L’avviso di convocazione dell’assemblea è atto ricettizio
17 Novembre 2025
Massima L'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att., c.c., quale atto unilaterale ricettizio, deve non solo essere inviato al singolo condomino, ma anche da quest'ultimo ricevuto nel termine stabilito dalla suddetta norma, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione. Il caso La questione esaminata dal giudice isernino nasce dall'impugnativa della delibera assembleare avente ad oggetto la richiesta di annullamento del relativo verbale a tale fine, evidenziandone illegittimità perché risultava disatteso “a monte” il termine di comunicazione di cinque giorni previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att., c.c. La questione La quaestio esaminata dal Tribunale di Isernia riguarda la tempestività dell'avviso di convocazione inoltrato dall'amministratore al condomino, se debba essere ricevuto - e non solo inoltrato - almeno cinque giorni prima della seduta assembleare. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Isernia accoglie la domanda di annullamento della delibera assembleare impugnata perché il condominio, sebbene onerato, non ha documentato che gli odierni attori siano stati regolarmente convocati all'assemblea, essendosi limitato a dedurre la tempestività della comunicazione per avere consegnato il plico all'Ufficio postale nel rispetto del termine stabilito dall'art. 66, comma 3, disp. att., c.c. senza però dimostrare che anche la ricezione della suddetta comunicazione era avvenuta nel rispetto del medesimo termine, per l'effetto, ritenendo integrato il vizio lamentato dalla parte attrice e, con esso, la relativa annullabilità della delibera assembleare impugnata. Osservazioni Le motivazioni espresse nella pronuncia in commento, in punto di diritto, muovono dalla corretta interpretazione dell'art 66. disp. att. c.c., secondo cui l'avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, ragione per cui sono esclusi altri metodi come e-mail, messaggi in cassetta postale, SMS o WhatsApp (Trib. Monza 12 giugno 2024, n. 1734) e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa adunanza. Il termine minimo di preavviso per diramare gli avvisi di convocazione è considerato tassativo ed inderogabile anche dal regolamento di condominio che non può abbreviarlo ma eventualmente, soltanto prolungarlo prevedendo un termine superiore a quello di cui all'art. 66, comma 3, disp. att., c.c. di cinque giorni non liberi antecedenti alla data dell'assemblea in prima convocazione (Trib. Bari 24 aprile 2024, n. 1994). Ciò in quanto il legislatore non fissa un termine massimo tra la comunicazione dell'avviso di convocazione e la riunione dell'assemblea, limitandosi a stabilire solo il termine minimo di cinque giorni. Tuttavia, il testo dell'art. 66, disp. att., c.c. lascia trasparire la ratio legis ravvisabile, da un lato, nel tutelare l'interesse dei singoli condomini a partecipare all'assemblea e, dall'altro lato, nel garantire gli interessi della comunità condominiale nel consentire lo svolgimento in tempi brevi della riunione assembleare. In caso di omessa, tardiva od incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile - e non affetta da nullità, ragione per cui va impugnata nel termine di trenta giorni - ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c. su istanza dei condomini dissenzienti od assenti perché non ritualmente convocati. In tale ottica, secondo la consolidata interpretazione degli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att., c.c., ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e in questa prospettiva, deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att., c.c., quale atto unilaterale ricettizio, debba non solo essere inviato al destinatario, ma anche ricevuto dal medesimo nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione (Cass. civ., sez. VI/II, 13 dicembre 2022, n. 36379; Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2020, n. 24041; Cass. civ., sez. VI/II, 26 settembre 2013, n. 22047; Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1985, n. 5769). Relativamente alla natura giuridica del suddetto termine di convocazione dei condomini all'assemblea, il giudice rinvia al costante orientamento emerso nella giurisprudenza di legittimità con specifico riferimento alla sua modalità di calcolo di almeno cinque giorni prima, stabilito dall'art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., trattandosi di un atto ricettizio di cui si deve provare la tempestività rispetto alla riunione fissata per la prima convocazione, con la precisazione però che trattasi di giorni non liberi - stante l'eccezionalità dei termini c.d. liberi, che notoriamente escludono dal computo il giorno iniziale e quello finale - la cui previsione normativa è limitata ai soli casi espressamente previsti dalla legge, e da calcolare a ritroso, in cui non va conteggiato il dies ad quem e, cioè, quello di svolgimento della riunione medesima, che assume il valore di capo o punto fermo iniziale, mentre va incluso il dies a quo coincidente con la data di ricevimento dell'avviso, quale capo o punto fermo finale, secondo la regola generale fissata negli artt. 155, comma 1, c.p.c. e 2963 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 30 giugno 2021, n. 18635). In senso conforme, si era espressa anche la precedente giurisprudenza, secondo cui il termine di almeno cinque giorni prima stabilito dall'art. 66, disp. att., c.c. per la tempestiva comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale va calcolato a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per l'adunanza, e pertanto, va considerato di cinque giorni non liberi