Modifica della copertura condominiale: ammissibile se la funzione rimane rispettata

Massima

L'art. 1102 c.c., applicabile al condominio ai sensi dell'art. 1139 c.c., consente al singolo condomino l'utilizzazione di una parte comune dell'edificio ed anche di apportarvi modificazioni finalizzate al suo miglior godimento, ma alla condizione che non sia prevedibile l'interesse di altri condomini a farne un uso paritario. Pertanto, la modificazione apportata da un singolo condomino è da considerarsi legittima, non essendo configurabile una lesione dei diritti degli altri partecipanti, e ciò a maggiore maggior ragione se tale maggiore utilizzazione trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato.

Il caso

Un condomino proprietario di due unità immobiliari, (appartamento e autorimessa), site all'interno di un condominio milanese ha impugnato la delibera approvata dall'assemblea del 13 luglio 2022, avente ad oggetto la revoca di una precedente delibera del 21 febbraio 2007, con la quale, giusta una transazione conclusa con gli altri condomini, era stato autorizzato (a maggioranza) ad eseguire i lavori di trasformazione della copertura degli immobili di sua proprietà.

Al riguardo, il condomino ha evidenziato che il complesso è composto da tre corpi di fabbrica separati, uno dei quali, contraddistinto con un numero di mappale interamente di sua proprietà esclusiva; alla stregua del regolamento di condominio rientrano fra i beni di proprietà condominiale le coperture di tutti i corpi di fabbrica, mentre le spese di manutenzione ad esse riferite sono ripartite, secondo apposite tabelle, esclusivamente fra i proprietari dei singoli corpi di fabbrica; nel corso dell'assemblea tenutasi il 21 febbraio 2007, originata dalla richiesta di risarcimento del danno avanzata nei confronti del condominio a causa di infiltrazioni provenienti dalla copertura e dal muro perimetrale, è stata conclusa con l'amministratore e con l'intera compagine condominiale una transazione a titolo oneroso avente ad oggetto: a) la rinuncia da parte del condòmino ai danni subiti e l'assunzione dell'impegno da parte di quest'ultimo ad eseguire i lavori sulla copertura a proprie spese; b) l'autorizzazione da parte del condominio alla trasformazione del tetto a falde in una copertura piana, con realizzazione di una serra bioclimatica.

È stata, quindi, protocollata presso i competenti uffici comunali la CILAS per la realizzazione dell'intervento concordato.

Sennonché, con dichiarazione inserita nel verbale dell'assemblea tenutasi il 15 giugno 2022, il condomino è stato diffidato dall'eseguire l'intervento manutentivo programmato e precedentemente autorizzato e, in data 6 luglio 2022, l'amministratore ha convocato una assemblea straordinaria ponendo all'ordine del giorno la revoca della delibera approvata il 21 febbraio 2007. In tale contesto, il condomino ha eccepito l'illegittimità della delibera condominiale assunta dall'assemblea del 13 luglio 2022, in quanto la delibera: - violerebbe il diritto di informazione relativamente all'ordine del giorno; - sarebbe lesiva di un diritto quesito derivante dalla transazione a titolo oneroso deliberata dall'assemblea condominiale del 21 febbraio 2007; - sarebbe ispirata a finalità meramente emulative. L'attore ha chiesto, inoltre, al Tribunale di Milano di accertare la legittimità del proprio intervento manutentivo realizzato nei limiti dell'art. 1102 c.c. e ha eccepito l'inadempimento da parte dell'amministratore di quanto pattuito con la transazione stipulata in data 21 febbraio 2007, con conseguente accertamento della responsabilità aquiliana sia dell'amministratore in proprio sia dei condòmini che hanno dato corso all'iniziativa di cui alla delibera impugnata, con condanna dell'amministratore e/o del condominio al risarcimento dei danni quantificati in oltre 600.000,00 Euro.

Si è costituito in giudizio il Condominio, deducendo l'infondatezza delle deduzioni del condomino e chiedendo, oltre al respingimento dell'impugnazione, la condanna del medesimo al ripristino della copertura condominiale sovrastante l'immobile di sua proprietà, oltre alla refusione della somma di 1.220,00 euro.

