Rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici

Le norme sul condominio si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. Invero, il tal senso, il Legislatore esige espressamente il requisito dell'esistenza di una proprietà comune a più edifici e, quindi, applicabile estensivamente ove si trattasse di parti comuni non di uno stesso edificio (condominio verticale), ma di edifici limitrofi e autonomi, purché di beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimento degli stessi.

Premesso ciò, il supercondominio ricorre quando più condominii tra loro autonomi abbiano in comune alcuni beni, o spazi, a loro volta assoggettati a regime di condominialità ex art. 1117 c.c. (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2022, n. 5023). In tal senso, anche prima dell'entrata in vigore dell'art. 1117-bis c.c., per poter affermare l'esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, era indispensabile l'esistenza di una proprietà che poteva essere qualificata come comune in base all'art. 1117 c.c. sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.

Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, in risposta al quesito in esame, la configurazione di un supercondominio si realizza soltanto se vi sono due o più edifici che condividono beni, impianti o servizi comuni a vantaggio di tutti gli edifici coinvolti (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2025, n. 27998).

Con tale ultimo provvedimento, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e cassato con rinvio per nuovo esame la decisione resa dalla Corte d'Appello, la quale aveva - erroneamente - ravvisato un rapporto di condominialità (rectius supercondominialità) tra gli immobili delle parti per il solo fatto che la particella, pur di proprietà esclusiva del condominio, era adibita a strada di collegamento, munita di cancello e di illuminazione, a servizio degli immobili di entrambe le parti. La Corte di Cassazione, dunque, contesta il ragionamento della Corte distrettuale che aveva ritenuto l'automatismo della supercondominialità anche nelle ipotesi in cui un caseggiato (quello del condominio) ed una casa unifamiliare (quella dei ricorrenti) abbiano in comune talune cose, impianti e/o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.