Avviso di vendita e responsabilità del professionista delegato: il punto di equilibrio raggiunto dalla Cassazione

Massima

Il delegato ex art. 591-bis c.p.c. è ausiliario del g.e., e non «estraneo che partecipa all'esercizio della funzione giudiziaria» cui l'art. 1, comma 1, l. n. 117/1988 estende l'applicabilità della relativa disciplina; solo nei confronti dell'attività del delegato confluita in un provvedimento del g.e. può configurarsi, nel caso di inutile esperimento dei previsti rimedi impugnatori e sempre che ne ricorrano i tassativi presupposti, la possibilità dell'azione ex l. n. 117/1988, eventualmente anche in concorso con l'azione risarcitoria verso il delegato.

Per i danni cagionati nel corso delle operazioni delegate il professionista risponde ex art. 2043 c.c. ove agisca con dolo o colpa, ferma restando la responsabilità per colpa lieve consistita in imperizia nel caso in cui l'attività che ha causato il danno abbia richiesto la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà.

L'indicazione - nell'avviso di vendita - della trascrizione della domanda giudiziale non rientra tra i compiti che la normativa di settore impone al professionista delegato, essendo sufficiente il rinvio alla relazione di stima, ferma restando una diversa ed espressa previsione nell'ordinanza di vendita/delega.

Il caso

L'aggiudicatario ha convenuto in giudizio, nel 2012, davanti al Tribunale di Teramo, il professionista delegato alla vendita (nell'ambito di una espropriazione immobiliare), chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti a causa dell'omessa indicazione, nell'avviso di vendita, della trascrizione di una domanda giudiziale e della successiva annotazione della sentenza che ne aveva sancito l'efficacia; ed infatti, in forza di tale trascrizione e della successiva annotazione la parte - nel cui interesse erano state effettuate - aveva proposto opposizione all'esecuzione, con conseguente revoca del decreto di trasferimento.

Premesso di avere ottenuto, su ordine del g.e., la restituzione del tantundem, l'aggiudicatario ha chiesto al Tribunale il ristoro per le spese effettuate sull'immobile in vista della sua rivendita e per il mancato guadagno.

La domanda risarcitoria è stata rigettata: per il Tribunale l'avviso di vendita risultava conforme all'art. 570 c.p.c., in quanto richiamava la relazione di stima dove era indicata la trascrizione pregiudizievole. Tanto bastava ad escludere la responsabilità del delegato, anche sotto il profilo dell'omessa ispezione ipotecaria aggiornata. Sotto altro profilo, non sussisteva alcun nesso causale tra la condotta del notaio e il danno lamentato, trattandosi di una domanda ex art. 2901 c.c. che non comportava nullità della vendita.

La Corte d'Appello di L'Aquila, in parziale accoglimento del gravame proposto dall'aggiudicatario, ha riformato la decisione e condannato il delegato al pagamento in favore dell'aggiudicatario della somma di euro 19.487,29 oltre interessi legali, alla restituzione delle spese legali di primo grado pari a euro 11.378,38, e alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.

Segnatamente, il giudice di secondo grado ha ritenuto che:

a) l'omessa indicazione della trascrizione pregiudizievole nell'avviso di vendita costituisce inadempimento degli obblighi derivanti dalla delega e delle norme di mera cautela nell'esercizio dell'attività demandata, compromettendo la stabilità della vendita e incrinando l'affidamento legittimo nell'aggiudicatario circa la regolarità dell'acquisto;

b) sussiste il nesso causale, stante la precedente trascrizione rispetto alla vendita ed al pignoramento come inequivocabilmente comprovato dalla revoca del decreto di trasferimento;

c) sussiste altresì il danno emergente nei limiti delle spese documentate, affrontate per migliorare l'immobile.

Il professionista delegato ha impugnato, sulla base di due motivi, tale decisione per cassazione.

All'esito dell'adunanza camerale del 20 dicembre 2024, la Suprema Corte, con ord. 11 marzo 2025, n. 6435, ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, perché fosse trattata in pubblica udienza, «per la valenza nomofilattica della questione relativa all'assimilabilità dell'attività del professionista ex art. 591-bis c.p.c. a quella giudiziaria (e, più in generale, ai criteri discretivi tra la delega di singoli atti da parte del giudice e l'esercizio di un'attività pienamente inscrivibile in quella giudiziaria in senso proprio)».

