Il recupero del sottotetto comporta la revisione della tabella millesimale

Massima

La trasformazione del sottotetto da locale accessorio ad appartamento abitabile comporta la revisione della tabella millesimale allegata al regolamento condominiale se il cambio di destinazione d'uso abbia comportato un aumento del valore della proprietà per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Soltanto nel caso delle tabelle convenzionali c.d. pure, caratterizzate dall'accordo a mezzo del quale i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, dichiarino espressamente di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita ad una ”diversa convenzione”, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.

Il caso

Una condomina ha impugnato la sentenza con cui il Tribunale di Milano aveva respinto la domanda di annullamento della delibera condominiale adottata l'11 giugno 2021 riguardante la modifica della tabella millesimale allegata al regolamento condominiale contrattuale, con conseguenti rettifiche ai piani di riparto dei preventivi di gestione 2021.

In appello, la condomina ha ribadito prima di tutto l'eccezione di giudicato, posto che a suo dire la questione della revisione della tabella millesimale, sarebbe già stata precedentemente decisa nel 2014 da una sentenza del Tribunale di Milano passata in giudicato. Tale diverso procedimento avrebbe riguardato l'impugnativa di una delibera condominiale del 9 gennaio 2012 di modifica delle tabelle millesimali. In quella sede, il Tribunale - secondo la ricostruzione attorea - avrebbe “cristallizzato” il principio secondo cui sarebbe necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, per la modifica delle tabelle millesimali di natura contrattuale.

In secondo luogo, il Tribunale non si sarebbe pronunciato sull'eccezione di intervenuta prescrizione del diritto del condominio di richiedere la modifica delle tabelle. Al riguardo, risultava documentalmente provato che le modifiche strutturali sulla base delle quali il condominio riteneva di apportare variazioni alle tabelle millesimali, fossero risalenti ad oltre trent'anni fa.

Ferme le due eccezioni, l'appellante ha poi contestato la CTU, chiedendone il rinnovo, non risultando nella fattispecie integrati i presupposti per la revisione di cui all'art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c. Tanto più che le tabelle millesimali avrebbero natura contrattuale, essendo state allegate al regolamento di condominio.

In conclusione, la condomina ha ribadito la domanda di annullamento della delibera impugnata che ha approvato la tabella millesimale.

Il Condominio ha, invece, eccepito in appello l'inammissibilità per tardività dell'eccezione di prescrizione sollevata dal condomino solo in grado di appello e ha chiesto che l'appello fosse respinto perché infondato.

La Corte di Appello di Milano ha confermato integralmente la sentenza di primo grado, respingendo l'appello.

La questione

Il giudice distrettuale è chiamato a risolvere tre questioni:

1) in punto di revisione della tabella millesimale, ove le modifiche con incremento dei volumi o delle superfici, previste dall'art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c., siano intervenute più di venti anni fa, sussiste prescrizione rispetto alla facoltà di richiederne la revisione;

2) il cambio di destinazione d'uso da locale accessorio (non abitabile) a sottotetto abitabile può comportare la revisione della tabella millesimale contrattuale, se integrata l'alterazione superiore ad 1/5 di cui all'art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c.;

3) in caso di risposta affermativa alla questione di cui al precedente punto 2, è sufficiente approvare una nuova tabella a maggioranza o è necessario il consenso dell'unanimità dei partecipanti al condominio.

Le soluzioni giuridiche

La Corte territoriale - trattandosi di un procedimento di impugnazione di delibera assembleare - disamina prima di tutto il contenuto del verbale dell'assemblea del 11 giugno 2021, con cui si è proceduto all'approvazione della tabella.

In particolare, al punto 3 dell'ordine del giorno - argomenta il collegio milanese - è stato esaminato l'elaborato peritale del tecnico incaricato dal condominio per la verifica dei presupposti di cui all'art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c. per la revisione delle tabelle millesimali. Quest'ultimo ha rilevato che l'aumento del valore della singola proprietà oggetto dell'intervento - a seguito del cambio di destinazione d'uso da locale accessorio a sottotetto abitabile - supera la quota del 20%. In tale contesto, i presenti in assemblea - edotti delle risultanze della perizia e del contenuto delle tabelle millesimali – hanno provveduto all'approvazione della tabella con la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2, c.c. (500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti), modificando la tabella millesimale allegata al regolamento condominiale.

Tanto premesso, la Corte ha escluso che nella fattispecie si fosse in presenza di un giudicato: infatti, il precedente richiamato dall'appellante riguardava una diversa delibera assembleare (e non l'assemblea del 11 giugno 2021).

