È legittima la notifica dell’avviso di convocazione dell’assemblea sul sito internet condominiale?

Massima

In tema di notifica dell'avviso di convocazione, è da configurarsi illegittima la convocazione pubblicata sul sito internet oppure inviata a mezzo e-mail, perché la convocazione dell'assemblea condominiale deve essere effettuata nelle modalità previste dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., e non con modalità alternative.

Il caso

L'istante-condomino proponeva impugnativa a delibera condominiale contro il condominio-convenuto, ritenendo illegittima la modalità di convocazione espletata dall'amministratore di condominio, attraverso un sito internet, violando le prescrizioni di cui all'art. 66 disp. att. c.c.

Si costituiva il condominio, il quale contestava l'assunto dell'attore, eccependo, in via pregiudiziale, la decadenza del termine di trenta giorni per impugnare la deliberazione.

Il Tribunale salentino accoglieva la domanda del condomino, dichiarando l'invalidità della deliberazione impugnata, con la condanna al pagamento delle spese processuali sempre in favore dell'attore e rigettando l'eccezione preliminare.

La questione

Si trattava di accertare e verificare la fondatezza della domanda del condomino riguardante la illegittimità della convocazione dell'assemblea condominiale, effettuata tramite il sito internet, e non secondo quanto statuito dall'art. 66 disp. att. c.c.

I motivi di impugnativa sono stati esaminati dal giudice, il quale ha rilevato la fondatezza della domanda.  

Le spese processuali venivano regolate con la soccombenza del convenuto-condominio.

Le soluzioni giuridiche

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale di Lecce, che ha ritenuto fondata la domanda di impugnativa della delibera condominiale in ordine alla illegittimità dell'avviso di convocazione, ex art. 66 disp. att. c.c., avvenuto con modalità alternative, perciò con la conseguenza di rendere invalido il verbale assembleare.

Il Tribunale adìto ha affermato che a norma dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c.: “L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano e deve contendere l'indicazione del luogo, l'ora della riunione o, se prevista, la modalità in videoconferenza della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione”; si precisa, altresì, che il successivo art. 72 disp. att. prevede che “i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni precedenti articoli 63, 66, 67, 69”.

Chiarito quanto innanzi, dalla fattispecie posta al vaglio del giudice di merito si deduce che uniche modalità per la convocazione dell'adunanza condominiale sono quelle precisate dalla norma; in altri termini, altre forme alternative a quelle tassativamente elencate nella normativa vigente sono da considerarsi illegittime, come quello di adottare il sito internet per tali convocazioni, oppure tramite e-mail, o, addirittura, tramite whatsapp o su bacheca o avviso in cassetta (App. Brescia 3 gennaio 2019, n. 4; Trib. Santa Maria Capua Vetere, 27 gennaio 2025, n. 269; Trib. Monza 12 giugno 2024, n. 1734; Trib. Avellino 8 aprile 2024, n. 1705; Trib. Roma 19 aprile 2023, n. 6218; Trib. Bari 12 febbraio 2021, n. 526). Il condomino-istante non ha ricevuto alcuna comunicazione nelle modalità stabile dalla legge. Perciò, in ordine agli argomenti affrontati nell'adunanza, è stato leso il suo diritto, atteso che non ha potuto, in alcun modo, approfondire gli aspetti decisi e, sicuramente, rilevanti e per la gestione condominiale (Cass. civ. sez. II, 30 ottobre 2020, n. 2404; App. Lecce 21 luglio 2020, n. 211; Trib. Bari 28 gennaio 2022).

Alla luce di quanto argomentato, è sicuramente condivisibile la decisione del Tribunale pugliese di accoglimento dell'impugnativa della delibera condominiale.