La questione

La prima questione sollevata dal ricorrente attiene, ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., alla «violazione e falsa applicazione degli artt. 2043 c.c., 591-ter c.p.c., 173-bis disp. att. c.p.c.»: la Corte d'appello avrebbe erroneamente attribuito al delegato obblighi informativi non previsti dalla normativa vigente, richiamando impropriamente l'art. 591-bis, comma 3, n. 11, c.p.c. e l'art. 173-bis disp. att. c.p.c., che disciplinano le formalità di registrazione e cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni successive al pignoramento, ma non impongono al delegato di segnalare le trascrizioni anteriori.

In particolare, si evidenzia che per l'art. 570 c.p.c., richiamato dall'art. 591-bis, il professionista non deve indicare nell'avviso di vendita le formalità pregiudizievoli anteriori al pignoramento, essendo sufficiente il rinvio alla relazione di stima, nella specie consultabile online e presso la cancelleria. Né siffatta incombenza era addossata al delegato dall'ordinanza di delega/vendita.

Sotto altro profilo l'affidamento ingenerato negli offerenti, enfatizzato dalla Corte d'appello, non può ergersi a parametro assoluto di responsabilità, stante l'onere di diligenza in capo all'aggiudicatario, tenuto a consultare la relazione di stima e il fascicolo processuale.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la «violazione e falsa applicazione degli artt. 2043 c.c. e 2921 c.c. e dei principi generali che ancorano la colpa generica a violazioni di regole cautelari innominate legate ad una posizione di garanzia, tenuto conto dell'onere gravante sull'aggiudicatario di accertarsi della condizione giuridica del bene». Contesta, in particolare, la qualificazione della condotta come colposa per violazione di regole cautelari innominate, correlate alla propria professione (nella specie: notaio), rilevando che la Corte d'appello ha erroneamente configurato una sorta di «colpa d'autore», senza individuare una regola di condotta violata, né un obbligo specifico disatteso.

Dal proprio canto il Collegio ha ritenuto di affrontare la questione della qualificazione della figura del professionista delegato (e quindi se riconducibile o meno nel novero dei soggetti contemplati dall'art. 1 l. n. 117/1988) e, conseguentemente, quella della responsabilità per i danni cagionati nell'ambito dell'attività delegata.

A ben guardare, tale questione, come specificato a pag. 6 della decisione, non origina dai motivi di ricorso i quali non censurano le premesse svolte dalla Corte d'appello che hanno ad oggetto:

a) la qualificazione del delegato ex art. 591-bis c.p.c. come «ausiliario sui generis»;

b) la conseguente esclusione dell'operatività della l. n. 117/1988;

c) la insussistenza di un rapporto contrattuale tra il notaio e l'aggiudicatario;

d) la sussistenza di una responsabilità extracontrattuale del delegato alla vendita.

In breve, per il Collegio le doglianze - pur attinenti alla sussistenza della suddetta responsabilità, in relazione alle norme che disciplinano l'attività delegata – riguardano questioni per le quali è stato disposto il rinvio ad udienza pubblica questioni sulle quali si è formato il giudicato interno.

Le soluzioni giuridiche

In prima battuta, va rilevato che i Giudici di legittimità - tramite il rinvio della causa a nuovo ruolo, perché fosse trattata in pubblica udienza - hanno varato un principio di diritto nell'interesse della legge, al netto del perimetro normativo definito dall'art. 363 c.p.c., stante il carattere nomofilattico che la decisione da assumere presenta.

 Ed infatti – come precisato a pag. 7 della decisione - se la Corte può assolvere il compito nomofilattico prefigurato dall'ordinanza interlocutoria, ex art. 363, comma 3, c.p.c. ed enunciare il principio di diritto quando il ricorso è inammissibile, tale potere sussiste «anche quando il ricorso non pone una doglianza pertinente e vi sia, come nella specie, giudicato interno. Se lo può fare quando il ricorso è inammissibile, lo può fare anche quando il ricorso non pone la questione e, dunque, la Corte non può intervenire su di essa con effetti sulla decisione impugnata».

Svolte tali considerazioni, passiamo all'esame delle soluzioni prospettate dalla decisione in commento.

Quanto alla questione della qualificazione del professionista delegato (e della assimilazione dello stesso ai soggetti di cui all'art. 1, l. n. 117/1988) e della responsabilità per i danni cagionati nello svolgimento dell'attività delegata, la Corte muove da due diverse e recenti pronunce.