Sull'eccezione di prescrizione, poi, la Corte precisa che la possibilità per l'ente di gestione di procedere alla revisione delle tabelle millesimali - laddove ricorrano i presupposti di cui all'art. 69 disp. att. c.c. - non costituisce un “diritto” soggetto a prescrizione, bensì una mera facoltà il cui esercizio è rimesso alla discrezionalità condominiale e che non incontra limiti temporali.

Nel merito, la Corte ha osservato e ribadito che non sussiste alcuna violazione dell'art. 69 disp. att. c.c. e, quindi, alcun vizio di annullabilità della delibera impugnata posto che:

a) quanto all'eventuale annullabilità, la delibera ha rispettato le forme essendo tra l'altro stata assunta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.;

b) quanto alla nullità il contenuto non risulta contrario a norme inderogabili e non incide su diritti soggettivi dei condòmini. Tanto più - aggiunge il Collegio, con riferimento al vizio di nullità - che tale vizio potrebbe sussistere solo se il condominio con l'approvazione della tabella, avesse inteso modificare i criteri di riparto previsti dal regolamento di condominio o dal Codice civile.

L'art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c. si limita, infatti, a stabilire che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art. 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: … (2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.

Nella fattispecie, l'istruttoria ha confermato che, secondo la documentazione amministrativa-urbanistica, all'epoca della costruzione del complesso condominiale (cioè, nel 1974), nel piano sottotetto erano presenti due volumi, privi di abitabilità, che risultavano “annessi” a due appartamenti sottostanti. Successivamente i volumi nel sottotetto, da spazi “accessori”, erano stati adibiti ad uso residenziale, e che per tali operazioni di cambio di destinazione d'uso, da locali accessori a locali ad uso residenziale, era stata presentata nell'anno 1986 la domanda di condono edilizio, alla quale è seguìto nel 1988, il rilascio della Concessione edilizia in sanatoria da parte del Comune di Cambiago.

Ulteriormente nel 1991, l'unità sub. 6 era stata frazionata con due distinte unità immobiliari, identificate con i sub. 15 e 16.

Nel 1996, è stata frazionata l'unità sub. 4, da cui sono originate due distinte unità immobiliari identificate con i sub. 701 e 702.

Il perito ha spiegato per quali ragioni dovesse ritenersi evidente che “il valore economico degli spazi del sottotetto, a seguito del loro cambio di destinazione d'uso da locali accessori a locali ad uso abitativo/residenziale, ratificato dal Comune di Cambiago con il rilascio dei relativi permessi in sanatoria, è aumentato”, e che l'aumento era stato maggiore del 20%, ossia della frazione di un quinto come previsto dalla norma di cui al comma 1, n. 2 dell'art. 69 citato.

In corso di causa, è tra l'altro risultato che le tabelle millesimali originarie non rispecchiavano più in modo corretto i rapporti proporzionali tra i valori delle unità immobiliari, e, “per quanto la discrepanza dei valori possa apparire già evidente e consistente”, ha ritenuto opportuno eseguire un'ulteriore verifica per accertare anche numericamente se, come prescrive l'art. 69 disp. att. c. c., rispetto allo stato originario rappresentato dalle tabelle millesimali in uso, risultasse “alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare del sottotetto”.

Osservazioni

Sulla questione della prescrizione, la Corte di Appello di Milano - che ha escluso l'applicabilità della prescrizione all'art. 69 disp. att. c.c. – sembra riferirsi al noto brocardum latino, secondo cui in facultativis non datur praescriptio. Sennonché, secondo la giurisprudenza, nel diritto condominiale, il principio di cui al richiamato brocardum trova applicazione nell'àmbito dei diritti sull'uso dei beni comuni, sulla tutela del decoro architettonico e non in punto di obbligazioni o di oneri reali (v., in questo senso, per tutte, Cass. civ., sez. VI, 6 giugno 2018, n. 14622; Cass. civ., sez. VI, 14 settembre 2012, n. 15482; Cass. civ., sez. II, 7 giugno 2000, n. 7727).

Certo è che l'art. 69 disp. att. c.c. non fissa un termine entro il quale esercitare il diritto di chiedere la revisione/modifica della tabella o di esperire la relativa azione. Si noti che - in termini di interpretazione della norma (art. 1362 c.c.) - l'art. 69, comma 1, recita letteralmente: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento [...]”. Dal che si desume che la disposizione faccia riferimento a situazioni oggettive di errore o di modifica dello status quo che alterino la proporzione millesimale, prescindendo dal tempo trascorso dalla loro realizzazione e dalle cause dell'alterazione.

