Rapporto di condominialità tra accertamento incidentale e efficacia di giudicato

Massima

Nel giudizio tra un condominio, rappresentato ex art. 1131 c.c. dal suo amministratore, ed un singolo condomino, convenuto per la condanna al pagamento di una somma di denaro, la questione della titolarità (comune o individuale) di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale funzionale alla decisione della causa, privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, efficacia che, altrimenti, imporrebbe la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.

Il caso

La causa, giunta all'esame del Supremo Collegio, originava da una domanda, proposta da un Condominio nei confronti di un condomino, volta alla condanna di quest'ultimo al pagamento di una determinata somma, a titolo di rifusione delle spese legali, sostenute per reagire all'abusiva occupazione del pianerottolo e di una porzione di scale dell'ultimo piano del fabbricato condominiale, occupati dal convenuto, nonché per chiedere l'eliminazione delle opere abusive.

La domanda aveva, quindi, ad oggetto unicamente il rimborso di tali spese legali - spese insorte in relazione ad un procedimento amministrativo conclusosi con un ordine di demolizione e ad un procedimento penale archiviato per prescrizione del reato - ma, poi, il giudizio aveva coinvolto anche l'accertamento della natura condominiale delle scale e del pianerottolo in questione.

Il Tribunale aveva accolto in parte la domanda attorea e stessa sorte aveva avuto il giudizio di gravame.

Per quel che qui rileva, la Corte d'Appello aveva confermato la “condominialità” delle scale e del pianerottolo oggetto di lite, sulla base delle risultanze processuali acquisite nel giudizio (contratto di acquisto, scheda catastale, regolamento di condominio), il tutto in applicazione dell'art. 1117 c.c.

Il condomino, soccombente in entrambi i gradi di merito, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Stante che il giudizio - nato, appunto, come domanda del Condominio tesa a condannare il condomino al pagamento di una determinata somma, a titolo di rifusione delle spese legali sostenute per reagire all'abusiva occupazione del pianerottolo e di una porzione di scale dell'ultimo piano del fabbricato condominiale occupati dal convenuto - si era successivamente evoluto come giudizio finalizzato esclusivamente all'accertamento della natura condominiale delle scale e del pianerottolo in questione, si trattava di verificare se il suddetto condomino fosse il solo legittimato passivo o si richiedesse l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti della compagine condominiale.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso per cassazione “inammissibile”.

Invero, ai fini della domanda avanzata dal Condominio per ottenere il rimborso delle spese legali, la proprietà comune, e non esclusiva, delle scale e del pianerottolo rileva, al più, come fatto storico costitutivo, da intendersi eventualmente come oggetto di un accertamento incidenter tantum.

In quanto fatto costitutivo della domanda dell'attore, non è richiamabile al riguardo l'art. 34 c.p.c., in forza del quale il solo convenuto può prospettare la necessità dell'accertamento incidentale di un rapporto, al fine di fargli assumere rilievo sulla decisione della domanda principale (Cass. n. 10936/2020).

Si aggiunga, con rilievo del tutto dirimente, che, in un giudizio corrente tra un condominio edilizio, rappresentato a norma dell'art. 1131 c.c. dal suo amministratore, ed un singolo condomino, convenuto per ottenere la condanna al pagamento di una somma di denaro, la questione della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può, al più, formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, efficacia che, altrimenti, imporrebbe la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.

Non avendo il ricorrente specificato di aver formulato un'esplicita domanda di accertamento incidentale, con efficacia di giudicato, della titolarità individuale delle scale e del pianerottolo in questione, ed essendo stata accertata la titolarità, invece, comune di tali porzioni immobiliari soltanto come fondamento del diritto al rimborso delle spese legali dedotto in lite dal Condominio - pretesa creditoria che non è investita specificamente da alcuna delle censure contenute nel ricorso per cassazione - già per questo, ad avviso degli ermellini, le censure avanzate dal ricorrente si rivelano inammissibili.

In altri termini, poiché fa difetto la proposizione di esplicita domanda di accertamento della proprietà di tali beni idoneo al giudicato, ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - ovvero idoneo, altresì, a spiegare effetti riflessi anche su rapporti giuridici diversi ed ulteriori da quello oggetto del processo in cui la questione è sorta - e risultando piuttosto tale questione risolta dalla Corte territoriale unicamente per decidere sulla pretesa di rimborso delle spese legali avanzata dal Condominio, senza adottare alcuna statuizione dotata di una propria individualità ed autonomia, manca l'interesse immediato ad impugnare su questo singolo punto della causa.

Comunque, i magistrati del Palazzaccio aggiungono che la causa - sia pure in conseguenza della singolare evoluzione delle vicende processuali sopra delineata - si incentra sulla proprietà del tratto di scale e del pianerottolo di accesso all'appartamento del convenuto collocati al secondo ed ultimo piano del fabbricato del Condominio.

Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, le scale, i pianerottoli, i vestiboli, gli anditi, essendo elementi strutturali indispensabili all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere non solo agli appartamenti, ma anche al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti “necessarie all'uso comune” ex art. 1117, n. 1, c.c. (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2017, n. 9986; Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2015, n. 4372; Cass. civ., sez. II, 10 luglio 2007, n. 15444; Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2006, n. 3159; Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2004, n. 22408).

La “presunzione” di condominialità delle scale e dei relativi pianerottoli ex art. 1117 c.c. resta di fatto priva del suo presupposto applicativo, e cioè non si attiva, soltanto quando essi, per obiettive caratteristiche strutturali, servono in modo esclusivo all'uso o al godimento di una singola unità immobiliare oggetto di autonomo diritto di proprietà (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1985, n. 2070).

Nella specie, i giudici del merito avevano svolto tale accertamento preliminare volto a verificare l'obiettiva destinazione delle scale e del pianerottolo in contesa a consentire l'accesso all'impianto elettrico ed al tetto condominiale attraverso una botola.

Una volta così verificata, in ragione della relazione di accessorietà tra i beni, l'applicabilità dell'art. 1117 c.c., occorreva individuare, per superare eventualmente la presunzione di condominialità, quel determinato titolo che avesse dato luogo alla formazione del condominio per effetto del primo frazionamento del complesso in proprietà individuali.

Tuttavia, le censure contenute nel ricorso per cassazione si incentravano, invece, tutte e soltanto sulla interpretazione e sulla ricostruzione del contenuto del contratto di compravendita con cui il condomino convenuto aveva acquistato l'appartamento, come se oggetto di lite fosse il rapporto tra il compratore e il venditore di un immobile, e come se la questione da risolvere fosse la determinazione dell'oggetto dell'impegno traslativo risultante dal documento, oppure anche da elementi esterni idonei ad individuarlo in modo inequivoco, così da evincere che le parti del contratto avessero inteso far riferimento anche alle scale e al pianerottolo.

Pertanto, secondo l'autorevole parere del giudice di ultima istanza, il ricorso per cassazione esprime critiche sprovviste di evidente decisività ai fini della cassazione della sentenza impugnata, laddove doveva piuttosto accertarsi se l'individuazione delle scale e del pianerottolo come parti comuni, emergente dall'art. 1117 c.c., potesse dirsi superata dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali - ove questo contenesse in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio su tali beni.

In altri termini, occorreva accertare un'eventuale chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente all'iniziale unico titolare del complesso la proprietà del tratto di scale e del pianerottolo, di modo che lo stesso avrebbe potuto, poi, validamente disporre di detti beni in favore dei propri aventi causa (e, quindi, eventualmente anche in favore del condomino ricorrente per cassazione).

La mancata prova al riguardo resta a carico di colui che - come nella specie - pretende l'appartenenza esclusiva dei beni compresi tra quelli elencati dall'art. 1117 c.c.: in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l'appartenenza di tali res indistintamente a tutti i condomini (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2022, 21440; Cass. civ., sez. II, 19 novembre 2021, n. n. 35514; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3852).

Osservazioni

Non è raro che le cause condominiali vengano incardinate tra due parti contrapposte (di regola, attore e convenuto), tuttavia, successivamente, a seguito di domande volte ad accertamenti incidentali, richiedano ex necesse la presenza in giudizio di soggetti ulteriori rispetto agli originari contendenti.

Sul punto, la sentenza in commento dà giuridica continuità ad un recente precedente degli stessi giudizi di legittimità (Cass. civ., sez. II, 27 novembre 2021, n. 35794, curiosamente non richiamato, considerando lo stesso estensore), secondo cui, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva in un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'art. 1137 c.c. nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.

Continuando con gli esempi in materia condominiale, ove un condomino, convenuto per l'accertamento della proprietà comune di un bene, proponga domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva, in base ai titoli o per intervenuta usucapione, deve essere disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, configurandosi un'ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile (Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2009, n. 19385, aggiungendo che, qualora nessuna delle parti provveda all'integrazione del contraddittorio, l'eccezione di estinzione sollevata dal convenuto, ancorché limitata alla sola domanda riconvenzionale, investe necessariamente l'intero rapporto processuale, e comporta l'estinzione totale del processo).

Analogamente, posto che l'amministratore del condominio è pienamente legittimato ad agire per ottenere il rilascio di un immobile condominiale, attesa la natura personale dell'azione, ove si tratti di recuperare un bene essenziale per l'ulteriore fruizione da parte di tutti i condomini, senza che sia necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti di questi ultimi, si è, viceversa, riconosciuta (Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 2012, n. 1768) la necessità del contraddittorio, dal lato passivo, di tutti i partecipanti al condominio, quali potenziali comproprietari dell'area, in ordine alla domanda del singolo volta all'accertamento dell'usucapione per possesso ultraventennale dell'immobile.