prima dell'adunanza stessa. E' stato infatti ribadito che, quando la legge, per la decorrenza del termine, fa riferimento come a capo o punto fermo, al dies ad quem anzichè al dies a quo, il dies finale - a cominciare dal quale il termine decorre all'indietro - viene ad assumere il valore di capo o punto fermo iniziale che, ai sensi della regola generale sancita tanto nell'art. 155, comma 1, c.p.c., quanto nell'art. 2963 c.c., non deve essere computato, mentre va considerato nel termine il dies iniziale, che, funzionando da capo o punto fermo finale, va perciò computato in conformità alla stessa regola. La non computabilità sia del giorno iniziale che del giorno finale - c.d. termine libero o di giorni liberi - rappresenta infatti un'ipotesi eccezionale, limitata a casi espressamente previsti dalla legge (Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1969, n. 995). Le considerazioni che precedono corroborano la tesi che ritiene dunque necessario che l'avviso, in quanto atto unilaterale ricettizio, sia non solo spedito ma anche ricevuto dal condomino destinatario almeno cinque giorni prima della data dell'adunanza dei condomini in prima convocazione, la cui prova necessariamente deve essere fornita per tabulas dall'amministratore essendo riferita all'osservanza del suddetto obbligo di convocazione, al fine di dimostrare che l'avviso è stato messo a disposizione del singolo destinatario entro il predetto termine. In particolare, ai fini della prova dell'osservanza di tale termine dilatorio è allora necessario che il condominio in persona dell'amministratore dimostri la data in cui l'avviso è pervenuto all'indirizzo del destinatario (Cass. civ., sez. VI, 30 giugno 2021, n.18635; contra, Trib. Cagliari, 5 aprile 2022, n. 917, secondo cui invece il termine dei cinque giorni deve essere calcolato “a ritroso”, senza computare il dies ad quem riferito al giorno della prevista adunanza assembleare, e fino ad arrivare al dies a quo del quinto giorno antecedente a tale data, che rappresenta l'ultimo giorno utile per il perfezionamento della procedura notificatoria). La giurisprudenza, peraltro, qualifica l'avviso di convocazione di cui si discorre come un atto eminentemente privato, e dunque, del tutto svincolato, in assenza di un'espressa previsione di legge, dall'applicazione del regime giuridico proprio delle notificazioni degli atti giudiziari, per cui esso rinviene la propria disciplina nell'art. 1335 c.c., applicandosi la presunzione di conoscenza prevista da tale norma e superabile da una prova contraria da fornirsi dal convocato, in base alla quale, la conoscenza dell'atto è parificata alla sua conoscibilità, in quanto riconducibile anche solamente al pervenimento della comunicazione all'indirizzo del destinatario e non alla sua materiale apprensione od effettiva conoscenza (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2019, n. 8275). Dall'anzidetto quadro normativo, viene fatto derivare l'ovvio corollario per cui, se è vero che per ritenere sussistente, ex art. 1335 c.c., la presunzione di conoscenza, da parte del destinatario, della dichiarazione a questo diretta, è necessaria e sufficiente la prova che la dichiarazione stessa sia pervenuta all'indirizzo del medesimo destinatario, tale momento, ove la convocazione ad assemblea di condominio sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del condomino o di altra persona abilitata a riceverla, coincide con il rilascio da parte dell'agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, idoneo a consentire il ritiro del piego stesso, e non già con altri momenti successivi (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2019, n. 8275, cit.). Invero, la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., degli atti ricettizi in forma scritta giunti all'indirizzo del destinatario opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma anzidetta. L'onere della prova a carico del mittente riguarda, in tale contesto, solo l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario, salva la prova da parte del medesimo destinatario dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà. Il Tribunale, nell'applicare gli anzidetti orientamenti giurisprudenziali al caso di specie esaminato con la pronuncia in commento, ha quindi stabilito che il termine di cinque giorni - nel quale va computato il termine iniziale, ma non quello finale - in cui è fissata l'assemblea in prima convocazione, non era stato rispettato, atteso che, come provato dalla documentazione versata in atti di causa da parte attrice, la convocazione per l'assemblea era stata inviata a mezzo del servizio postale in tempo utile, ma il procedimento di notifica si era purtroppo completato in violazione del termine minimo previsto ex lege. Con la conseguenza che la mancata conoscenza o conoscibilità di tale data, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come del resto confermato dal nuovo testo dell'art. 66, comma 3, disp. att., c.c., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, a nulla rilevando, ai fini della tempestività dell'avviso, né la data di svolgimento dell'assemblea in seconda convocazione, né che la data della prima convocazione fosse stata eventualmente già fissata dai condomini prima dell'invio degli avvisi di cui trattasi. Riferimenti Sforza Fogliani, Giorni liberi e non liberi ed altro, in Arch. loc. e cond., 2022, 513; Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, Milano, 2015, 258; Nucera, Termini per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, in Arch. loc. e cond., 2013, 438; Vidiri, Condominio degli edifici: avviso di convocazione dell'assemblea e sua comunicazione, in Giust. civ., 2009, I, 1070. |