In conclusione, la disciplina positiva porta a ritenere che il diritto alla revisione sia - in assenza di diversa convenzione - non soggetto a prescrizione, con correttezza sostanziale della pronuncia della Corte milanese.

Quanto alla questione della revisione della tabella millesimale asseritamente contrattuale, la sentenza della Corte di Appello di Milano, si allinea alla più recente giurisprudenza secondo cui si distinguono tre tipologie di tabelle millesimali:

1) le tabelle convenzionali c.d. pure, caratterizzate dall'accordo a mezzo del quale “i condomini, nell'esercizio della loro autonomia”, dichiarano espressamente “di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla ‘diversa convenzione' di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c.”. In tale caso, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.;

2) le tabelle convenzionali c.d. dichiarative, che si differenziano dalle prime perché, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condòmini), i condomini medesimi intendono non modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì (intendono) determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella). In questa seconda ipotesi, la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore, il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito. Con la precisazione che lo stesso principio vale per l'eventuale alterazione dei valori per effetto di modifiche;

3) le tabelle c.d. assembleari, cioè, adottate dall'organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all'uopo richiesta, le quali risultano “pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69” (in questi termini, Trib. Milano 5 febbraio 2025, n. 1012; nello stesso senso, tra le altre, Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2023, n. 29074; Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2023, n. 12259; Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896; Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300).

Nel caso affrontato dalla Corte di Appello di Milano nella sentenza in commento, il regolamento di condominio ha natura contrattuale, perché redatto al momento del primo atto di frazionamento dell'edificio che ha dato luogo alla costituzione del condominio. E, tuttavia, la Corte esclude che le tabelle millesimali ad esso allegate abbiano la stessa natura negoziale, posto che da un loro esame congiunto ed in mancanza di prova contraria, non risulta accertato in giudizio che con dette tabelle i condòmini abbiano inteso espressamente derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dall'art. 1123 c.c. o ai criteri proporzionali.

Le tabelle quindi - sempre in applicazione dei suddetti princìpi giurisprudenziali - sono sempre modificabili dall'assemblea condominiale o giudizialmente in caso di errore o di incremento ex art. 69 disp. att. c.c.

Che poi il cambio di destinazione d'uso da locale accessorio ad abitazione abbia comportato un aumento dei millesimi, lo si deduce dalla perizia espletata in corso di causa. Al riguardo il collegio milanese si limita a richiamare quanto statuito dal Tribunale nella sentenza oggetto di appello, secondo cui i presupposti di cui all'art. 69 citati risultano “rilevati dal tecnico incaricato dal condominio, che ha, quindi, modificato le tabelle millesimali, sulla scorta di un mutamento delle condizioni di una parte dell'edificio (cambiamento della destinazione d'uso delle due unità immobiliari a sottotetto). L'attrice contesta che tali modifiche costituiscano un valido ed efficace presupposto per la modifica delle tabelle millesimali, la cui carenza comporta la nullità delle delibere prese nel corso dell'assemblea del 11 giugno 2021, di cui ai punti n. 1, 2, 3 e 4 o.d.g., con particolare riferimento alla modifica delle tabelle millesimali e alla conseguente modifica dei piani di riparto”. Sennonché anche il perito nominato dal Tribunale ha accertato che esistono i presupposti di diritto (cioè l'aumento di valore di almeno una unità), che hanno comportato la redazione delle nuove tabelle millesimali oggetto della delibera. In tale contesto, l'assemblea ha correttamente deliberato l'approvazione a maggioranza di nuove tabelle millesimali.

Ne consegue che la delibera impugnata non ha un oggetto impossibile o illecito (cioè, contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), né ha inciso sui diritti soggettivi dei singoli condomini. Rientra poi nelle attribuzioni dell'assemblea, per espressa disposizione legislativa (artt. 69 disp. att. c.c. e 1136, comma 2, c.c.), la possibilità di modificare a maggioranza la tabella millesimale, in presenza dei presupposti di cui ai nn. 1 e 2 dell'art. 69, comma 1, disp. att. c.c.

Dal punto di vista, poi, del rispetto delle forme - a quanto ci consta - la delibera è stata ritualmente convocata ed i quorum risultano corretti a norma dell'art. 1136, comma 2, c. c.

Riferimenti

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