Si è costituito in giudizio anche l'amministratore di condominio, eccependo la carenza di legittimazione passiva e chiedendo, comunque, l'assoluzione dalle domande di parte attrice.

Il Tribunale di Milano, con la sentenza in commento, ha respinto l'impugnazione della delibera; ha accertato il diritto all'esecuzione dell'intervento di trasformazione della copertura, con costruzione della serra bioclimatica; ha respinto la speculare domanda riconvenzionale proposta dal condominio; ha accertato il difetto di legittimazione passiva dell'amministratore, regolando le spese di lite tra le parti.

Il Condominio ha impugnato la sentenza del Tribunale, articolando quattro motivi: - con il primo motivo, ha dedotto che l'interpretazione dell'art. 1102 c.c. seguita dal Tribunale ha determinato di fatto l'abrogazione del diritto di proprietà comune sul tetto condominiale (ribadito anche nel regolamento di condominio); - con il secondo motivo, ha contestato la decisione per la quale il Tribunale avrebbe escluso che l'intervento eseguito dall'attore richiedesse l'approvazione assembleare ai sensi dell'art. 1120 c.c., trattandosi di una innovazione; - con il terzo motivo, ha contestato la decisione con la quale il Tribunale avrebbe escluso che l'intervento fosse lesivo del decoro architettonico del complesso condominiale; - con il quarto motivo, ha lamentato l'erroneità della decisione con la quale il Tribunale avrebbe ritenuto applicabile alla fattispecie di causa l'art. 1102 c.c., nonostante un comportamento condiviso delle parti confermativo rispetto alla competenza decisoria dell'assemblea.

Il condomino si è costituito nel giudizio di secondo grado, chiedendo la reiezione dell'impugnazione e riproponendo nei confronti del solo Condominio, in via di appello incidentale condizionato, le domande già formulate in primo grado (salvo una significativa riduzione della pretesa risarcitoria).

Si è costituito in appello anche l'amministratore, ribadendo la propria carenza di legittimazione passiva e chiedendo il rigetto delle domande proposte nei propri confronti.

La Corte di Appello di Milano ha respinto l'appello, confermando la sentenza di primo grado e regolando le spese.

La questione

La Corte di Appello di Milano è chiamata a risolvere almeno quattro questioni che ruotano intorno all'interpretazione degli artt. 1102, 1120, ultimo comma e 1122 c.c. in punto di utilizzo dei beni comuni:

a) la modifica del tetto condominiale, trasformato in copertura piana calpestabile pur con adeguate caratteristiche di coibentazione e la realizzazione della serra bioclimatica, costituisce un intervento legittimo a norma dell'art. 1102 c.c. oppure un'illegittima usurpazione da parte di un condomino di un bene comune, tra l'altro, menzionato espressamente come tale nel regolamento di condominio;

b) l'intervento eseguito dal condomino richiede (oppure no) l'approvazione assembleare ai sensi dell'art. 1120 c.c., tanto più che si tratta di innovazione che modifica la destinazione d'uso del bene, da semplice copertura a terrazza calpestabile e ad uso (di fatto) esclusivo;

c) l'intervento eseguito dall'attore è lesivo del decoro architettonico del complesso condominiale oppure non lo è;

d) il comportamento tenuto dalle parti prima dell'intervento che hanno confermato la competenza decisoria dell'assemblea in punto di innovazioni di cui all'art. 1120 c.c., non ha alcun rilievo.

Le soluzioni giuridiche

Le quattro questioni sono state affrontate unitariamente dalla Corte distrettuale.

Per il collegio decidente, la trasformazione del tetto a falde da parte del condòmino proprietario dell'appartamento sottostante, mediante realizzazione di una terrazza con sovrastante serra bioclimatica, in quanto volto a realizzare, non un interesse generale, ma l'interesse di un singolo condomino, deve essere ricondotto nell'ambito dell'art. 1102 c.c. e delle limitazioni ivi previste. L'art. 1120 c.c. non assume rilievo nel caso affrontato, dato che la sottoposizione all'assemblea della trasformazione della copertura realizzata riguarda esclusivamente la verifica dell'alterazione del decoro architettonico del condominio.

