Il proprietario di più immobili ha diritto a un solo voto in assemblea

Massima

In sede assembleare, il singolo condomino vale per una testa, sia che intervenga personalmente all'assemblea che a mezzo delegato, con la conseguenza che il delegato medesimo, che sia anche proprietario esclusivo, “pesa”, in termini di teste, per quanti sono i soggetti che gli hanno conferito il potere rappresentativo. Diversamente, allorché il soggetto intervenga in assemblea quale proprietario esclusivo di più unità immobiliari, lo stesso va considerato come una sola “testa”, pur rappresentando i millesimi derivanti dalla somma algebrica delle varie unità immobiliari riferibili allo stesso: in sostanza, il voto espresso in assemblea, benché cumulativo delle varie carature millesimali ascrivibili allo stesso, è unico.

Il caso

I proprietari di unità immobiliari site in un Condominio impugnavano le delibere assembleari per un vizio di verbalizzazione concernente la non conforme costituzione dell'assemblea. Si asseriva, infatti, che dal verbale risultassero essere presenti quattro condomini su otto mentre, in realtà, i partecipanti erano solo due. In tale formazione, pertanto, tutte le delibere così approvate meritavano di essere annullate.

Il Condominio, contestati gli assunti attorei, chiedeva il rigetto di ogni domanda formulata nell'atto di citazione rivendicando la piena validità dell'assemblea in seconda convocazione alla quale avevano preso parte (personalmente o per delega) quattro distinti partecipanti al Condominio nella veste di comproprietari e/o usufruttuari di quattro distinte unità immobiliari, così essendo stato rispettato il doppio quorum assembleare.

Il Tribunale ha rigettato la domanda.

La questione

Il Tribunale di Udine ha posto in evidenza come, per calcolare il quorum costitutivo dell'assemblea, i problemi nascano dall'individuazione delle c.d. teste, mentre per il calcolo dei millesimi occorre sempre e solo fare riferimenti a quelli relativi agli immobili.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale è partito dalla premessa secondo la quale l'assemblea di condominio funziona in forza del principio maggioritario, espresso da un c.d. “criterio misto” (teste e quote), come delineato dal combinato disposto dell'art. 1136 c.c. e degli artt. 66 e 67, disp. att. c.c. Nell'interpretare tale sistema di voto, il Tribunale ha condiviso quanto affermato dalla Corte Suprema (Cass. civ., sez. II, 12 novembre 2020, n. 25558) in merito al risultato del calcolo, che deve essere tale per cui i millesimi riferibili ai condomini contrari non devono superare quelli riferibili a coloro che hanno votato a favore. Se il contrario fosse ammissibile molto semplicemente il principio del doppio quorum sarebbe vanificato.

Passando, poi, alla questione di concreto interesse il giudicante ha ritenuto provato per tabulas che all'assemblea avevano partecipato quattro condomini degli otto che formavano il condominio di cui un proprietario ed un nudo proprietario, in presenza, e due nudi proprietari, per delega. Il verbale aveva dimostrato, con riferimento all'art. 1136, comma 3, c.c., la piena regolarità della votazione sia dal punto delle c.d. teste, sia sotto il profilo del valore delle quote millesimali. Allo stesso tempo, era stato rispettato anche il disposto dell'art. 67 disp. att. c.c., secondo il quale ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.

Osservazioni

L'esame dei fatti dai quali sono emerse le ragioni del Condominio ci porta ad alcune considerazioni sul principio qui massimato, che ha posto in evidenza un tema strettamente legato alla sussistenza dei presupposti che certificano la regolare costituzione dell'assemblea in ragione del calcolo della doppia maggioranza.

L'art. 67 disp. att. c.c., inderogabile ai sensi del successivo art. 72 - anche se è stato modificato con la riforma del 2012 - non ha perso il suo significato: riaffermare la liceità della rappresentanza in sede assembleare, ma con l'introduzione di alcune limitazioni che prima non erano previste.

Se ora la delega conferita al rappresentante del condomino deve essere rilasciata per iscritto; se l'amministratore è escluso dal novero dei delegatari; se il numero delle deleghe incontra un limite in ragione del numero dei condomini - un quinto dei condomini e del valore per il condominio superiore a venti unità immobiliari - resta, tuttavia, invariato il fatto che la scelta del delegatario può cadere su qualsivoglia soggetto (condomino, familiare, amico, avvocato e così via), compatibilmente con eventuali indicazioni del regolamento di condominio.

