, i condoni dovranno chiedere preliminarmente l'indizione dell'assemblea condominiale al fine di provocare la cessazione delle inadempienze oltre la revoca dell'amministratore.

L'eventuale mancata convocazione dell'assemblea sul punto, da parte dell'amministratore, consentirà ai condomini interessati ad intentare l'azione di revoca giudiziale innanzi al Tribunale competente, in sede collegiale.

L'art. 1129, comma 12, c.c. specifica diverse ipotesi, non esaustive, che possono costituire gravi irregolarità e comporta la revoca dell'amministratore:

• l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
• l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l'inottemperanza agli obblighi di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità o di fornire al condomino, che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e degli orari di reperibilità.

Nel caso di instaurazione del giudizio di volontaria giurisdizione, il Tribunale deve pronunciarsi con decreto, tale provvedimento può essere reclamato innanzi alla Corte d'Appello competente (art. 64, comma 2, disp. att. c.c.).

Il procedimento camerale intrapreso dal condomino, dunque, riveste un carattere eccezionale ed urgente, poiché sostitutivo della volontà assembleare, ispirato all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela per evitare gravi danni in capo al condominio, quindi deve essere improntato sulla celerità, informalità ed ufficiosità (Cass. civ., sez. un., 29 ottobre 2004, n. 20597; Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2023, n. 3198; Cass. civ., sez. VI/II, 1° luglio 2011, n. 14524).

Non va sottaciuto che la tipizzazione delle condotte sgrava il ricorrente dal provare la gravità della irregolarità del comportamento tenuto dall'amministratore se rientrante in una di quelle ipotesi: sarà, quindi, onere dell'amministratore dimostrare che l'irregolarità non è in realtà grave per specifici e comprovati motivi. Venendo al concetto di gravi irregolarità, si può dire che sono idonei a costituire ipotesi di gravi irregolarità quei comportamenti, commissivi od omissivi, posti in essere dall'amministratore di condominio, così significativi da far ritenere venuto meno il necessario e tipico rapporto di fiducia tra amministratore e condomini (Trib. Salerno 3 maggio 2011). In tal senso, eventuali irregolarità di gestione non giustificherebbero la revoca laddove, ad es., pur essendo manifestazione di modalità non ordinarie e corrette di gestione, non siano del tutto abnormi o comunque idonee, se protratte, a recare pregiudizio per l'interesse dei condomini (v., in tal senso, Trib. Bologna 25 maggio 2006; Trib. Salerno 13 gennaio 2009).

In altri termini, non basta affermare che l'amministratore gestisce il condominio in modo illegittimo, ma va dimostrato ciò. Come di dire non è sufficiente considerare una condotta come grave irregolarità ad es. il semplice mancato accesso ai documenti, bensì bisognerà provare la gestione scorretta dell'amministratore di condominio, in violazione delle proprie attribuzioni, ex artt. 1130 e 1131 c.c. (App. Bologna 5 novembre 2019, n. 5542).

Riferimenti

Celeste, Formulario del condominio e locazione, Milano, 2024, 387;

Cremonese, Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: la mancata presentazione del rendiconto consuntivo nei termini di legge, in IUS Condominioelocazione.it, 2024;

Frivoli, La reiterata inerzia dell'amministratore nell'approvazione del rendiconto consuntivo giustifica la revoca, in IUS Condominioelocazione.it, 2024;

Frivoli, Tarantino, Le procedure di volontaria giurisdizione in condominio, Milano, 2023, 27;

Frivoli, Tarantino, La responsabilità dell'amministratore di condominio, Milano, 2018, 40;

Frivoli, Tarantino, Il contenzioso del condominio, Milano, 2018, 28;

Celeste, Chiesi, Di Marzio, Nicoletti, Codice del condominio, 2018;

Nasini, Amministratore (revoca giudiziale), in IUS Condominioelocazione.it, 2017;

Celeste, Scarpa, L'amministratore e l'assemblea, Milano, 2014.