Ponendosi in questa prospettiva, in primo luogo, non risulta fondata l'interpretazione dell'art. 2 del regolamento condominiale proposta dal condominio, secondo il quale l'indicazione della proprietà comune delle coperture a falde, in presenza di tabelle millesimali separate che ripartiscono le spese di manutenzione di ogni singola copertura fra i soli proprietari delle unità sottostanti, dovrebbe essere letta quale limite convenzionale, di natura estetica, alla possibilità di modificare la conformazione delle coperture. Si tratta infatti di una interpretazione del patto regolamentare “additiva” che travolge la volontà delle parti, come espressa nell'art. 2 del regolamento e che contraddice il fondamentale e primario criterio ermeneutico dell'interpretazione letterale della disposizione contrattuale.

In secondo luogo, non può attribuirsi rilevanza, ai fini della qualificazione giuridica dell'intervento edilizio eseguito dal condòmino, alla condotta pregressa delle parti, non essendo configurabile una confessione che abbia ad oggetto non un fatto_dep, ma la rilevanza giuridica di una determinata situazione di fatto.

In terzo luogo, lo svuotamento del diritto di comproprietà lamentato dal condominio appellante non è di per sé rilevante, poiché, in applicazione dei princìpi inspirati dall'art. 1102 c.c., l'espansione dell'uso del bene comune da parte del singolo condomino trova limite esclusivamente:

a) nell'interesse altrui (inteso come ragionevole possibilità di accrescimento dell'uso del medesimo bene comune da parte degli altri condòmini);

b) nel divieto di modificare la destinazione del bene comune;

c) nel divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio.

Quanto all'interesse altrui, la Corte territoriale ha reputato pienamente condivisibili le osservazioni svolte dal Tribunale in ordine: - al fatto che il tetto a falde soprastante il mappale di proprietà dell'attore è asservito unicamente alla proprietà della attrice; - alla mancata allegazione e prova della possibilità per gli altri condòmini di poterne trarre una qualche utilità.

La conformazione strutturale del fabbricato preclude in sostanza qualsiasi uso della copertura da parte di soggetti diversi dal proprietario dei locali sottostanti e consente pertanto la massima espansione dell'utilizzo da parte di quest'ultimo.

Con riguardo al divieto di modifica della destinazione, la giurisprudenza di legittimità più recente si è pronunciata a favore dell'ammissibilità, dell'intervento di trasformazione di una porzione della copertura dell'edificio condominiale in terrazza ad uso esclusivo del proprietario dell'immobile sottostante, ex art. 1102 c.c., “sempre che, tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione tecnica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali” (v. Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2021, n. 2126 e, più recentemente, Cass. civ., sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36389).

D'altra parte, nella fattispecie non è in discussione il fatto che l'attuale tetto piano svolga le medesime funzioni di copertura, protezione e isolamento del preesistente tetto a falde.

Né si ritiene significativo che la trasformazione abbia riguardato l'intero tetto soprastante il mappale e non solo una porzione di esso.

La valutazione della trasformazione del tetto deve infatti essere attuata tenendo conto dell'articolazione del condominio, in più corpi di fabbrica e delle dimensioni relativamente ridotte del mappale rispetto all'intero complesso condominiale.

Infine, sul tema del decoro architettonico, occorre dare rilievo: - alla disomogeneità dei tre corpi di fabbrica costituenti il complesso condominiale; - al mantenimento da parte delle opere delle linee originarie della facciata, (doppio timpano aggettante con copertura in tegole); - alla uniformazione delle colorazioni degli intonaci e delle caratteristiche delle ringhiere; - alla scarsa visibilità della trasformazione del prospetto dell'edificio realizzata dall'attore dal piano strada sia interno che esterno all'ingresso del condominio.

Osservazioni

Il giudice distrettuale meneghino tralascia di indagare compiutamente se nella fattispecie il tetto costituisca bene comune o di proprietà esclusiva, limitandosi a rilevare che mentre l'art. 2 del regolamento condominiale contrattuale menziona i tetti a falde tra i beni comuni, la tabella millesimale ripartisce gli oneri di manutenzione tra i soli condòmini di ogni corpo servito dal tetto. Ed ancòra. Il manufatto insiste su di un mappale intestato al condòmino autore dell'intervento.