Resta sempre la perplessità sul fatto che il limite del numero delle deleghe, pur rappresentando una barriera per evitare che il potere decisionale sia concentrato nelle mani di pochi, non elimini il rischio che anche in un condominio costituito da un numero di condomini di poco inferiore a venti il problema sia comunque effettivo. A tale proposito, per ovviare a questa evenienza, le possibilità sono due: che il regolamento di condominio indichi il numero massimo delle deleghe da affidare ad un solo delegatario e, per altro verso, che il delegante istruisca il proprio mandatario su come votare per ogni punto posto all'ordine del giorno.

Quanto a ciò è pacificamente riconosciuto il valore della delega nella quale il condomino abbia fissato i limiti del mandato, anche in ragione soltanto di uno o più degli argomenti da porre in votazione. Limiti che sono imperativi per le singole istruzioni conferite dal titolare dell'immobile e che, per tutte le ulteriori questioni non richiamate, lasciano il rappresentante libero di esprimersi a sua discrezione (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2022, n. 22958). 

Altra questione concerne il caso della delega rilasciata in bianco, da intendersi tale quella che non indichi il nome del delegatario. Con tale metodo, in realtà molto diffuso, si adotta un escamotage attraverso il quale, distribuendo ai condomini le deleghe potenzialmente in eccesso in capo ad un solo soggetto, si ottiene il risultato di raggiungere il numero legale per lo svolgimento della riunione. Tale prassi non inficia la regolare costituzione dell'assemblea se la delega (rigorosamente firmata dal delegante) viene completata prima dell'inizio della riunione.

Al di sopra di tutto, si pone in entrambi i casi, partecipazione diretta o delegata, il conteggio delle c.d. teste che si riferiscono alla persona dei condomini e dei conseguenti millesimi.

Per quanto concerne il primo dei due criteri, la giurisprudenza corrente ritiene, oramai del tutto pacificamente, che il numero dei partecipanti necessario per il raggiungimento del quorum non deve risultare dalla sommatoria pedissequa delle unità immobiliari che, in aggiunta ad una di esse, appartengano ad un solo condomino come se fossero più teste/partecipanti, ma devono essere considerate, in modo unitario, tutte le unità immobiliari di ulteriore proprietà di uno stesso soggetto (v., ex multis, Trib. Roma 2 luglio 2021, n. 11543). Si tratta, in questo senso, di aver mantenuto intatto nel tempo il principio affermato illo tempore dalla Corte Suprema (Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6671), la quale aveva dichiarato che il disposto dell'art. 1136 c.c. “comporta che ogni condomino intervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti), qualunque sia l'entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l'autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condomino”.

Vi è, poi, un'ulteriore decisione oggetto di plurimi autorevoli commenti (Trib. Verona 15 ottobre 2019) ed espressamente richiamata dal Tribunale di Udine, con la quale, a fronte della conferma di questo orientamento, è stato precisato che i millesimi non possono che risultare dalla somma dei parametri millesimali dei vari immobili in capo ad un solo proprietario.

Vi è, inoltre, la situazione che si verifica allorché un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone che hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea, designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 c.c. La questione è quella disciplinata dall'art. 67, comma 2, disp. att. c.c. che, esclude un'ipotizzabile partecipazione all'assemblea di tanti soggetti quanti siano i comproprietari. La ratio della norma è palese: evitare che eventuali conflitti interni alla comproprietà siano portati all'interno dell'assemblea e, quindi, fare sì che la posizione comune sia espressa in un solo voto. 

Segnaliamo, infine, un'ultima ipotesi che è quella in cui un soggetto sia proprietario esclusivo di una unità immobiliare e, contestualmente, comproprietario di altra proprietà situata nel medesimo stabile. In questo caso il soggetto per la proprietà esclusiva rappresenta una testa, mentre per quella in comunione dovrà essere scelto un rappresentante che esprimerà in assemblea un solo voto, essendo pacifico che quest'ultimo rappresenta la volontà condivisa dei comunisti.

Non si è parlato, fino ad ora, della quota che costituisce il valore della/e proprietà espressa in millesimi e che è essenziale per costituire la maggioranza del doppio quorum. Per questa non vi è nulla di diverso rispetto a quanto stabilito dall'art. 1136 c.c., che prevede differenti conteggi dei millesimi sia per la costituzione dell'assemblea (in prima o seconda chiamata), sia per quanto concerne le diverse approvazioni delle delibere in ragione degli argomenti posti all'ordine del giorno. Quindi, anche nei casi prospettati il calcolo delle quote millesimali deve essere sempre riferita agli immobili in proprietà.

Riferimenti

Triola, Il condominio, Milano, 2024, 338;

Tagliolini, Vale una testa il condomino che possiede più unità immobiliari, in NT+Condominio&Immobili, 2 gennaio 2020;

Tarantino, Se un condomino è comproprietario di più appartamenti, egli va considerato come una sola testa in sede di assemblea condominiale, in Condominioweb.com, 19 dicembre 2019.