Osservazioni

In ordine alla convocazione della riunione condominiale, l'art. 66, comma 1, disp. att. c.c. distingue l'assemblea “ordinaria”, convocata a cura dell'amministratore annualmente per discutere e decidere le materie rientranti nelle attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. - specie in ordine alle fondamentali statuizioni di indirizzo e di controllo di cui ai nn. 1, 2 e 3 - e “l'assemblea straordinaria”, convocata quando l'amministratore lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, specificando che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

L'avviso di convocazione deve essere tempestivo e in mancanza la delibera è invalida per annullabilità, poiché è pacifico che il vizio derivante dalla tardiva convocazione dell'assemblea condominiale abbia inciso sulla corretta formazione della volontà collegiale. Il termine per la tempestiva comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale deve essere calcolato a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per l'adunanza; pertanto, va considerato di cinque giorni non liberi prima dell'adunanza stessa. In particolare, il termine va computato con riferimento alla data di prima convocazione e a ritroso, escludendo quello in cui deve tenersi l'assemblea, ma computando quello in cui la convocazione è ricevuta (Cass. civ., sez. VI/II, 30 giugno 2021, n. 18635; Trib. Crotone 10 luglio 2023, n. 503). Spetta all'amministratore provare che l'avviso di convocazione dell'assemblea spedito tramite raccomandata è stato consegnato, comportando come effetto che, in ogni caso, la delibera assembleare è annullabile in caso di mancata o tardiva convocazione dell'avente diritto (App Palermo 6 giugno 2023, n. 1101).

Per completezza, è necessario un accenno all'importanza del sito condominiale per il funzionamento gestorio del condominio, ma non per la notifica e/o conoscenza dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale convocata. Per l'istituzione del sito internet, l'art. 71-ter disp. att. c.c. stabilisce che, su richiesta dell'assemblea, la quale delibera con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio per consentire agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. In quest'àmbito, si precisa che le spese per l'attivazione e la gestione del sito sono poste a carico dei condomini. Anche ove non espressamente previsto dal regolamento, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza, ex art. 66 disp. att. c.c.

Tale installazione comporta evidenti vantaggi sia per l'amministratore che per i condomini. Per quanto concerne il primo, l'impianto complessivo della Riforma pone a carico dell'amministratore una quantità notevole di compiti e attribuzioni, se solo si pensi, da un lato, alla quadruplice cura dei registri dell'anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore, nonché di contabilità, e, dall'altro, all'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (così l'amministratore, ad esempio, potrà gestire le anagrafiche delle unità immobiliari e dei partecipanti al condominio, archiviare online i vari documenti, comunicare facilmente con i condomini). Ma anche per i condomini si avrebbero tanti vantaggi, perché sarebbe possibile disporre di un archivio digitale dove poter reperire in qualsiasi momento il documento desiderato, senza incorrere nel classico problema della perdita di comunicazioni, delibere o resoconti cartacei, nella prospettiva di una gestione documentale semplice e trasparente (così il singolo potrà accedere ai dati e ai documenti relativi all'amministrazione, controllare le spese del condominio, consultare i verbali delle assemblee e le delibere, ricevere comunicazioni). Con il sito internet condominiale, si consente ai condomini un accesso immediato alla documentazione, onde evitare contenziosi con il capo condomino; infatti, costituisce un comportamento illegittimo da parte dell'amministratore la mancata consegna degli atti condominiali richiesti, in violazione della disposizione contenuta nell'art. 1130-bis c.c. (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210; Trib. Catania 30 giugno 2017, n. 19210).

Riferimenti

Celeste, Formulario del condominio e delle locazioni, 2024, Milano, 379 e 452;

Frivoli, È legittima la convocazione assembleare tramite whatsapp?, in Condominioweb.com, 4 marzo 2025;

Pironti, No alla convocazione dell'assemblea condominiale tramite whatsapp, in Il Sole 24 Ore, 18 ottobre 2024;

Borriello, La convocazione assembleare per email o immessa nella cassetta postale: è valida?, in Condominioweb.com, 23 agosto 2024.

Celeste, Tarantino, L'assemblea di condominio in videoconferenza, Milano, 2021, 6;

Nicoletti, Il condomino non ha la pec: è valido l'avviso di convocazione inviato tramite email ordinaria?, in IUS Condominioelocazione.it, 1° aprile 2019.