Evidentemente, la Corte di merito ha ritenuto che l'assetto proprietario del tetto non ricoprisse nella fattispecie una rilevanza decisiva ove si consideri che, a prescindere dalla proprietà dei tetti risultante dal regolamento di condominio, l'unico utilizzo potenziale della copertura emerso in corso di causa è quello manifestato dal condòmino proprietario della porzione immobiliare immediatamente sottostante.

Quanto al consenso assembleare - rispetto alla legittimità dell'intervento - la Corte richiama la distinzione tra innovazioni (disciplinate dall'art. 1120 c.c.) e modificazioni dei beni comuni (disciplinate dall'art. 1102 c.c.). Sul punto, il giudice di secondo grado ricorda l'orientamento giurisprudenziale, secondo cui “le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e realizzabile utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si collochino con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte” (così Cass. civ., sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36389).

Per la Corte territoriale, infatti, la funzione (e quindi la destinazione) della copertura non risulta modificata per effetto dell'intervento, per almeno un duplice ordine di profili: l'unico utilizzo della copertura nella fattispecie può essere da parte del proprietario dell'appartamento all'ultimo piano; la funzione/destinazione del tetto (rectius della copertura) del fabbricato non risulta modificata, posto che l'impermeabilizzazione e la coibentazione risultano efficaci.

Inevitabilmente - trattandosi di trasformazione del tetto in terrazza, con realizzazione di una serra bioclimatica da parte di un condomino - la sentenza della Corte di Appello si inserisce nella querelle giurisprudenziale in punto di modifica del tetto comune da parte di un condòmino, per l'utilizzo esclusivo.

Su quest'ultimo argomento, la Corte milanese mostra di prediligere l'orientamento c.d. “più permissivo” (o “meno restrittivo”), secondo cui la modifica del tetto comune per la realizzazione di una terrazza da parte di un condòmino non costituisce cambio di destinazione d'uso, se resta rispettata la funzione/destinazione di copertura e non viene impedito l'uso qualitativamente paritario da parte degli altri condòmini.

Sulla modifica della copertura con trasformazione in terrazza, ricordiamo che non sussiste un orientamento giurisprudenziale univoco, ma almeno due orientamenti contrapposti, seppur uno più risalente nel tempo. I due orientamenti contrapposti tendono poi a generare, a loro volta, diverse “sottocategorie” dettate dalla diversità delle fattispecie esaminate.

In particolare, per il primo orientamento giurisprudenziale, che si è andato vieppiù consolidando, la trasformazione del tetto a falde di un edificio in terrazza a uso esclusivo di uno dei condòmini, qualora non vada ad alterarne l'originaria funzione, sostanza e/o destinazione, non costituisce innovazione, bensì, espressione di una facoltà riconosciuta dall'art. 1102 c.c. per il miglior godimento ed una più comoda e razionale utilizzazione della cosa comune. Ne consegue che l'intervento non necessita di un'approvazione assembleare a maggioranza qualificata da parte del condominio, sul quale, peraltro, incombe l'onere di provare in giudizio l'illegittimità dell'opera per superamento dei limiti del pari uso ovvero per specifica violazione di un regolamento contrattuale (v., in questi termini, tra le tante, Cass. civ., sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36389).

Per il secondo e più risalente orientamento, invece, l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino, con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condòmini, così come l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, richiede l'accertamento di non aver impedito l'uso potenziale di ciascun partecipante al condominio. Pertanto - secondo quest'ultimo indirizzo - è illegittima la trasformazione anche solo di una parte del tetto dell'edificio, in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata l'originaria destinazione della cosa comune, sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini (v., in questi termini, tra le altre, Cass. civ., sez. II, 12 marzo 2007, n. 5753).

La chiave di lettura della querelle giurisprudenziale - a nostro giudizio - riposa nel diverso approccio al concetto di cambio di destinazione d'uso e di uso potenziale, previsto dai due orientamenti. In particolare, per il primo orientamento (cioè, quello “meno restrittivo”), in assenza di un espresso e concreto utilizzo manifestato dai comproprietari, può farsi luogo all'uso particolare e più intenso del bene comune da parte del singolo condòmino, purchè sia rispettata la funzione/destinazione. Tale tesi - come si può vedere dalla bibliografia infra riportata - ha ricevuto più di una critica da parte della dottrina. Ed infatti l'uso del bene comune, trasformato di fatto in bene esclusivo, non pare compatibile con il concetto di condominio, di comproprietà e di compossesso (pur teorico).

