Locazione: danni derivanti da un incendio

Nella gestione di un contratto di locazione, al locatore sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, mentre grava sul conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile acquisiti alla sua disponibilità. Difatti, in questi casi, la responsabilità del conduttore riviene dalla mancata osservanza della diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto. 

Premesso ciò, in presenza di un incendio, il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa nel corso del rapporto locatizio. Tuttavia, in alcuni casi, occorre accertare se i danni sono stati arrecati dai terzi estranei al rapporto locatizio e, di conseguenza, valutare gli eventuali profili di responsabilità del locatario. 

Secondo un orientamento, il conduttore che prova che l'incendio si è verificato a causa dell'atto doloso di un terzo rimasto sconosciuto, è esente da responsabilità, avendo egli dimostrato che la distruzione del bene si verificata da una causa a lui non imputabile (Cass. civ., sez. VI, 28 settembre 2015, n. 19126: nel caso di specie, la S.C., accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata con la quale la Corte del merito, in riforma della pronuncia del giudice di prime cure, aveva accolto la domanda di risarcimento danni proposta dal locatore nei confronti del conduttore sul presupposto che, essendo rimasta ignota la causa dell'incendio, la relativa responsabilità doveva comunque essere posta a carico del conduttore medesimo). 

Secondo altro orientamento, invece, in presenza di incendio causato da terzi, il responsabile è colui che ha la cosa in custodia; sicché, sussiste ugualmente la responsabilità del conduttore per omessa vigilanza (Trib. Catanzaro 11 agosto 2022, n. 1190: riconosciuto a favore del proprietario dell'immobile sovrastante il risarcimento dei danni subìti a causa dell'incendio doloso sviluppatosi al piano inferiore nei locali condotti dalla ditta conduttrice).

In conclusione, nell'ipotesi di incendio della cosa locata, sotto il profilo probatorio, il locatore deve solo fornire la prova del deterioramento dell'immobile; spetta al conduttore, invece, la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente ai propri obblighi di custodia; oppure, la prova positiva che il fatto da cui sia derivato l'evento illecito è addebitabile ad una causa esterna al conduttore.