Un primo orientamento (Cass. civ. 25 settembre 2024, n. 25698) ha escluso che il professionista possa ex art. 591-bis c.p.c. considerarsi investito di funzioni giurisdizionali in senso stretto, e che la sua responsabilità sia governata dall'art. 2043 c.c. Tale arresto ha difatti distinto a seconda dell'afferenza dell'atto dannoso al novero di quelli tipici dell'attività giurisdizionale delegata: solo ove l'atto ricada nel perimetro della delega, la responsabilità è imputabile all'organo giudiziario e può essere fatta valere nelle forme di cui alla l. n. 117/1988. Di contro, la clausola generale di responsabilità entra in gioco allorquando gli atti del professionista esorbitino dallo schema legale e non possano essere in alcun modo ricondotti al legittimo esercizio della delega.

Per una differente lettura (Cass. civ. 14 febbraio 2024, n. 4070), va escluso dal campo di applicazione della l. n. 117/1988 il consulente tecnico, «atteso che la ratio di tale normativa è la regolamentazione della responsabilità di tutti quelli che, pur se non inseriti stabilmente nell'organico della magistratura, svolgono, a vario titolo, funzioni giudiziarie nel senso tipico e rigoroso del termine e non è estensibile in favore di chi, pur lavorando in collaborazione con il magistrato, non svolge funzione giurisdizionale, come il consulente».

Ebbene oggi, la Suprema Corte, rilevando che è principio oramai indiscusso che il delegato abbia una esclusiva funzione di ausiliario del giudice (sul punto, è citata ampia giurisprudenza, cfr. Cass. civ. 19 maggio 2022, n. 16219; Cass. civ. 1 febbraio 2013, n.2474; Cass. civ. 19 gennaio 2010, n. 711; Cass. civ. 29 gennaio 2007, n. 1887), ha ricordato che consta una sola pronuncia (Cass. civ. 15 gennaio 2019, n. 724), che apre alla tesi del delegato come sostituto del giudice, sebbene nell'ambito di una controversia di natura tributaria, controversia da cui esulava qualsiasi pretesa risarcitoria nei confronti del professionista. Ragion per cui essa non può assurgere a concreto punto di riferimento per la soluzione della questione della responsabilità del professionista.

La decisione in commento si pone quindi in continuità con la concezione prevalente, anche in dottrina, che attribuisce alla figura del delegato ex art. 591-bis c.p.c. il ruolo di ausiliare: come la sua attività rimane sempre subordinata alla valutazione definitiva del giudice ed è destinata a confluire in un suo provvedimento, discorso analogo deve farsi per la responsabilità. In sintesi: l'attività del professionista è il tramite per il conseguimento del risultato finale dell'espropriazione che è «proprio» del giudice dell'esecuzione e che assume il valore di manifestazione di esercizio della potestà giurisdizionale riconducibile alla tutela predisposta dalla l. n. 117/1988.

Da qui l'affermazione che solo nei confronti dell'attività del delegato sfociata in un provvedimento del g.e. «può configurarsi, nel caso di inutile esperimento dei previsti rimedi impugnatori e sempre che ne ricorrano i tassativi presupposti, la possibilità dell'azione ex l. n. 117/1988 con riferimento all'agire finale del giudice, eventualmente anche in concorso con l'azione risarcitoria verso il delegato»; e quella ulteriore che «per i danni cagionati nello svolgimento dell'attività delegata ai sensi dell'art. 591-bis c.p.c. il professionista delegato risponde ex art. 2043 c.c. ove agisca con dolo o colpa, restando comunque esclusa la responsabilità per colpa lieve consistita in imperizia nel caso in cui l'attività che ha causato il danno abbia richiesto la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà».

Lasciando in disparte l'onere nomofilattico e riportando l'attenzione sui motivi di ricorso, va poi rilevato come la Corte corregga, condivisibilmente, la decisione del giudice di seconde cure per cui il delegato dovrebbe verificare e segnalare nell'avviso di vendita l'esistenza di anteriori trascrizioni nei pubblici registri della domanda giudiziale potenzialmente ostative al buon esito del trasferimento.

Per i Giudici di legittimità l'omissione della indicazione della trascrizione della domanda giudiziale nell'avviso di vendita non è imputabile al professionista delegato il quale ha evaso tale incombente nei termini dettati dalla norma e dalla delega «e non aveva l'obbligo, né a ben vedere il potere, di inserire nell'avviso informazioni diverse da quelle indicate dalle norme citate ed eventualmente dall'ordinanza di vendita/delega».