Per il secondo orientamento, più risalente, per determinare l'illegittimità dell'intervento, è sufficiente fare riferimento alla lesione del diritto al potenziale utilizzo, che l'uso esclusivo impedisce quasi sempre.

Sennonché il caso affrontato dalla Corte di Milano - che ha riguardato la trasformazione dell'intera copertura in terrazza ad uso esclusivo - è peculiare. Invero, la particolare conformazione del complesso, costituito da tre fabbricati separati, supera per lo stato dei luoghi le questioni poste dalle oscillazioni giurisprudenziali di cui si è detto. Sotto il tetto trasformato in terrazza vi è infatti il solo immobile di proprietà del condòmino che ha eseguito la trasformazione. Come ci ricorda la Suprema Corte, “il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura, così, ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato” (v., in questo senso, per tutte, Cass. civ., sez. VI, 15 gennaio 2019, n. 857, resa in tema di modificazione del tetto condominiale a due falde, con realizzazione di una copertura a tre falde, con l'inserimento di una struttura d'acciaio e la realizzazione di una nuova unità immobiliare al posto della preesistente soffitta; nella fattispecie, l'intervento aveva impedito l'accesso al tetto in via di servitù e/o in via di pari utilizzo del bene comune attraverso la soffitta.

In conclusione, la sentenza della Corte di Appello in commento - a nostro giudizio - rimane neutra per la peculiarità del caso, rispetto alla querelle giurisprudenziale di cui abbiamo detto.

Certo è che la questione dell'utilizzo della copertura per la realizzazione di terrazze è lontana dall'essere definita mediante parametri certi, tenuto conto che - come acutamente osservato da taluni autori - rimane dubbio (e difficilmente accettabile) che, per effetto della maggior utilizzazione o di un uso più intenso del bene comune, si possa produrre acquisizione anche parziale di beni di proprietà comune alla proprietà individuale. E se anche lo si ammettesse, dovrebbe ipotizzarsi una sorta di reversibilità, ove sorgesse in seguito una necessità comune di utilizzo: per esempio per la posa di pannelli fotovoltaici e altro. E ancora. A tacer d'altro, rimane difficoltosa e irrisolta - aldilà delle petizioni di principio - la distinzione tra modifica del bene comune e innovazione.

Riferimenti

Rezzonico, Manuale del condominio, Rimini 2023;

Rezzonico, Nuove e vecchie prospettive in materia di condominio parziale, in IUS-Condominioelocazione, 9 gennaio 2023;

Rezzonico, Limiti all'utilizzo dei beni comuni in condominio, in Consul. immob., 19 marzo 2025;

Celeste, Limiti alla trasformazione del tetto comune in terrazza esclusiva da parte del proprietario dell'unità immobiliare sottostante, in IUS-Condominioelocazione, 24 maggio 2021;

Scripelliti, La Cassazione attraversa (e riattraversa) il troppo sottile confine tra innovazioni e modificazioni delle parti comuni condominiali, in Giust. civ., 3 luglio 2019;

Chiesi, La sottile differenza tra modificazioni e innovazioni: è consentito trasformare il tetto in terrazza?, in IUS-Condominioelocazione, 14 marzo 2018;

Bordolli, La trasformazione di una parte del tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo di un singolo condomino, in IUS-Condominioelocazione, 1° marzo 2018;

Scripelliti, Condominio e parti comuni dell'edificio: la lenta evoluzione dei principi in tema di uso individuale delle parti comuni dell'edificio”, in Giur. it., 2016;

De Tilla, La trasformazione di un tetto in terrazza esclusiva”, in Arch. loc. e cond., 2013;

De Tilla, La sopraelevazione non va confusa con la trasformazione del tetto, in Immob. & diritto, 2009;

De Tilla, Sopraelevazione: non si può sostituire il tetto con una terrazza, in Immob. & diritto, 2005;

Lenzi, Costruzione di una terrazza privata il luogo del tetto in edificio condominiale: legittimo esercizio del diritto di sopraelevazione?, in Arch. loc. e cond. 1990;

Samperi, Trasformazione del tetto in terrazza: sopraelevazione o innovazione?, in Giust. civ., 1986.