Già in precedenza, sempre sul presupposto che l'art. 1131, comma 2, c.c. prevede la legittimazione passiva dell'amministratore solo in ordine alle liti riguardanti le parti comuni dell'edificio, si è puntualizzato (Cass. civ., sez. II, 6 agosto 2001, n. 10828) che, qualora un condomino chieda l'accertamento della proprietà esclusiva di parte del sottotetto, viene meno la legittimazione passiva dell'amministratore, dovendo la causa, riguardante l'estensione del diritto dei singoli in dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i condomini; nell'ipotesi in cui la suddetta controversia venga proposta e decisa solo nei confronti dell'amministratore, il contraddittorio non può ritenersi validamente instaurato e, in difetto di giudicato esplicito o implicito sul punto, tale invalida costituzione del contraddittorio deve essere rilevata d'ufficio.

Logico corollario del fatto che l'accertamento della proprietà di un bene non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o verso i quali esso è destinato ad operare, secondo l'effetto di giudicato richiesto con la domanda, è che, ove quest'ultima domanda sia proposta da alcuni condomini per far dichiarare la natura comune di un bene nell'àmbito di un edificio condominiale, il giudizio deve svolgersi nei confronti di tutti gli altri partecipanti al condominio stesso, i quali, nel caso di esito della lite favorevole agli attori, non potrebbero altrimenti né giovarsi del giudicato, né restare terzi non proprietari rispetto al convenuto venditore-costruttore (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6607).

Si è ulteriormente precisato (Cass. civ., sez. II, 17 marzo 2006, n. 6056) che l'azione di accertamento della proprietà comune, in quanto ha ad oggetto la contitolarità del diritto di proprietà in capo a tutti i condomini, è relativa a un rapporto sostanziale plurisoggettivo unitario, dando luogo a un'ipotesi di litisconsorzio necessario fra tutti i condomini, per cui il giudicato si forma ed è opponibile nei confronti dei soli soggetti che hanno partecipato al giudizio; d'altra parte, poiché non è applicabile ai rapporti assoluti la disciplina specifica dei rapporti obbligatori, non è estensibile alla specie il criterio dettato in materia di obbligazioni indivisibili dall'art. 1306 c.c., in virtù del richiamo di cui all'art. 1317 c.c., secondo cui gli effetti favorevoli di una sentenza pronunciata nei confronti di uno o di alcuni dei diversi componenti dell'obbligazione solidale o indivisibile si comunicano agli altri.

In tema di giudicato nelle controversie condominiali, da ultimo, si è chiarito che la sentenza di annullamento di una delibera dell'assemblea ha efficacia di giudicato, quanto alla causa di invalidità accertata, verso tutti i condomini, ancorché non abbiano partecipato al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di essi, stante l'obbligatorietà delle delibere per tutti i partecipanti prevista ex art. 1137, comma 1, c.c.; viceversa, tale accertamento non ha alcuna efficacia di giudicato nel giudizio in cui sia dedotta la responsabilità per inadempimento dell'amministratore di condominio, che a quella invalidità abbia dato causa (Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2025, n. 2756).

Mette punto rammentare che, in argomento, è intervenuto il massimo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 13 novembre 2013,  n. 25454), il quale ha affrontato la questione della necessità del litisconsorzio di tutti i comproprietari riguardo a controversia tra due singoli condomini, volta all'accertamento della natura condominiale di un'area adiacente ad un box auto ed alla rimozione dei manufatti ivi realizzati dal convenuto, il quale aveva eccepito di essere titolare dello spazio conteso in forza di precedente assegnazione, senza formulare, però, al riguardo un'apposita domanda riconvenzionale; il massimo consesso decidente ha esaminato tale fattispecie soltanto con riferimento all'integrità del contraddittorio, concludendo nel senso di  negare che, in tale lite, debbano essere evocati in giudizio tutti i condomini, ma non ha affrontato l'ulteriore questione legata alla legittimazione passiva dell'amministratore di condominio, vista come alternativa a quella semmai imposta di ciascun comproprietario.

Riferimenti

Bellin, Il rapporto di “condominialità”, in Immob. & proprietà, 2019, 15;

Gallucci, Parti comuni dell'edificio: la strumentalità determina la condominialità, in Immob. & proprietà, 2018, 635;

Poccia, La presunzione di condominialità della cosa comune non basta per ottenere la tutela di reintegra nel possesso, in Riv. giur. edil., 2018, I, 360;

Celeste, Il litisconsorzio necessario dei condomini: tutti per uno, uno per tutti?, in Immob. & proprietà, 2014, 48;

Di Rosa, La condominialità nell'acquisto di unità immobiliari urbane, in Riv. giur. sarda, 2011, 677;

Scarpa, La condominialità dei muri perimetrali, in Riv. giur. edil., 2006, I, 868;

De Tilla, Azione del comproprietario e litisconsorzio necessario, in Rass. loc. e cond., 1999, 657;

De Fusco, Legittimazione ad agire, interesse e litisconsorzio necessario, in Rass. loc. e cond., 1998, 390;

Berri, Considerazioni in tema di litisconsorzio necessario ed interruzione del processo in materia condominiale, in Giur. it., 1985, I, 1, 939;

Troker, Litisconsorzio necessario e ordine di integrazione del contraddittorio nella actio negatoria servitutis in materia condominiale, in Giur. it., 1985, I, 1, 942.