Osservazioni

La decisione in commento ci pare assuma un rilevante significato nel micro-sistema delle vendite forzate poiché raggiunge un punto di equilibro tra due diverse – e talvolta distoniche - esigenze  da sempre ad esso sottese: da un lato si colloca, infatti, l'esigenza di tutelare le ragioni del terzo (aggiudicatario prima ed acquirente poi) che sull'avviso di vendita ha confidato; dall'altro quella di definire le funzioni e, quindi, le responsabilità del professionista che, stante la generalizzata obbligatorietà della delega ex art. 591-bis c.p.c., evade – in vece del g.e. – la maggior parte delle operazione di vendita.

Le soluzioni offerte dalla Suprema Corte sono a nostro parere corrette per due diversi ordini di ragioni.

Oltre a rispettare il dato normativo, tengono conto anche dell'evoluzione incessante che l'espropriazione forzata ha subito nel corso degli ultimi anni.

In secondo luogo, nel ribadire la centralità della delega per l'effettività della tutela esecutiva la Corte ha individuato dei punti fermi che ben coordinano l'imprescindibile tutela del terzo con la ricostruzione del regime della responsabilità per i danni cagionati dal professionista delegato. D'altra parte, a sostegno di tale impostazione, si consideri che la tutela del terzo non è assoluta, ma sempre ancorata alla buona fede ed alla diligenza, il quale nella valutazione se e quanto offrire per l'acquisto del bene deve avere accesso a tutti gli elementi contenuti nella relazione di stima pubblicata on line e comunque disponibile in cancelleria (V. in termini Cass. civ. 25 ottobre 2016, n. 21480, per cui non tutte le circostanze rilevanti ai fini della individuazione delle caratteristiche del bene staggito, così come l'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi o le informazioni comunque rilevanti ai fini della determinazione del suo valore, vanno dettagliatamente esposte nell'ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità. È difatti sufficiente che esse siano comunque ricavabili dall'esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere e diritto degli interessati all'acquisto consultare prima di depositare le offerte. Così, la Corte già aveva ritenuto irrilevante la circostanza che nell'ordinanza di vendita e nella relativa pubblicità — sia commerciale, sia sul web — non era stata espressamente indicata l'esistenza di una sentenza che condannava il debitore a demolire parte dell'immobile subastato. Pertanto, se è vero che tutta la documentazione deve essere accessibile al terzo, di tale circostanza doveva ritenersi consapevole l'aggiudicatario).

In sintesi: la pubblicazione online della relazione di stima garantisce la migliore informazione degli interessati ed aumentare la c.d. stabilità della vendita forzata, precludendo eventuali contestazioni dell'acquirente, che non può così lamentare l'incompletezza dei dati riportati nell'avviso di vendita, tutte le volte in cui ile caratteristiche e/o i vizi del bene sono stati riportati nella relazione di stima pubblicata on line.

Anche la soluzione fornita dalla Corte alla questione della qualificazione del professionista come ausiliare che non partecipa all'esercizio della funzione giurisdizionale ci pare condivisibile. La riprova della correttezza di tale assunto è direttamente fornita: a) dallo stretto vincolo di subordinazione del professionista rispetto al giudice dell'esecuzione, vincolo che origina direttamente dal provvedimento di delega rispetto cui l'attività del professionista deve conformarsi (ex artt. 569 e 591-bis c.p.c.); e b) dal fatto che il controllo sulla regolarità degli atti esecutivi (anche su quelli compiuti dal delegato) è sempre affidato al g.e. (ex artt. 591-ter e 617 c.p.c.). 

Riferimenti

E. Fabiani, Dalla delega delle operazioni di vendita in sede di espropriazione forzata alla delega di giurisdizione in genere, in Giusto proc. civ., 2016, 161 ss.;

Id., Natura e responsabilità civile del professionista delegato alle operazioni di vendita nell'espropriazione forzata. Studio n. 67-2024/PC, in notariato.it;

P. Farina, Le funzioni e le responsabilità degli ausiliari nell'espropriazione forzata, tra criticità risalenti e tentativi di riforma, in Rass. es. forz., 2022, 47 ss.;

Id. in Farina, Metafora, Ziino, Manuale dell'esecuzione forzata, Milano 2025, 210 ss., 250 ss.;

R. Oriani, Il regime degli atti del notaio delegato alle operazioni di vendita nell'espropriazione immobiliare (art. 591-ter c.p.c.), in Foro it., 1998, V, 405 ss.;

A. Proto Pisani, Delegabilità ai notai delle operazioni di incanto nella espropriazione forzata immobiliare, in Foro it., 1992, V, 444 ss.